房價走跌，購房者砸售樓處有法律依據(jù)嗎

熙炎 王蘇燕

近日，上海浦東桂園南郡項目出現(xiàn)大規(guī)模購房者退房事件，退房的原因是“碧桂園搞陰陽合同，不按上海市政府要求的一房一價政策進行銷售”。

不過和以往不同的是，以前的陰陽合同都是開發(fā)商要求漲價，試圖繞開一房一價的政府規(guī)定，用其他名目多收點錢，而這次碧桂園的陰陽合同，則是以陽合同維持一個表面高價，暗地里以陰合同低于政府規(guī)定的價格進行銷售，一夜之間將備案均價從3.5萬元/平方米直接降到2.8萬元/平方米甚至2.6萬元/平方米進行銷售。房價直接從3.5萬元/平方米跌到2.8萬元/平方米，這差不多要打8折了，前期購房者相當于一夜之間兩成首付白交了，其中有很多購房者是剛買了一個月不到。

最近，還有一起引發(fā)關(guān)注的所謂“房鬧維權(quán)”發(fā)生在廈門。當?shù)厝f科白鷺郡自開盤到現(xiàn)在已經(jīng)接近一年了，開盤時每套房總價450萬-500萬元，才賣了不到100套。今年9月份，廈門萬科白鷺郡推出了108套特價房。這一批特價房去掉了精裝修、車位及電梯，交付標準從精裝降為毛坯，價格降到了275萬-300萬元，這引發(fā)了已買房業(yè)主的不滿，其紛紛表示要維權(quán)。

而這兩天，又有新消息傳出，萬科開始給前期買貴了的業(yè)主退款，這引發(fā)了公眾更多討論。

房價走跌，購房者砸售樓處有法律依據(jù)嗎？

購房者與開發(fā)商是什么法律關(guān)系

首先，購房者與開發(fā)商之間的法律關(guān)系，與其說購房者與開發(fā)商之間的法律關(guān)系，不如說是購房者、開發(fā)商和銀行三者間的法律關(guān)系，畢竟大部分購房者買房還是需要依靠銀行貸款的。

這三者之間的法律關(guān)系概括來說：開發(fā)商與購房者之間是房屋買賣合同關(guān)系；購房者和提供貸款的銀行之間形成的是借貸合同關(guān)系。同時根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，借款人可采取保證（借款人個人或第三人的信用擔保）、抵押（不動產(chǎn)等）、質(zhì)押（動產(chǎn)、法律允許的有價證券或某種財產(chǎn)權(quán)）等不同的擔保方式。銀行為了保障貸款安全，要求購房者（借款人）以房產(chǎn)作抵押，從而形成了從屬于借貸合同的抵押合同關(guān)系。三者之間的法律關(guān)系并非一蹴而就，而是不斷轉(zhuǎn)化形成的。

產(chǎn)權(quán)過戶前，開發(fā)商是還款責任人。購房者交付了首付款，辦妥抵押貸款，開發(fā)商與購房者之間房屋買賣關(guān)系確立。在開發(fā)商沒有為購房者辦理產(chǎn)權(quán)證之前，貸款人停止還貸，銀行無權(quán)找貸款人催款，只能找開發(fā)商問罪。產(chǎn)權(quán)過戶后，購房者是還款責任人。購房者和銀行之間原本是借貸關(guān)系。同時，銀行為了保障貸款安全，要求貸款人以房產(chǎn)作抵押，從而又增加了一層抵押關(guān)系。辦理了產(chǎn)權(quán)證之后，借貸合同及抵押合同就進入執(zhí)行過程中，貸款人如果出現(xiàn)不能按時支付月供款的情況，銀行有權(quán)對貸款人進行處理。

只有先厘清了購房者與開發(fā)商、銀行之間的法律關(guān)系，我們才能在房價下跌情形下，頭腦清晰地尋找法律依據(jù)。那么房價下跌，購房者要求開發(fā)商補償差價有無法律依據(jù)？

