關(guān)于“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化的思考

朱青

[摘 要]營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了各種稅務(wù)負(fù)擔(dān)上的問題，以及納稅人身份認(rèn)定的困惑。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人身份分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，文章從兩種納稅人身份的角度分析“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變化，再針對這些稅負(fù)變化給予相應(yīng)的措施意見。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；“營改增”；一般納稅人；小規(guī)模納稅人

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.36.136

1 引 言

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其過去使用的營業(yè)稅計(jì)算較為容易，相比較來說增值稅的財(cái)務(wù)核算就復(fù)雜得多，給企業(yè)財(cái)務(wù)管理給予了更高要求，相應(yīng)地，也帶來了更大的財(cái)務(wù)壓力。就實(shí)際情況來說，由于稅收的抵扣上的不同，營改增對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了很大影響：作為一般納稅人，可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，一些小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)雖說是能夠擁有增值稅專用發(fā)票也無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。文章通過分析某房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后被認(rèn)定為不同納稅人進(jìn)而負(fù)擔(dān)不同的稅務(wù)的例子，并得出結(jié)論，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)提供一定的參考。

2 “營改增”對小規(guī)模納稅人總稅負(fù)的影響

2.1 總體分析及假設(shè)

從“營改增”試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)施效果來看，小規(guī)模納稅人企業(yè)經(jīng)過“營改增”后較原先營業(yè)稅是獲益的。以下筆者將從理論上分析小規(guī)模納稅人得益于這一政策的原因。假設(shè)Q企業(yè)為房地產(chǎn)企業(yè)，同時做出如下假設(shè)：其一，Q企業(yè)只負(fù)責(zé)一項(xiàng)業(yè)務(wù)，就是說再沒有其他的額外收入，也沒有遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債；其二，在“營改增”前后，企業(yè)的銷售總收入額沒有變化，都是E；其三，在“營改增”后，企業(yè)的銷售收入包含了稅收入；其四，在“營改增”后，增值稅銷項(xiàng)稅額為S；其五，營業(yè)稅金和附加稅金只包含了稅率在5%的營業(yè)稅、稅率在7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、稅率在3%的教育附加費(fèi)以及1%的地方教育附加費(fèi)；其六，涉及的適用所得稅其稅率為25%，沒有優(yōu)惠政策予以幫扶，不用牽扯進(jìn)其他三項(xiàng)期間的費(fèi)用。

2.2 具體稅金分析

基于上述假設(shè)，分析“營改增”后小規(guī)模納稅人總稅負(fù)的變化。

（1）營業(yè)稅金及附加分析。“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加稅費(fèi)率均不到銷售收入的百分之一。顯然“營改增”后稅費(fèi)率有了明顯下降。因?yàn)樵鲋刀愓魇章实膶?shí)際負(fù)擔(dān)率比原營業(yè)稅稅率下降，因此城建稅和教育費(fèi)附加較原來下降。

（2）企業(yè)所得稅分析?！盃I改增”實(shí)行后，因?yàn)樵鲋刀悆r(jià)稅分離的緣故，營業(yè)收入的下跌比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于營業(yè)稅金及附加的下跌比例，且增值稅不能抵減，導(dǎo)致應(yīng)繳所得稅額增加，不過增幅相對較小。

（3）凈利潤分析。對于小規(guī)模納稅人來說，不論是營改增前繳納的營業(yè)稅，還是營改增后繳納的增值稅，在名義上稅率均是5%。值得一提的是，增值稅是價(jià)外稅，營業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，造成營改增后實(shí)際稅率不斷下滑。再加上其他稅種稅負(fù)間有變動，最終使得總稅負(fù)減少，凈利潤增加。

3 “營改增”對一般納稅人總稅負(fù)的影響

“營改增”政策對企業(yè)稅負(fù)的影響，主要表現(xiàn)增值稅的稅額與原營業(yè)稅的差異，這一改變會導(dǎo)致相關(guān)各項(xiàng)稅種稅負(fù)也發(fā)生相應(yīng)變化，最終影響總體稅負(fù)。

以被認(rèn)定為一般納稅人的某房地產(chǎn)企業(yè)Q為例，做出如下假設(shè)：上述分析小規(guī)模納稅人的總體稅負(fù)變化的假設(shè)的第一條、第五條、第六條同樣作為此處的假設(shè)，另外補(bǔ)充的假設(shè)為：第一，“營改增”前后企業(yè)的銷售收入總額均為S，稅收改制以后變成增值稅；第二，稅改前后營業(yè)成本不變均為C，稅改后的營業(yè)成本是含稅成本，成本中可抵扣金額占比為R，且可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率主要為16%和11%。

由上分析可知，營改增對一般納稅人的影響方向具有很大的不確定性，其中起關(guān)鍵性作用的因素是可抵扣金額在營業(yè)收入中所占據(jù)的比重。

4 “營改增”后房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對建議

不論在稅收、建設(shè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、企業(yè)內(nèi)部管理還是資本變現(xiàn)、利潤升降等，“營改增”后都會有實(shí)質(zhì)的影響，類似的短期效應(yīng)將造成房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理思想上發(fā)生轉(zhuǎn)變。這或許是一次機(jī)遇，同樣也將會是一場挑戰(zhàn)，尤其是對于那些剛剛起步的中小型房地產(chǎn)企業(yè)。因此，企業(yè)應(yīng)該采取措施來處理這些問題。

