試論如何做好土地收儲(chǔ)工作

文/吉林省大安市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心 孫冬梅

一、研究背景及意義

土地儲(chǔ)備是地方政府穩(wěn)定土地市場(chǎng)、落實(shí)調(diào)控職能的有效手段，如何解決土地儲(chǔ)備的進(jìn)一步實(shí)行，是確保土地儲(chǔ)備各項(xiàng)工作順利推進(jìn)的重要基礎(chǔ)。制定土地收儲(chǔ)計(jì)劃必須重點(diǎn)明確，如果政府部門不能對(duì)土地實(shí)施有效搜索和征用，則無(wú)法發(fā)揮對(duì)土地的宏觀調(diào)控作用。因此，各地的政府部門一定要認(rèn)識(shí)到土地收儲(chǔ)工作的重要性，這樣才能確保本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)穩(wěn)定。

二、土地收儲(chǔ)的必要性

土地收儲(chǔ)工作即國(guó)家和地方政府對(duì)尚未開發(fā)或開發(fā)利用不充分的土地進(jìn)行依法收購(gòu)、儲(chǔ)存，當(dāng)有新項(xiàng)目引進(jìn)或者公共服務(wù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)，再把這些已儲(chǔ)備的土地投入市場(chǎng)，以保證土地利用率的最大化。在土地收儲(chǔ)工作方面，其實(shí)施的必要性主要有以下兩個(gè)方面：

（一）土地收儲(chǔ)工作是國(guó)有資源管理的重要手段之一。土地收儲(chǔ)工作可以有效保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)不外流。目前，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景下，各種項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)也在不斷地增加，因此，土地就成了各個(gè)開發(fā)商爭(zhēng)相搶奪的目標(biāo)，有些開發(fā)商為了自身利益，私自圈地、囤地和違法違規(guī)建設(shè)，造成了國(guó)有土地的流失與浪費(fèi)。所以，加強(qiáng)土地收儲(chǔ)工作對(duì)國(guó)家資源的管理優(yōu)化具有重要意義。

（二）土地收儲(chǔ)工作可以有效提高國(guó)有土地的利用率。土地作為國(guó)家和地方政府規(guī)劃發(fā)展的首要條件，科學(xué)、高效地利用可以使地方城市的建設(shè)與發(fā)展更加完善、合理，從而避免了項(xiàng)目規(guī)劃不合理造成的資源浪費(fèi)。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)土地的儲(chǔ)備還可以吸引外部資產(chǎn)的投入，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、土地收儲(chǔ)存在的問(wèn)題

（一）土地收儲(chǔ)影響房?jī)r(jià)。每次當(dāng)土地供應(yīng)量不足時(shí)，帶來(lái)的直接后果就是導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲，地價(jià)上漲之后，房?jī)r(jià)也隨之上漲，更是有些投資商哄抬地價(jià)房?jī)r(jià)，然后就會(huì)形成惡性循環(huán)，使土地價(jià)格變得更高，非常不利于土地收儲(chǔ)。

（二）土地收儲(chǔ)為開發(fā)商大面積圈地提供了捷徑。由于實(shí)行土地收儲(chǔ)制度之后，使得以前被國(guó)家叫停的所謂預(yù)征成為一種可能。特別是當(dāng)銀行介入之后，土地收儲(chǔ)更是如虎添翼，可以動(dòng)輒一次性征用幾千、上萬(wàn)畝的土地。更有甚者，一些地方政府和土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)以收儲(chǔ)資金不足為由，把土地一級(jí)開發(fā)的權(quán)利拱手讓給了開發(fā)商，引狼入室，使得一些開發(fā)商空手套白狼，以極小的代價(jià)獲得了成片的土地開發(fā)權(quán)。

（三）土地收儲(chǔ)補(bǔ)償不合理。土地收儲(chǔ)工作推遲，無(wú)法順利進(jìn)行，大都因?yàn)檠a(bǔ)償不合理所導(dǎo)致，同時(shí)還會(huì)帶來(lái)負(fù)面社會(huì)影響。農(nóng)民上訪事件屢有發(fā)生，其中多因土地補(bǔ)償不如人意所致。補(bǔ)償不合理關(guān)系到土地原使用者的切身利益，現(xiàn)在全國(guó)補(bǔ)償普遍偏低，補(bǔ)償簡(jiǎn)單，只設(shè)立4到6個(gè)補(bǔ)償點(diǎn)，導(dǎo)致土地使用者感到不滿，拒絕合作，土地收儲(chǔ)工作遇到阻礙，無(wú)法定期完成土地的轉(zhuǎn)讓再開發(fā)，延誤城市建設(shè)。

