基于專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)下物流地產發(fā)展模式研究

梁文娟

摘要：本文旨在通過對專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)下物流地產發(fā)展研究，探究解決目前專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及其物流地產核心問題的方法或對策，推動物流地產既能順應專業(yè)的產業(yè)發(fā)展需求，又不失物流地產中各類物業(yè)自我盈利或造血功能，實現專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)建設過程中擺脫資金困境。

關鍵詞：專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)；物流地產；發(fā)展模式

一、專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)與物流地產的定義

專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)在國內相關文獻上未有明確的定義，本文認為可以通過兩個專業(yè)詞進行理解和定義它，即產業(yè)園區(qū)與物流園區(qū)。產業(yè)園區(qū)，是指以為促進某一產業(yè)發(fā)展為目標而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境，是區(qū)域經濟發(fā)展、產業(yè)調整升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產業(yè)、推動城市化建設等一系列的重要使命。

而物流園區(qū)的定義，在國內外文獻中也尚無統(tǒng)一的定義，本文采用了國家計委綜合運輸研究所副所長汪鳴關于的物流園區(qū)的定義，即物流園區(qū)是對物流組織管理節(jié)點進行相對集中建設與發(fā)展的、具有經濟開發(fā)性質的城市物流功能區(qū)域；同時，也是依托相關物流服務設施降低物流成本、提高物流運作效率，改善企業(yè)服務有關的流通加工、原材料采購、便于與消費地直接聯(lián)系的生產等活動、具有產業(yè)發(fā)展性質的經濟功能區(qū)。

從兩個詞匯歸納總結起來，專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)可以概括為：某一同類型產業(yè)或關聯(lián)度較強的上下游產業(yè)、配套產業(yè)鏈完整、企業(yè)關聯(lián)度強而形成的產業(yè)集群在空間上集聚大量的外部物流需求，而構建起的物流園區(qū)。從產業(yè)來看，根據產業(yè)或行業(yè)的特殊性，不同產業(yè)對物流體系的需求或要求不同；從物流來看，即特定產業(yè)上下游企業(yè)之間形成相對完整的供應鏈，為物流園區(qū)的物流企業(yè)提供由供應鏈始端到終端的一體化服務提供了天然平臺。

就物流地產定義而言，本文采用吉林大學楊馥郁博士對物流地產的概念，即由物流地產公司先選地建成相關物流基礎設施后，再轉租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，將有一個資產管理隊伍進行物業(yè)管理，他們的工作主要是提供相關物業(yè)服務。

因此，在界定專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)與物流地產的相關定義之后，對本文提到的基于在專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)下的物流地產發(fā)展，就可以比較容易理解為某產業(yè)物流園區(qū)下所配置的物流地產運作與發(fā)展研究。

二、專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)與物流地產的發(fā)展現狀分析

目前，隨著經濟快速發(fā)展，各地的優(yōu)勢產業(yè)或者承載地方經濟發(fā)展的各類產業(yè)對高標準、專業(yè)化物流設施需求也不斷增加，因此，各地興起了各種專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及物流地產的建設與發(fā)展，也成為了各種運營主體的投資熱點。

2003年以來，具有專業(yè)的物流地產背景的外資企業(yè)（如普洛斯、AMB、新熙地、古德曼等）通過既有項目收購和新的地產開發(fā)模式在各地開展各類專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及物流地產建設與開發(fā)投資，為客戶提供現代化物流倉儲設施服務。同時，也帶動了本身從事專業(yè)房地產的開發(fā)商加入（如萬科、招商地產等地產類公司），還有本身有物流業(yè)務的物流企業(yè)（如中外運、中遠、中鐵等大型央企）也全面提速投入到物流地產的開發(fā)中，當下，依托產業(yè)而存在大型龍頭企業(yè)（中糧等）也逐漸構建和建設專業(yè)的物流產業(yè)園區(qū)。

時下，這些企業(yè)紛紛躋身專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及物流地產投資開發(fā)行列，形成全國范圍內的物流地產投資開發(fā)熱潮。從目前運營管理上看，存活能力強的物流地產或園區(qū)卻少之又少，側面也反映了運營主體在建設方面可以借鑒物流園區(qū)或產業(yè)園區(qū)甚至房地產開發(fā)等較為成熟的開發(fā)模式，而在運營管理方面存在明顯短板。

因此，總體來看，當前專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及物流地產才剛剛起步，尚處于引入探索和初步發(fā)展階段，既蘊藏著巨大的發(fā)展機遇，也逐漸暴露出一些亟需解決的問題。