4.1 健全增值稅發(fā)票的建設(shè)工作

在上文中涉及的兩個方面都離不開增值稅發(fā)票的規(guī)定，而且還作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣增值稅的必要證明。一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)因開發(fā)周期時間較長，涉及的成本支付金額較大，故很難在短時間內(nèi)收回全部增值稅發(fā)票，當(dāng)然這并不包括因各種原因不能提供專用發(fā)票的狀況。所以，在營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)需對增值稅專用發(fā)票的收回加以重視，不論是項(xiàng)目運(yùn)行前期的建材供應(yīng)商，還是設(shè)備租賃公司，更重要的是項(xiàng)目的總分包商，都要確認(rèn)是否可以及時提供有效的增值稅發(fā)票。在項(xiàng)目進(jìn)行過程中要加強(qiáng)、提高部門和人員隊(duì)伍建設(shè)和培訓(xùn)，采取相應(yīng)措施，實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)快速收款、收到發(fā)票后及時認(rèn)證抵扣。與此同時，還要對低價(jià)非法扣減發(fā)票行為進(jìn)行嚴(yán)厲禁止，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要給予大力的懲罰。

4.2 依據(jù)市場動向調(diào)整企業(yè)主打產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和方向

為了實(shí)現(xiàn)住宅房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化裝修，增加稅收抵減，并考慮到市場近年來對精裝修產(chǎn)品需求的攀升，各房地產(chǎn)企業(yè)一定會加大裝修力度，建造高級公寓和豪華別墅，與優(yōu)秀的精裝修及軟裝等企業(yè)緊密聯(lián)系，形成一條產(chǎn)業(yè)鏈。同時，要把控好裝修裝飾的成本總價(jià)和其對產(chǎn)品溢價(jià)的提升，以獲得更好的收益。在中國相關(guān)的財(cái)稅條例中：銷售的房屋中已安裝有排水、通風(fēng)、照明、中央空調(diào)、家電、通信、消防等輔助設(shè)備和設(shè)施的情況下，不論核算工作處理如何，均應(yīng)視為建筑物或構(gòu)筑物的一部分在營業(yè)稅中被扣除，因而在順應(yīng)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定時適時轉(zhuǎn)變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、改變發(fā)展方向。這樣，才能在符合規(guī)定、符合常理的情況下實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略性調(diào)整和轉(zhuǎn)型。

4.3 做好不同稅制和公司稅會計(jì)的轉(zhuǎn)移工作

在未來，房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨新舊稅制的變革。房地產(chǎn)企業(yè)首先需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對稅務(wù)政策的解讀和培訓(xùn)，對“營改增”后會計(jì)核算認(rèn)真學(xué)習(xí)。企業(yè)對接的稅務(wù)單位由地方稅務(wù)局發(fā)展為國家稅務(wù)局，對于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)來說，會損失一些稅源，但加強(qiáng)了稅收征管工作。對于企業(yè)來說，聯(lián)系單位的變化會影響財(cái)稅工作環(huán)節(jié)、工作方式和工作管理。稅務(wù)稽查工作如果不到位，會快速地被卷入稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中，從而影響之后的工作、資本變現(xiàn)和業(yè)務(wù)的運(yùn)作。

4.4 提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)財(cái)稅管理能力

在新舊體制的過渡階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都必須面對稅務(wù)工作的艱難轉(zhuǎn)型，這讓很多企業(yè)都很難快速適應(yīng)。在這種情況下，若是具有較強(qiáng)能力的財(cái)務(wù)會計(jì)人員，能夠很快地縮短企業(yè)的調(diào)整周期，讓企業(yè)在短期內(nèi)更好地適應(yīng)新的稅收政策。由此可見，加強(qiáng)會計(jì)人員的專業(yè)培訓(xùn)是必不可少的，不論在哪次的稅制改革中都能促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。在國內(nèi)，增值稅是刑法中唯一需要負(fù)刑事責(zé)任的稅種。除了對單位要進(jìn)行懲處外，相關(guān)負(fù)責(zé)人還將被判處拘留、監(jiān)禁或無期徒刑，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)會人員應(yīng)增加對“營改增”的培訓(xùn)，更加嚴(yán)格地要求，確保企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

5 結(jié) 論

在“營改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅務(wù)負(fù)擔(dān)取決于營業(yè)收入、成本（各項(xiàng)成本的稅率）、可抵扣金額在營業(yè)收入中所占據(jù)的比重，總體稅務(wù)的變化相對來說不易確定。不過可以通過相應(yīng)的模型找到一個持平點(diǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)毛利率增加并超過平衡點(diǎn)時，“營改增”后納稅人總體稅負(fù)增加。在這種情況下，企業(yè)可進(jìn)行業(yè)務(wù)細(xì)分，為不同的業(yè)務(wù)成立不同的公司，進(jìn)而享受“營改增”后小規(guī)模納稅人的益處，最終降低總體稅負(fù)。

參考文獻(xiàn)：

中華人民共和國財(cái)政部.企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 [M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.