地產(chǎn)業(yè)入冬？

文 《法人》記者 李立娟

對于地產(chǎn)行業(yè)來說，要增強(qiáng)宏觀調(diào)控措施的透明度、可預(yù)期性和穩(wěn)定性，不能朝令夕改。要強(qiáng)化公平性，打造一個(gè)誠實(shí)信用、公平公正、多贏共享的房地產(chǎn)市場

10月26日，在股市一片低迷狀態(tài)下，地產(chǎn)股卻逆勢上調(diào)，逾10家個(gè)股漲停。引起此番資本市場震動(dòng)的，被認(rèn)為是日前關(guān)于“樓市限購全面放開”的消息。不過，關(guān)于這則消息，在10月25日已經(jīng)被定性為謠言。

10月29日，新華社發(fā)表《如何看待未來房價(jià)走向？》的文章，再次強(qiáng)調(diào)，決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄?？芍^是對近期傳言的正面回應(yīng)。

國慶期間，上饒、上海、杭州等地都出現(xiàn)了因?yàn)轫?xiàng)目降價(jià)而引發(fā)的業(yè)主打砸售樓處事件。

近三年來，每年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對于樓市的定調(diào)，從2015年底的“去庫存”到2016年底的“房住不炒”，再到2017年提出的“租購并舉”，調(diào)控思路的變化也在一步步引導(dǎo)樓市變化。

今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還未召開，但是，網(wǎng)上不斷出現(xiàn)樓市要“涼”的各種討論，在市場神經(jīng)緊繃、價(jià)格博弈正酣之時(shí)，任何影響房價(jià)的風(fēng)吹草動(dòng)，或許都會(huì)引發(fā)市場軒然大波。

從高速發(fā)展到態(tài)勢平穩(wěn)

“10月，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年9月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，從環(huán)比初步測算，9月，四個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，二手住宅銷售價(jià)格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，二三線城市房價(jià)環(huán)比漲幅回落?！敝醒衅杖A研究員胡麗就現(xiàn)下房地產(chǎn)市場的具體情形對《法人》記者描述道。

“我認(rèn)為均價(jià)角度并不能說明很大的問題，需要關(guān)注的是二三四線城市，已經(jīng)出現(xiàn)了10%至20%實(shí)質(zhì)性下降的結(jié)果。因?yàn)樵趪医y(tǒng)計(jì)局或者其他三方的一些機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)看，一般情況下都是一個(gè)均價(jià)或者一個(gè)指數(shù)的數(shù)據(jù)，但是有很多結(jié)構(gòu)性因素在內(nèi)，不一定反映出價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌的因素，更直觀的還是進(jìn)行個(gè)案的比較?！蓖哐芯吭菏紫治鰩煆埡陚ト缡菍Α斗ㄈ恕酚浾哒f。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，從當(dāng)前房價(jià)下跌數(shù)據(jù)看，類似百城數(shù)據(jù)其實(shí)說明很多城市近期確實(shí)下調(diào)了房價(jià)的數(shù)據(jù)，說明市場難以支撐，自然需要調(diào)低價(jià)格。

中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海同時(shí)對《法人》記者說：“我個(gè)人還是希望延續(xù)一線城市維持回落，二三線城市漲幅有所回調(diào)的態(tài)勢，還是要凸顯‘房子是用來住的，不是用來炒的’基本定位?！?/p>

他進(jìn)一步說，現(xiàn)在的樓市受制于各方面因素的影響，其中主要還是供需關(guān)系，比如城中村、棚戶區(qū)改造的影響，很難一概而論。對棚戶區(qū)改造的主要目的是改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，但是如果價(jià)位過高，當(dāng)?shù)鼐用駝t難以承受。所以應(yīng)以普通百姓的民生為基本，如果改造成為高端的商品房，這樣沒有任何的實(shí)質(zhì)意義。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步對《法人》記者說，對于當(dāng)前房地產(chǎn)來說，交易不好，自然會(huì)有調(diào)整。從實(shí)際情況看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場本身也受到供給過多的影響，價(jià)格調(diào)整也是必要的。

