新流通經(jīng)濟(jì)時(shí)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)與商業(yè)模式分析

黃曉永

【摘要】經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到了很多外資大型物流商以及投資人的認(rèn)可。當(dāng)然，只有對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)有了足夠的了解，投資人才能夠做到理性科學(xué)的投資。本文淺析新流通經(jīng)濟(jì)時(shí)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)與商業(yè)模式。

【關(guān)鍵詞】流通經(jīng)濟(jì)時(shí)代；物流園區(qū)；商業(yè)模式

目前，外資大型物流服務(wù)商與投資人均已經(jīng)認(rèn)可我國(guó)作為物流園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后來(lái)者所具備的強(qiáng)大潛力，率先開(kāi)始布局，內(nèi)資流通企業(yè)在此過(guò)程中既面臨機(jī)遇又面臨挑戰(zhàn)。從園區(qū)經(jīng)濟(jì)投資開(kāi)發(fā)的角度來(lái)講，投資人只有摸清物流園區(qū)項(xiàng)目的基礎(chǔ)投資條件和投資模式才能做到有的放矢，物流園區(qū)經(jīng)濟(jì)所展現(xiàn)出的多樣化商業(yè)模式對(duì)入駐企業(yè)和外部投資者均呈現(xiàn)出極強(qiáng)的吸引力。

一、對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的簡(jiǎn)單概述

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運(yùn)輸方式銜接地，將多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場(chǎng)所，也是一個(gè)有一定規(guī)模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。從表面上來(lái)看，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)是地產(chǎn)行業(yè)的一種，但是相對(duì)于其他國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司政策受制，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)反而是國(guó)家重點(diǎn)支持的對(duì)象。

二、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開(kāi)發(fā)

（一）產(chǎn)業(yè)投資分析。

1.市場(chǎng)

投資開(kāi)發(fā)物流園區(qū)，對(duì)于市場(chǎng)條件的客觀分析是前期工作中的重點(diǎn)，例如擬建物流園區(qū)所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物流園區(qū)目標(biāo)客戶群體的租金承受水平、園區(qū)所在地的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況、專業(yè)化物流服務(wù)的供需缺口等都是需要認(rèn)真調(diào)研的信息。開(kāi)發(fā)商對(duì)于物流園區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)分析的必要性在于控制投資風(fēng)險(xiǎn)，由于物流園區(qū)投資數(shù)額巨大，而對(duì)于市場(chǎng)條件的調(diào)查往往具有滯后性，因此從減少投資盲目性和主觀性的角度來(lái)看，帶有短期內(nèi)（≤1年）宏觀市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)的市場(chǎng)分析報(bào)告對(duì)于規(guī)避投資經(jīng)濟(jì)損失具有重要作用。

2.財(cái)務(wù)

在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資前的前期工作中，財(cái)務(wù)分析也是一項(xiàng)必要的工作；通過(guò)調(diào)查項(xiàng)目的耗費(fèi)情況、估計(jì)預(yù)算、靜動(dòng)態(tài)收益指標(biāo)等信息對(duì)其有一個(gè)更加深刻地了解；另外，財(cái)務(wù)分析也可以作為決策依據(jù)，為企業(yè)的有效決策做堅(jiān)定地基礎(chǔ)。

3.區(qū)位

對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)位條件，分析宏觀項(xiàng)目所在地區(qū)域可以幫助投資人了解該地區(qū)的物流用地指標(biāo)分配和剩余情況，通過(guò)評(píng)估該地區(qū)同等狀況土地使用權(quán)的平均轉(zhuǎn)讓價(jià)格和租金平均分布信息，投資人也可以對(duì)預(yù)期投資收益進(jìn)行評(píng)估，而微觀區(qū)位條件分析則標(biāo)定為物流園區(qū)的土壤情況和地表?xiàng)l件是否適宜建立園區(qū)。根據(jù)相關(guān)物流園區(qū)投資分析經(jīng)驗(yàn)，地價(jià)、區(qū)域用地規(guī)劃、土地供求關(guān)系、配套設(shè)施、環(huán)境條件、政府政策等都是物流地產(chǎn)區(qū)位條件調(diào)研要著重關(guān)注的信息。

4.決策

在對(duì)市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、區(qū)位有一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查分析后，投資人對(duì)項(xiàng)目中的不確定因素進(jìn)行評(píng)估，最終才能作出決策；這樣可以盡可能的避免風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)投資決策的有效性。租金水平、融資成本、可租賃面積等這些都是不確定因素；另外，由于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，投資人需要慎重看待這些不確定因素，如果大部分的不確定因素都沒(méi)有相應(yīng)的解決方案的話，這就不具備決策的條件。

