義烏市縣級不動產統(tǒng)一登記信息平臺建設研究

鄧光林，賈化民，李志華

（1.義烏市不動產登記中心，浙江 義烏 322000；2.義烏市勘測設計研究院，浙江 義烏 322000）

《國務院機構改革和職能轉變方案》和國務院第31次常務會議正式明確，將土地、房屋、林地等不動產的登記職責整合由一個部門承擔，建立不動產統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”[1-2]。由于分散的不動產登記存在諸多弊端，建立不動產統(tǒng)一登記信息平臺，是實現(xiàn)不動產登記信息在有關部門間互通共享，推進不動產統(tǒng)一登記工作的重要技術手段，因此作為不動產登記業(yè)務開展和信息實時更新與共享的基礎，研究構建不動產統(tǒng)一登記信息平臺具有十分重要的意義。

作為浙江省率先開展不動產統(tǒng)一登記的試點地區(qū)，義烏市在不動產統(tǒng)一登記信息平臺的構建與管理方面進行了較為深入的研究。本文結合義烏市不動產統(tǒng)一登記信息平臺建設的工作實踐，提出了依托現(xiàn)有的城鎮(zhèn)地籍信息系統(tǒng)、檔案管理信息系統(tǒng)、房屋登記系統(tǒng)等信息平臺以及存量登記數(shù)據(jù)，采用面向服務的架構（SOA）體系，基于B/S和C/S相結合的應用部署模式構建不動產統(tǒng)一登記信息平臺的技術方法；并通過設計實現(xiàn)不動產統(tǒng)一登記信息共享接口，實現(xiàn)了不動產審批、交易等登記信息跨部門、跨區(qū)域的實時更新與共享服務，探索了市縣級不動產統(tǒng)一登記信息平臺的建設模式。

1 義烏市不動產統(tǒng)一登記信息平臺建設過程

2013年11月20日召開的國務院常務會議明確提出，整合不動產登記職責、建立不動產統(tǒng)一登記制度，由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

在不動產統(tǒng)一登記信息平臺建設過程中，義烏市首先將原存量房地產權、圖形、房產檔案數(shù)據(jù)進行標準化遷移；再通過數(shù)據(jù)整合完成原登記數(shù)據(jù)的規(guī)范化整理，并結合不動產權籍調查工作實現(xiàn)了不動產登記數(shù)據(jù)庫的日常更新，從而滿足了不動產統(tǒng)一登記各類業(yè)務的辦理需求。

信息平臺正式上線后，義烏市不動產統(tǒng)一登記工作取得了一些階段性成果：①簡化了登記流程，按照不動產統(tǒng)一登記的規(guī)范要求，結合義烏市實際情況，對原不動產登記業(yè)務流程進行了梳理優(yōu)化，提高了不動產統(tǒng)一登記的工作效率；②不動產統(tǒng)一登記服務公開承諾，實行首問負責制、登記限時辦結制等制度，進一步提高了服務質量，還將辦件集中的登記業(yè)務（如轉移登記）的平均辦件時間由原來的6 d縮短至1 d，頒發(fā)不動產登記證明平均辦件時間由原來的1 d縮短至0.5 d；③實現(xiàn)了不動產統(tǒng)一登記信息跨部門、跨區(qū)域的實時互通共享，以及與稅務、金融等部門的數(shù)據(jù)共享服務，如客戶辦理房產抵押等業(yè)務時可直接在銀行申請，減少了辦證環(huán)節(jié)，減輕了群眾負擔。

自2015年6月不動產統(tǒng)一登記信息平臺正式上線以來，義烏市不動產統(tǒng)一登記工作進展順利，同時與相關部門做好了工作銜接，截至2017年9月，累計頒發(fā)近9萬本不動產權證書，約6萬本不動產登記證明，辦理查檔近9萬件，業(yè)務受理量達18萬件。

