“以房養(yǎng)老”全國推廣：您愿拿房子換養(yǎng)老金嗎？

徐炯權

2018年8月，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會（以下簡稱“國家銀保監(jiān)會”）下發(fā)通知，擬在全國范圍內推廣老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險——“以房養(yǎng)老”，要求保險機構做好金融市場、房地產(chǎn)市場等綜合研判，積極創(chuàng)新產(chǎn)品，有效滿足社會養(yǎng)老需求。“以房養(yǎng)老”此前試點4年，效果卻不盡人意。如何才能突破制約瓶頸，讓“以房養(yǎng)老”在未來的推廣市場上順風順水？

“以房養(yǎng)老”讓晚年更幸福

“以房養(yǎng)老”，是指老人將自己具有獨立產(chǎn)權的房子抵押給保險公司，然后每月從保險公司領取一筆固定的養(yǎng)老金，待老人去世后，保險公司再處置房子，房子抵押并不影響老人繼續(xù)居住。按目前授權在全國開展以房養(yǎng)老業(yè)務的幸福人壽保險公司規(guī)定，參保人年齡為60至85歲之間。每月領取多少養(yǎng)老金，與房屋評估價格及老人年齡、性別有關。一般來說，參保年齡越大，折算的月養(yǎng)老金越多?？紤]女性壽命普遍高于男性，男性參保折算養(yǎng)老金比女性略高。以一套價值200萬元的房產(chǎn)為例，70歲男性一人每月領取養(yǎng)老金6720元；70歲女性一人每月可以領取養(yǎng)老金5776元；70歲的夫妻兩人共同領取，每月可領取6248元。

70歲的譚大媽，住在廣州市越秀區(qū)一套位于5樓的32平方米的老房子里。譚大媽30多歲離婚后一直單身，沒有子女。隨著年齡增長，長年獨居的她越來越擔憂養(yǎng)老。她的親戚多在香港和佛山，雖然年輕時攢下一點積蓄，但那些錢都防著以后生病。每月2000元多一點的退休金，讓她的生活變得非常拮據(jù)。每月水電燃氣花費加起來差不多500元，剩下1500元，應付一日三餐，她連衣服都不舍得買；房屋西曬，她不舍得買窗簾，直接用墻紙、報紙糊在玻璃上。

譚大媽迫切希望手頭寬裕一點。她曾準備將房子賣了再租房住，但發(fā)現(xiàn)行不通：“房子正對著高架橋，川流不息的車噪音很大，很多看房的人因此壓價；搬家大事一個人根本料理不了；房東也不愿意租房給我，怕我有個三長兩短，‘弄臟’了房子。”

2014年“以房養(yǎng)老”在廣州試點。譚大媽從報上看到消息后，找到承辦這一養(yǎng)老項目的幸福人壽保險公司了解相關情況。保險公司工作人員告訴，把房產(chǎn)抵押后還可以繼續(xù)住，也可以把房子租出去，每月還能收到養(yǎng)老金，直到“百年”歸老，無論領的養(yǎng)老金是不是超過了房子價值，生前不用償還保險公司一分錢。

擔心上當受騙，譚大媽一直猶豫跟保險公司簽“以房養(yǎng)老”合同。不久，一場大病讓她臥床不起。香港、佛山等地的親戚雖都表示了慰問，但要實地照顧她卻做不到。最后還是鄰居好友及其兒子照顧了她。

由此，譚大媽下定決心辦“以房養(yǎng)老”。2015年，經(jīng)過第三方評估公司評估，譚大媽的這套房屋估值72萬元。當年11月，剛過68歲生日的譚大媽正式簽下協(xié)議，從此每月從保險公司獲得1800多元養(yǎng)老金，直到“百年”歸老。譚大媽決定，自己若去世后房屋拍賣價格超過其養(yǎng)老金及利息之和，剩余的錢歸鄰居好友及兒子所有。

如今，譚大媽每月退休金漲到2700元，加上保險公司每月給的1800元，經(jīng)濟上比之前要寬裕很多。“我現(xiàn)在每星期去茶樓跟老朋友喝喝茶，養(yǎng)養(yǎng)寵物，有時還外出旅游。”譚大媽說，她如今的生活質量比以前大大地提高了，過得也比以前開心了?！叭绻院笊眢w差了，就考慮住進養(yǎng)老院，將自己的房屋出租?！?/p>

