商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展模式分析

金琳

摘 要：自2010年起，國家所出臺的一系列政策促使住宅市場資源朝向商業(yè)地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移，為商業(yè)地產(chǎn)帶來一定的發(fā)展機遇，推動商業(yè)地產(chǎn)走上了轉(zhuǎn)型發(fā)展之路。本文分析了商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的主要趨勢與現(xiàn)存問題，從實施O2O營銷模式、采用T2T商務(wù)模式、創(chuàng)新應(yīng)用輕資產(chǎn)模式等三個層面入手，探討加快商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的創(chuàng)新策略，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供借鑒意義。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；工程管理；房地產(chǎn)；輕資產(chǎn)

住宅市場的不景氣局面促使大量資源向商業(yè)地產(chǎn)市場涌流，然而現(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式存在較為嚴重的問題，部分商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)存在非理性、趨同性問題，加之近年來電商行業(yè)的蓬勃發(fā)展也為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來了一定的沖擊。在此形勢下，如何突破商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有的發(fā)展模式、順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，值得我們進行深入的探討。

一、商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的主要趨勢

1.利用大數(shù)據(jù)實現(xiàn)精準營銷

伴隨現(xiàn)如今互聯(lián)網(wǎng)與信息行業(yè)的迅猛發(fā)展，大數(shù)據(jù)時代已經(jīng)悄然到來，為我國各個行業(yè)領(lǐng)域創(chuàng)造了潛力市場。以萬科地產(chǎn)為例，萬科地產(chǎn)于2014年與百度搜索強強聯(lián)合，借助百度所提供的大數(shù)據(jù)更加精準、充分的了解到消費者的喜好、分析消費人群的特點以及活動軌跡等數(shù)據(jù)，以此為依據(jù)進行戰(zhàn)略調(diào)整與營銷策略的制定，消費者可以借助手機查詢廣場周邊信息、道路情況以及進行線路導(dǎo)航等，標志著商業(yè)地產(chǎn)正式步入大數(shù)據(jù)時代。在此基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當著重把握大數(shù)據(jù)技術(shù)所提供的數(shù)據(jù)挖掘能力，推動精準營銷的實現(xiàn)。

2.向互聯(lián)網(wǎng)金融轉(zhuǎn)型

互聯(lián)網(wǎng)金融的迅速發(fā)展也為商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級提供了選擇通道，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的開發(fā)成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大勢所趨。以恒大集團為例，恒大金福這一互聯(lián)網(wǎng)金融平臺已于2016年正式上線，此后恒大集團還不斷推進與大型金融機構(gòu)之間的對接合作，進一步在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域擴展了市場份額。同時，萬達集團也逐步推出網(wǎng)絡(luò)信貸、移動支付等互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)，在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域中不斷開拓市場。商業(yè)地產(chǎn)進軍互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域已成為轉(zhuǎn)型發(fā)展的必然要求，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)地產(chǎn)領(lǐng)域與金融領(lǐng)域的跨界整合，還能夠拓寬商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，進一步推動商業(yè)地產(chǎn)朝向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

3.創(chuàng)新采用輕資產(chǎn)模式

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)采用以儲備土地為主要手段的重資產(chǎn)模式，然而現(xiàn)如今國家出臺政策抑制房價上升，相應(yīng)也致使土地升值的速度有所減緩，過度儲備土地反而會使地產(chǎn)企業(yè)的負擔(dān)加劇，甚至?xí)斐商潛p?；诖?，輕資產(chǎn)模式應(yīng)運而生，著重將商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整為賺取增值服務(wù)收益，可以有效提高企業(yè)效率、拓寬資源渠道，進一步推動傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)朝向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，尋求更加長遠的發(fā)展。

