中外社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式比較及經(jīng)驗借鑒

靳晶晶

內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一種新型的商業(yè)地產(chǎn)模式—社區(qū)商業(yè)逐步興起。社區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)不僅解決了社區(qū)居民日常生活需求的問題，而且作為一種基礎(chǔ)型商圈對整個城市的商業(yè)也起到了補充作用，是整個城市商業(yè)構(gòu)成不可或缺的一部分。本文在介紹我國社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式的基礎(chǔ)上，分析了美國、英國、日本、新加坡四個發(fā)達(dá)國家的社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式，從四個發(fā)達(dá)國家社區(qū)開發(fā)模式的經(jīng)驗中總結(jié)出一些啟示，以促進(jìn)我國社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式的優(yōu)化。

關(guān)鍵詞：社區(qū)商業(yè) 開發(fā)模式 經(jīng)驗 啟示

引言

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，世界各國的經(jīng)濟(jì)形態(tài)逐漸發(fā)生變化，20世紀(jì)50年代，一種新的商業(yè)形態(tài)—社區(qū)商業(yè)在美國逐漸發(fā)展起來，給美國居民的日常生活帶來了極大便利。伴隨著各國城市商業(yè)中心的飽和，以及居民郊區(qū)化的現(xiàn)象出現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)在全世界得到了快速發(fā)展。社區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)不僅解決了社區(qū)居民日常生活需求的問題，同時作為基礎(chǔ)商圈，對整個城市的商業(yè)也起到了補充作用，可見社區(qū)商業(yè)是以社區(qū)居民為服務(wù)對象，以使居民方便快捷的購物和提供居民所需的基本服務(wù)為目標(biāo)，區(qū)別于城市商業(yè)和區(qū)域商業(yè)的一種基礎(chǔ)商業(yè)形式，是構(gòu)成城市商業(yè)的重要組成部分。

我國社區(qū)商業(yè)相比國外起步較晚，而且發(fā)展不平衡。隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、居民消費需求的日益提高、人口郊區(qū)化現(xiàn)象的不斷擴(kuò)大、城市交通狀況的惡化，如何能讓居民在平時方便快捷的購物也是需要考慮的問題。所以在這一背景下，發(fā)展社區(qū)商業(yè)是未來大中型城市必然的發(fā)展趨勢。

我國社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式分析

（一）社區(qū)商業(yè)開發(fā)概況

雖然我國社區(qū)商業(yè)起步晚，發(fā)展較不平衡，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國政府也開始逐步重視社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。商務(wù)部于2005年發(fā)表了《關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確提出了要用5年左右的時間在大城市中大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)，初步完成5000個項目的改造與建設(shè)。2012年，商務(wù)部發(fā)布的《“十二五”時期促進(jìn)零售業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》中明確指出，將適度發(fā)展大型商業(yè)網(wǎng)點，加強社區(qū)配套商業(yè)設(shè)施建設(shè)，形成以城市中心商業(yè)區(qū)為核心、城市區(qū)域商業(yè)中心為骨干、社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)的商業(yè)格局。

近幾年，我國在社區(qū)商業(yè)建設(shè)上也取得了顯著的進(jìn)步和成果，特別是在一些大城市中，社區(qū)商業(yè)發(fā)展更為明顯，如上海的百聯(lián)西郊購物中心，營業(yè)面積6萬平方米，匯集許多專賣店、大賣場，主要服務(wù)周邊3-5公里范圍內(nèi)的三個社區(qū)10萬-15萬的居民；北京已發(fā)展社區(qū)便利店、超市2000多家，再生資源回收點2000個左右，肉菜市場385個，菜店164個，極大地方便了社區(qū)居民的日常生活；沈陽，將連鎖企業(yè)引入社區(qū)，諸如：沈陽市副食集團(tuán)、佳美隆跳蚤連鎖公司、九七超市等，既便于整個社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的統(tǒng)一管理，又保證了這些連鎖企業(yè)的良好發(fā)展。