三、專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)下物流地產發(fā)展存在的問題

當下，專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及物流地產的建設或發(fā)展如火如荼，但大部分運營主體卻存在對其認識不足，盲目投入到拿地建設中；而在規(guī)劃上，雖然能高起點規(guī)劃，但有一部分專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及物流地產甚至脫離產業(yè)的實際發(fā)展現狀、產業(yè)發(fā)展規(guī)律、該產業(yè)中企業(yè)發(fā)展需求；還有一部分配套設施不齊全，后期經營不善，最終都導致專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及物流地產無法實現其價值。因此，在對專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)下物流地產發(fā)展研究過程中，發(fā)現主要有以下幾方面的問題：

1、運營主體資金不足，導致專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)或物流地產項目建設緩慢

大部分專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)建設的運營主體，其本身的抗風險能力有限，而且還存在專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)認知不清晰，對物流地產理解也通常十分有限，通常也僅以“土地成本獲取低廉”，就認為該類項目是可以盈利或者具有良好前景，忽視后期經營管理也需要大量資金投入，在資金運籌上，未能充分考慮物流地產與專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)的特點，因而運營主體在建設過程中的評估風險和控制風險能力較差，最終導致建設緩慢，更有甚者因資金缺乏而直接爛尾。

2、規(guī)劃前瞻性很強，但落地實施難度較大，往往不能實現

絕大多數專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)聘請高級或頂級的專業(yè)設計規(guī)劃團隊，對其進行高規(guī)格的規(guī)劃，具有很強的前瞻性與超前性，其規(guī)劃總平圖、鳥瞰圖渲染的美輪美奐，但往往因為運營或建設主體無法真正的將這些規(guī)劃理解透徹，建設過程中，分區(qū)規(guī)劃分區(qū)建設落實不到位，運營過程中又未能十分注重資金的回籠，通常依托運營主體的外部輸血或籌集資金進行投入，專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及物流地產卻無法很好的實現造血，最終難以支撐項目正常運轉。同時，另一方面也與該區(qū)域所對應的產業(yè)發(fā)展跟不上有很大關系，高端的專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)的打造，嚴重脫離了當地產業(yè)鏈自身現狀，也同樣無法匹配專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)對產業(yè)的需求。從而，使得規(guī)劃無法得以落地實現。

3、承接產業(yè)上下游鏈能力弱，無法帶動產業(yè)發(fā)展

專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及物流地產的自身定位與當地城市產業(yè)發(fā)展也具有較大的關聯(lián)性和依存性，一方面，運營主體對產業(yè)的發(fā)展盲目的預測或超前的預期，脫離了當地實際經濟發(fā)展和產業(yè)規(guī)律，另一方面，物流地產建設過程未能與上下游鏈的龍頭企業(yè)或優(yōu)勢企業(yè)建立有效聯(lián)系，甚至違背該類產業(yè)中企業(yè)的基本發(fā)展條件，物流地產或園區(qū)建成后，自然無法順利承接產業(yè)上下游鏈的企業(yè)需求，反而在一定程度上阻礙了產業(yè)發(fā)展，造成專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及物流地產建設不符合產業(yè)需求或市場需求，最終也會遭遇運營失敗。

4、專業(yè)物流產業(yè)園及物流地產后期運營缺乏人氣，配套設施建設無法滿足需求

由于建設專業(yè)物流產業(yè)園及物流地產時，未能充分考慮其內在入駐企業(yè)、工作人員、周邊居民的基本需求，導致其規(guī)劃的商業(yè)性不夠或不足，其他的配套設施建設（園區(qū)幼兒園、小學、醫(yī)療設施、體育設施等）也因為資金投入建設的不平衡，無法快速或者短周期內配套齊全，滿足園區(qū)及周邊居民的各類基礎需求。同時，由于規(guī)劃過程中，對物流地產的各類物業(yè)類型的比例研究不夠，先天性決定了缺乏吸引城市居民來此消費，因此，在后期運營過程中，僅依靠園區(qū)入駐工作人員、周邊居民是無法營造運營氛圍，也無法給園區(qū)及物流地產帶來巨大的消費，從而也不能保證經營戶能持續(xù)不斷的經營。

四、基于專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)的物流地產發(fā)展對策與建議

通過對專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)下物流地產發(fā)展中存在的問題剖析，本文結合物流地產或物流產業(yè)園區(qū)商業(yè)運作實際出發(fā)，提出以下幾個方面的對策或建議：

1、縝密研究和嚴謹制定科學合理的專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及物流地產中的各項指標體系

