營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

黃詩媛

摘要：隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，稅制改革應(yīng)運而生。營業(yè)稅改征增值稅政策的出臺影響著企業(yè)的財務(wù)管理，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)也帶來了極大的轉(zhuǎn)變。本文將深入分析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響，以及房地產(chǎn)企業(yè)如何在新政策下獲得新的競爭優(yōu)勢。

關(guān)鍵詞：營改增；財務(wù)管理；房地產(chǎn)

為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動發(fā)展，營改增政策正式出臺。自實施營改增改革試點以后，參與試點的地區(qū)和行業(yè)的數(shù)量也隨之增多。隨著營改增的逐漸推廣對各行各業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生了極大的影響，尤其是對企業(yè)的財務(wù)管理的影響特別大。為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在營改增的潮流中實現(xiàn)更快更好地發(fā)展，本文就營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響進行了分析，得出了相應(yīng)的改進對策，以期能夠起到拋磚引玉的作用，能夠讓更多專業(yè)的業(yè)內(nèi)人士重視營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，從而促進房地產(chǎn)的發(fā)展。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

（一）營改增對會計核算產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在購進原材料時一部分可以取得增值稅專用發(fā)票，一部分無法取得增值稅專用發(fā)票。對于無法取得增值稅專用發(fā)票部分，在“營改增”前后的會計核算沒有變化。對于可以取得增值稅專用發(fā)票進行抵扣的進項，又分為“一般計稅方法”和“簡易計稅方法”兩種計稅方法。

“營改增”前，核算購進原材料時，所做的會計處理是：“借：原材料/在建工程等 貸：銀行存款”。對于“一般計稅方法”在核算時應(yīng)當在發(fā)票上稅額計入“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）”，應(yīng)該做的會計分錄為：“借：原材料/在建工程等 應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額） 貸：銀行存款/應(yīng)付賬款”。而適用“簡易計稅方法”的項目則不需要核算進項稅，會計處理與“營改增”前相同。由此可以看出，“營改增”之后，原材料在入賬時要從購入價中扣除進項稅額部分，所以資產(chǎn)的賬面價值較“營改增”之前有所減少。因此，資產(chǎn)減少，負債不變，這勢必將影響資產(chǎn)負債率，資產(chǎn)負債率將有所增加，影響企業(yè)在市場中的競爭力。

“營改增”后企業(yè)在確認收入的會計處理也隨之發(fā)生變化，“營改增”前，賬務(wù)處理為：“借：應(yīng)收賬款/銀行存款 營業(yè)稅金及附加 貸：主營業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”?！盃I改增”后其收入為不含稅的銷售收入與應(yīng)繳納的銷項稅兩部分。“一般計稅方法”的賬務(wù)處理：“借：預(yù)收房款/銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”。“簡易計稅方法”的賬務(wù)處理：“借：預(yù)收房款/銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（簡易計稅）”。“營改增”前，“主營業(yè)務(wù)收入”科目是按含稅收入入賬的，而“營改增”后，這一科目是按價稅分離后不含稅收入入賬的，這會導(dǎo)致利潤表中營業(yè)收入這一欄數(shù)額會減少，與此同時，利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”也會相應(yīng)減少，最終會導(dǎo)致利潤表中的凈利潤會減少。

由此可以得出，“營改增”后企業(yè)的賬務(wù)處理的改變會直接影響到資產(chǎn)負債表和利潤表，從而影響企業(yè)整體的核心競爭力。

（二）營改增對稅負產(chǎn)生的影響

“營改增”最根本的是改變了企業(yè)的稅負。過去房地產(chǎn)行業(yè)征收的是5%稅率的營業(yè)稅，稅改后征收的是11%稅率的增值稅，稅基改變了，稅率也相應(yīng)的在改變。所以“營改增”后企業(yè)的稅負有沒有減少這是一個值得關(guān)注的問題。只有時刻關(guān)注企業(yè)的稅負，及時發(fā)現(xiàn)問題，在稅改關(guān)鍵時刻實現(xiàn)減輕稅負，才能使企業(yè)不斷發(fā)展壯大并且提升自身核心競爭力。本文將從流轉(zhuǎn)稅負、附加稅負、土地增值稅稅負以及所得稅稅負四個角度進行分析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響。