（二）社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式

從總體上看，我國的社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式主要有社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心三種。從整個商業(yè)效果來看，社區(qū)底商模式能滿足居民的基本生活需求，利用住宅，公寓等物業(yè)底層建筑，從事零售商業(yè)和服務(wù)業(yè)，可作為小區(qū)配套型購物中心；商業(yè)街能滿足居民的綜合性服務(wù)；商業(yè)中心，則是滿足居民全方位的需求，是真正的集購物與休閑于一體的多功能商業(yè)聚集地。具體開發(fā)模式如表 1 所示。我國社區(qū)商業(yè)的開發(fā)模式基本上表現(xiàn)為兩方面：一是在舊社區(qū)原有的商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上加以改造，主要以社區(qū)底商和社區(qū)商業(yè)街兩種形式出現(xiàn)；二是對國外開發(fā)模式的借鑒，在新建社區(qū)的周圍配套設(shè)置相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施，采用合理的布局規(guī)劃，主要表現(xiàn)為商業(yè)中心。

國外社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式分析

（一）美國社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式

作為社區(qū)商業(yè)起源的國家，美國的社區(qū)商業(yè)已經(jīng)達(dá)到了高度發(fā)達(dá)的程度。美國的社區(qū)商業(yè)起源于20世紀(jì)50年代，其發(fā)展是因為居民居住郊區(qū)化而導(dǎo)致的商業(yè)活動郊區(qū)化，并無政府的太多干預(yù)。到了20世紀(jì)60年代，美國居民郊區(qū)化規(guī)模不斷擴(kuò)大，相應(yīng)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展也達(dá)到了成熟的階段。主要是以購物中心的形式出現(xiàn)，能滿足居民“一站式”購物的需求。從規(guī)模上看主要有3種類型，如表2所示。

社區(qū)購物中心主要是以單層樓的形態(tài)出現(xiàn)的，占地面積大約為4-12萬平方米，能夠滿足大概2-10萬的居民的日常生活需求。主要零售業(yè)態(tài)包括超市、便利店、連鎖零售企業(yè)，以及各項服務(wù)設(shè)施。主要有兩大特點：一種是以一個規(guī)模較大的零售單店為整個商業(yè)區(qū)域內(nèi)的中心，然后在該中心周圍輔以其他的相配套的零售設(shè)施，即中心發(fā)散式的布局；另一種是以塊狀發(fā)展，一個塊狀地帶既有購物場所，又有娛樂休閑空間，這樣就構(gòu)成了一個大區(qū)域聯(lián)盟式的消費空間。美國社區(qū)購物中心各業(yè)態(tài)大概比例為：購物約為65%，餐飲約為15%，娛樂休閑約為12%，綜合服務(wù)約為8%。這種以購物中心為核心的社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式與其發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)、廣闊的國土面積、較高的汽車普及率以及較低的人口密度是密不可分的。

在波特蘭、西雅圖、洛杉磯等城市，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和整體布局由政府統(tǒng)一確定，一個居住區(qū)地塊中，政府會統(tǒng)一規(guī)劃多棟住宅，在住宅和街區(qū)之間交叉布局社區(qū)商業(yè)的開發(fā)。而在完成整體布局和規(guī)劃后，由大型零售商以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商等相關(guān)公司組織完成開發(fā)工作。政府主張以20分鐘社區(qū)生活圈為主要形態(tài)，因此，美國最常見的社區(qū)商業(yè)模式是街道中心以及中等社區(qū)中心模式。以波特蘭為例，政府要求市中心建設(shè)用地控制在0.0036平方公里以內(nèi)，街道寬度在9米以內(nèi)，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)必須在此規(guī)定范圍之內(nèi)，這也體現(xiàn)了政府對于城市和社區(qū)邊界的嚴(yán)格控制，讓美國社區(qū)商業(yè)能夠在規(guī)劃范圍內(nèi)承載更多的功能，保證了社區(qū)與商業(yè)之間的良好互動。