但是，張宏偉對《法人》說，從樓市形勢來看，2018年上半年原則上應(yīng)該問題還不大，各類城市表現(xiàn)基本面比較良好。下半年開始，尤其是從三季度開始，過了十一前后階段，現(xiàn)在整個(gè)市場的下行速度還是比較快的。上半年開始，一二線城市已經(jīng)開始調(diào)整，三季度就實(shí)質(zhì)性開始調(diào)整。另外，到了三季度、四季度開始，三四線城市也開始逐步進(jìn)入調(diào)整期。所以，現(xiàn)在整個(gè)市場下行的趨勢還是比較明顯的。

今年下半年的大嚴(yán)查，包括相關(guān)執(zhí)行方面的大檢查動(dòng)作的落地、棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例的一些降低等。尤其是對金融機(jī)構(gòu)，對開發(fā)企業(yè)融資渠道監(jiān)管的收緊，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)很難融資的資金，形成資金面壓力大，所以說，這個(gè)時(shí)候企業(yè)為了回籠資金，必然要通過降價(jià)的方式加速回款。

張宏偉進(jìn)一步說：“我認(rèn)為現(xiàn)在市場已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整階段，在多種政策疊加的背景下，價(jià)格出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性下降的趨勢，尤其是三季度開始的這種趨勢的延伸，有可能會(huì)延續(xù)到明年三季度?！?/p>

對于老百姓而言，最關(guān)心的可能是房價(jià)。近期全國樓市打折潮來襲，萬科董事會(huì)主席郁亮稱，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來。但是，在湖南芙蓉律師事務(wù)所主任陳平凡看來，萬科董事會(huì)主席郁亮所稱“房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)”主要是指商品房預(yù)售制度是否會(huì)被取消。

陳平凡表示，房地產(chǎn)市場的交易風(fēng)險(xiǎn)和問題主要是源于商品房的預(yù)售制度，2006年兩會(huì)上，就有全國人大代表建議取消商品房預(yù)售制度，此后建議取消的呼聲從未間斷。2018年，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文提出“建議在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度”，此文雖然只是征求意見，但也隱含著“取消商品房預(yù)售制度的額時(shí)代或許即將到來”。那么到時(shí)候，“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”就真正的到來了。

胡麗同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位由來已久，但是根據(jù)市場發(fā)展的基本規(guī)律，任何一個(gè)行業(yè)都不可能永久保持高速，房地產(chǎn)目前就是從一個(gè)高速發(fā)展的狀態(tài)轉(zhuǎn)入另一較為平緩一些的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

“房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)經(jīng)營模式也受到了沖擊?！焙愡M(jìn)一步說，一個(gè)又一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營模式，不斷打破行業(yè)舊秩序，快速滲透商業(yè)貿(mào)易、娛樂電影、餐飲等行業(yè)之后，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)經(jīng)營模式受到?jīng)_擊是意料之中的事情。

劉俊海則認(rèn)為，房地產(chǎn)的經(jīng)營模式必然受沖擊、受影響，但是開發(fā)商隨意降價(jià)的行為，這是違背商業(yè)道德的。

住建部日前公布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息管理暫行辦法（網(wǎng)上征求意見稿）》，該意見稿列舉了住房保障、房地產(chǎn)市場方面、住房公積金方面、建筑市場和工程質(zhì)量安全方面、標(biāo)準(zhǔn)定額方面、城市建設(shè)方面等存在的101種行為，情節(jié)嚴(yán)重或社會(huì)影響較大的，將被列入失信聯(lián)合懲戒對象名單。

“我認(rèn)為都會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營模式?！眲⒖『?qiáng)調(diào)。

“全面取消限購”系謠言

房地產(chǎn)最大的問題就是數(shù)據(jù)失真，即很多限價(jià)下其實(shí)市場規(guī)律是扭曲了，未來需要還原一個(gè)真實(shí)的市場

近年來，限購與取消限購政策輪番上陣，限購早已成為城市買房群體習(xí)以為常的“門檻”，從2010年起已經(jīng)實(shí)施八年有余。到2014年初，在限購影響下，樓市成交萎靡不振，直到呼和浩特在全國首個(gè)宣布取消限購，引發(fā)了限購松綁的“多米諾效應(yīng)”，全國救市的聲音此起彼伏，到2015年，最終全國僅剩北上廣深四大一線城市堅(jiān)守。

