加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)防控研究

陳守江

【摘要】中國房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展起步都較晚，發(fā)展程度也較低，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多金融風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)防控。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成入手，基于房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要特點(diǎn)探究防控策略，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康有序發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；金融風(fēng)險(xiǎn)；防控

現(xiàn)如今，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，必須給予房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)高度重視，而防控金融風(fēng)險(xiǎn)不僅是保證房地產(chǎn)企業(yè)金融順利發(fā)展的基本前提，還是助推國家經(jīng)濟(jì)正常有序發(fā)展的客觀需求。盡管從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營情況可以看出，大量風(fēng)險(xiǎn)并未完全顯現(xiàn)，但已經(jīng)存在的問題預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)時(shí)刻刻都面臨著金融風(fēng)險(xiǎn)，不管是房地產(chǎn)行業(yè)還是金融行業(yè)都高引起關(guān)注，加強(qiáng)研究風(fēng)險(xiǎn)防控。

一、房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成

房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是房地產(chǎn)項(xiàng)目的一種虛高，無法被市場(chǎng)認(rèn)可，降價(jià)出售卻無法收回綜合成本，導(dǎo)致消費(fèi)者遭受損失，銀行也無法回收相關(guān)貸款，開發(fā)商則不愿意低價(jià)售出樓盤，形成不良狀態(tài)。所以可將房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成簡化為：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)繁榮，投機(jī)者、消費(fèi)者都需要大量住房；開發(fā)商最初需要建造大量房屋滿足需求，但缺乏資金，產(chǎn)生向銀行申請(qǐng)貸款的需求；銀行對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目展開調(diào)查，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目是良好的貸款抵押物，便同意房地產(chǎn)企業(yè)的貸款請(qǐng)求。在經(jīng)過這一輪又一輪的循環(huán)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越火熱，價(jià)格也更高，相關(guān)各方的投資熱情以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)越來越淡薄[1]。到了大多數(shù)樓盤項(xiàng)目價(jià)格都虛高并且很多消費(fèi)者盲目為虛高的價(jià)格買單時(shí)，就產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫，一旦泡沫破碎、市場(chǎng)波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格極有可能急劇下降，很多貸款購房者被套牢在高位，無法歸還銀行的貸款，逐漸波及整個(gè)行業(yè)，形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)泡沫越大，企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的程度就越高。

最近幾年，國家大幅度提高經(jīng)濟(jì)實(shí)力，加上城市化發(fā)展進(jìn)程不斷加快，使得人們有更大的房產(chǎn)需求，暴露出房地產(chǎn)企業(yè)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，主要包括法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及信用風(fēng)險(xiǎn)等，加強(qiáng)防控勢(shì)在必行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要特點(diǎn)

和其他行業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出特殊性，其特點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一個(gè)是擴(kuò)張性。金融在當(dāng)今社會(huì)的作用至關(guān)重要，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的每一個(gè)角落幾乎都涉及金融產(chǎn)品與服務(wù)，加上金融資產(chǎn)與不同金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系十分密切，逐漸形成資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間相互影響的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。然而在經(jīng)濟(jì)往來中，資金融通與債權(quán)等的聯(lián)系離不開金融機(jī)構(gòu)的推動(dòng)，該階段勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)借助金融體系網(wǎng)絡(luò)快速傳遞風(fēng)險(xiǎn)，致使房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出擴(kuò)張性[2]。

另一個(gè)是可控性。任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都存在風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)金融活動(dòng)在融通資金、出現(xiàn)債權(quán)關(guān)系的階段就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，即房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)時(shí)刻刻都面臨金融風(fēng)險(xiǎn)，雖然這具備必然性，但可以被人控制。對(duì)參與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的相關(guān)各方而言，都能識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、衡量風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)，確定即將出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)的類型和影響程度，房地產(chǎn)企業(yè)也能借助風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和合理有效的金融工具等主動(dòng)控制風(fēng)險(xiǎn)或者是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，監(jiān)控部門應(yīng)完善規(guī)章制度，從源頭控制、消除對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不利的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)防控的策略建議