1.對流轉(zhuǎn)稅稅負的影響

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的老項目，如果按照簡易征收辦法計算，則所計算的增值稅比“營改增”前的營業(yè)稅稅額有所下降，這是由于計稅收入是否含稅導(dǎo)致的差異。

如果房地產(chǎn)老項目由一般計稅方法計算，稅改之后稅負會根據(jù)流轉(zhuǎn)過程中增值額的可抵扣率的高低浮動變化。所以，稅負平衡點和能否取得足額的進項稅抵扣發(fā)票成為影響流轉(zhuǎn)的兩大重要原因。

2.對附加稅稅負的

房地產(chǎn)企業(yè)的附加稅是由城市建設(shè)維護稅、教育費附加和地方教育費附加三項共同構(gòu)成的。這三項稅的計稅依據(jù)是增值稅、消費稅、營業(yè)稅的稅額，因此，“營改增”后增值稅稅額以及營業(yè)稅稅額的變化將直接影響到附加稅稅額。

3.對土地增值稅稅負的影響

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅負之一。土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，土地增值率越高，稅率就越高，土地增值率越低，稅率就越低。然而“營改增”后，無論是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入還是房地產(chǎn)開發(fā)的成本、費用都發(fā)生了變化，在一定程度上影響了土地增值稅的稅負。

對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的影響在于增值稅屬于價外稅，而營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅。在“營改增”后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入應(yīng)該剔除稅金，這樣會導(dǎo)致在會計核算上，收入減少，從而降低土地增值率，導(dǎo)致減少了企業(yè)土地增值稅稅負。

對可扣除項目的影響在于扣除項目包含“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，而營業(yè)稅就包含在此項目中，“營改增”后，營業(yè)稅消失，導(dǎo)致可扣除項目減少，在一定程度上會增加企業(yè)土地增值稅稅負。

4.對企業(yè)所得稅稅負的影響

企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)是應(yīng)納稅所得額，即納稅年度內(nèi)的收入總額減除準予扣除的成本、費用、稅金和損失等項目后的余額?！盃I改增”后，增值稅屬于價外稅，在會計核算上收入會減少。在可扣除項目中，由于工程物資購進的進項稅可以抵扣，使得生產(chǎn)中的變動成本減少，同理，固定資產(chǎn)折舊也會減少。除此之外，“營業(yè)稅金及附加”中營業(yè)稅被取消，增值稅不屬于企業(yè)所得稅可以抵扣的項目，將會導(dǎo)致應(yīng)納所得稅額增加。土地增值稅也是企業(yè)所得稅前可以扣除的項目，由于“營改增”影響著其稅負的變動，因此也間接影響著企業(yè)所得稅。

（三）營改增對利潤產(chǎn)生的影響

凈利潤是衡量一個企業(yè)經(jīng)營效益的主要指標。凈利潤越多，企業(yè)經(jīng)營效益就越好；凈利潤越少，企業(yè)的經(jīng)營效益就越差。凈利潤的多少取決于兩個因素，一個是利潤總額，另一個是所得稅費用。利潤總額又是由營業(yè)收入減去成本減去營業(yè)稅金及附加。

上文提到“營改增”后，由于增值稅是價外稅，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，導(dǎo)致營業(yè)收入計價減少，從而影響利潤。房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)成本主要是由主營業(yè)務(wù)成本和其他業(yè)務(wù)成本兩部分組成?！盃I改增”后，計入工程物資和固定資產(chǎn)的價值降低，因此固定資產(chǎn)的折舊也會相應(yīng)降低，則成本降低，會導(dǎo)致營業(yè)成本的降低。企業(yè)的營業(yè)稅金及附加主要包括營業(yè)稅、消費稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、教育稅費及附加和地方教育稅費及附加等項目。稅改之后，營業(yè)稅取消，直接導(dǎo)致了營業(yè)稅金及附加的減少。