“全面取消限購”謠言不斷，在劉俊?？磥恚骸霸瓌t上尊重市場規(guī)律，市場無形之手發(fā)揮作用。盡量不限購，市場不失靈的時(shí)候別限購，市場失靈的時(shí)候再進(jìn)行限購，慎用限購，窮盡別的手段時(shí)，再進(jìn)行限購?！?/p>

陳平凡同樣認(rèn)為，謠言不斷主要是信息不對稱造成的，買房者獲取房地產(chǎn)信息的渠道有限，加之普通買房者對于限購政策的解讀有時(shí)候不太到位，那么買房者在聽到一些沒有根據(jù)的傳言時(shí)，因不了情情況，很容易信以為真。

他進(jìn)一步說：“一線城市未取消限購的原因主要是為了抑制房價(jià)過快上漲，體現(xiàn)了國家及一線城市政府對于房價(jià)的宏觀調(diào)控以及抑制房價(jià)的決心。限購可以抑制炒房團(tuán)，可以一定程度上打破房地產(chǎn)供不應(yīng)求的假象，可以達(dá)到讓房價(jià)降低的目標(biāo)。房地產(chǎn)的價(jià)格就可以受市場經(jīng)濟(jì)正常調(diào)節(jié)，就可以抑制通貨膨脹。”

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)對《法人》記者說：“大體上說，房地產(chǎn)最大的問題就是數(shù)據(jù)失真，即很多限價(jià)下其實(shí)市場規(guī)律是扭曲了，未來需要還原一個(gè)真實(shí)的市場?！?/p>

他進(jìn)一步說，廣州此前對于限價(jià)政策放寬，和類似“雙合同”的查處，其實(shí)也是引起了很多討論，這也說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場確實(shí)存在很多問題，這樣就帶來了很多尷尬。對于此類尷尬來說，或也引起了監(jiān)管層的注意。從廣州本身價(jià)格本身的一些問題上，可以看出，很多城市也有類似的困惑。

張宏偉則認(rèn)為，與其說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是去庫存的壓力，不如說是補(bǔ)庫存的壓力。其實(shí)，現(xiàn)在各個(gè)城市庫存量并不是很大，并且現(xiàn)在預(yù)售審批速度也并不是太高，所以說加快這個(gè)補(bǔ)庫存的速度，是目前面臨的第一個(gè)問題。

第二個(gè)問題是，過去兩年出讓的高價(jià)地王即將入市，怎樣去入市、怎樣解決這些高價(jià)入市的問題，現(xiàn)在在一二線城市還是一個(gè)普遍問題，目前還沒有解決方案。但是，這些項(xiàng)目還在往前推進(jìn)，但又因拿不到證導(dǎo)致不能出售，形成一個(gè)堰塞湖的庫存，這個(gè)問題在房地產(chǎn)市場還比較突出。

“救市”并非一言即可

時(shí)間拉回至2008年，杭州萬科四大項(xiàng)目8.5折開盤引發(fā)售樓部被砸。在此后為時(shí)不久的樓市低迷期內(nèi)，多地政府為了穩(wěn)定市場、防止房價(jià)過度下跌，相繼出臺一系列救市政策。而這一輪的樓市調(diào)控已經(jīng)延續(xù)超過30個(gè)月。

今年10月，多地又出現(xiàn)售樓處被砸、業(yè)主維權(quán)事件?！皶?huì)不會(huì)引發(fā)救市”開始在市場上種下一顆懷疑的種子。在嚴(yán)躍進(jìn)看來：“實(shí)際上救市公開的內(nèi)容不多，但近期包括杭州、深圳等城市關(guān)于房貸利率到了頂部的說法，其實(shí)說明了一點(diǎn)，即房地產(chǎn)市場未來還是會(huì)有新的機(jī)會(huì)的，寬松也是有可能的?！?/p>

胡麗認(rèn)為，經(jīng)驗(yàn)主義者總是在社會(huì)中占據(jù)一定的主導(dǎo)地位，但是從分析中央政府與地方政府對房地產(chǎn)市場的依賴性和態(tài)度可覺察到其中端倪，政府方面勢必會(huì)采取一定的行動(dòng)來遏制惡性事件發(fā)生，但是救市與如何救市并不是一朝一夕的事情。