2 不動產統(tǒng)一登記信息平臺架構設計

市縣級不動產統(tǒng)一登記信息平臺的建立，需充分利用現(xiàn)有各類不動產登記系統(tǒng)，整合土地、房屋、林地等數(shù)據(jù)資源，建立不動產登記應用服務體系和數(shù)據(jù)資源體系，支持不動產登記申請、受理、審核、公告、登簿、繕證、收費、發(fā)證等環(huán)節(jié)的工作流管理，實現(xiàn)基礎測繪與調查成果管理、業(yè)務辦理、檔案管理、登記信息查詢與共享等功能，從而為不動產登記機構全面履行登記業(yè)務辦理、信息實時互通共享、登記信息依法查詢、相關數(shù)據(jù)分析提供應用平臺支撐，實現(xiàn)國家、省級、市級、縣級、鄉(xiāng)級的各級業(yè)務聯(lián)動和同級金融、農業(yè)、住建、海洋等部門的業(yè)務共享，實現(xiàn)不動產登記成果的社會化服務。義烏市不動產統(tǒng)一登記信息平臺采用SOA體系，以分層的形式進行平臺構建。各層組成以完成平臺搭建的技術要求為導向，結構功能相對獨立但可通過服務接口進行關聯(lián)[3]。平臺建設框架如圖1所示。

圖1 義烏市不動產統(tǒng)一登記信息平臺建設框架

不動產登記數(shù)據(jù)的實時共享涉及金融、住建、林業(yè)等多個部門，由于各部門信息化建設程度、數(shù)據(jù)庫標準以及數(shù)據(jù)共享接口定義不一致，為減少因數(shù)據(jù)實時更新與共享而增加的平臺升級工作量，提高各管理系統(tǒng)的穩(wěn)定性和數(shù)據(jù)共享更新效率，義烏市采用輔助開發(fā)數(shù)據(jù)抽取工具的方法，對土地、房屋等登記數(shù)據(jù)進行抽取整合，并利用不動產前置數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)不動產登記數(shù)據(jù)在各業(yè)務主管部門間的互通共享。

3 不動產統(tǒng)一登記管理系統(tǒng)功能設計與實現(xiàn)

本文通過對國家、浙江省相關標準規(guī)范進行深入研究，結合義烏市不動產登記相關數(shù)據(jù)和系統(tǒng)現(xiàn)狀，清理整合義烏市土地、房屋、林業(yè)等不動產信息數(shù)據(jù)，建立了標準統(tǒng)一、內容全面、時序清晰、互通共享的不動產統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫體系。義烏市不動產統(tǒng)一登記信息平臺包括不動產權籍調查數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)、不動產登記檔案管理系統(tǒng)、不動產登記信息管理系統(tǒng)和不動產登記信息共享系統(tǒng)。

根據(jù)不動產統(tǒng)一登記信息平臺的架構，結合各系統(tǒng)的功能設計要求，采用以B/S結構為主，C/S結構為輔的應用部署模式對不動產統(tǒng)一登記管理系統(tǒng)進行研發(fā)[4]，并利用面向對象程序設計語言Java進行業(yè)務模塊的開發(fā)。

1）不動產權籍調查數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)。義烏市利用2016年更新完成的城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)庫，以及整合清理后的各類房屋、土地等不動產登記數(shù)據(jù)，建立了符合規(guī)范標準的不動產權籍調查數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，以滿足不動產權籍調查數(shù)據(jù)成果的一體化管理與登記發(fā)證需求。為保證不動產登記數(shù)據(jù)的準確性與現(xiàn)勢性，在日常不動產登記業(yè)務開展的過程中，應在原城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)的基礎上按技術規(guī)范要求開展不動產權籍調查前置工作[5]，實現(xiàn)不動產權籍調查數(shù)據(jù)的動態(tài)更新，建立數(shù)據(jù)質量合格的不動產權籍調查數(shù)據(jù)庫，為管理系統(tǒng)的運行提供數(shù)據(jù)支撐；并與不動產權籍調查數(shù)據(jù)編輯軟件和不動產登記信息管理系統(tǒng)建立關聯(lián)，支持成果數(shù)據(jù)的導入和登記數(shù)據(jù)的動態(tài)更新。因此，該系統(tǒng)應支持權籍調查成果數(shù)據(jù)入庫、登記數(shù)據(jù)維護、基礎地理數(shù)據(jù)和圖件資料輸出、登記數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析等多項業(yè)務需求[1]。該系統(tǒng)具有不動產單元管理、權籍調查成果數(shù)據(jù)導入與圖形輸出、圖屬信息查詢、統(tǒng)計分析、樓盤表管理、數(shù)據(jù)編輯維護、數(shù)據(jù)檢查、系統(tǒng)權限管理等功能。