4.應(yīng)用T2T商務(wù)模式

T2T模式主要是指商業(yè)地產(chǎn)將高科技娛樂化應(yīng)用嫁接到購物中心、百貨大樓等商業(yè)地產(chǎn)主體上，增加商業(yè)地產(chǎn)的附加值。該模式的應(yīng)用充分借鑒了高科技體驗娛樂項目的優(yōu)勢，增加了消費粘性，進一步提高商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)對電子商務(wù)沖擊的抗衡力，助推商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

二、當前時期商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)存問題

1.缺乏長效政策引導(dǎo)

在商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中，政府在宏觀調(diào)控方面缺乏足夠力度、缺乏長效政策引導(dǎo)等問題日益凸顯，還有部分地方政府為追求業(yè)績而盲目鼓勵開發(fā)商興建大型購物中心，缺乏針對地方經(jīng)濟發(fā)展水平的考量，對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展造成不利影響。

2.缺乏成熟商業(yè)環(huán)境

我國商業(yè)地產(chǎn)存在起步晚、體系不完備、粗放式經(jīng)營發(fā)展等弊端，難以針對自身發(fā)展戰(zhàn)略導(dǎo)向、客戶需求等實現(xiàn)精準定位，缺乏對于市場業(yè)態(tài)與市場規(guī)律的明確把握，盲目跟風(fēng)、定位不明等問題突出，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)品開發(fā)方面缺乏創(chuàng)新。同時，外部商業(yè)環(huán)境的不健全、不成熟也為商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型帶來了一定的難度，助長了商業(yè)地產(chǎn)“野蠻生長”的發(fā)展模式，進一步導(dǎo)致其呈現(xiàn)出整體過剩的發(fā)展問題。

3.電商模式帶來沖擊

一方面，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍然保持著舊有的粗放式發(fā)展模式，加之缺乏合理的布局規(guī)劃，致使商業(yè)地產(chǎn)項目缺乏長足的市場競爭力。另一方面，互聯(lián)網(wǎng)與電子信息技術(shù)的出現(xiàn)推動了電商模式的發(fā)展，其突破時空局限的優(yōu)勢以及便捷的支付方式也對于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)造成了一定的沖擊，致使依托于實體店的商業(yè)地產(chǎn)交易數(shù)量被電商所瓜分，進一步加劇了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營困境。

三、加快商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的創(chuàng)新策略

1.實施O2O營銷模式，制定差異營銷策略

在2012年11月的易觀第五屆移動互聯(lián)網(wǎng)博覽會上，“互聯(lián)網(wǎng)+”這一概念被首次提出，自此互聯(lián)網(wǎng)科技呈現(xiàn)出加快發(fā)展的形態(tài)，電子商務(wù)模式、互聯(lián)網(wǎng)金融等概念也在商務(wù)、金融等各領(lǐng)域得到了廣泛普及，諸如BTB、C2C等商業(yè)模式獲得了迅速的發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，O2O營銷模式應(yīng)運而生，該模式將線下消費與線上消費有機相連，將線上消費的顧客資源延伸至線下，有效拉動了線下消費的增長，也彌補了電商模式缺乏客戶體驗以及質(zhì)量保障的缺陷，為商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展指引了新的方向。O2O模式創(chuàng)造性的實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)與電子商務(wù)的對接合作，不僅能夠在保留商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勢的同時創(chuàng)收營業(yè)額，還能夠加強應(yīng)對電子商務(wù)沖擊的抵抗能力。例如蘇寧、國美等國內(nèi)知名電器企業(yè)在經(jīng)營線下商場的同時，也著重打造網(wǎng)上購物平臺，引導(dǎo)顧客在線下進行產(chǎn)品體驗、在線上提交購買訂單，實現(xiàn)了線上線下的協(xié)同發(fā)展。O2O營銷模式有效突破了原有線下消費的局限性，實現(xiàn)了消費決策的前置，引導(dǎo)顧客利用閑暇時間在網(wǎng)絡(luò)平臺中做出預(yù)先的消費判斷、節(jié)省大量思考時間，有效優(yōu)化顧客的消費體驗，進而更好的促進客戶群體的擴展與營業(yè)額的增長。

