高層對房地產(chǎn)來了致命一擊

馬繼鵬

近日，監(jiān)管層、官方媒體和專家聯(lián)合對房地產(chǎn)市場來了一次暴擊，目的就是讓抱有“房價永遠上漲”幻想的部分購房者、地產(chǎn)商和地方政府死心。

聰明的房地產(chǎn)商已經(jīng)嗅到了其中的“危險氣息”，就在昨天，恒大境外發(fā)行18億美元債，最高年利率13.75%。

恒大這個舉動背后釋放的信號比萬科喊出“活下去”嚴(yán)重的多。恒大今年在所有的房產(chǎn)商中算活得很好的了，以這么高的利息舉債，說明要籌錢應(yīng)對地產(chǎn)“長寒冬”了。

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10月28日，住建部黨組發(fā)布《關(guān)于巡視整改進展情況的通報》，主要內(nèi)容是如何落實中央巡視組反饋的巡視意見。

今年2月23日至5月23日，中央第十一巡視組對住建部黨組進行了長達3個月的巡視，提出了很多問題，其中就包括房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實情況。

住建部在《通報》中是這么說的：

中央巡視組反饋的問題，全面客觀、實事求是、切中要害，提出的整改要求對癥下藥、精準(zhǔn)深刻、明確具體，部黨組誠懇接受、照單全收、深刻反思、堅決整改。

其中，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，住建部的表態(tài)如下：

1.堅決落實“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，加大分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策力度，加快推進住房制度建設(shè)。保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，落實地方主體責(zé)任。

2.通過中央媒體主動發(fā)聲，強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松。

住建部上述表態(tài)是很有針對性的，絕不是空穴來風(fēng)。最近，市場傳言，經(jīng)濟下行壓力加大可能促使政府放松房地產(chǎn)調(diào)控。

與《通報》幾乎同時發(fā)布的還有住建部與國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進一步加強協(xié)作做好房價統(tǒng)計工作的通知》，要求各地統(tǒng)計部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門高度重視房價統(tǒng)計工作。

更具體的要求是：規(guī)范和加強網(wǎng)簽備案制度，及時準(zhǔn)確報送網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，確保網(wǎng)簽數(shù)據(jù)真實可靠，嚴(yán)把房價數(shù)據(jù)質(zhì)量審核關(guān)，嚴(yán)肅查處房價統(tǒng)計違法行為。

為什么要確保房價統(tǒng)計真實？一方面是為更精準(zhǔn)的調(diào)控提供依據(jù)，另一方面，也在為下一步征收房產(chǎn)稅打基礎(chǔ)。

以前，很多城市中介機構(gòu)可以幫購房者簽“陰陽合同”，一份用來網(wǎng)簽，一份用來貸款，一般前者的價格低，后者價格高。最近有北京中介的人說，已經(jīng)不能簽這種合同了。

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監(jiān)管部門重申調(diào)控政策不會變，官媒也在積極配合，打消一部分購房者、地產(chǎn)商以及地方政府“限購取消”的幻想。

新華社29日發(fā)布題為《如何看待未來房價走向？》的文章稱，從最近一系列政策來看，中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變，調(diào)控舉措不是裝裝樣子的“花拳繡腿”。

文章稱，政策“說話”，對引導(dǎo)和穩(wěn)定房價預(yù)期起著關(guān)鍵作用，把一二三線城市中房價上漲的躁動打回原形，讓有些地方寄予房價“再飛一會兒”的希望迅速冰凍。

新華社發(fā)這個文章有兩個原因：

1.上文中提到，住建部在《通報》中說“通過中央媒體主動發(fā)聲”，新華社是其中之一。

2.最近確實有些聲音，認(rèn)為房產(chǎn)調(diào)控政策可能要放松。新華社作為“國社”這是在以正視聽，“決不會允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄?！?/p>

還有一條很重要，現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控正在逐步由以行政措施為主向綜合施策轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵期，不會允許任何放松原已建立的調(diào)控政策體系、任由房價上漲的做法。

這句話通俗講就是，以前的調(diào)控不會有任何放松，而新的政策會接踵而來，不斷給調(diào)控政策“打補丁”。

在之前的文章中，我也說過，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場處于購房者和房產(chǎn)商博弈過程中，如果調(diào)控稍有放松，房價可能馬上就會暴漲。

所以，新華社在這個時候發(fā)文，用意就非常明顯了。就是要告訴外界，下半年房地產(chǎn)調(diào)控沒有“喘口氣、歇歇腳”。

試想一下，如果調(diào)控不放松，房地產(chǎn)長效機制也建立了，房價就會失去非理性上漲的根基。

“投機買房者、土地財政的依戀者乃至全社會都需認(rèn)清大勢，丟掉調(diào)控會因經(jīng)濟下行壓力加大而放松的幻想，摒棄房價‘復(fù)燃的幻想，及時調(diào)整心態(tài)回歸理性?！毙氯A社已經(jīng)直接喊話了。

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上海市人民政府參事、中歐陸家嘴國際金融研究院常務(wù)副院長盛松成31日發(fā)表的一篇文章也耐人尋味。

他以前是央行調(diào)查統(tǒng)計司司長，現(xiàn)在專心搞學(xué)術(shù)了，但在關(guān)鍵時刻，都有他的身影，比如之前央行和財政部互懟的時候，他就站出來給央行說話。

