秦嶺保衛(wèi)戰(zhàn) 一場生態(tài)保護與權(quán)力任性的大對決

胡巍

秦嶺是我國地理南北分界線，素有“中華龍脈”之稱。作為長江、黃河兩大水系重要水源地，秦嶺是南水北調(diào)中線工程的水源地。風光旖旎、氣候宜人，秦嶺又被稱為西安的“后花園”。

然而長期以來，秦嶺北麓產(chǎn)生了大批違建別墅，不僅圈地占林，試圖將“國家公園”變?yōu)椤八郊一▓@”，而且破壞山體、損毀植被，擾得一片生態(tài)之地烏煙瘴氣。但這一沉疴頑疾卻始終得不到解決。

針對這些問題，習近平總書記罕見地先后6次對秦嶺北麓西安境內(nèi)違規(guī)建別墅、嚴重破壞生態(tài)環(huán)境問題作出重要批示指示。

從今年7月起，中央直接派駐整治工作隊伍，而且陣容空前：中央紀委副書記徐令義任中央派駐專項整治工作組組長，中央紀委八室主任陳章永任副組長。

徐令義直言，秦嶺北麓西安境內(nèi)違規(guī)建別墅問題是政治上的問題。

緣何明擺著的問題得不到處理，同一問題竟讓總書記作出6次批示指示，最終要由最高紀檢部門派駐敦促整治？

問題的嚴重性遠超想像。中央辦公廳近日下發(fā)《關(guān)于陜西省委、西安市委在秦嶺北麓西安境內(nèi)違建別墅問題上嚴重違反政治紀律以及開展違建別墅專項整治情況的通報》，將秦嶺北麓西安境內(nèi)違建別墅問題作為嚴重違反政治紀律的典型案例。

巍巍大秦嶺，悠悠生態(tài)情。和保護秦嶺生態(tài)同等重要的，是營造風清氣正的政治生態(tài)。一場既保護自然生態(tài)又保護政治生態(tài)的秦嶺保衛(wèi)戰(zhàn)正在轟轟烈烈地展開。

9月中旬，《中國經(jīng)濟周刊》記者趕赴西安，就秦嶺違建別墅展開深度采訪。

別墅問題也是政治問題

“塔內(nèi)放置一面銅鑼，四個角掛著風鈴。每當微風吹起，風鈴聲聲，清脆而悠揚。這聲響伴隨著院子里的人，迎接日暮黃昏。聽見這清脆的鈴聲，就是回到了家，又是一個寧靜祥和的夜晚。” 2013年央視紀錄片《院子》有一段解說詞如此描述西安院子。

這處被搬上熒屏的高端別墅群位于西安市鄠邑區(qū)草堂鎮(zhèn)，屬秦嶺適度開發(fā)區(qū)，建有別墅241棟，占地面積14.96萬平方米。這個曾經(jīng)在當?shù)厝缋棕灦母叨藙e墅，在今年7月30日，命運反轉(zhuǎn)。

這天下午的風鈴聲不再引人注意，取而代之的是大型機械作業(yè)的隆隆聲——西安市多個部門聯(lián)合執(zhí)法，對位于西安秦嶺腳下的西安院子部分違建區(qū)域予以強制拆除。一位地方官員這樣“定性”：“西安院子項目是典型的破壞秦嶺環(huán)境的違建別墅項目?！?/p>

就在同一天，秦嶺北麓違規(guī)建別墅問題專項整治工作動員部署大會在西安市召開。陜西省委書記胡和平在大會上做動員。中央紀委副書記、中央派駐專項整治工作組組長徐令義在講話中強調(diào)，秦嶺北麓西安境內(nèi)違規(guī)建別墅問題既包括政治上的問題，也包括行政業(yè)務上的問題。

壓力開始層層傳導。自8月中旬起，西安人經(jīng)常聽到類似別墅被拆除的消息：國嶺、群賢別業(yè)、樓觀古鎮(zhèn)、達觀天下、云中漫步、山水草堂……這些曾經(jīng)顯赫的項目名稱，頻繁出現(xiàn)在西安市各大媒體關(guān)于“打響秦嶺保衛(wèi)戰(zhàn)”的報道中。