2）不動產登記檔案管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)可通過對現(xiàn)有檔案管理信息系統(tǒng)進行功能升級得到，以實現(xiàn)不動產登記檔案的電子化管理。該系統(tǒng)應具有檔案整理、圖像處理、檔案查詢（如單條件查詢、多條件組合查詢、模糊查詢等）、檔案統(tǒng)計與資料輸出、檔案管理與備份、系統(tǒng)權限管理等功能；并可實現(xiàn)與不動產登記信息管理系統(tǒng)的動態(tài)關聯(lián)，以及不動產登記業(yè)務檔案的數(shù)字化管理。不動產登記檔案管理系統(tǒng)的檔案資料批量處理功能如圖2所示。

圖2 檔案資料的批量處理

3）不動產登記信息管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)是不動產統(tǒng)一登記信息平臺建設的核心，采用流程化的管理方式，對不動產的統(tǒng)一受理、統(tǒng)一登記、統(tǒng)一發(fā)證等業(yè)務辦理過程進行一體化管理，并實時更新不動產登記數(shù)據(jù)庫，還可利用數(shù)據(jù)共享接口實現(xiàn)登記信息的互聯(lián)共享。該系統(tǒng)具有業(yè)務辦理、登記簿管理、數(shù)據(jù)上報、信息查詢、統(tǒng)計分析、打印輸出、工作流管理、電子簽名與簽章、系統(tǒng)權限管理等功能（圖3）。

圖3 國有建設用地使用權首次登記界面

4）不動產登記信息共享系統(tǒng)。為實現(xiàn)不動產登記信息跨部門、跨區(qū)域的動態(tài)共享服務，義烏市不動產登記機構根據(jù)規(guī)范要求建設了不動產登記信息共享系統(tǒng)。該系統(tǒng)利用前置交換機共享、服務接口數(shù)據(jù)傳輸、文件交換等方式實現(xiàn)了登記數(shù)據(jù)的實時共享，具體包括與國土、住建、農業(yè)等部門不動產審批和交易信息的協(xié)調共享，向公安、金融、民政、稅務等部門提供登記信息共享服務，向不動產權利人、利害關系人提供依法查詢登記信息等[6-7]。根據(jù)系統(tǒng)功能設計需求，該系統(tǒng)的服務接口模型如圖4所示。

圖4 義烏市不動產登記信息共享系統(tǒng)服務接口模型

4 不動產登記數(shù)據(jù)清理整合內容與工作流程

不動產登記數(shù)據(jù)是不動產統(tǒng)一登記信息平臺建設的基礎，是不動產依法登記、準確登記的重要保障。規(guī)范正確的不動產登記數(shù)據(jù)是提高各部門信息共享效率的重要前提。在不動產統(tǒng)一登記之前，房屋、土地和林權登記由多個部門承擔，各部門均有相互獨立的信息平臺。通過對分散于不同部門的存量登記數(shù)據(jù)進行分析可知（表1），現(xiàn)有不動產登記數(shù)據(jù)具有登記數(shù)據(jù)量大、歷史關系錯綜復雜、數(shù)據(jù)格式標準不統(tǒng)一、質量參差不齊等問題，因此如何對這些存量數(shù)據(jù)進行規(guī)范有效地整理，從而滿足不動產單元編碼、信息平臺運行以及信息互通共享的不動產登記數(shù)據(jù)庫構建需求[1,8-9]，是本文要解決的首要問題。

表1 原不動產登記數(shù)據(jù)分析

目前，以土地數(shù)據(jù)為基礎進行不動產統(tǒng)一登記的技術方法已得到行業(yè)內的認可[10]，因此對存量不動產登記數(shù)據(jù)進行清理整合時，應以地籍數(shù)據(jù)為基礎，并通過宗地統(tǒng)一編碼建立各類登記數(shù)據(jù)間的聯(lián)系。按照不動產數(shù)據(jù)整合建庫的有關技術標準，結合不動產權籍調查項目，對土地、房屋、林權等不動產登記數(shù)據(jù)進行清理整合，主要包括重復數(shù)據(jù)清理、屬性數(shù)據(jù)信息的補錄、歷史與現(xiàn)狀關系的建立等，消除存量登記數(shù)據(jù)之間的矛盾和沖突，確保圖形、屬性、檔案三者的一致性與關聯(lián)性，從而形成統(tǒng)一的不動產權籍調查與登記“一張圖”[1,9,11-16]。義烏市不動產登記數(shù)據(jù)整合關聯(lián)的模式如圖5所示。