所以，和其他學(xué)者相比，他的言論還是值得參考的。這一次是關(guān)于房地產(chǎn)的，他的態(tài)度是：“扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌的預(yù)期正當(dāng)其時”。

盛松成表示，我國長時期形成的房價看漲預(yù)期正處在轉(zhuǎn)變的臨界點上，現(xiàn)在和未來較長時期都應(yīng)該堅持調(diào)控政策不動搖，鞏固得來不易的調(diào)控成果，扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌的預(yù)期，哪怕付出必要的成本。

他分析指出，很多人之所以相信房價只漲不跌主要有三個原因：

1.過去20年，中國房價確實是一只上漲的，購房者沒有經(jīng)歷過像樣的房價下跌。

2.中國經(jīng)濟基本面良好，這成為房價及房價預(yù)期上漲的基礎(chǔ)支撐，很多人覺得，經(jīng)濟增長靠的就是房地產(chǎn)，所以，經(jīng)濟要增長，房價肯定要上漲。

3.中國形成了超長期看漲預(yù)期，全社會幾乎無人相信房價會跌。

大家為什么堅信房價上漲還有一個很重要的原因，就是任志強提出的“夜壺論”。我國十幾年來的房地產(chǎn)調(diào)控有一個明顯的特征：經(jīng)濟下行時放松調(diào)控以拉動經(jīng)濟，房價上漲過快時則加強調(diào)控來平抑上漲勢頭，政策始終在兩者間反復(fù)和搖擺。

來看看具體的調(diào)控軌跡：

2003年，經(jīng)濟出現(xiàn)過熱跡象，房地產(chǎn)投資增速一度超過30%。央行于當(dāng)年6月發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，以通過抬高房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款融資的準(zhǔn)入門檻來降低投資增速。但是當(dāng)年“非典”爆發(fā)，經(jīng)濟增長受到影響，8月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，給予房地產(chǎn)業(yè)以國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位其后果就是2005-2006年的房價快速上漲。

2007下半年，面對房價過快上漲的態(tài)勢，中央重新出臺調(diào)控政策，房價漲幅應(yīng)聲下降。2008年底，為應(yīng)對國際金融危機導(dǎo)致的嚴(yán)峻經(jīng)濟形勢，房價調(diào)控再次放松，結(jié)果是房價再度飛漲。

2009年12月，中央政府為了遏制部分城市房價過快上漲，調(diào)控政策又不得不急轉(zhuǎn)向“擠泡沫”。2014年，在經(jīng)濟下行壓力增大、地方政府債務(wù)問題嚴(yán)重和房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險增大的背景下，全國房價調(diào)控再次放松，一線城市的房價在16個月的時間內(nèi)上漲了42.3%。自2016年3月開始，在史無前例的房價上漲之后，新一輪調(diào)控如期而至。

不過，盛松成指出，房價“只漲不跌”的預(yù)期產(chǎn)生了嚴(yán)重后果，房價預(yù)期成為經(jīng)濟短期發(fā)展的興奮劑，損害經(jīng)濟的長遠發(fā)展。

有研究表明，中國住房價格上漲1倍，通過人力成本上升使得經(jīng)濟增長率下降4.1個百分點。而且房價的高漲使房地產(chǎn)業(yè)利潤率高企，并帶動金融業(yè)的發(fā)展，將大量資金吸引至房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)中，傷害了實體經(jīng)濟的發(fā)展。

另外，房地產(chǎn)過度發(fā)展導(dǎo)致地方政府對“土地財政”的依賴，地方政府往往通過低價出讓工業(yè)用地來拉動經(jīng)濟增長，這使得我國工業(yè)用地使用效率低下，容積率明顯低于發(fā)達國家。

所以，現(xiàn)在不是要不要調(diào)控的時候了，而是必須要調(diào)控的時候了。

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關(guān)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)大勢，相信地產(chǎn)商遠比媒體、專家和購房者看的透徹。

10月以來，碧桂園、泰禾、中海、越秀、云南城投、萬科等多家房企集中發(fā)行債券融資。主要用于項目開發(fā)及補充流動資金等。陽光城大股東已100%質(zhì)押所持股票。

萬科、華僑城公告坦言，該次超短融募集資金用于補充流動資金，償還到期債務(wù)，包括銀行保理融資、銀行貸款和債券等。

近幾個月來，房企融資需求頻現(xiàn)。1至9月，僅信托、發(fā)債渠道，房企融資額就超過萬億元。究其原因，是集中迎來債券償還期。

昨天，恒大發(fā)行總額18億美元的優(yōu)先票據(jù)，而恒大集團董事局主席許家印將認(rèn)購10億美元。

在18億美元的票據(jù)中，包括年利率11%、2020年到期的5.65億美元票據(jù)；年利率13%、2022年到期的6.45億美元票據(jù)以及年利率13.75%、2023年到期的5.9億美元票據(jù)。

一般而言，債券融資期限越長，融資利率越高。而目前國內(nèi)的房企在境外發(fā)行的大筆美元債，為了確保認(rèn)購的順利進行，表示對公司的信心，一般都要自己先認(rèn)購一部分。

地產(chǎn)商都準(zhǔn)備過冬了，普通投資者就沒必要湊熱鬧了。