我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施探究

【摘要】從二十一世紀(jì)初以來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)高企、投機(jī)性需求不斷增加等問(wèn)題開(kāi)始凸顯，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)在為其提供大量資金支持的同時(shí)，也面臨著一系列風(fēng)險(xiǎn)。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)闡述，提出了新形勢(shì)下我國(guó)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的健康運(yùn)行直接影響到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。基于此，加強(qiáng)對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，建立相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和防范措施，對(duì)于我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的類別及其特征

房地產(chǎn)金融指的是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)過(guò)程中，圍繞資金獲取所開(kāi)展的所有金融活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)金融包括房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。圍繞房屋從生產(chǎn)到消費(fèi)的所有融資活動(dòng)就是房產(chǎn)金融；地產(chǎn)金融則是指圍繞土地有償使用的融資活動(dòng)。房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融密不可分，其實(shí)質(zhì)就是指房地產(chǎn)在生產(chǎn)消費(fèi)過(guò)程中的資金融通活動(dòng)。金融風(fēng)險(xiǎn)，指在融資的各個(gè)環(huán)節(jié)中，由于受到各種不確定因素影響，融資主體的實(shí)際收益與預(yù)期出現(xiàn)偏差而受到損失的概率。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)屬于金融風(fēng)險(xiǎn)的一種特殊形式，指金融機(jī)構(gòu)在圍繞房地產(chǎn)業(yè)的金融服務(wù)中，因?yàn)楦鞣N原因?qū)е沦Y產(chǎn)及信譽(yù)受損的可能性。判定房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的大小，可以用以下指標(biāo)來(lái)進(jìn)行衡量：第一，不良貸款率。就是不良貸款額與總貸款之間的比率，其數(shù)值越大則風(fēng)險(xiǎn)越大。第二，貸款集中度。就是房地產(chǎn)貸款余額與金融機(jī)構(gòu)貸款余額總數(shù)的比值，其數(shù)值越大，表明風(fēng)險(xiǎn)越大。第三，貸款回收率。指金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)業(yè)的累計(jì)貸款與貸款收回額之間的比值，其數(shù)值越大，表明風(fēng)險(xiǎn)越大。第四，房地產(chǎn)投資與投機(jī)的需求率。指房地產(chǎn)投資與投機(jī)需求的比值，數(shù)值越小則風(fēng)險(xiǎn)越大。由于投資與投機(jī)在實(shí)踐中往往很難進(jìn)行區(qū)分和識(shí)別，所以這一指標(biāo)在實(shí)際應(yīng)用中存在操作性不強(qiáng)的問(wèn)題。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可以分為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，指的是會(huì)因?yàn)檎?、?jīng)濟(jì)政策、社會(huì)心理等原因?qū)е路康禺a(chǎn)價(jià)值大幅下降，致使為房地產(chǎn)提供金融服務(wù)的機(jī)構(gòu)產(chǎn)生損失的可能。房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的后果非常嚴(yán)重，當(dāng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生以后，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主體的開(kāi)發(fā)商和作為消費(fèi)主體的購(gòu)房者履約同時(shí)出現(xiàn)困難，圍繞房地產(chǎn)服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)即使采取各種措施，也無(wú)法避免嚴(yán)重?fù)p失。非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)有以下六種：第一種，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，指開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和金融機(jī)構(gòu)由于市場(chǎng)不穩(wěn)定因素而產(chǎn)生的各種損失。第二種，信用風(fēng)險(xiǎn)，指由于借款人違約致使金融機(jī)構(gòu)難以回收貸款本息，并因此遭受損失的可能性。信用風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于開(kāi)發(fā)商或者購(gòu)房者的違約行為。第三種，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要由于金融機(jī)構(gòu)在發(fā)展中無(wú)法降低負(fù)債水平或者增加資產(chǎn)造成，嚴(yán)重的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)分為原發(fā)性和繼發(fā)性，原發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期貸款比例過(guò)高，致使金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)流動(dòng)性不足而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，繼發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)作為金融機(jī)構(gòu)提供貸款的抵押物，由于貸款者難以還清貸款而對(duì)抵押物處理又出現(xiàn)困難，因此產(chǎn)生的金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。第四種，利率風(fēng)險(xiǎn)，指因?yàn)槔什▌?dòng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。第五種，通脹風(fēng)險(xiǎn)，指金融機(jī)構(gòu)因?yàn)橥浡什粩嘣黾訉?shí)際利率不斷下降所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。第六種，操作風(fēng)險(xiǎn)，指由于金融機(jī)構(gòu)員工個(gè)人原因或者業(yè)務(wù)流程出現(xiàn)問(wèn)題致使損失產(chǎn)生的可能性。所以，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)作為金融風(fēng)險(xiǎn)的一種特殊形式，不僅具有金融風(fēng)險(xiǎn)所具有的一般特征，還具有隱蔽性、擴(kuò)張性、周期性和可控性特征。