（二）英國社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式

英國社區(qū)商業(yè)也是以社區(qū)購物中心的方式出現(xiàn)的，也是由于居民郊區(qū)化而產(chǎn)生的，但是美國的居民郊區(qū)化是由于居民本身的居住原因，而英國社區(qū)購物中心的社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式則是在政府的干預(yù)下形成的。二戰(zhàn)以后，英國大部分城市都遭到一定的損毀，于是由政府出面規(guī)劃，并由政府撥款的新城開發(fā)公司聯(lián)合私有企業(yè)共同建設(shè)，因此，新城開發(fā)的政策實質(zhì)上是由中央政府直接制定。在新城區(qū)建設(shè)的過程中，政府將社區(qū)商業(yè)作為社區(qū)服務(wù)設(shè)置之一納入規(guī)劃，并設(shè)定每個社區(qū)服務(wù)半徑約為10分鐘的步行距離，服務(wù)人口約400-500人。新城區(qū)由居民區(qū)與工業(yè)區(qū)構(gòu)成，而新城區(qū)的社區(qū)商業(yè)區(qū)往往被規(guī)劃在新城區(qū)的中心區(qū)域，與行政管理區(qū)、社會活動區(qū)毗鄰。90年代后，越來越多的大型新城區(qū)建立起來，大型新城區(qū)擁有更為完善的生活服務(wù)設(shè)施以及文化娛樂設(shè)施，而社區(qū)商業(yè)也升級為規(guī)模較大的購物中心。由于英國的人均土地面積低于美國，而且汽車普及率也沒美國那么高，因此其社區(qū)購物中心網(wǎng)點分布要比美國的密集，規(guī)模以及服務(wù)半徑也小于美國。英國社區(qū)商業(yè)中心規(guī)模大約為1-3萬平方米，能為約2-4萬居住人口提供生活服務(wù)。

隨著新城區(qū)服務(wù)半徑的不斷擴(kuò)大，超市、購物中心的數(shù)量也越來越多。不斷崛起的超市開始擠壓社區(qū)小商店的生存空間，破壞了原有的社區(qū)商業(yè)平衡，因此，2010年英國政府宣布對社區(qū)小商店進(jìn)行減稅，為期兩年。在政策的推動下，社區(qū)小商店在英國的新城區(qū)中的地位再次得到鞏固。而《2015年英國商業(yè)街前景報告》認(rèn)為，社區(qū)小商店作為英國社區(qū)商業(yè)中的重要組成部分，不僅具有商業(yè)功能，更具有社會功能，因此在社區(qū)商業(yè)不斷發(fā)展的歷史進(jìn)程中，應(yīng)當(dāng)充分考慮當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)文化和已建立起來的和諧社會關(guān)系?？梢姡纳鐓^(qū)商業(yè)在發(fā)展過程中也并非一帆風(fēng)順，新城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大使得周邊小城區(qū)的社區(qū)商業(yè)生存空間被擠壓，實際上不利于小城區(qū)的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，也違背了英國政府對新城區(qū)的規(guī)劃初衷。

（三）日本社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式

二戰(zhàn)后的日本，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，僅用了30年的時間就完成了國家的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)重建，并迅速成為了世界格局中較為強大的一股經(jīng)濟(jì)力量。戰(zhàn)后的日本以最快的速度完成了工業(yè)化進(jìn)程，隨著日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，城市人口也逐步向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，在這一過程中，日本的社區(qū)商業(yè)逐步發(fā)展起來。

當(dāng)前日本社區(qū)商業(yè)的發(fā)展主要有三種模式，一種是社區(qū)底商，也是日本社區(qū)商業(yè)的初始形態(tài)，社區(qū)一樓的居民可采用自營或出租的形式來進(jìn)行一些商業(yè)活動，當(dāng)前日本的社區(qū)底商依然是一種普遍的社區(qū)商業(yè)模式，尤其在地鐵出入口分布密集，日本小區(qū)的開放性質(zhì)是社區(qū)底商發(fā)展繁榮的重要因素之一。第二種則是傳統(tǒng)商業(yè)街的形式，商業(yè)街的模式是社區(qū)底商的升級，在一定的底商集聚后所形成的區(qū)域性質(zhì)的社區(qū)商業(yè)。商業(yè)街對于社區(qū)經(jīng)濟(jì)甚至是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響力十分顯著。但是商業(yè)街在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了無序經(jīng)營、占道經(jīng)營等問題，而為了改善這一問題，底商自發(fā)成立商業(yè)街管理委員會。但隨著新的社區(qū)商業(yè)模式的發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)街模式已經(jīng)開始衰落，《2015年日本商業(yè)街實態(tài)調(diào)查》報告顯示：日本傳統(tǒng)商業(yè)街模式衰退率高達(dá)97%。第三種社區(qū)商業(yè)模式是鄰近型小型購物中心模式，也是日本當(dāng)前最流行、發(fā)展最好的社區(qū)商業(yè)模式。由于日本交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善以及汽車的普及，居民更傾向于去位于郊區(qū)地段的購物中心進(jìn)行購物。當(dāng)前日本的鄰近型購物中心多由專業(yè)的不動產(chǎn)公司進(jìn)行規(guī)劃和開發(fā)，如永旺集團(tuán)、三井不動產(chǎn)等。以永旺商業(yè)管理有限公司為例，其將購物中心劃分為郊區(qū)型大型購物中心以及都市鄰近型小型購物中心進(jìn)行規(guī)劃發(fā)展，并根據(jù)商圈大小與周圍居民的消費能力來進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃。

