關(guān)于“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的探討

（德州職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系山東德州25303）

“營改增”對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展與戰(zhàn)略調(diào)整起到了積極的促進(jìn)作用，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。因此，在執(zhí)行“營改增”政策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何對待“營改增”，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行合理的稅收籌劃，充分發(fā)揮國家這項(xiàng)稅收改革的積極作用，使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化的財(cái)務(wù)目標(biāo)，具有重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的背景和意義

近年來，隨著社會(huì)對減稅的關(guān)注，為有效解決財(cái)政收入與社會(huì)負(fù)擔(dān)的沖突，國家有關(guān)部門根據(jù)社會(huì)反映的稅負(fù)問題，在不同階段實(shí)施了相應(yīng)的稅收政策?！盃I改增”之所以被企業(yè)普遍認(rèn)可，主要原因在于其能夠有效避免重復(fù)征稅的不合理現(xiàn)象，從理論上來說能夠降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

具體到房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有一定的特殊性。一方面房地產(chǎn)關(guān)系到廣大人民群眾的住房問題；另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金投入大，又與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。在新形勢、新政策下，廣大房地產(chǎn)企業(yè)既要遵循依法納稅的原則，又要積極做好節(jié)稅工作，降低企業(yè)成本。因此，近兩年來，“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃問題引起了廣大財(cái)務(wù)管理人員和稅務(wù)人員的極大關(guān)注。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的問題及風(fēng)險(xiǎn)分析

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，由于受到國家政策和地區(qū)經(jīng)濟(jì)因素的影響，不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平開始發(fā)生傾斜，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）明確指出，房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)在2016年4月30日前開工的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。而2016年4月30日后開工的新項(xiàng)目，需要采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，小規(guī)模納稅人可以采用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)管理取得的增值稅發(fā)票，確保取得的增值稅專用發(fā)票能夠順利抵扣房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所對應(yīng)的成本費(fèi)用，從而實(shí)現(xiàn)減稅目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

但是從我國實(shí)施“營改增”的具體情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)并沒有得到降低，甚至起到了反效果，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。究其原因是實(shí)施“營改增”后部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅率沒有降低反而提高，并且在清算土地增值稅時(shí)，不能以不含稅的收入和成本費(fèi)用計(jì)算，需要合理測算銷售定價(jià)，防止土地增值稅稅收臨界點(diǎn)使企業(yè)凈利潤發(fā)生改變，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃難度。此外在處理人工費(fèi)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接開具增值稅專用發(fā)票，或者在購買材料時(shí)，不能全部開具增值稅專用發(fā)票，部分發(fā)票還需在180天后經(jīng)過認(rèn)證才能抵扣，這就需要企業(yè)建立發(fā)票管理制度并安排專人負(fù)責(zé)，及時(shí)認(rèn)證發(fā)票，確保取得的專用發(fā)票能夠定期抵扣。此外，自實(shí)施“營改增”以來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金不足的關(guān)鍵問題，主要原因在于“營改增”在短時(shí)間內(nèi)會(huì)增加企業(yè)成本，縮減現(xiàn)金流，加上金融市場的政策變化，對信貸要求極高，直接影響到了房地產(chǎn)企業(yè)對資金的利用率與企業(yè)發(fā)展。因此如何有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)新的方針政策來進(jìn)行稅收籌劃，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的主要問題。

另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身的特殊性，也使其在進(jìn)項(xiàng)稅抵扣環(huán)節(jié)中面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。第一，由于原材料（如砂石料、水泥等）多數(shù)是由一些個(gè)體工商戶提供的，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型的房地產(chǎn)公司較難獲取增值稅專用發(fā)票，加大了進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣難度，不僅不能減稅，反而面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)。第二，有些資金的支出 （如臨時(shí)雇傭的建筑工人和拆遷補(bǔ)償款，關(guān)系維護(hù)等）無法取得增值稅專用發(fā)票，所以不能抵扣，而土地的成本能否抵扣也存在疑問，這些因素很可能加重企業(yè)的稅負(fù)。第三，由于新政策剛剛落地實(shí)施，監(jiān)管尚未完善，企業(yè)會(huì)計(jì)人員對于新的法律法規(guī)和計(jì)稅方法還不夠精通，盲目地進(jìn)行稅收籌劃，可能會(huì)導(dǎo)致違反稅法的風(fēng)險(xiǎn)。

三、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的方法探討

（一）積極做好“營改增”的應(yīng)對準(zhǔn)備工作。為了確?！盃I改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的順利開展，房地產(chǎn)企業(yè)需要提前做好“營改增”的應(yīng)對準(zhǔn)備工作，增強(qiáng)稅收意識，對于生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的費(fèi)用，盡量開具增值稅專用發(fā)票，并及時(shí)向有關(guān)部門申報(bào)、繳納稅款，同時(shí)定期整理、核查發(fā)票和憑證，對各種財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)分析報(bào)告、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)憑證和費(fèi)用明細(xì)表進(jìn)行專項(xiàng)管理，方便稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需做好庫存管理工作，嚴(yán)把管理關(guān)，以防原材料和樓盤滯存。加強(qiáng)對在職人員的培訓(xùn)力度，宣傳“營改增”有關(guān)內(nèi)容，使管理、銷售與財(cái)務(wù)人員掌握相關(guān)知識。