在廣州，跟譚大媽一樣選擇“以房養(yǎng)老”的還有楊大伯老兩口。

楊大伯夫婦都已年過八旬，從廣東省氣象局退休的他們，在越秀區(qū)福今路有一套100平方米的住房，他們的獨生女兒嫁到了東莞?！拔覀兿Ｍ诸^上能更寬裕一點，晚年生活過得更舒暢一點?！睏畲蟛f，女兒、女婿工作不錯，很獨立，非常支持他們“以房養(yǎng)老”。

“我們‘以房養(yǎng)老’快兩年了，每月有15000多元的收入。這幾年，我們還去過韓國、印尼等幾個國家旅游?！睏畲蟛f，他們的房子評估價格約380萬元，“辦手續(xù)時程序非常嚴謹，不僅女兒、女婿要到場，保險公司還全程拍照、錄音。”

2014年第一批“以房養(yǎng)老”城市試點后不久，北京的康大爺就第一個報了名?？荡鬆斪≡诒本┦斜蔽瀛h(huán)邊上的一個小區(qū)，報名參與“以房養(yǎng)老”那年，他69歲。由于女兒不幸去世，家里只剩下了康大爺和老伴兒相依為命。老兩口每月退休金加起來有7000多元。雖然不愁吃喝，但康大爺總覺得手頭有點緊。

康大爺說：“我們老兩口吃飯花不了多少錢，剩下的錢就是給醫(yī)院準備的。人老了體質越來越差，這病那病的，上醫(yī)院檢查治療是一筆很大的開支。”

康大爺老兩口，最大一筆財產(chǎn)就是這套三居室的房子。2014年，這套房子評估為305萬元。隨后，保險公司推出了“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品，兩人與保險公司簽訂了合約。根據(jù)合約，康大爺和老伴兒將房產(chǎn)抵押給保險公司，每月可以從保險公司領取9000多元。

“保險公司每月按時把9000多元打到銀行卡上，而且讓我們繼續(xù)住在這套房子里，直到終老，多好啊！”在康大爺眼中，“以房養(yǎng)老”這事是值得做的。老兩口算了一筆賬，投?！耙苑筐B(yǎng)老”之后，每月的收入從7000多元增加到了16000元。如果他們住到了養(yǎng)老院，抵押出去的房子還可以出租，每月有5000多元租金收入。這樣一來，每月兩萬多元收入，能夠徹底解決他們的后顧之憂了。

“以房養(yǎng)老”自2014年開始啟動試點，范圍限于北京、上海、廣州、武漢四城；2016年，試點范圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區(qū)首府）、計劃單列市及江蘇、浙江、山東和廣東部分地級市。然而，試點4年成效并不理想。

試點4年為何反響平平

“以房養(yǎng)老”自2014年開始啟動試點，范圍限于北京、上海、廣州、武漢四城；2016年，試點范圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區(qū)首府）、計劃單列市及江蘇、浙江、山東和廣東部分地級市。然而，試點4年成效并不理想。

業(yè)內人士認為，制約“以房養(yǎng)老”順利推廣主要有三大瓶頸。

一方面受傳統(tǒng)觀念影響，多數(shù)人愿意把房子留給子女。

“花畢生積蓄買的房子，就這樣抵押給了保險公司？應該沒幾個人愿意吧？”年過六旬的劉筠是湖南省長沙市開福區(qū)的一位普通市民，在他看來，“百年”之后把房子留給子女才是首選。

劉筠的觀點，鄰居王煥芝也認同。73歲的王煥芝是機關單位退休干部。“我有退休金，吃穿不成問題，沒必要把房子抵押出去?！?/p>

92歲的曹大娘家住長沙市天心區(qū)木蓮沖，老伴兒和大兒子已過世，她現(xiàn)在和小兒子一家過，“我現(xiàn)在這年紀，他們還眼巴巴看著我這房子呢，要是房子抵押給保險公司了，那我死了估計也得被他們罵?！?/p>

作為年輕人，陳先生不支持父母“以房養(yǎng)老”。“我和妻子都是獨生子女，說實在的，贍養(yǎng)雙方老人和養(yǎng)小孩兒確實很吃力，父母把房產(chǎn)留給我們也算是一種經(jīng)濟上的援助?！标愊壬寡?，他不會考慮讓父母“以房養(yǎng)老”，另外老人去世后，房子歸保險公司他也不能接受。