繼7月30日對部分違建區(qū)域進行拆除后，9月11日，鄠邑區(qū)組織公安、住建、國土、草堂鎮(zhèn)政府等部門，對西安院子未建成未銷售的別墅18棟主體、67棟建筑基礎(chǔ)進行集中拆除，20日拆除完畢；9月25日啟動第二期拆除計劃，對該項目剩余122棟違建別墅展開集中拆除。

陜西省委常委、西安市委書記、西安市專項整治工作領(lǐng)導小組組長王永康曾表態(tài)，要通過治理秦嶺生態(tài)凈化政治生態(tài)，放大秦嶺保衛(wèi)戰(zhàn)的政治效應。

數(shù)月之后，政治效應持續(xù)放大。

陜西省委常委、秘書長錢引安接受組織調(diào)查，西安市市長上官吉慶被降職處分，西安市國土資源局長安分局原局長衛(wèi)旭峰被執(zhí)行逮捕……

11月9日，陜西省委常委班子召開秦嶺北麓違建別墅專項整治專題民主生活會?！蛾兾魅請蟆穲蟮婪Q，“（會議）聚焦秦嶺北麓違建別墅問題暴露出的政治問題、作風問題、管黨治黨等方面問題，以魏民洲、馮新柱為反面典型，以錢引安嚴重違紀違法案為深刻教訓，深入查找問題和不足，進行自我檢查和黨性分析，開展批評和自我批評，明確努力方向和改進措施?！?/p>

中央專項整治工作組組長、中央紀委副書記徐令義這樣評價陜西省委這次民主生活會，“表現(xiàn)出鮮明的政治態(tài)度和知錯即改的政治勇氣，達到了汲取教訓、知錯悔錯、把準前進方向、鼓足前行動力的政治目的?！?/p>

陜西之外，多個部委和省份都召開會議傳達學習了中央辦公廳《關(guān)于陜西省委、西安市委在秦嶺北麓西安境內(nèi)違建別墅問題上嚴重違反政治紀律以及開展違建別墅專項整治情況的通報》（下稱“通報”）。11月12日，生態(tài)環(huán)境部召開部黨組（擴大）會議指出，《通報》將秦嶺北麓西安境內(nèi)違建別墅問題作為嚴重違反政治紀律的典型案例，重視程度高、追責力度大、震懾效果強、影響范圍廣，對生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)具有很強的針對性、指導性，對生態(tài)環(huán)境保護工作具有歷史性、標志性意義。

地方上的違章建筑何以驚動中央？自然生態(tài)與政治生態(tài)存在什么關(guān)聯(lián)？秦嶺北麓的別墅背后有何潛規(guī)則？

規(guī)模龐大的秦嶺違建別墅怎么來的？

截至10月28日，長安區(qū)共拆除違建729宗、79.5萬平方米，累計拆除違建別墅293棟371套、18.29萬平方米；鄠邑區(qū)實際累計拆除違建423宗1036處，拆除違建總面積52.08萬平方米，其中別墅類627棟844套、26.59萬平方米……

這些數(shù)字在披露“秦嶺保衛(wèi)戰(zhàn)”節(jié)節(jié)勝利的同時，體量巨大的拆違面積也使人發(fā)問：規(guī)模如此龐大的秦嶺北麓違建別墅是如何建成的？

“在秦嶺山麓建別墅，最初是一種個人行為，在1997、1998年左右就有了。一些城里人賺了錢，到農(nóng)村買地蓋別墅，是一種個人的生活方式選擇。其實在農(nóng)村買宅基地是不合法的，但有人看到別人能蓋，那我也能蓋，慢慢人就多了?！蔽纳惺俏靼脖镜匾患疑孀惴康禺a(chǎn)行業(yè)的企業(yè)老板，他向《中國經(jīng)濟周刊》記者回憶說，“到了2002年前后，就有開發(fā)商開始參與別墅建設，成為一種商業(yè)開發(fā)行為。但最初沒多少人關(guān)注別墅項目，因為價格不在普通人關(guān)注范圍內(nèi)。一套房子賣兩三百萬，誰買得起？那時西安的普通商品房才賣820元一平方米。”

