住房抵押貸款利率調(diào)控的有效性研究

令謝明

【摘要】隨著房?jī)r(jià)的快速攀升和住房抵押借款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，政府采取了一系列措施來(lái)控制個(gè)人住房抵押借款的規(guī)模以達(dá)到抑制資產(chǎn)泡沫的目的。本文通過(guò)研究住房抵押借款利率變化對(duì)住房抵押借款規(guī)模影響的重要程度來(lái)說(shuō)明住房抵押借款利率調(diào)控的有效性。本文選取了2012年至2017年間住房抵押借款余額和利率的季度數(shù)據(jù)，通過(guò)建立VAR實(shí)證模型并在回歸基礎(chǔ)上進(jìn)行了脈沖響應(yīng)和方差分解分析。研究顯示，住房抵押借款的利率調(diào)控是有效的并且效應(yīng)產(chǎn)生的時(shí)滯較短。

【關(guān)鍵詞】住房抵押借款 利率 調(diào)控

1 引言

近年來(lái)，我國(guó)大量投機(jī)炒房客的存在，擾亂了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，而住房抵押貸款正是不少炒房客的重要資金來(lái)源。在目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷加強(qiáng)的背景下，這些拿著房貸去炒房的投機(jī)者難以得到預(yù)期的回報(bào)，他們投機(jī)失敗就無(wú)法償還貸款。政府出臺(tái)政策來(lái)抑制資產(chǎn)泡沫，阻止房?jī)r(jià)的不斷升高。在這種情況下，炒房者將住房抵押貸款投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)下降無(wú)法得到回報(bào)的同時(shí)抵押物價(jià)值縮水，必然會(huì)使銀行受損，所以銀行加強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款調(diào)控和風(fēng)險(xiǎn)防范十分重要。

2 我國(guó)住房抵押借款的基本情況

我們將從住房抵押貸款金額、購(gòu)房總額、房屋價(jià)格、住房抵押貸款利率的變化人手來(lái)分析我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

2.1 購(gòu)房總額的變化趨勢(shì)

我國(guó)2011年至2017年間購(gòu)房總額呈現(xiàn)波動(dòng)上升的變化趨勢(shì)。購(gòu)房總額在同一年內(nèi)波動(dòng)很大，具有一定的規(guī)律性，表現(xiàn)為年初較低此后逐漸上漲在一年的年末達(dá)到這一年份的最大值。考慮到購(gòu)房總額的這個(gè)規(guī)律，我們選取每年12月份的數(shù)據(jù)來(lái)觀察購(gòu)房總額的變化情況。就每年年末購(gòu)房總額的數(shù)據(jù)而言在總體上購(gòu)房總額是上漲的，且漲幅較大，由2011年12月的88，639.00億元卜漲至2017年12月的150，295.76億元，漲幅約為69%。這與住房?jī)r(jià)格的上漲趨勢(shì)是相一致的。

2.2 住房抵押貸款余額的變化趨勢(shì)

住房抵押貸款余額在2012年至2017年間呈現(xiàn)不斷升高的態(tài)勢(shì)，由2012年的73，000.00億元上漲為2017年末的219，000.00億元，漲幅約為200%，漲勢(shì)顯著?？梢钥闯?，我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展非常迅速。

2.3 住房抵押貸款利率變化

住房抵押貸款利率在2012至2017年間不斷波動(dòng)，總體上呈下降趨勢(shì)。2012年的住房抵押貸款利率為7.43%，此后先下降后上升在2014年達(dá)到了6.96%，為前后五年的峰值，然后不斷下降，在2017年開(kāi)始有上升趨勢(shì)并在2017年末達(dá)到了5.26%。住房抵押貸款利率的波動(dòng)背后體現(xiàn)了政府及商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款規(guī)模的調(diào)控，也就是本文需要研究的內(nèi)容。

3 實(shí)證研究

3.1 數(shù)據(jù)選取及變量設(shè)定

從萬(wàn)德數(shù)據(jù)庫(kù)可以得到個(gè)人住房抵押貸款余額和住房抵押貸款利率數(shù)據(jù)。本文選取了2012年3月至2018年12月的季度數(shù)據(jù)，共計(jì)24個(gè)數(shù)據(jù)。為了避免出現(xiàn)偽回歸情形，而對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理后數(shù)據(jù)關(guān)系不變且具有線性趨勢(shì)，并且能夠有效消除異方差及偽回歸現(xiàn)象，所以需要對(duì)這24個(gè)數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)。用LNI表示對(duì)數(shù)化后的住房抵押貸款利率，用LNTA表示對(duì)數(shù)化后的住房抵押貸款總量