由于房地產(chǎn)價格下跌，有部分樓盤在不同的銷售期出現(xiàn)了價格大幅差異，一部分已購買的購房者由此產(chǎn)生心里不平衡，從而對開發(fā)商產(chǎn)生了抵觸情緒，無條件要求開發(fā)商對差價作出補償。深圳就有好幾個樓盤的購房者甚至組織了大規(guī)模的維權(quán)行動，有的甚至還以集體“斷供”、打砸售樓處的方式給開發(fā)商施壓。

維權(quán)行動到底有無法律依據(jù)

在法律層面上，當買賣雙方簽訂好樓盤銷售合同、開發(fā)商履行了房屋交付義務并獲得購房者確認之后，商品房產(chǎn)權(quán)就完成了轉(zhuǎn)移，此后房屋升值與縮水便應當由購房者全盤接納了。而開發(fā)商作為獨立的市場主體，根據(jù)自身資金周轉(zhuǎn)情況、銷售業(yè)績考核指標，乃至整個行情走勢對后續(xù)樓盤實施新的定價策略本是正常的營銷調(diào)整，是其正當?shù)氖袌鰴?quán)利，無可指責，更無義務為前期購房者的高價購房行為擔責。

換句話說，如果購房者購房后房價大漲，是否會將溢價部分退給開發(fā)商呢？房產(chǎn)下跌，是市場經(jīng)濟的結(jié)果，不是開發(fā)商造成的。在開發(fā)商沒有違反合同約定條款的情況下，單以開發(fā)商出售的房產(chǎn)價格前后不一，購房者要求補償價差，實際上是單方變更合同條款的行為，這是有違《合同法》規(guī)定的，自然得不到法律的支持。在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，任何領(lǐng)域任何商品的交易行為均有市場風險存在，如汽車買賣、股票交易等，如果商品出現(xiàn)價格下跌，消費者都可以要求賣方補償，將風險轉(zhuǎn)嫁，如此下去，社會的經(jīng)濟秩序?qū)⒊霈F(xiàn)極大混亂。

一句話，說到底房子是用來住的，不是用來炒的！購房者在大額商品買賣中更應秉持一份理性，并根據(jù)自身需求做出合理行為。君不見在2008年深圳樓市調(diào)整中，大部分剛需購房者沒有去退房，而一些投機購房者紛紛要求退房，并通過不懈努力終獲成功。2009年深圳房價隨后大漲，如今看來，就像反手給了退房者一個響亮的耳光。

購房者退房的法律依據(jù)何在

不可否認，動輒數(shù)百萬的商品房有些許縮水，購房者即可能面對巨額賬面損失，難免心里不平衡。這種“認漲不認跌”的心態(tài)雖不足取，但若權(quán)益真的受損，這個退房法律依據(jù)必須有！為此，本文歸納了幾種常見的法律情形供參考：

1. 購房合同被依法確認無效后，購房者有權(quán)退房。開發(fā)商自身的銷售行為違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。比如，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；開發(fā)商在預售房產(chǎn)時，未取得預售許可證、提供虛假預售許可證，且在購房者提起訴訟之日也未取得該證等，根據(jù)法律規(guī)定，該購房合同無效，購房人有權(quán)退房。

2. 購房合同被依法撤銷后買受人退房的情形。按照《合同法》第54條的規(guī)定，對于買受人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，或者開發(fā)商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使買受人在違背真實意思的情況下訂立的合同，買受人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以變更或者撤銷。

3. 按揭不能，購房者有權(quán)退房?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第23條規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。

4. 開發(fā)商遲延交付房屋或者遲延辦理產(chǎn)權(quán)證超過一定期限，購房者有權(quán)退房?！督忉尅返?5條規(guī)定：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

5. 房屋面積誤差比絕對值超出3%的，購房者有權(quán)退房。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，買受人在購房時經(jīng)常出現(xiàn)實際面積和約定面積存在一定的誤差，這在交易中是經(jīng)常發(fā)生的事。

6. 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在問題，購房者有權(quán)退房?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第32條規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任”。

7. 房地產(chǎn)商擅自變更規(guī)劃、設計的，購房者有權(quán)退房。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第24條相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設計的，或者經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，必須經(jīng)過購房人同意，否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。

8. 套型與圖紙設計不一致時，購房者有權(quán)退房?！渡唐贩夸N售管理辦法》第19條規(guī)定：“房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價不變；套型與設計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價格。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔違約責任?！?/p>