（二）金融投資分析

1.股權(quán)投資

對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的股權(quán)投資行為，投資者的行為目的一般為獲得土地使用權(quán)或物業(yè)資產(chǎn)、擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模、獲取股權(quán)溢價(jià)等。專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行股權(quán)投資必不可少的兩個(gè)步驟是項(xiàng)目盡職調(diào)查和估值，進(jìn)而選擇是否在一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始股權(quán)認(rèn)購(gòu)、申購(gòu)。投資物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盡職調(diào)查工作包括財(cái)務(wù)、法律、項(xiàng)目信息、公司結(jié)構(gòu)、人力資源等方面，各領(lǐng)域盡職調(diào)查需要關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容如表1所示。對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的估值則一般通過(guò)三個(gè)步驟展開(kāi)，首先投資者通過(guò)了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)背景而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、物流行業(yè)環(huán)境、物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、企業(yè)能力、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力等因素進(jìn)行摸底，其次將收集和預(yù)測(cè)信息、預(yù)計(jì)損益等進(jìn)行數(shù)字化處理，通過(guò)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流形式進(jìn)行貼現(xiàn)，得到目前狀態(tài)下的初始預(yù)估價(jià)值，最后再通過(guò)與同類項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行對(duì)比，調(diào)整后得到最終估計(jì)價(jià)值。投資者根據(jù)最終估計(jì)價(jià)值來(lái)決定現(xiàn)階段的股權(quán)投資行為，一般是選擇項(xiàng)目?jī)r(jià)值低估以及具備價(jià)值成長(zhǎng)性的項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資。

2.基金投資

相比于股權(quán)投資，基金投資更適合小投資者；物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金投資看重的是二級(jí)市場(chǎng)；和一級(jí)市場(chǎng)股權(quán)投資需要巨大資金相比，物理園區(qū)基金投資可以為小投資者提供合理可行的物流行業(yè)投資途徑，投資風(fēng)險(xiǎn)較低，全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展也使得基金投資變得越來(lái)越流行。

三、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式

（一）標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)模式。在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資中，標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)模式是物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式中的基礎(chǔ)形式，一般可以歸納為“五步走”，即“市場(chǎng)調(diào)研-獲取土地-規(guī)劃設(shè)計(jì)-建造設(shè)施-倉(cāng)庫(kù)管理”。美國(guó)普洛斯集團(tuán)作為全球范圍內(nèi)技術(shù)管理領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，其在我國(guó)投資開(kāi)發(fā)建立的諸多物流地產(chǎn)項(xiàng)目均采用標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)模式，如普洛斯常州物流園區(qū)、普洛斯北京順航物流園區(qū)、寧培沈陽(yáng)沈北物流園區(qū)、蓋世理無(wú)錫物流園區(qū)等。

（二）客戶定制模式?？蛻粝啾扔跇?biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)模式，更加的詳細(xì)一些。這是在客戶的要求之下的商業(yè)模式。主要先是客戶需求調(diào)查分析，然后進(jìn)行咨詢，然后選址獲取土地，然后是規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)，最后是擁有并管理物業(yè)。

（三）收購(gòu)回租模式。收購(gòu)回租模式是指用收購(gòu)現(xiàn)有物流園區(qū)的方式替代新建物流園區(qū)，及時(shí)將地產(chǎn)回租給租戶，由于需要較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力和具備在短時(shí)間內(nèi)建立物流服務(wù)業(yè)務(wù)能力的優(yōu)勢(shì)，其被眾多機(jī)構(gòu)投資者所青睞。通過(guò)獲得優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)和客戶群體，機(jī)構(gòu)投資者可以迅速獲取穩(wěn)健的現(xiàn)金回報(bào)。目前，我國(guó)平安不動(dòng)產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、萬(wàn)通工業(yè)地產(chǎn)等巨頭建設(shè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目均采用該模式。

（四）服務(wù)增值模式。這是物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)依靠不動(dòng)產(chǎn)收取租金的另一種模式；即通過(guò)自身專業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)園內(nèi)企業(yè)提供物流服務(wù)，解決過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；這是一種十分有潛力的商業(yè)模式，對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展的作用是巨大的。

四、結(jié)語(yǔ)

本文從投資開(kāi)發(fā)和商業(yè)模式兩個(gè)角度簡(jiǎn)單的對(duì)當(dāng)前的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行了分析討論；通過(guò)了解這些信息可以讓投資者更加清晰了解物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并且在其投資時(shí)提供有效依據(jù)；當(dāng)前是一個(gè)信息的時(shí)代，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)與網(wǎng)絡(luò)的緊密聯(lián)系，使得其有巨大的發(fā)展空間，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展指日可待。

參考文獻(xiàn)：

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[2]黎鈺婷，基于產(chǎn)業(yè)集群的物流園區(qū)商業(yè)模式研究[D].廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)，2016.