（二）充分重視對供應(yīng)商的選擇。為了能夠在“營改增”背景下有效抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視對供應(yīng)商的選擇，嚴(yán)格結(jié)合供應(yīng)商的價(jià)格、銷售優(yōu)惠與產(chǎn)品質(zhì)量，依據(jù)供應(yīng)商身份與具體情況作為選擇標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行篩選。例如對于某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，城建稅、地方教育費(fèi)附加和教育費(fèi)附加的征收率分別是7%、2%、3%，項(xiàng)目工程款為40萬元，成本為15萬元，在實(shí)施“營改增”后，需要采購一批原材料，房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率是11%，收到供應(yīng)商的報(bào)價(jià)：第1家是增值稅一般納稅人，材料不含稅，價(jià)格為20萬元，稅費(fèi)總共為3.4萬元，可以開具增值稅專用發(fā)票，經(jīng)財(cái)務(wù)人員核算，與該供應(yīng)商合作后，項(xiàng)目的具體收益為366萬元；第2家屬于小規(guī)模納稅人，按3%的稅率開具發(fā)票，不含稅價(jià)格為19.5萬元，項(xiàng)目具體收益為378.16萬元。以房地產(chǎn)企業(yè)利益為目標(biāo)，應(yīng)選擇第2家作為合作伙伴。

（三）企業(yè)會(huì)計(jì)人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高專業(yè)水平。企業(yè)會(huì)計(jì)人員要全面了解新政策、新法規(guī)，依法進(jìn)行稅收籌劃。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)節(jié)復(fù)雜，不僅包括拿地、拆遷、設(shè)計(jì)和土建，還包括采購、裝修、資金、營銷和物業(yè)管理等，每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為都會(huì)涉及到納稅，同時(shí)產(chǎn)生稅收籌劃空間，因此在“營改增”背景下，為了有效降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，避免重復(fù)納稅，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對生產(chǎn)費(fèi)用做出明確規(guī)定，盡量開具增值稅專用發(fā)票，明確房地產(chǎn)項(xiàng)目和市場發(fā)展需求的關(guān)系，重點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃，安排專業(yè)的稅務(wù)自查人員實(shí)地核查，合理測算項(xiàng)目增值稅。同時(shí)要加大銷售力度，避免出現(xiàn)樓盤滯銷，不能確認(rèn)收入，進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，導(dǎo)致留抵稅額無法抵扣，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)危機(jī)等情況發(fā)生。此外，考慮到“營改增”實(shí)施的時(shí)間較短，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金緊缺的問題，政府還需加大政策支持，通過分期納稅等方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金難問題。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須規(guī)范稅務(wù)操作流程，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，通過指標(biāo)量化評估實(shí)際稅負(fù)率，與同一區(qū)域同行業(yè)進(jìn)行比較，比對歷史數(shù)據(jù)，檢查稅負(fù)變化與所在經(jīng)營環(huán)境變化是否相符，并對主營業(yè)務(wù)成本和收入的增長率變化情況進(jìn)行分析、計(jì)算，針對“營改增”后可能出現(xiàn)的問題采取相應(yīng)的預(yù)防措施進(jìn)行處理，確保在合理的范圍內(nèi)進(jìn)行稅收籌劃。尤其要加強(qiáng)對票據(jù)的管理，一方面在生產(chǎn)經(jīng)營過程中開具的增值稅專用發(fā)票，需要做好審核工作，防止虛假發(fā)票給企業(yè)帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，要防止由于抵扣不足，給企業(yè)造成稅負(fù)的增加和經(jīng)濟(jì)利益的流失。

（五）合理選擇征稅方法，爭取抵扣稅費(fèi)?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視應(yīng)稅服務(wù)，結(jié)合具體情況，做好歸口和合同管理工作，依據(jù)合同實(shí)際執(zhí)行情況和付款節(jié)點(diǎn)，合理選擇征稅方法來抵扣稅費(fèi)，并明確要求供應(yīng)商及時(shí)開具增值稅專用發(fā)票，保證合同簽署方、收款單位與發(fā)票提供方的信息內(nèi)容一致，同時(shí)加強(qiáng)對工程合同決算的力度，和施工企業(yè)做好工程決算，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，做好會(huì)計(jì)核算工作，確保進(jìn)項(xiàng)稅及時(shí)抵扣。例如選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)，如果房地產(chǎn)售價(jià)是100萬元，原來繳納的營業(yè)稅為5萬元，執(zhí)行“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅征收率是5%，那么增值稅為：100÷（1+5%）×5%=4.76（萬元），并且按照相關(guān)文件規(guī)定收到預(yù)收款后先依據(jù)3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，因此選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)與之前相比，稅負(fù)明顯下降。

四、結(jié)束語

綜上所述，“營改增”的目的是有效解決社會(huì)負(fù)擔(dān)與財(cái)政收入的沖突，減輕企業(yè)稅負(fù)。雖然在“營改增”的實(shí)施階段，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨一系列的稅收問題，影響到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，但只要房地產(chǎn)企業(yè)做好“營改增”的應(yīng)對準(zhǔn)備工作，重視對供應(yīng)商的選擇，熟悉稅法，加強(qiáng)稅收籌劃，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理選擇征稅方法，爭取抵扣稅費(fèi)，就能確保企業(yè)快速駛?cè)虢】?、可持續(xù)發(fā)展的“快車道”。S