關(guān)于早期這些別墅的價格和住戶等情況，國內(nèi)知名紀實攝影師趙利文曾這樣描述：“2000年左右，這些別墅的均價大約為每套80萬元。當時，在遠離城區(qū)的山里買房，大多數(shù)人還不太接受……這個別墅區(qū)里住著工程師、私企老板、大學教授、律師、藝術(shù)家、‘煤老板、‘油老板以及早些年退休下來的官員等多個階層的人……他們過著相對私密的生活，不愿意被陌生人打擾?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/11/23/qkimageszjzkzjzk201845zjzk20184508-3-l.jpg"/>

早在2003年，陜西省政府就曾下發(fā)相關(guān)通知，禁止任何單位和個人在秦嶺北麓從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、修建商品住宅和私人別墅。2007年陜西省政府再次發(fā)文重申了這一規(guī)定。

2008年3月，陜西省頒布實施《陜西省秦嶺生態(tài)環(huán)境保護條例》（下稱《條例》），其中規(guī)定，嚴格控制在秦嶺進行房地產(chǎn)開發(fā)?！霸谇貛X生態(tài)功能區(qū)的限制開發(fā)區(qū)和設區(qū)的市人民政府劃定的建設控制地帶從事房地產(chǎn)開發(fā)，須經(jīng)設區(qū)的市人民政府審批后，報省建設行政主管部門備案。”

《條例》于2017年1月5日修訂后，相關(guān)條款更為嚴苛：“在禁止開發(fā)區(qū)、限制開發(fā)區(qū)不得進行房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

2011年6月17日，西安市政府成立秦嶺生態(tài)環(huán)境保護管理委員會辦公室（下稱“秦嶺辦”），負責秦嶺西安段的管理。此后，秦嶺辦牽頭編制了《大秦嶺西安段生態(tài)環(huán)境保護規(guī)劃》《大秦嶺西安段保護利用總體規(guī)劃》《秦嶺北麓西安段生態(tài)控制區(qū)保護紅線劃定》等文件，旨在嚴控商業(yè)開發(fā)，保護秦嶺西安段的生態(tài)環(huán)境。

法規(guī)、政策既然早已出臺，緣何多年來別墅項目依然在秦嶺腳下遍地開花，甚至直到本次“秦嶺保衛(wèi)戰(zhàn)”打響之前，仍有大量在建、在售別墅？

張鵬是秦嶺山下一位從事農(nóng)業(yè)項目開發(fā)的企業(yè)老板，他接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時認為，2008年的《條例》存在缺陷，“《條例》沒有確定秦嶺北麓的范圍在哪里，卻按海拔高度劃分禁止開發(fā)區(qū)、限制開發(fā)區(qū)和適度開發(fā)區(qū)。而在具體實施過程中，地方政府的權(quán)力太大。”他直言政府對于違規(guī)開發(fā)別墅項目負有責任，秦嶺辦一度將管轄區(qū)域當作開發(fā)區(qū)經(jīng)營。

“2003年已經(jīng)有相關(guān)通知下發(fā)，但西安市還在招商引資，在秦嶺山下大搞文旅項目。引進來以后，商人是要將利益最大化的，看到房地產(chǎn)開發(fā)比旅游開發(fā)賺錢，就想辦法把旅游用地變成房地產(chǎn)用地，文旅項目就成了別墅項目。”張鵬回憶說，“2008年左右，西安開了兩次常委會，保留了二三十個別墅項目，后來又增加了二三十個，大致形成了這次拆違范圍內(nèi)的55個項目?！?/p>