圖5 義烏市不動產登記數(shù)據(jù)整合關聯(lián)模式

整合不動產登記數(shù)據(jù)為不動產登記數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)的構建提供了數(shù)據(jù)支撐，是建立不動產統(tǒng)一登記信息平臺的基礎。然而，多種來源數(shù)據(jù)的結構互異、數(shù)據(jù)標準的不同又成為數(shù)據(jù)整合所面臨的難題，由于房屋和土地登記數(shù)據(jù)存在數(shù)據(jù)量大、時間跨度長、歷史現(xiàn)狀關系復雜等問題，使得這兩類數(shù)據(jù)的清理整合成為不動產登記數(shù)據(jù)整合的主要內容。本文采用“先各自清理，后整合關聯(lián)”的工作思路，先對土地登記數(shù)據(jù)和房屋登記數(shù)據(jù)進行清理整合，根據(jù)坐落等信息，通過外業(yè)調查測繪、內業(yè)檔案核查等方式實現(xiàn)登記數(shù)據(jù)的關聯(lián)掛接，整理空間數(shù)據(jù)、登記簿冊；再按棟建立樓盤表，重建各自的關聯(lián)關系，通過空間關系和不動產單元號將土地與相應定著物進行關聯(lián)，建立“宗地－幢－戶室”的關聯(lián)關系。利用坐落對比、外業(yè)核實進行房地掛接，利用坐落對比、權利信息對比進行屬性掛接，從而完成不動產掛接工作。房屋和土地登記數(shù)據(jù)整合關聯(lián)流程如圖6所示。

圖6 房屋和土地登記數(shù)據(jù)整合關聯(lián)流程圖

以房地數(shù)據(jù)整合為參考，基于宗地統(tǒng)一編碼的數(shù)據(jù)整合關聯(lián)思想，利用提取、轉換、補錄存量登記數(shù)據(jù)的方法，可進一步對林地等登記數(shù)據(jù)進行規(guī)范化清理，并依據(jù)標準建立不動產登記數(shù)據(jù)庫，從而為登記信息平臺的構建提供數(shù)據(jù)與技術支撐。

5 結 語

建立不動產統(tǒng)一登記信息平臺，實現(xiàn)不動產審批、交易和登記信息在有關部門間的依法互通共享，有利于提高辦證效率，消除“信息孤島”。義烏市不動產統(tǒng)一登記信息平臺建設經驗可總結為：①分階段建設，滿足快速發(fā)證要求。先將原存量最大的土地和房屋登記數(shù)據(jù)納入統(tǒng)一登記平臺，再逐步融合林權、農村土地承包經營權數(shù)據(jù)，有序推進平臺建設，確保不動產統(tǒng)一登記工作穩(wěn)步推進。②不動產權籍調查前置。在統(tǒng)一登記業(yè)務流程開展前，先完成不動產權籍調查工作，在確保登記數(shù)據(jù)正確性的同時，可顯著提高不動產登記發(fā)證效率。③登記簿書本化管理。通過登記簿書本化管理方式，可較為便捷地實現(xiàn)對不動產登記信息的查看，優(yōu)化信息管理效率。④調查數(shù)據(jù)庫與登記數(shù)據(jù)庫相分離的管理機制。采取權籍調查數(shù)據(jù)庫和登記信息數(shù)據(jù)庫分庫管理的方式，通過建立二者的關系，可提高數(shù)據(jù)的安全性，保障系統(tǒng)運行的高效能，從而確保登記數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性、一致性和準確性。⑤全程智慧元素的應用。掃描槍、指紋儀、拍攝儀等儀器設備的應用不僅可提高不動產登記發(fā)證的效率（如二維碼技術），而且在一定程度上確保了不動產登記結果的準確性。

不動產統(tǒng)一登記信息平臺的建立需要以不動產登記數(shù)據(jù)整合工作為基礎，而利用宗地統(tǒng)一編碼的思想進行存量登記數(shù)據(jù)的清理整合，可為不動產登記數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)的建立提供數(shù)據(jù)支撐。本文基于義烏市不動產統(tǒng)一登記工作實踐，對不動產統(tǒng)一登記信息平臺建設的主要內容進行了較為系統(tǒng)地探討，可為我國不動產統(tǒng)一登記工作的推進以及信息平臺的建立與完善提供參考。