（四）新加坡社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式

新加坡的社區(qū)商業(yè)也是在20世紀(jì)60年代經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市中心居住趨于飽和、人口郊區(qū)化的情況下發(fā)展起來的。新加坡的社區(qū)商業(yè)有個特有的名字—“鄰里中心”（Home by Home），即按照社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)社區(qū)的規(guī)模、類型、人口配備相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施，不以盈利為目的，由開發(fā)商和物業(yè)統(tǒng)一管理，專為社區(qū)居民提供生活服務(wù)。根據(jù)以上的解釋可以看出，鄰里中心是包含在社區(qū)最初規(guī)劃之中的，由政府指導(dǎo)規(guī)劃和統(tǒng)籌管理。

一個標(biāo)準(zhǔn)的鄰里中心，主要的設(shè)施配置有：1個超級市場、1個菜市場、2個食閣、30家以上的商店等。主要提供的服務(wù)有：購物、餐飲、醫(yī)療、娛樂、美容美發(fā)、家政等一系列居民生活所必需的服務(wù)。具體分類如表3所示。

新加坡的鄰里中心是新加坡政府在1965年推行并長期實施的組屋計劃的延伸，已經(jīng)成為了新加坡的城市名片。當(dāng)前的鄰里中心主要分布在由政府規(guī)劃的組屋區(qū)內(nèi)，在政府的統(tǒng)籌下，組屋區(qū)有完善的生活配套服務(wù)，即社區(qū)商業(yè)。政府在規(guī)劃鄰里中心的過程中遵循的是新加坡的社會文化情況，讓鄰里中心具有：“國家至上，社會為先；家庭為根，社會為本；關(guān)懷扶持，同舟共濟(jì)；求同存異，協(xié)商共識；種族和諧，宗教寬容”的精神內(nèi)核，而這樣具有東方智慧與西方人文精神的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)思想讓鄰里中心與新加坡的社會文化一樣，具有高度的包容性與民族特色。在鄰里中心的規(guī)劃過程中，將服務(wù)對象定位為區(qū)內(nèi)的居民，因此鄰里中心也和城市功能存在一定的差別，鄰里中心與城市功能的相互交叉構(gòu)成了新加坡城市人民活動中心的完整系統(tǒng)。此外，由于鄰里中心受到政府的調(diào)控，完善的公益服務(wù)讓鄰里中心的社區(qū)商業(yè)模式無論從商業(yè)性，還是從公益性方面來講都具備極大的優(yōu)勢。

（五）國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式對比分析

通過上述對我國與美國、英國、日本、新加坡四國社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式的對比，不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國的社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式與日本社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式最為相近，但是區(qū)別在于我國社區(qū)商業(yè)街不拘泥于傳統(tǒng)商業(yè)，已經(jīng)靈活地轉(zhuǎn)變?yōu)橐越值罏檩d體的新型商業(yè)中心，如常見的步行街等，且多與區(qū)域商圈進(jìn)行配合，擁有完善的社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能；而日本的社區(qū)商業(yè)多是由社區(qū)底商集聚而發(fā)展起來的，因為依附于住宅區(qū)，其商業(yè)競爭力遠(yuǎn)不及我國的社區(qū)商業(yè)街，而日本的社區(qū)商業(yè)后起之秀—鄰近型購物中心的出現(xiàn)打壓了社區(qū)商業(yè)街這一現(xiàn)象也反映出了這一點。而基于日本社區(qū)底商的繁榮，我國應(yīng)當(dāng)堅持發(fā)展社區(qū)底商。