在創(chuàng)新營銷模式的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當借助合理營銷策略的制定推動方案的具體實施。衡量商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展動力的重要因素取決于地段，因此應(yīng)當強化市場需求分析，因地制宜的強化市場定位，借助差異化營銷戰(zhàn)略的制定滿足消費者的個性化需求，同時也應(yīng)當兼顧諸如區(qū)位環(huán)境、交通線路、人流量等相關(guān)因素。以鄰里商業(yè)區(qū)為例，在此商業(yè)區(qū)內(nèi)適宜建立社區(qū)購物中心、社區(qū)商場等，雖然這類商業(yè)建筑相較于大型購物中心、大型商場而言在體量上不占據(jù)優(yōu)勢，然而卻能夠滿足距離城市中心較遠的社區(qū)居民的日常消費需求，借助配備齊全的餐飲、娛樂設(shè)施，能夠更好的贏得社區(qū)居民的青睞，從而為商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型提供有效驅(qū)動力。在滿足居民消費需要的基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)要想提升競爭力還應(yīng)當注重高端品牌的引進、爭取品牌授權(quán)，滿足高消費人群的選購需要，引導(dǎo)顧客在線下實體店進行消費，直觀體驗、鑒定產(chǎn)品的質(zhì)量，從而更好的優(yōu)化顧客的消費體驗、滿足其個性化需求，提高服務(wù)質(zhì)量與商業(yè)地產(chǎn)的競爭力。

2.采用T2T商務(wù)模式，強化客戶體驗需求

現(xiàn)如今互聯(lián)網(wǎng)與信息技術(shù)為商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型帶來了新的借鑒模式，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當積極主動的把握行業(yè)市場規(guī)律，創(chuàng)新應(yīng)用T2T商務(wù)模式，深入體察消費者在物質(zhì)與精神層面的迫切需求，進而更好的強化客戶在品牌、業(yè)態(tài)、服務(wù)、娛樂等方面的體驗。以萬達商業(yè)地產(chǎn)為例，萬達集團已將T2T商務(wù)模式應(yīng)用在旗下兒童游樂場項目的規(guī)劃建設(shè)中，在保留傳統(tǒng)購物中心形式的基礎(chǔ)上實現(xiàn)城市綜合體的升級，著重考察顧客需求、強化顧客體驗，并在一、二線城市的基礎(chǔ)上將建設(shè)觸角逐漸延伸至三、四線城市，借助差異化的經(jīng)營模式與手段實現(xiàn)對于消化力的兼顧。具體來說，萬達集團利用T2T模式將業(yè)態(tài)體驗、餐飲體驗與零售體驗三者之間的比例調(diào)整為7：2：1，借助高科技體驗娛樂實現(xiàn)了客戶導(dǎo)流，保留現(xiàn)有商業(yè)形式的優(yōu)勢，以此推動客戶模式的順利實施。例如借助手機APP軟件的開發(fā)為消費者提供預(yù)約停車位的服務(wù)，倘若消費者未能在超出約定時間的20min內(nèi)到達，則可以隨時取消預(yù)約或通過付費的方式保留車位，該APP還可以為消費者提供停車的線路，免除了消費者難以尋找到停車位的煩惱，從而進一步為客戶提供了更加完備的購物消費體驗。

與此同時，T2T商務(wù)模式的優(yōu)勢在于彌補了電子商務(wù)體驗性不足的短板，有效滿足了消費者在網(wǎng)上購物中無法實現(xiàn)的社交、體驗等需求，進而也為實體商業(yè)的發(fā)展提供了充足的助推力。T2T模式的應(yīng)用由物質(zhì)層面滲透到消費者的精神層面，注重消費者體驗的發(fā)掘，例如許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都在商場中引入了影院、游戲廳、KTV以及冰場等體驗類業(yè)態(tài)，更有部分商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在購物中心內(nèi)強化了生態(tài)景觀的建設(shè)，不僅為消費者提供了充足的吸引力，也能夠更好地滿足消費者的體驗需求。從動態(tài)發(fā)展視角出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當將原有的購物服務(wù)與客戶體驗相結(jié)合，針對顧客綜合需求實現(xiàn)精準定位，更好的尋求符合自身發(fā)展路徑的轉(zhuǎn)型方向。