“‘以房養(yǎng)老’從理論上講是一件好事，但對中國人來說是文化傳統(tǒng)上的‘水土不服’，是一種觀念上的挑戰(zhàn)?！焙鲜∩缈圃焊毖惨晢T方向新認為，“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念在中國人心中已經(jīng)占據(jù)著主流，給子女遺贈房產(chǎn)的傳統(tǒng)也根深蒂固。目前參與“以房養(yǎng)老”的老年人，多數(shù)是無子女老人和“失獨”老人。另外，老人壽命越長，抵押的房產(chǎn)回本的可能性才越高。如果老人壽命短，明顯就吃了虧。再就是三線城市房價相對低，即使老人參與“以房養(yǎng)老”，得到的養(yǎng)老金也不會太高。所以，不少老人和他們的子女都對此持觀望態(tài)度。

另一方面配套措施不完善，操作中遇到的問題難以解決。

65歲的姜婆婆在武漢江岸區(qū)有一套80平方米的房子。姜婆婆老伴兒去世多年，獨生女兒在北京工作?？紤]女兒女婿在北京生活壓力大，姜婆婆沒要求他們給贍養(yǎng)費。姜婆婆每月退休金2000余元，僅夠日常生活開支。她若想報旅游團外出看看，就缺錢。

2017年，姜婆婆打聽到“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品非常適合自己，便到幸福人壽保險公司咨詢。按當時房價，姜婆婆這套房子估值150萬元。如果她簽下“以房養(yǎng)老”合同，按保險公司測算，從65歲開始她每月可以領取3100元保險金。但姜婆婆一算:假設自己活到90歲，以后25年里總計可以從保險公司領取93萬元，還是遠遠沒有回本。所以，她有些猶豫了。

在全國各地，和姜婆婆一樣持猶豫態(tài)度的老人不在少數(shù)。

“那些沒有子女的老人簽訂‘以房養(yǎng)老’合同后，保險公司對他們不管怎么辦？”“老人去世后，子女想把抵押的房子贖回來，贖金按保險公司原先付給老人的價格還是按市場價？”針對這樣的擔心，湖南商學院教授尹元元表示，“以房養(yǎng)老”與金融貸款、擔保機構、資產(chǎn)評估以及個人的信用系統(tǒng)完善健全息息相關，在長達幾十年的抵押期限中，這些實際操作中遇到的細節(jié)問題，目前還缺少配套的措施與制度設計，也導致了部分老人對“以房養(yǎng)老”信心不足。

再有就是承擔風險，導致金融機構持觀望態(tài)度。

一些保險公司對“以房養(yǎng)老”也持觀望態(tài)度。長沙一名不愿透露姓名的保險公司負責人說，保險公司的核心是通過資本運作讓資產(chǎn)保值、增值，希望拿到的資產(chǎn)干干凈凈。但在抵押過程中，保險公司很擔心房價下跌、抵押物會縮水；同時，還有房屋損毀、折舊、老人預期生存年限等各類支出風險。

罕遇地震下，墻體先于框架破壞，由于塑性內力重分布，框架部分按側向剛度分配的剪力會比多遇地震下增大。為保證第二道防線的框架具有一定的抗側力能力，需要對框架承擔的剪力予以適當?shù)恼{整。隨著建筑形式的多樣化，框架柱的數(shù)量沿豎向有時會有較大的變化，當框架柱的數(shù)量沿豎向有規(guī)律分段變化時，可分段調整。

幸福人壽保險公司一工作人員毫不諱言，這幾年他們雖有“以房養(yǎng)老”業(yè)務的嘗試，但仍面臨房價波動、輿論及法律政策、房屋處置等諸多風險。老人選擇“以房養(yǎng)老”后，保險公司是逐月支付費用給老人直至去世。若保險公司預測老人壽命較長，每月支付金額就會較少，一旦老人過快辭世，容易引發(fā)家屬與保險公司對房屋剩余價值的爭論。如果老人中途反悔，或他們的子女入住后不退房怎么辦？

業(yè)內人士表示，“以房養(yǎng)老”需先行評估房屋資產(chǎn)價值，以此判定養(yǎng)老金額度。在實操過程中最常見的分歧是，老人希望房子有高估值，而保險公司會考慮經(jīng)濟大勢、購房需求變數(shù)等各類影響房價升值的不確定因素，做低房屋的未來增值部分。這往往導致老人及其子女和保險公司之間矛盾層出不窮，糾紛不斷，影響業(yè)務的順利開展。

突破瓶頸制約前路光明

雖然“以房養(yǎng)老”在試點中還存在諸多亟待解決的問題，但在全國推廣的意義卻不容置疑。有關專家表示，只要朝著以下三個方面去努力，就能突破瓶頸制約，迎來前行路上的光明。