3.2 模型選取

VAR模型的原理。回歸模型總是以理論假設(shè)為基礎(chǔ)來(lái)推演經(jīng)濟(jì)變量之間的關(guān)系，但理論假設(shè)的存在會(huì)使對(duì)經(jīng)濟(jì)變量的分析預(yù)測(cè)受到限制，使得分析預(yù)測(cè)的結(jié)果不是很理想。此外，內(nèi)生變量出現(xiàn)在方程的哪一端無(wú)法確定，這會(huì)給預(yù)測(cè)分析帶來(lái)一定的難度。向量自回歸模型即VAR模型的出現(xiàn)彌補(bǔ)了回歸模型的這些不足，它是一種非結(jié)構(gòu)化的多方程模型，在該模型中每一個(gè)內(nèi)生變量都能夠由所有的內(nèi)生變量及其滯后值的線性組合表示出來(lái)。向量自回歸模型在分析時(shí)間序列之間的關(guān)系中的應(yīng)用十分廣泛。因此，本文選用VAR模型來(lái)研究利率對(duì)住房抵押貸發(fā)放規(guī)模的影響。

P階無(wú)約束VAR模型的數(shù)學(xué)表達(dá)式具有如下形式：

y_t=A₁y_t-1+……+A_py_t-p+ε_t，t=1，2，…，T（1）

其中，y_t為k維內(nèi)生變量，A₁……Ap為k*k待估計(jì)的系數(shù)矩陣，ε_t可以同期相關(guān)，但通常不與自已的滯后項(xiàng)相關(guān)，也不與等式右邊的變量相關(guān)，p為滯后階數(shù)。

3.3 VAR模型的建立

變量通過(guò)穩(wěn)定性檢驗(yàn)后需要確定滯后階數(shù)，這是非常關(guān)鍵的一步，P值的大小會(huì)影響誤差項(xiàng)的自相關(guān)性，P值越小誤差項(xiàng)的自相關(guān)性越大，自相關(guān)性過(guò)大會(huì)使得參數(shù)估計(jì)值不具有一致性，所以要保證P值足夠大才能使模型中滯后項(xiàng)的動(dòng)態(tài)特征得到充分反應(yīng)。但是P值越大就需要越多的滯后項(xiàng)和自由度，并且待估參數(shù)的增加也會(huì)降低參數(shù)估計(jì)量的有效性。使用Eviews6.0軟件對(duì)滯后期進(jìn)行試錯(cuò)檢驗(yàn)，由檢驗(yàn)結(jié)果選擇滯后階數(shù)2為最佳。

在變量通過(guò)穩(wěn)定性檢驗(yàn)并確定滯后階數(shù)后便可建立住房抵押貸款規(guī)模和住房抵押貸款利率的VAR模型。

4 實(shí)證檢驗(yàn)及結(jié)果分析

4.1 模型穩(wěn)健性檢驗(yàn)

接下來(lái)需要檢驗(yàn)已建立的模型是否穩(wěn)定。若VAR模型方程的隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)受到脈動(dòng)沖擊一段時(shí)間后受到的沖擊會(huì)逐漸消失則這個(gè)方程所反映的系統(tǒng)是穩(wěn)定的，那么VAR模型就具有穩(wěn)定性。只有穩(wěn)定的VAR模型得出的分析結(jié)果才是有效的。通常利用VAR模型的AR根來(lái)判斷模型的穩(wěn)定性，若VAR模型的AR根的倒數(shù)都落在單位圓內(nèi)，則認(rèn)為模型穩(wěn)定。利用Exiews6.0軟件對(duì)該模型進(jìn)行穩(wěn)定性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如下圖所示：

南圖1可以看出模型的AR根的倒數(shù)都在單位圓內(nèi)，可知模型是穩(wěn)定的，那么接下來(lái)可以在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析。

4.2 脈沖響應(yīng)分析

VAR模型不預(yù)先設(shè)定假設(shè)，所以在進(jìn)行分析時(shí)通常通過(guò)對(duì)某一誤差項(xiàng)施加一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，來(lái)分析隨著時(shí)間的推移某個(gè)內(nèi)生變量對(duì)該誤差項(xiàng)受到的沖擊是如何響應(yīng)的。脈沖響應(yīng)函數(shù)就是描述沖擊式對(duì)模型各變量所造成的影響的工具。

在完成上述檢驗(yàn)工作后，我們可以利用脈沖響應(yīng)函數(shù)來(lái)分析住房抵押貸款利率對(duì)住房抵押貸款余額的影響。

圖2的橫軸代表響應(yīng)函數(shù)的追蹤期數(shù)，縱軸代表住房抵押貸款規(guī)模對(duì)住房抵押貸款利率的響應(yīng)程度。圖中虛線表示響應(yīng)函數(shù)值的置信區(qū)間，而實(shí)線代表響應(yīng)函數(shù)的值，將響應(yīng)函數(shù)的追蹤期數(shù)定為15期。