科學規(guī)劃的同時，對專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)的物流地產中各種配套物業(yè)比例、指標體系要研究合理，即真正發(fā)揮物流地產核心引擎作用，就其物業(yè)形態(tài)來看，物流地產包括不限于倉儲地產、研發(fā)基地、辦公樓、配套公寓、交易展示中心等各類型物業(yè)，這幾類物流地產中銷售型物業(yè)產品，需要考慮所在區(qū)域房地產市場中同類產品的容量水平、銷售速度、成交價格、客戶群體等各項指標中，尋找各自物業(yè)的市場空間；與此同時，由于物流地產中大部分物業(yè)為不可售只能租賃的物業(yè)，也需要充分考慮其租金水平和經營者承租能力，甚至可以打造訂單性租賃物業(yè)，尋找租賃物業(yè)的市場空間。通過對兩類型物業(yè)的市場空間判斷，嚴格測算專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)的資金風險。最終，也需要運營主體向土地出讓方（當地政府）建議合理的物流地產指標體系。

2、構建物流地產中各類物業(yè)體系，帶動園區(qū)入駐居民基本需求與城市居民消費需求

研究專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)的物流地產的物業(yè)形態(tài)時，既要考慮未來專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)入駐企業(yè)、工作人員、園區(qū)周邊居民、上下游產業(yè)鏈條帶來的客觀需求（如衣、食、住、行、購等業(yè)態(tài)的需求配比），還要考慮如何吸引城市居民消費需求（如園區(qū)觀光旅、周末家庭親子游、老少游等）。做到內外需求兼收，專業(yè)物流產園區(qū)所承載的不僅僅為專業(yè)產業(yè)的交易、展示、物流等功能，更需要通過吸引城市居民的需求，帶動和帶旺園區(qū)的發(fā)展和經營，實現園區(qū)自我造血輸血功能，有了穩(wěn)定的外部盈利能力或收益，才能最大程度降低運營主體的運作風險，同時，只有降低主體的風險，進而可以降低入駐園區(qū)企業(yè)或產業(yè)上下游企業(yè)的營業(yè)成本（如租金成本），有源源不斷的人氣涌入，也可以降低一定的經營風險。

3、引進專業(yè)智囊團或機構，為專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及地產建設保駕護航

在專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及物流地產啟動建設過程中，提前充分模擬開發(fā)論證各種分區(qū)建設的可能，尤其要以資金回籠與資金流回正的年限作為模擬開發(fā)的基礎目標。在建設銷售過程中，可引入及聘請外腦機構——專業(yè)顧問咨詢公司或營銷代理機構，通過其專業(yè)顧問、策劃、銷售，極大程度上完成可售的物流地產或可租的物流地產物業(yè)快速實現變現，為運營主體贏得現金流，從而實現可售型物流地產能空間換時間、可租型物流地產物業(yè)時間換空間。

4、打造適應市場考驗的運營管理團隊，科學招商、經營管理，實現物流地產價值最大化。

初步建成后的專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及物流地產的經營管理能力，決定了專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)及物流地產的成敗，前期的銷售只能在一定范圍內為運營主體解決了部分建設資金的來源，但專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)后續(xù)的運作還需要依托物流地產中租賃物業(yè)經營管理所創(chuàng)造源源不斷的營業(yè)收益，維系未來園區(qū)的正常經營管理。因此，對專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)的物流地產中租賃物業(yè)的招商、運營、管理能力要求較高，在此，也需要聘請專業(yè)的運營機構或者與專業(yè)運營機構合作成立園區(qū)運營管理公司，對物流地產中租賃物業(yè)進行科學規(guī)劃業(yè)態(tài)分區(qū)，洽談和引進專業(yè)產業(yè)上下游鏈條的龍頭企業(yè)，與此同時，根據專業(yè)產業(yè)的特點，制定行之有效的招商手冊、運營管理手冊，啟動對外統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一招商，實行“招滿一區(qū)，開業(yè)一區(qū)”，即盡可能的做到業(yè)態(tài)分區(qū)滿鋪或入駐率超過80%以上方可開業(yè)運營，力求保證運營區(qū)域能夠釋放和營造滿鋪氛圍，形成良好的經營開端，為后續(xù)其他業(yè)態(tài)區(qū)域招商、整體區(qū)域統(tǒng)一經營管理奠定堅實基礎。

五、結束語

在專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)下物流地產建設或發(fā)展模式研究中，不能簡單理解為單一的房地產項目（或稱之為工業(yè)地產項目），也不能將其直接以專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)來籠統(tǒng)看待。

專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)不僅需要投入大量資金進行開發(fā)建設，更需要后續(xù)源源不斷的資金投入運營管理，對運營主體的資金運籌能力要求較高，而且對后期的運營管理能力要求更高，后續(xù)數十年的運營或旺場，才是專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)的關鍵，而其中的物流地產則是資金造血輸血的最佳源頭，如果將物流地產看做單一的房地產項目，就會陷入追求短期的利潤指標或資金回籠平衡指標，而忽視了后期運營指標，破壞了物流地產作為專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)引擎作用，因此，對專業(yè)物流產業(yè)園區(qū)中的物流地產發(fā)展模式研究，是至關重要的。

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