上述說法在公開報道中亦得到印證。2012年的一次違建別墅拆除行動中，涉事項目“優(yōu)勝美地”被指經(jīng)歷了開發(fā)商之間的“轉(zhuǎn)手”后，涉嫌違規(guī)進行別墅建設。時任秦嶺辦主任和紅星表示，新的開發(fā)商接手后，他們也在與之“商量”，希望能夠建設成“精品旅游休閑項目”。但是，由于過去的手續(xù)允許開發(fā)商建設獨立的“小住宅”，同時，這一項目也屬于省市政府的“55個保留項目”之一，原則上也認賬。

而在此番“秦嶺保衛(wèi)戰(zhàn)”中，這55個項目全部被列為違規(guī)項目，且需要拆除的別墅項目數(shù)量還在擴大?！吨袊?jīng)濟周刊》記者在西安采訪期間，這些別墅項目又被稱為“55+2”，當時有官員介紹：“55個項目是既定的拆違目標，但在此后又有新的項目被發(fā)現(xiàn)，目前是2個，所以‘+2?！?/p>

從8月18日至今，西安市網(wǎng)信辦官微“西安發(fā)布”每天均發(fā)布西安市的通告，希望市民積極參與、踴躍舉報秦嶺北麓違建問題。

秦嶺生態(tài)背后的政治生態(tài)

《中國經(jīng)濟周刊》記者在西安采訪期間，一座占地超過14畝的獨棟別墅被當?shù)厝耸繌V為議論。這樁別墅位于鄠邑區(qū)石井鎮(zhèn)蔡家坡村，周邊環(huán)境私密，其內(nèi)配置豪華，有魚塘、盆景，裝飾物有疑似文物的石鼓、觀音雕塑等。

9月29日，這處別墅開始被拆除，并于翌日下午完成全部拆除工作。此時，這棟別墅被官方媒體稱為“支亮超大違建別墅”。10月15日起，“支亮超大違建別墅”開始改稱“陳路超大別墅”。公開信息顯示，該別墅由支亮具體實施建設，實際業(yè)主為陳路。

在陳路超大別墅拆除工作過程中，發(fā)現(xiàn)院內(nèi)分布有疑似文物。鄠邑區(qū)召集文物部門進行研判，依法沒收非流動文物181件，磨盤等民俗石雕物品186件，在鄠邑區(qū)公證處全程監(jiān)督下，由公安機關(guān)全部移交給鄠邑區(qū)文物管理所暫時保管。

陳路是誰？什么人能用貨真價實的非流動文物裝點宅院？這座“超大別墅”背后是否真有權(quán)力的影子？有媒體直指陳路父親曾在西安黨政系統(tǒng)擔任要職。有接近陜西官場的人士近期向《中國經(jīng)濟周刊》記者透露，有一名陳姓官員曾任西安黨政系統(tǒng)要職，確在配合，接受相關(guān)調(diào)查。

目前，鄠邑區(qū)公安分局已對支亮以涉嫌非法占用農(nóng)用地罪立案偵查，西安市紀委調(diào)查組對此違建項目中涉及的違紀違法問題正在進行全面調(diào)查。

西安市委對此表態(tài)堅決：“不管是什么權(quán)力背景、金錢背景，還是其他的什么特別背景，都依法拆除、嚴肅查處！對發(fā)現(xiàn)的違法違紀問題，侵害群眾利益的，搞特權(quán)的，不管涉及到誰，將堅決依法依規(guī)，一查到底，絕不姑息，嚴懲不貸?！?/p>

很多基層官員都加入到“拆違”行動中。多名西安公務員向《中國經(jīng)濟周刊》記者透露，“秦嶺保衛(wèi)戰(zhàn)”打響前，他們都需要簽署一份文件，聲明其名下及近親名下沒有違章建筑，如有則自覺先行拆除。一名老家在秦嶺北麓農(nóng)村的公務員說，其家族在自家耕地上新蓋了一座房，拆違開始后，立刻自行拆除了。

《中國經(jīng)濟周刊》記者在西安采訪期間，明顯感受到當?shù)毓賵鰧`建別墅話題的敏感。在長安區(qū)，記者曾與一位街道辦書記提及秦嶺拆違一事，但尚未提出正式采訪要求，該街道辦書記便委托另一位與記者相熟的當?shù)毓賳T傳話，表示因話題敏感不便多談，希望記者理解。