由圖可以分析住房抵押貸款規(guī)模對(duì)住房抵押貸款利率一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差信息的響應(yīng)情況和響應(yīng)路徑。住房抵押貸款規(guī)模對(duì)住房抵押貸款利率一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差信息的響應(yīng)在前十四期處于波動(dòng)階段，期間正負(fù)響應(yīng)相互交替，到十四期后趨于穩(wěn)定收斂的跡象。在前四期是負(fù)向響應(yīng)且住房抵押貸款利率的沖擊是立刻形成的并在第二期達(dá)到最大的負(fù)向沖擊。在第四期到第十四期，是正向沖擊并在第七期達(dá)到峰值，但正向沖擊的峰值小于負(fù)向沖擊的峰值，在第十四期后趨于穩(wěn)定收斂。在負(fù)向沖擊的峰值處，利率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，住房抵押貸款規(guī)模下降了大約0.04個(gè)百分點(diǎn)，此后負(fù)向沖擊逐漸減弱在第四至第五期之間變?yōu)?。，此后利率變化?duì)住房抵押貸款形成負(fù)向沖擊，即住房抵押貸款規(guī)模的下降速度開(kāi)始放慢，此后負(fù)向反應(yīng)逐漸減弱并在第十四期減弱為。。出現(xiàn)負(fù)向沖擊的原因在于當(dāng)利率變化一段時(shí)間后，對(duì)住房抵押貸款規(guī)模有影響的其他因素作用開(kāi)始顯著并且綜合作用超過(guò)了利率的影響，使得住房抵押貸款在多種因素的綜合作用下開(kāi)始上升。進(jìn)一步觀察追蹤期期間的住房抵押貸款利率對(duì)住房抵押貸款規(guī)模的累計(jì)沖擊效應(yīng)，前四斯的負(fù)向沖擊累積效應(yīng)影響為0.075，前十四斯的累積效應(yīng)影響為-0.07。這表明住房抵押貸款利率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，將導(dǎo)致住房抵押貸款規(guī)模分別在前四期內(nèi)、前十四期內(nèi)下降0.075和-0.7個(gè)百分點(diǎn)。

綜上，住房抵押貸款利率上升在整個(gè)考察期內(nèi)對(duì)住房抵押貸款規(guī)模既有正向影響也有負(fù)向影響，時(shí)滯較短，負(fù)向影響是由多種因素共同作用造成的。

4.3 方差分解分析

在進(jìn)行了脈沖響應(yīng)分析之后，可以通過(guò)方差分解分析進(jìn)一步探究住房抵押貸款利率沖擊對(duì)住房抵押貸款規(guī)模變化的貢獻(xiàn)度，這個(gè)貢獻(xiàn)度是由方差來(lái)衡量和體現(xiàn)的。方差分解分析不僅能給出利率變化使住房抵押貸款產(chǎn)生變化的相對(duì)重要性，還能反映出隨著時(shí)間推移這個(gè)相對(duì)重要程度的變化情況。相對(duì)重要性體現(xiàn)的是隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)沖擊效用的大小，相對(duì)重要性隨時(shí)間的變化體現(xiàn)了該沖擊產(chǎn)生作用的時(shí)滯。根據(jù)本文建立的模型，可以通過(guò)方差分解分析利率受到的沖擊對(duì)住房抵押貸款規(guī)模影響的貢獻(xiàn)度。表1顯示了方差分解分析的結(jié)果：

從方差分解分析結(jié)果可以看出，住房抵押貸款利率對(duì)住房抵押貸款規(guī)模變動(dòng)的沖擊在第二期就占到了全部預(yù)測(cè)誤差的4.7左右，此后逐漸上升，在第七期時(shí)達(dá)到了13.2%，此后相對(duì)貢獻(xiàn)率穩(wěn)定在13.4%左右，最終達(dá)到了13.5%。這表明在長(zhǎng)期內(nèi)住房抵押貸款利率變化對(duì)住房抵押貸款規(guī)模變化的影響還是很大的，它解釋了住房抵押貸款規(guī)模變化的13.5%。

4.4 實(shí)證分析討論

該實(shí)證研究建立在向量自回歸模型的基礎(chǔ)上，以2012年至2017年的季度數(shù)據(jù)為樣本，利用脈沖響應(yīng)函數(shù)、方差分解分析了住房抵押貸款利率與住房抵押貸款之間的關(guān)系。脈沖響應(yīng)函數(shù)分析顯示了住房抵押貸款利率變化對(duì)住房抵押貸款規(guī)模先產(chǎn)生正向影響隨后產(chǎn)生負(fù)向影響。方差分解分析表明住房抵押貸款利率變化對(duì)住房抵押貸款規(guī)模的變化有著較高的貢獻(xiàn)度。

5結(jié)論

綜上所述，本文選取了2012年至2017年住房抵押貸款利率及住房抵押貸款規(guī)模的季度數(shù)據(jù)建立了VAR撐型，進(jìn)行了實(shí)證分析。實(shí)證結(jié)果表明住房抵押貸款利率變化對(duì)住房抵押貸款規(guī)模變化有著較為重要的影響，表現(xiàn)為若利率上升首先會(huì)導(dǎo)致住房抵押貸款規(guī)模上升，隨后卜升速度逐漸減慢并趨于穩(wěn)定。除此之外，住房抵押貸款規(guī)模對(duì)利率變化產(chǎn)生反應(yīng)的時(shí)滯較短。通過(guò)改變住房抵押貸款利率對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行調(diào)控是有效的，且調(diào)控時(shí)滯較短，政策效果能較快的顯示出來(lái)。

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