美國和英國在社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式上存在共同點，一方面兩國的國情都決定了社區(qū)郊區(qū)化，因此社區(qū)商業(yè)也朝著郊區(qū)化方向發(fā)展；另一方面，兩國的社區(qū)商業(yè)都根據(jù)郊區(qū)的情況有采取分級式的社區(qū)商業(yè)模式，其服務(wù)范圍都有一定的差異，保證社區(qū)商業(yè)能夠覆蓋各個郊區(qū)；此外，為推動郊區(qū)的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，兩國政府都實施了統(tǒng)一的規(guī)劃，這在一定程度上能夠保證社區(qū)商業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。而美國的政府更注重對于社區(qū)商業(yè)邊界的界定，對社區(qū)商業(yè)的范圍進(jìn)行了嚴(yán)格的劃分；而英國政府更注重社區(qū)商業(yè)內(nèi)部服務(wù)設(shè)施的完善，以及社區(qū)商業(yè)內(nèi)在的業(yè)態(tài)平衡。對此我國應(yīng)當(dāng)參考英美兩國的經(jīng)驗，將社區(qū)商業(yè)規(guī)劃納入到城市發(fā)展規(guī)劃當(dāng)中，由政府逐步引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃。

在新加坡的社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式中，政府不僅起到了指導(dǎo)規(guī)劃的作用，更強調(diào)了社區(qū)商業(yè)的公益性質(zhì)，正是因為政府的作用才使得新加坡的鄰里中心社區(qū)商業(yè)模式獲得成功。因此，我國應(yīng)當(dāng)將社區(qū)商業(yè)的商業(yè)功能與公益功能進(jìn)行結(jié)合，以進(jìn)一步完善社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系。

國外社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式啟示

（一）強化政府在社區(qū)商業(yè)中的指導(dǎo)規(guī)劃作用

從本文的案例分析對比來看，英國、美國、新加坡等國的政府對于社區(qū)商業(yè)開發(fā)都有著強有力的控制，開發(fā)者需要與當(dāng)局達(dá)成共識，這樣不僅能夠提高社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的科學(xué)性，更能夠提升社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的成功率。因此政府可以在社區(qū)商業(yè)建設(shè)初期，將其納入到城市總體建設(shè)工作規(guī)劃當(dāng)中，并通過公開招標(biāo)的方式來選擇適宜的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在充分調(diào)查社區(qū)資源的基礎(chǔ)上制定出科學(xué)合理的規(guī)劃方案。

（二）注重社區(qū)商業(yè)公益性質(zhì)與商業(yè)性質(zhì)的結(jié)合

當(dāng)前我國的社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式主要是社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心三種，其中社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心都是緊鄰商圈而規(guī)劃建設(shè)的社區(qū)商業(yè)，商業(yè)性質(zhì)突出。而根據(jù)新加坡鄰里中心的啟示，社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)當(dāng)以便民利民為宗旨，并將提高居民生活質(zhì)量作為發(fā)展目標(biāo)。未來，我國的社區(qū)商業(yè)中心還應(yīng)當(dāng)堅持以人為本的原則，將公益性的服務(wù)設(shè)施進(jìn)一步完善，在社區(qū)商業(yè)街中增加社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心等。

（三）適當(dāng)政策傾斜鼓勵社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)多樣化發(fā)展

從日本的案例中可以發(fā)現(xiàn)，日本的社區(qū)商業(yè)內(nèi)在體系存在不平衡現(xiàn)象，社區(qū)購物中心擠壓了社區(qū)商業(yè)街的發(fā)展空間致其衰落；而英國政府同樣也面臨過此類問題，但是英國政府推出了減稅政策。因此我國可以適當(dāng)借鑒英國的成功經(jīng)驗，在土地出讓、稅收減免、信貸等方面給予政策傾斜，尤其是一些小型的商家，他們是維護(hù)社區(qū)商業(yè)繁榮穩(wěn)定、便利惠民的重要因素。因此，應(yīng)適當(dāng)鼓勵退休失業(yè)社區(qū)居民創(chuàng)業(yè)，以豐富社區(qū)商業(yè)的多樣化。同時，需要制定優(yōu)惠政策以引進(jìn)一些具有競爭力的中小型連鎖便利店、連鎖超市等，以維護(hù)各級社區(qū)商業(yè)的良性競爭環(huán)境。

結(jié)論

總體而言，雖然我國社區(qū)商業(yè)起步較晚，但隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提升，社區(qū)商業(yè)得到了極大的進(jìn)步。本文在分析討論了國外四個案例之后，研究發(fā)現(xiàn)：我國的社區(qū)商業(yè)有自身的優(yōu)勢，同時也要適當(dāng)借鑒國外的成功經(jīng)驗。因此，我國要在不斷發(fā)揚自身優(yōu)勢的前提之下，通過借鑒國外的成功發(fā)展經(jīng)驗，讓社區(qū)商業(yè)得到又好又快地發(fā)展。

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