在拆違現(xiàn)場，記者看到周邊已被封鎖。別墅項目“群賢別業(yè)”附近的村子，村口有警察設崗把守，外來車輛不許駛?cè)胪ㄍ疬`現(xiàn)場的道路。即使擁有拆違工作組的證件，駕車駛?cè)氪遄雍?，在進入小區(qū)前也要經(jīng)過兩道檢查崗。

有當?shù)毓賳T向記者透露，部分參與拆違的工作人員簽有保密協(xié)議，甚至各工作組之間也并非所有信息可以交流共享，而是彼此不打探相關(guān)信息，一位當?shù)毓賳T說：“見誰疲憊不堪的樣子，如果說昨晚又吃方便面了，便知多半是最近忙于拆違工作?！?/p>

“吃方便面”說明公務員在這場“攻堅戰(zhàn)”中的辛勤忙碌，即使十一長假期間，拆違工作也沒有放緩進度。秦嶺位于西安城南，但城北各區(qū)也都抽調(diào)公務員前往支援，甚至包括稅務、商務等不直接相關(guān)的部門。

秦嶺別墅腐敗窩案

劉勁（化名）是一家大型房地產(chǎn)集團公司在陜西的負責人，他向《中國經(jīng)濟周刊》記者描述了當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的一些內(nèi)幕。 “一般來說，一塊土地是建住宅、學校、酒店還是工業(yè)園區(qū)，會根據(jù)不同的用途定好土地性質(zhì)，這樣的規(guī)劃不允許輕易改變?！?/p>

“但在七八年前，改變土地性質(zhì)的事情經(jīng)常發(fā)生，甚至到了瘋狂的地步。明明是一塊工業(yè)用地，80萬元一畝拿的，但如果拿地的開發(fā)商是關(guān)系戶，他交一點土地出讓金，比如說，如果是200萬元，補交120萬元，把土地性質(zhì)變成了住宅用地，然后把地轉(zhuǎn)給大開發(fā)商，價格可能就是500萬元了。錢賺了，土地性質(zhì)變了，一畝地利潤就是幾百萬元。” 劉勁道出了“玄機”。

轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)后，文旅項目搖身一變就成了別墅項目。

西安海航置業(yè)有限責任公司開發(fā)的草堂山居即是其中一例。有當?shù)毓賳T對媒體表示：“草堂山居項目的違法行為，是改變了土地性質(zhì)，從旅游用地變成住宅用地，在旅游用地上變相建設別墅?！?/p>

那么土地性質(zhì)的改變是如何做到的？劉勁說：“土地變性通常涉及到利益輸送。過去給領(lǐng)導送現(xiàn)金、黃金，后來一般就送房子了。外頭一平方米賣兩萬，他賣給領(lǐng)導只有3000，還裝修好了?！?/p>

在《中國經(jīng)濟周刊》記者與文尚、張鵬及一些相關(guān)人士的交流中，劉勁的說法也被他們一再提到。根據(jù)《中國紀檢監(jiān)察》雜志上的一篇文章：某省人大常委會副主任W從商人L某那里要來了一套別墅，打算給母親住，母親對他講“那是別人的房子，不能住”；可他沒有聽老母親的話，還是收了這套房子，所以他落馬了。

西安坊間認為，文中的W即指原陜西省委常委、西安市委書記、陜西省人大常委會副主任魏民洲。

當?shù)卣呀?jīng)對這類違規(guī)改變土地性質(zhì)的別墅進行集中拆遷。9月4日，鄠邑區(qū)建設與住保局下發(fā)《撤銷建設工程規(guī)劃許可證決定書》，對草堂山居項目已經(jīng)取得的行政許可進行撤銷，明確項目屬違法建設。

此后鄠邑區(qū)組織轄區(qū)公安、住建、國土、草堂鎮(zhèn)政府等部門，對草堂山居項目未取得施工許可證、正在建設的35棟48套別墅進行集中拆除，該項目5.4萬平方米的復綠工作目前已完成。