3.創(chuàng)新采用輕資產(chǎn)模式，深入拓展融資渠道

現(xiàn)如今輕資產(chǎn)模式已成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型的優(yōu)先選擇，輕資產(chǎn)模式將成本與租金定義為資產(chǎn)考核的主要目標，鑒于當前我國商業(yè)地產(chǎn)的分布范圍較廣，因此可以依照不同的區(qū)位因素進行輕資產(chǎn)成本標準的區(qū)別建立。鑒于當前我國不同地區(qū)之間的經(jīng)濟發(fā)展情況與人民消費水平都存在顯著的差異，因此應(yīng)當系統(tǒng)把握不同地區(qū)的特點進行投入計劃的精細化制定，例如相較于西北地區(qū)而言，我國西南地區(qū)的市場潛力相對較大，因此應(yīng)當加快西南地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場的擴張。借助輕資產(chǎn)模式的應(yīng)用，不僅可以推動商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)規(guī)范化轉(zhuǎn)型，還有助于更好的提高管理效率、節(jié)約投入成本，進一步推動傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)朝向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。但需要注意的是，不能將輕資產(chǎn)模式進行盲目的套用，應(yīng)當采取合理方式針對該模式的可行性進行評估。以萬達商業(yè)地產(chǎn)為例，應(yīng)當由獨立團隊針對各自的租金模式進行測算，再將不同部門的測算結(jié)果進行比較，倘若二者測算結(jié)果的誤差值較小，則可以判斷該模式具備可行性，進而在相應(yīng)地區(qū)進行大力推行。

鑒于當前互聯(lián)網(wǎng)金融的迅速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當將發(fā)展目標駐足在該領(lǐng)域中，強化互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局。做好互聯(lián)網(wǎng)金融不僅可以為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)拓寬內(nèi)部融資渠道，為傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)朝向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供支撐，還能夠為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的收益，進一步提高商業(yè)地產(chǎn)的競爭力。然而現(xiàn)如今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在入駐互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的過程中也存在一定的問題，部分企業(yè)內(nèi)部整合的難度較大，還有部分企業(yè)存在招商困難等問題，在現(xiàn)如今互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域理財產(chǎn)品所占據(jù)的市場份額居高不下的形勢下，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當將發(fā)展戰(zhàn)略著重投放在金融理財產(chǎn)品的創(chuàng)新中，加大內(nèi)部資源的整合力度、實現(xiàn)系統(tǒng)協(xié)調(diào)合作，同時爭取社會力量的支持與認可，將自身優(yōu)勢與金融理財產(chǎn)品進行充分結(jié)合，例如可以將金融理財產(chǎn)品向?qū)嶓w產(chǎn)品延伸等，從而進一步發(fā)揮跨行業(yè)的協(xié)同價值，更好的拓寬融資渠道，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

四、結(jié)論

總而言之，伴隨現(xiàn)如今互聯(lián)網(wǎng)與大數(shù)據(jù)技術(shù)的迅速普及，互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)逐步朝向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域滲透，商業(yè)地產(chǎn)要想在新時期市場上占據(jù)穩(wěn)固地位，就務(wù)必將轉(zhuǎn)型提到日程上來，尋求精準行業(yè)定位，將電子商務(wù)的優(yōu)勢予以充分利用，強化客戶體驗，進而有效把握互聯(lián)網(wǎng)所賦予的機遇、直面挑戰(zhàn)，實現(xiàn)自身的順利轉(zhuǎn)型與長足發(fā)展。

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