（一）建立健全法律法規(guī)

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)金融發(fā)展情況，應(yīng)適時(shí)建立符合市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際的相關(guān)法律法規(guī)，防控房地產(chǎn)企業(yè)金融法律風(fēng)險(xiǎn)[3]。一是修改現(xiàn)有法律，明確房地產(chǎn)金融享有的法律地位，促使房地產(chǎn)企業(yè)金融業(yè)有創(chuàng)新的條件。如應(yīng)在現(xiàn)有《建筑法》、《商業(yè)銀行法》以及《公司法》等法律中增添房地產(chǎn)金融的內(nèi)容，通過法律法規(guī)的形式約束房地產(chǎn)開發(fā)商與貸款人的行為。

二是快速推動(dòng)房地產(chǎn)金融的立法進(jìn)程，及早出臺(tái)專門的法律法規(guī)保證房地產(chǎn)金融規(guī)范發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)的金融業(yè)務(wù)有法可依。三是將責(zé)任問責(zé)制度落到實(shí)處，即在修訂和重新立法的同時(shí)注重執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)，依法追究觸犯法律法規(guī)、惡意增加房地產(chǎn)金融隱患以及房地產(chǎn)金融欺詐等違法組織與個(gè)人的法律責(zé)任、刑事責(zé)任，落實(shí)責(zé)任問責(zé)制度。四是金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)制定房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新制度，形成法律法規(guī)的配套，完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)體系。五是有機(jī)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)金融法律法規(guī)建設(shè)和金融監(jiān)管，由監(jiān)管部門基于法律法規(guī)發(fā)揮監(jiān)管作用，重點(diǎn)監(jiān)控房地產(chǎn)金融。

（二）加強(qiáng)市場(chǎng)金融調(diào)控

為防控房地產(chǎn)企業(yè)的金融政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)市場(chǎng)金融調(diào)控。一是堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控不動(dòng)搖。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已有顯著的改善，很多城市的房價(jià)逐漸松動(dòng)，炒房者也慢慢退出，初見調(diào)控成效。只是房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和土地政策、財(cái)政政策、信貸政策等息息相關(guān)，涉及房地產(chǎn)企業(yè)以及地方政府部門等多方利益，尤其是地方政府能通過賣地獲取財(cái)政收益，且調(diào)控會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)放慢發(fā)展速度，犧牲經(jīng)濟(jì)增速，增大調(diào)控阻力。那么作為政府部門必須堅(jiān)定調(diào)控房地產(chǎn)金融的立場(chǎng)不放松，避免前功盡棄，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

二是加大建設(shè)保障性住房的力度，從供給層面解決房地產(chǎn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。房地產(chǎn)供不應(yīng)求，導(dǎo)致商品房價(jià)格居高不下，政府加強(qiáng)保障住房建設(shè)，就能有效改善人們的住房條件，達(dá)到降低房價(jià)、調(diào)控房地產(chǎn)的目的。三是在房地產(chǎn)企業(yè)金融調(diào)控中，作為地方政府必須科學(xué)樹立政績觀，不能把賣地作為主要財(cái)政收入來源，致力于將房地產(chǎn)企業(yè)培養(yǎng)成讓大眾有居住場(chǎng)所的企業(yè)，發(fā)揮宏觀政策調(diào)控的關(guān)鍵性作用，不再以自身利益為核心，減弱宏觀調(diào)控阻力。