（四）營改增對財務(wù)風險管理產(chǎn)生的影響

稅改對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是一次力度不小的革新，它增加了企業(yè)的財務(wù)風險。稅改前，發(fā)票僅僅代表著企業(yè)購入相關(guān)資產(chǎn)或產(chǎn)生相關(guān)費用的憑證，不作為抵扣的依據(jù)。而“營改增”后，增值稅專用發(fā)票成為增值稅進項抵扣的依據(jù)，影響企業(yè)以及下游企業(yè)的稅額抵扣。所以增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)購、開具、保管、作廢以及增值稅進項發(fā)票的獲取、認證和抵扣在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中具有十分重要的意義。

二、A房地產(chǎn)公司應(yīng)對營改增的對策以及措施

（一）提升增值稅專用發(fā)票管理水平

由于增值稅稅額是銷售產(chǎn)品與購進成本環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅額之差計算得來的。然而房地產(chǎn)企業(yè)的人工成本、原材料成本等的增值稅專用發(fā)票又很難取得，這在一定程度上會加大企業(yè)日常工作負擔，減少折扣額度，增加企業(yè)稅負。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在日常財務(wù)管理中，加大對增值稅專用發(fā)票的管理力度，確保有足額的增值稅進項發(fā)票可以抵扣。還有就是對于不同納稅人身份的供應(yīng)商，稅款抵扣影響程度不同，所以要對供應(yīng)商進行篩選，盡量選擇具有一般納稅人身份的企業(yè)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)必須在180日內(nèi)去相關(guān)稅務(wù)機關(guān)進行認證，以免在稅款抵扣遇到困難。

（二）加強財務(wù)人員的專業(yè)水平

“營改增”后需要加強財務(wù)人員的會計核算水平，一方面及時區(qū)分能否抵扣增值稅專用發(fā)票的類型，以防止上游企業(yè)偽造或者虛開增值稅專用發(fā)票，另一方面，財務(wù)人員有提升索要發(fā)票的意識，避免錯拿、忘拿發(fā)票減少抵扣額度。

實施“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門要積極關(guān)注稅收政策動向，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作思路，開展稅改知識技能培訓(xùn)來提升財務(wù)人員的專業(yè)能力。

（三）合理納稅籌劃

合理的納稅籌劃能夠使企業(yè)追求自身經(jīng)濟利益的最大化，實現(xiàn)企業(yè)的內(nèi)在價值，提升企業(yè)管理水平。本文從以下三個方面分析房地產(chǎn)企業(yè)如何合理納稅籌劃：

1.申請財政補貼

“營改增”的目的之一是降低企業(yè)稅負，但是這不代表每個企業(yè)都會因為稅改而降低稅負。在推進試點改革過程中，發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)稅負不降反升的情況。為了平衡這部分企業(yè)的稅負，從上海試點開始，各地財務(wù)部開始實施過渡性財政政策給予政策扶持。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以申請國家財政專項資金。

2.合理選擇供應(yīng)商

區(qū)分一般納稅人與小規(guī)模納稅人，確保上游企業(yè)沒有虛開、代開增值稅專用發(fā)票的行為，有助于選擇最適合的供應(yīng)商。

3.把握納稅時間

一般企業(yè)由于資金困乏采用賒購方式購進物品，供應(yīng)商就無法提供增值稅專用發(fā)票，企業(yè)就無法及時進行進項抵扣。因此，為了能及時抵扣稅款，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用分期付款的方式進行采購，這樣可以緩解資金壓力。

三、結(jié)語

綜上所述，稅制改革是社會經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，這勢必會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小的影響和沖擊，但是這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的機遇，企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)稅改的發(fā)展潮流，以此為契機，利用“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的優(yōu)勢，規(guī)避稅改為企業(yè)帶來的弊端，促進房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)稅制改革，從而得到更好更長效的發(fā)展。

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