二、我國(guó)房地產(chǎn)面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國(guó)面臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：

第一，區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。從2003年至今，我國(guó)房屋銷售價(jià)格年均增長(zhǎng)率超過(guò)10%，高于城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)。按照世界銀行的房?jī)r(jià)與收入合理比值范圍，發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)與居民年收入的合理比值在3-6倍之間，我國(guó)房?jī)r(jià)與收入比值已經(jīng)達(dá)到7.5左右，在一些一線城市，如北京、上海、廣州、深圳等，這一比值已經(jīng)超過(guò)10倍，據(jù)此判斷，我國(guó)房地產(chǎn)存在區(qū)域性泡沫風(fēng)險(xiǎn)。第二，房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有周期性特征，在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)增速下降、宏觀調(diào)控增強(qiáng)的背景下，近年來(lái)一直高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的可能性也在增大。第三，房地產(chǎn)投機(jī)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲，其高額投資回報(bào)率使得對(duì)于房地產(chǎn)的投資有增無(wú)減，如果房地產(chǎn)投機(jī)泡沫一旦破裂，可能會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格迅速下降，不良貸款增多等風(fēng)險(xiǎn)。第四，房地產(chǎn)盲目投資所造成的資源浪費(fèi)。雖然在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中出現(xiàn)的空置房由于統(tǒng)計(jì)上的問(wèn)題一直無(wú)法得出準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但是在一些地區(qū)由于過(guò)度投機(jī)，使得房?jī)r(jià)高企，一方面剛性需求消費(fèi)者根本無(wú)力購(gòu)買(mǎi)；另一方面投機(jī)者大量囤積閑置，房屋的居住功能難以發(fā)揮，造成資源浪費(fèi)。

對(duì)應(yīng)于房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)金融在當(dāng)前也面臨如下風(fēng)險(xiǎn)：第一，貸款過(guò)度集中，金融機(jī)構(gòu)面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者在銀行的貸款不斷增加。在一些商業(yè)銀行的貸款中，房地產(chǎn)所占用的貸款比例居高不下。由于我國(guó)房地產(chǎn)貸款基本屬于中長(zhǎng)期貸款，如果金融機(jī)構(gòu)無(wú)法及時(shí)補(bǔ)充現(xiàn)金，一旦其流動(dòng)性難以滿足需求，就可能面臨流動(dòng)性嚴(yán)重不足的問(wèn)題。第二，不良貸款影響金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量。相關(guān)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露以貸款后2至3年為一個(gè)周期，我國(guó)多家銀行對(duì)于房地產(chǎn)的貸款持續(xù)加大，因此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。第三，地方政府土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)地方政府以其控制的土地為抵押獲取了金融機(jī)構(gòu)大量貸款，由此面臨債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也產(chǎn)生了金融風(fēng)險(xiǎn)。第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)近年的一些統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到70%左右，遠(yuǎn)高于50%的國(guó)際警戒線，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難等嚴(yán)重問(wèn)題，將為金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、新形勢(shì)下我國(guó)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）嚴(yán)格控制房地產(chǎn)投機(jī)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的重要原因在于其中存在大量的投機(jī)性需求。如果任由這種需求長(zhǎng)期大量發(fā)展，勢(shì)必對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重威脅。因此，政府必須采取有力措施降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性需求，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)。在金融方面，要針對(duì)購(gòu)買(mǎi)多套房的投機(jī)行為作出限制，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套房的行為要提高貸款利率，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第三套房的行為則不予貸款；在稅收方面，要對(duì)頻繁買(mǎi)賣(mài)房屋以及購(gòu)買(mǎi)多套房屋的行為征收高額契稅和所得稅，對(duì)于住房空置的，要收取物業(yè)稅。