一方面，輿論要引導老年人及子女轉變觀念。

養(yǎng)兒防老是中國人的傳統(tǒng)觀念。為了子女，許多老人不惜犧牲自己的幸福晚年。一些老人勤爬苦做、省吃儉用，把畢生的積累用于買房，新房讓給子女住，自己住舊房，到頭來房產(chǎn)也要留給子女，認為只要子女幸福，自己當牛做馬也值得。殊不知，這會縱容子女“啃老”，一旦他們失去了對父母的依賴，或工作生活中遇到挫折，往往承受不住壓力。黨和政府的輿論宣傳與教育，要引導老年人改變觀念。

首先要讓老人摒棄刻薄自己、溺愛子女的做法，倡導與時俱進，為幸福晚年而活。當退休金不夠養(yǎng)老開支時，就應當考慮“以房養(yǎng)老”。其次要讓做子女的知道：父母“以房養(yǎng)老”讓晚年過得開心，不至于虧了身體而患病住院需要人照料，實際上是幫了自己的忙，可以安心工作。

另一方面，政府與行業(yè)配合激發(fā)市場活力。

據(jù)統(tǒng)計，目前我國老年人達到2.4億，預計到2020年增至2.55億，為“以房養(yǎng)老”提供了巨大的市場空間。業(yè)內人士分析，隨著經(jīng)濟社會轉型以及市場不斷培育，三個因素會支撐“以房養(yǎng)老”市場實現(xiàn)突破。一是人口結構變遷，家庭代際關系變化，空巢與失獨老人增加。二是社會養(yǎng)老保障水平有限，多樣化養(yǎng)老方式亟待拓展。三是自有房比重較大，住房資產(chǎn)價值上升。湖南大學金融與統(tǒng)計學院副教授張虹認為，“以房養(yǎng)老”需要房地產(chǎn)評估、交易、公證等機構參與，政府有關部門應設定準入門檻，建立協(xié)作聯(lián)動機制，保障規(guī)范公正。在發(fā)展初期，應優(yōu)先考慮失獨、空巢、無子女的老人家庭。

“長遠來看，很多老年人名下可能有幾套房，拿出一套來抵押養(yǎng)老有何不可?”張虹說，把“以房養(yǎng)老”的利好宣講透徹，形成多點共贏局面，再輔之必要的調控手段，比如征收房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等，將會降低人們繼承房產(chǎn)的熱情。另外，建議在今后的推廣中，逐步擴大抵押房產(chǎn)的范圍,將其他類型的不動產(chǎn)如商業(yè)類房產(chǎn)、共有產(chǎn)權房、農(nóng)村宅基地房產(chǎn)等，列入抵押范圍,以便解決更多老年人的收入問題。

最后一方面，強化市場服務監(jiān)管提高信用度。

“以房養(yǎng)老”畢竟是新鮮事物，在試點推廣中，老年人普遍反映保險條款內容雖多，但看后讓人感到并不十分明晰，特別是一些后續(xù)的權益問題不明晰，工作人員的解釋也模棱兩可。建議將服務模式標準化和精細化，提高可信度。同時，要做好頂層設計，加大政府與行業(yè)的監(jiān)管力度，保障老年人和保險機構的相關權益。

國家銀保監(jiān)會在此次全國推廣的通知中特別強調，保險機構要做好金融市場、房地產(chǎn)市場等綜合研判，加強“以房養(yǎng)老”保險的風險防范。業(yè)內人士認為，“以房養(yǎng)老”涉及保險、房產(chǎn)、信貸等多個金融環(huán)節(jié)，建議健全相關法律法規(guī)，以應對在開展保險業(yè)務過程中可能出現(xiàn)的長壽風險和利率風險。同時，還要管控好房地產(chǎn)市場波動風險和房產(chǎn)處置風險，建立規(guī)范有序的住房反向抵押養(yǎng)老保險市場。

“以房養(yǎng)老”表面看是用房子換來持續(xù)的養(yǎng)老金提高生活水平，但實際上并非那么簡單。在一些醫(yī)院急診室里，曾經(jīng)出現(xiàn)過多次空巢老人急需手術卻找不到家屬簽字的情況。

“老人的養(yǎng)老痛點不只是錢的問題，他們更期待的是專業(yè)細致的服務?！睂＜抑赋?，這些延伸問題，需要政府與相關行業(yè)共同研究，拿出切實有效的舉措，“以房養(yǎng)老”才有望進入發(fā)展快車道。