海航方面向《中國經(jīng)濟周刊》記者回復稱：“草堂項目因涉政府秦嶺北麓專項整治工作，一直與政府積極溝通并配合落實相關(guān)工作。”

關(guān)于秦嶺違建別墅問題，中央高層已多次作出明確要求。據(jù)《陜西日報》報道，近年來，習近平總書記先后6次對秦嶺北麓西安境內(nèi)違規(guī)建別墅、嚴重破壞生態(tài)環(huán)境問題和秦嶺生態(tài)環(huán)境保護作出過重要批示指示。

2017年2月26日，中央第十一巡視組對陜西展開“回頭看”時，西安秦嶺違建別墅問題也被中央巡視組點名批評。

然而拆除違建別墅一直頗為曲折，甚至違建還有禁不止。2012年8月，在西安市秦嶺辦的監(jiān)督下，41棟總面積達12萬平方米的違規(guī)別墅被項目單位拆除。但媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被拆別墅原址上并不是進行生態(tài)復原，而是建設新別墅。此事曝光后，時任陜西省省長趙正永作出批示，要求有關(guān)部門核查此事。

2014年3月，西安市全面排查秦嶺北麓沿山違法建設情況，共排查出違法建筑202棟。當年10月底之前，共計拆除145棟，沒收處置57棟。然而在當?shù)馗刹咳罕娍磥?，這202棟只是違建別墅中的冰山一角。

尤為惡劣的是，一些官員拆除違建別墅的言行看似堅決，實則陽奉陰違。

2014年7月1日，時任陜西省委常委、西安市委書記魏民洲在長安區(qū)主持召開秦嶺北麓違建別墅清查整治現(xiàn)場會，強調(diào)認真貫徹中央領(lǐng)導批示精神，摸清底數(shù)，明確時限，加大違建別墅清查整治工作力度，切實保護好秦嶺北麓生態(tài)環(huán)境。但多位西安當?shù)厥茉L人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示：“魏民洲當時拆違就是睜只眼閉只眼，去工地做做樣子?！?/p>

“為什么拆不下來？當初你住著我3000塊錢賣給你的別墅，現(xiàn)在你要拆我的別墅，我會舉報你啊。”劉勁認為，官員的腐敗問題是阻礙拆違的重要因素。

在西安當?shù)毓賵鋈耸靠磥?，此番秦嶺拆違由中紀委來辦，就是動真格了。

“不是僅僅拆一個房子，而是要追責、要抓一批人，當初在山坡下，水電網(wǎng)等配套設施是怎么建過去的？”一位參與拆違工作的干部說，“這些別墅項目很多都是五證齊全，怎么辦下來的？”

追責已經(jīng)開始引發(fā)陜西官場的震動。中央紀委國家監(jiān)委網(wǎng)站11月1日下午的一則消息引人關(guān)注：陜西省委常委、秘書長錢引安涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受中央紀委國家監(jiān)委紀律審查和監(jiān)察調(diào)查。

錢引安曾長期在秦嶺違建別墅的重災區(qū)長安區(qū)主政。2000年，錢引安出任長安縣縣長，撤縣設區(qū)后，他又歷任長安區(qū)區(qū)長、區(qū)委書記直至2007年。據(jù)媒體報道，正是在錢引安履職長安區(qū)期間，秦嶺北麓長安轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了秦嶺山水等多個別墅項目。

11月5日，西安市新城區(qū)人民檢察院依法以涉嫌受賄罪對西安市國土資源局長安分局原局長衛(wèi)旭峰作出逮捕決定。

就在同日，西安市第十六屆人民代表大會常務委員會第十六次會議決定：接受上官吉慶辭去西安市人民政府市長職務的請求。另據(jù)了解，上官吉慶已受到留黨察看兩年處分，降為副廳級非領(lǐng)導職務。

