“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的納稅籌劃研究

周斌

【摘要】“營改增”是我國政府為確保積極財政政策更加有效、著力推進結(jié)構(gòu)性改革尤其是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重頭戲。在2016年政府工作報告中提出的第一項改革措施，就是全面實施“營改增”，即從5月1日起將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保行業(yè)稅負只減不增。本文筆者通過“營改增”對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負、稅款繳納、成本費用的影響，提出三個建議。

【關(guān)鍵詞】“營改增” 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 增值稅 納稅籌劃

營改增，全稱是營業(yè)稅改征增值稅。我國在2012年開始推行“營改增”，也就國家打算在“十二五”期間，將營業(yè)稅這一稅種基本取消，本來在營業(yè)稅征收范圍的行業(yè)，全都轉(zhuǎn)為增值稅。從而減少營業(yè)稅的重復(fù)征稅，對大部分企業(yè)來說稅負有所下降，并且由于發(fā)票可以抵扣，增加了企業(yè)的議價能力。營改增一旦完成，全行業(yè)會形成抵扣鏈。而從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來說，“營改增”在國內(nèi)的大力推行可以給企業(yè)帶了很多好處，從而使企業(yè)發(fā)展起來。但相對的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要努力適應(yīng)改革，通過一定的改變來推動企業(yè)發(fā)展。

一、“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

（一）對企業(yè)稅負的影響

在“營改增”之前，企業(yè)實行營業(yè)稅，在之后則實行增值稅，這兩者存在較大不同。前者為價內(nèi)稅，其計算方法是按照銷售額來計算的，可能會出現(xiàn)重復(fù)征稅，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負上升。而后者為價外稅，其不重復(fù)征稅，具有中性稅收的特征，逐環(huán)節(jié)征稅，逐環(huán)節(jié)扣稅，最終消費者是全部稅款的承擔(dān)者，從而平衡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負。通過實例來看：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期銷售額是3800萬元，而成本是1500萬元。

稅改之前該企業(yè)應(yīng)該繳納的營業(yè)稅=3800×5%=190萬元

稅改之前該企業(yè)應(yīng)該繳納的增值稅=3800/（1+11%）×11%-1 500/（1+17%）×17%=165.63萬元

對于以上實例在營業(yè)稅和增值稅的比較，從而得到以下結(jié)論：增值稅實際上是對增值——銷售價格減去購買價格的差價征稅。應(yīng)納的增值稅其實是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項稅額來決定的。并且其采用了憑發(fā)票注明稅款抵扣制度，因此一旦沒有相關(guān)發(fā)票，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負上升。但如果用長遠的眼光看的話，其一定會大大的降低企業(yè)的稅負。

（二）對企業(yè)稅款繳納的影響

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。而等到真實的交房的那天才開始繳納增值稅，所以可以知道一般情況下，收款和交房并不是同時進行的。因此在這一點上對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是十分有利的，只要增值稅繳納的時間越晚，企業(yè)的稅負就會越低，從而一定程度上減輕企業(yè)負擔(dān)。同時，一般來說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)旗下會有子公司，并且對于不同的子公司會被安排到不一樣的工作項目，但是各個子公司進項稅額是無法相抵的，這在某一方面也會影響到母公司的進項稅額。

（三）對企業(yè)成本費用的影響

在實行“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到極大的影響，并且大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本。因為材料費用占企業(yè)成本的較大一部分。所以筆者以材料費用為例，討論“營改增”對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的影響。比如說在建筑行業(yè)中，在“營改增”前后建筑材料的采購后的納稅情況有很大的不同。在稅改前，建筑材料是其費用的6%來納稅，但是由于進項稅能夠抵掉，所以事實上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不用支付該稅收。但是在稅改后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅發(fā)生了變化，這兩個稅收之間的差別是很大的。通過相關(guān)的計算，原材料企業(yè)可以抵扣的進項稅額是要遠遠低于原來的稅收政策下的進項稅額。而且很多砂石等建筑材料都是個人經(jīng)營，個人經(jīng)營是沒有增值稅發(fā)票的，因此不能抵扣的金額就會轉(zhuǎn)移到開發(fā)商，進而提高了開發(fā)商購買建筑原材料的成本。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃建議

（一）納稅人身份的選擇

隨著“營改增”推進，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說選擇合適的納稅人身份十分重要。二者有很大的不同，不一樣的納稅人身份，其相對應(yīng)的納稅方式也是不一樣的。舉例來說，如果“營改增”前后稅負水平相等時，X和Y關(guān)系如下：

■

所以，從上表可以知道必須在進項可抵扣金額大于營業(yè)收入的33.79%的時候，對于一般納稅人來說“營改增”政策在國內(nèi)的實施才是有利的，能夠在一定程度上使企業(yè)的稅負有所下降。因此企業(yè)應(yīng)該好好考慮其企業(yè)納稅人身份。

（二）在老項目的稅收籌劃上對政策加以利用

“營改增”的相關(guān)政策規(guī)定中，有著一系列過渡政策，其中規(guī)定對于納稅人身份為一般納稅人的企業(yè)，如果其在2016年5月前開工的項目工作，可以按照簡易計稅的方法來納稅，即百分五的稅率來納稅，然而必須注意不可以使用出讓金來抵掉。當然，也并不是說在這時間以前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就一定要使用該納稅方法，最主要還是根據(jù)土地出讓金所占比例。同時，也要對于企業(yè)的項目工作的其他方面進行綜合考慮。

（三）對增值稅抵扣鏈條進行籌劃

增值稅是以增值額為征稅對象，實行商品或貨物流轉(zhuǎn)過程中每個環(huán)節(jié)只要有增值即要征收稅款，而上一環(huán)節(jié)的銷項稅即為下一環(huán)節(jié)的進項稅，因此，每個環(huán)節(jié)就形成抵扣鏈條。因此若企業(yè)納稅人身份為一般納稅人的話，隨著進項稅額的增加，可抵扣的部分也隨著增加。因此企業(yè)必須對于發(fā)票進行嚴格控制，考慮到各個項目的各方面，來考慮是否應(yīng)該開增值稅專用發(fā)票等問題，來保證對于增值稅抵扣鏈條進行科學(xué)合理的籌劃。

三、結(jié)語

從上文可知房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是我國的重點行業(yè)，其發(fā)展對我國經(jīng)濟發(fā)展有很大影響，然而在“營改增”過程中受到較大的影響，遇到了許多機遇和挑戰(zhàn)。因此為了使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”的新形勢下能夠穩(wěn)定長期發(fā)展，應(yīng)該對于企業(yè)的增值稅納稅籌劃進行合理改變，來適應(yīng)時代的發(fā)展潮流。希望文章中筆者的拙見能夠?qū)Α盃I改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的納稅籌劃研究探討有所幫助，也希望能有更多的學(xué)者對其進行深入探討和討論。

參考文獻

[1]陳玉嬌.試論“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響[J].財經(jīng)縱橫，2015，（3）：265-267.

[2]李釗.營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負的影響[J].財會月刊，2017，（13）：46-50.