（二）強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)于信用風(fēng)險(xiǎn)的防控

一是完善和落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的征信制度，對(duì)于企業(yè)信用記錄良好的，則適當(dāng)提高貸款額度，并給予一定貸款利息優(yōu)惠；對(duì)于信用較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，則停止對(duì)其貸款；對(duì)于信用極差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不僅不予貸款，還要將其列入黑名單。金融機(jī)構(gòu)在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的審核過(guò)程中，要加強(qiáng)對(duì)其資本金的審查，并對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行嚴(yán)格審核，以防止其騙貸。二是嚴(yán)格把控抵押物價(jià)值，對(duì)于房地產(chǎn)貸款中抵押物的變現(xiàn)能力以及實(shí)際價(jià)值情況要進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)估，如果出現(xiàn)抵押物大幅降價(jià)無(wú)法有效擔(dān)保，必須要求借款人追加擔(dān)保以彌補(bǔ)其缺口。

（三）完善法律法規(guī)，加強(qiáng)金融監(jiān)管

對(duì)于房地產(chǎn)金融服務(wù)的相關(guān)法律法規(guī)要及時(shí)修訂完善，包括對(duì)于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保、房地產(chǎn)金融運(yùn)作、個(gè)人信用、住房公積金辦法等相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行修訂，以加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)各方主體的約束和規(guī)范，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。在房地產(chǎn)金融監(jiān)管的過(guò)程中，銀監(jiān)會(huì)、規(guī)劃部門(mén)等政府機(jī)構(gòu)要相互協(xié)作，密切配合，形成互補(bǔ)的有效監(jiān)管模式，對(duì)市場(chǎng)的合理需求進(jìn)行積極引導(dǎo)，合理分配相關(guān)資金。另外，要建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，金融機(jī)構(gòu)要根據(jù)市場(chǎng)變化建立貸款的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌等原因帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)，制定預(yù)案，防止風(fēng)險(xiǎn)積累。

（四）創(chuàng)新金融工具，分散金融風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，目前主要依賴金融機(jī)構(gòu)，在降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，必須創(chuàng)新金融工具，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠采取與多個(gè)市場(chǎng)主體進(jìn)行合作的方式獲取資金，將目前單一的融資方式向多樣化融資方式轉(zhuǎn)變。一是要擴(kuò)大對(duì)住房公積金的貸款額度，擴(kuò)大貸款覆蓋面，實(shí)現(xiàn)對(duì)于剛性需求購(gòu)房者的保障和支持；二是發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，開(kāi)辟房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，為其發(fā)展壯大提供資金支持；三是探索住房資產(chǎn)證券化；四是放寬其它金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展房地產(chǎn)信貸的門(mén)檻，使相關(guān)資金合法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成多元化發(fā)展體系。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，其資金的需求量將會(huì)越來(lái)越大，僅依靠銀行來(lái)為其提供金融服務(wù)，將難以滿足其資金需求。因此，非銀行金融機(jī)構(gòu)的介入，不但能夠拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道，而且還能夠有效分散相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

據(jù)上述的分析可知，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化，當(dāng)前我國(guó)面臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有貸款過(guò)度集中、金融機(jī)構(gòu)面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，不良貸款影響金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，地方政府土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)，為妥善控制這些風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須多管齊下，采取嚴(yán)格控制房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)于信用風(fēng)險(xiǎn)的防控，完善法律法規(guī)、加強(qiáng)金融監(jiān)管，創(chuàng)新金融工具、分散金融風(fēng)險(xiǎn)等一系列防控措施。

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作者簡(jiǎn)介：陳丐治（1977-），男，漢族，浙江永嘉人，本科（在職MPA學(xué)位），職稱：經(jīng)濟(jì)師，研究方向：金融。