別墅設計師講述：西安院子是怎樣建成的

秦嶺山下的別墅項目主要是靠單價來賺錢。它的容積率低，品質(zhì)高，單價就高，所以利潤率也高。另一方面，潛在的客戶都是有錢人，因為秦嶺是絕版資源。

有些地方為了搞房地產(chǎn)開發(fā)，要專門打造人工湖、假山之類的景觀，這個費用很大。但在秦嶺山下建別墅，有山有水，不用打造景觀，建設省了一大筆費用。

西安院子就是這樣一個有山有水、渾然天成的別墅項目。

“來看房，首先要交50萬元才準許進院子”

最初我們接洽時，怕甲方投資額不夠，所以規(guī)劃做得較簡單。但甲方老板說“不用給我省錢”，因為他要打造一個關(guān)中民居的典范，做成一個有文化傳承意義的項目。

正式啟動西安院子的設計，大概是2005年前后，完全設計出來是在2010年左右。在此期間，這個項目的策劃一直在變。老板不斷調(diào)整定位，摸著石頭過河。到底是做文旅，還是做房地產(chǎn)？老板自己也不知道，他不確定要做成什么樣才能成功。所以西安院子不是一個純粹的地產(chǎn)項目，也不是一個純粹的文旅項目。

因此我們在設計中要兼顧文旅和住宅。從文旅層面講，西安院子的服務業(yè)態(tài)是有私密性的、酒店式的。一般住酒店，不會有什么感情，住完就走。但住在這里，就是要讓你感覺在家里，還可以在屋里做飯，而不是一個標準間或總統(tǒng)套房。從住宅層面講，你出了房間，到了院子里可以下棋、喝茶，一家人還可以燒烤，有一種家庭的感覺。并且要突出一種私密性，每個院子里面都有一個用植被環(huán)抱的露天的溫泉湯泡池，就是在自家院子里泡澡的感覺。

在設計風格上，他要求我們把古建筑和現(xiàn)代民居融合起來，因為完全按傳統(tǒng)古建做的話，人住著并不舒服。

在建筑材料上，房子用的都是精品，突出質(zhì)感。墻體厚度達到37公分，中間是紅磚墻，在外面又加了一層青磚，叫手工水磨磚。門全是用老榆木打造的老門板，工藝很好。我們試圖打造一種古樸感，而不是富麗堂皇的那種感覺。

在住戶上，老板有一個給業(yè)主找鄰居的想法。購房者學歷不能太低，得有文化，只有文人才能夠品味院子的古典情懷。來看房，首先要交50萬元才準許進院子。當然，不買房可以退。除了資產(chǎn)，學歷也要擺過來。有些暴發(fā)戶有錢，但可能連看房的資格都沒有。

把房子賣出去賺一次錢，返租回來經(jīng)營再賺一次錢

后來，如果你在西安院子買房，老板一般會提出要返租這個房子，用于酒店經(jīng)營。住宅項目是一次性就做完生意了，但文旅項目一直可以賺錢。相當于把房子賣出去賺一次錢，然后返租回來，經(jīng)營文旅項目再賺一次錢。

一期項目的文旅成分更大。西安院子經(jīng)常接待一些知名人士，或者做一些文化活動，比如書畫比賽。老板舉辦活動的時候，事實上是在宣傳他的院子文化，今天弄個熱氣球，明天弄個演出。但也有可能是幌子，一期就是打造品牌，第二期再做商品住宅。

西安院子在當?shù)赜绊懥艽螅髞磉€評了規(guī)劃設計方面的獎，對于當?shù)貋碚f也算是一個政績。宣傳力度也很大，一些飛機上的雜志都有它的廣告。有些知名人士看了雜志，都跑到西安來看房，也不一定是真買，就是來看一看、長見識。

一期只開發(fā)了34套。那個地方也只能蓋30多套，再多就超了建筑容限，這在規(guī)劃里有明文要求，容積率只有0.7到0.8。房子大小不一，大約有五六套是200多平方米的小戶型。大戶型是800多平方米，院子大概500多平方米，一家一個院子，加起來就是一畝地。

二期是一個住宅項目，那閉著眼睛就拆了，不用質(zhì)疑。但一期確實更像文旅項目，手續(xù)確實拿得出來，所以不在違建拆除之列。