（三）完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極建立使用資金和管理資金的制度，提高資金效益。如房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)由總部批準(zhǔn)支出現(xiàn)金，落實(shí)收支兩條線管理制度，及時(shí)全額清繳銷售收入，通過總部審核之后撥付費(fèi)用。與此同時(shí)，落實(shí)資金的使用與管理的權(quán)限，讓資金及時(shí)回籠，掌握房地產(chǎn)企業(yè)資金整體狀況，做到統(tǒng)一調(diào)度，盡量減少資金沉淀，計(jì)提呆賬與壞賬等，防范發(fā)生壞賬風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要盡量使應(yīng)收和應(yīng)付賬款保持期限一致，提高內(nèi)控能力。針對(duì)早期因過度樂觀或者是誤判市場(chǎng)而獲得的土地資源，要結(jié)合宏觀政策與區(qū)域發(fā)展前景進(jìn)行充分的分析、正確的判斷，及時(shí)退出開發(fā)價(jià)值不高、銷售前景不佳的項(xiàng)目與土地，或轉(zhuǎn)讓，或出讓，提高資金流動(dòng)性，保證可持續(xù)發(fā)展能力。如果房地產(chǎn)企業(yè)建成或持有優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)資源，但經(jīng)營困難，就可通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)、增發(fā)股份等方式引入戰(zhàn)略投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)注入資本新活力。

房地產(chǎn)企業(yè)尤其要注意拓寬融資渠道，有效降低融資成本，形成完善的金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，提高金融風(fēng)險(xiǎn)防控效果碑。房地產(chǎn)企業(yè)最主要、最常用的一種融資方式就是向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款資金，但這受到國家嚴(yán)格的貨幣政策管理，資金價(jià)格與信貸規(guī)模變化較大，影響房地產(chǎn)企業(yè)融資的便利性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)充實(shí)項(xiàng)目儲(chǔ)備，增強(qiáng)資金實(shí)力，提高經(jīng)營管理能力，使資金負(fù)債率得到有效的降低，并打開海外融資、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓融資等通道，控制融資成本，強(qiáng)化金融風(fēng)險(xiǎn)防控。

當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的完善還需要房地產(chǎn)企業(yè)積極整合利用大數(shù)據(jù)資源，做好統(tǒng)計(jì)與分析、利用等工作。房地產(chǎn)企業(yè)要與政府部門、金融機(jī)構(gòu)、房貸用戶等建立信息共享網(wǎng)絡(luò)，利用網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)控。與此同時(shí)，利用銀行資源及其龐大的客戶體系、數(shù)據(jù)資源，進(jìn)行挖掘與加工，發(fā)揮大數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用、資金流以及行為數(shù)據(jù)等的收集、統(tǒng)計(jì)、分析，預(yù)測(cè)最新的房地產(chǎn)企業(yè)變動(dòng)，預(yù)判金融風(fēng)險(xiǎn)苗頭，及時(shí)化解、規(guī)避。

（四）建設(shè)信用評(píng)級(jí)機(jī)制

信用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是最主要的貸款風(fēng)險(xiǎn)，通過有效判斷、預(yù)防信用風(fēng)險(xiǎn)，防控金融風(fēng)險(xiǎn)。為滿足房地產(chǎn)企業(yè)的金融業(yè)發(fā)展所需，完善建立信用評(píng)級(jí)機(jī)制迫在眉睫。一方面，應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)與個(gè)人的信用檔案建設(shè)，形成涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)與個(gè)人的信用檔案系統(tǒng)，方便甄別貸款者信用級(jí)別，不僅有助于全面掌握貸款者的信用度，還能對(duì)信用級(jí)別不同的貸款者提供不同貸款金額與條件。另一方面，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)管理發(fā)展模式，統(tǒng)一建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)以及指標(biāo)體系，并基于不同階段的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)開展動(dòng)態(tài)調(diào)整工作，結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H設(shè)立實(shí)施細(xì)則，提高信用評(píng)級(jí)機(jī)制的可操作性。

四、結(jié)語

總體而言，由于國家經(jīng)濟(jì)正在迅猛發(fā)展，必須高度重視房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，明確其形成機(jī)制，認(rèn)識(shí)其擴(kuò)張性與可控性的特點(diǎn)，并采取建立健全法律法規(guī)、加強(qiáng)市場(chǎng)金融調(diào)控、完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系、建設(shè)信用評(píng)級(jí)機(jī)制等策略有效加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)防控，降低房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)的概率，保證房地產(chǎn)企業(yè)金融業(yè)的健康發(fā)展，滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，借助房地產(chǎn)之力進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

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