（四）土地收儲(chǔ)限制了民營(yíng)資本進(jìn)行舊城改造的積極性。由于舊城改造牽涉的人口眾多，老百姓的訴求不一，房屋拆遷難度大，收儲(chǔ)中心一般不愿進(jìn)行此類土地的征收儲(chǔ)備。而民營(yíng)資本如要進(jìn)入，一方面須承擔(dān)拆遷費(fèi)用，另一方面由于房屋涉及的土地基本為集體土地，受現(xiàn)有土地儲(chǔ)備等制度的限制，政府壟斷一級(jí)市場(chǎng)，取得合法手續(xù)的難度極大。

四、土地收儲(chǔ)建議

（一）嚴(yán)格控制地價(jià)房?jī)r(jià)。管控住了地價(jià)，也就管控住了房?jī)r(jià)，也就可以止住了地價(jià)的瘋長(zhǎng)，國(guó)家應(yīng)出臺(tái)嚴(yán)格的地價(jià)調(diào)控法規(guī)，堅(jiān)決打擊哄抬地價(jià)房?jī)r(jià)的不法行為，并出臺(tái)一系列的處罰手段，只有這樣，從根源上解決地價(jià)瘋長(zhǎng)問(wèn)題，才能更好地做好土地收儲(chǔ)工作。

（二）嚴(yán)厲打擊開發(fā)商大面積圈地。對(duì)于開發(fā)商大面積圈地這樣的投機(jī)行為，要不留余地地嚴(yán)格把控打擊。明確政府的職能，實(shí)現(xiàn)“一口進(jìn)，一口出”的一級(jí)壟斷。通過(guò)土地收儲(chǔ)，對(duì)所有土地進(jìn)行整體規(guī)劃，所有土地的實(shí)屬權(quán)均歸政府，所有交易必須通過(guò)政府，強(qiáng)化政府對(duì)土地的控制和優(yōu)化，真正實(shí)現(xiàn)土地的一級(jí)市場(chǎng)壟斷，不能給開發(fā)商留下圈地的空間。對(duì)不同土地不同對(duì)待，一部分實(shí)物儲(chǔ)備，一部分授權(quán)土地儲(chǔ)備中心轉(zhuǎn)讓，對(duì)暫時(shí)不能回收的做好信息記錄，禁止私自轉(zhuǎn)讓，所有土地要符合政府的統(tǒng)一規(guī)劃，提高利用率，在政府的有效規(guī)劃下實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，提高效益。

（三）建立土地收儲(chǔ)合理機(jī)制。建立完善的土地收儲(chǔ)補(bǔ)償機(jī)制，完善補(bǔ)償機(jī)制，就要建立一套系統(tǒng)靈活的補(bǔ)償政策，成立專家小組對(duì)被占財(cái)產(chǎn)進(jìn)行研究分析，給出統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從土地使用者的切身利益出發(fā)，提高補(bǔ)償金額。另外應(yīng)擴(kuò)大補(bǔ)償范圍和方式，如臺(tái)灣香港對(duì)于土地補(bǔ)償除了土地及財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償外還包括搬遷補(bǔ)償以及搬遷所造成的損失的補(bǔ)償，內(nèi)地也應(yīng)加大這方面的補(bǔ)償。

（四）建立合法運(yùn)作原則解決舊城改造問(wèn)題。合法運(yùn)作原則是指土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作必須在實(shí)質(zhì)上和形式上都符合法律法規(guī)規(guī)定，不得在法律法規(guī)之外運(yùn)行。建立合適的舊城改造法律體系是解決該問(wèn)題的有效方法，當(dāng)前，由于全國(guó)性統(tǒng)一的法律規(guī)范的缺位，各個(gè)實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備制度的地方政府都是依照本地的地方性法規(guī)或地方規(guī)章運(yùn)行；對(duì)于具體的制度及運(yùn)作行為，尚有許多屬于無(wú)章可循、無(wú)法可依的狀態(tài)，如儲(chǔ)備中心的法律地位及職權(quán)職責(zé)、納入儲(chǔ)備的土地范圍、儲(chǔ)備土地的出讓方式等。因此，加快土地儲(chǔ)備舊城改造相關(guān)制度的立法，使其在法律規(guī)范范圍內(nèi)有序運(yùn)作無(wú)疑意義重大。