“市場潮起潮落有漲有跌，不能依托于政府‘救市’，政府應(yīng)該專注于提供好良好的公共服務(wù)，建設(shè)法治政府、服務(wù)型政府，特別建立新型政商關(guān)系，保護(hù)好公民的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利、呵護(hù)企業(yè)精神，弘揚(yáng)企業(yè)家精神，我認(rèn)為這個(gè)更為重要?！眲⒖『ＵJ(rèn)為。

張宏偉則認(rèn)為，2019年三季度、四季度之后，市場的調(diào)控政策、風(fēng)向才有可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)變。首先，市場調(diào)整需要時(shí)間，如果說市場調(diào)整到位了，那么才有可能出臺政策轉(zhuǎn)向，如果沒有到位，則可能性不大。

另外一個(gè)就是宏觀經(jīng)濟(jì)壓力的考慮，現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)應(yīng)該說還是處于一個(gè)穩(wěn)定增長的態(tài)勢，三季度在受到國內(nèi)外因素綜合影響的情況下，可能壓力會(huì)比較大。那么在這種壓力比較大的情況下，應(yīng)該利用房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)，在經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境下發(fā)揮作用。

“所以我認(rèn)為，一年以后，還要進(jìn)一步觀察整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速以及房地產(chǎn)市場調(diào)整情況的深度，來進(jìn)一步?jīng)Q定整個(gè)政策走向。”張宏偉對《法人》記者如是強(qiáng)調(diào)。

堅(jiān)持市場基本屬性

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控主要是由政策決定的。出現(xiàn)這種局面的原因，在胡麗看來，房地產(chǎn)行業(yè)對政策的敏感性相對于一般產(chǎn)業(yè)要強(qiáng)得多，房地產(chǎn)行業(yè)體系龐大，調(diào)控需要政府政策的撼動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控是一個(gè)長期話題，應(yīng)該重點(diǎn)思考如何調(diào)整各種關(guān)系，形成比較健康的房地產(chǎn)自我調(diào)節(jié)體系。

房地產(chǎn)市場應(yīng)堅(jiān)持市場的屬性，堅(jiān)持市場配置資源的決定性作用

“隨著樓市成交持續(xù)降溫，后期的調(diào)控政策隨著市場變動(dòng)發(fā)生調(diào)整也是必然?！眹?yán)躍進(jìn)對《法人》記者說，應(yīng)該說調(diào)控本身都沒問題，但是嚴(yán)查炒房也是必要的，后續(xù)適當(dāng)要對二套購房進(jìn)行關(guān)注，尤其是置換中的金融支持。此類政策其實(shí)也是希望房價(jià)統(tǒng)計(jì)真實(shí)有效。當(dāng)前各地在穩(wěn)定房價(jià)中出現(xiàn)了一種做法，即“葷素搭配法”，即高價(jià)項(xiàng)目和底價(jià)項(xiàng)目搭配，進(jìn)而每個(gè)月的房價(jià)不至于過高。這樣做短期問題不大，但中長期看，高價(jià)項(xiàng)目越來越多，通過搭配的做法也容易干擾預(yù)售的節(jié)奏。

“另外在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上，實(shí)際上也存在很多貓膩，包括一些房價(jià)在備案價(jià)上管控比較嚴(yán)厲，這個(gè)時(shí)候看上去網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不高，但很顯然可能存在一些私下亂收費(fèi)的情況?！彼M(jìn)一步說，從房地產(chǎn)行業(yè)研究等角度看，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不真實(shí)，也容易誤導(dǎo)市場預(yù)期，或者說房地產(chǎn)市場的價(jià)格其實(shí)本身就是晴雨表，目前這個(gè)價(jià)格數(shù)據(jù)不真實(shí)反映具體情況，也會(huì)影響市場的決策。

所以，此類統(tǒng)計(jì)工作要積極到位，一定程度上也說明房地產(chǎn)市場需要把穩(wěn)定房價(jià)和展示真實(shí)市場等工作結(jié)合起來。各類房價(jià)數(shù)據(jù)不真實(shí)等情況，都需要積極做規(guī)范，這樣也有助于更好地評估房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果。

針對如何調(diào)控房地產(chǎn)市場，胡麗對《法人》記者說，短期應(yīng)該集中于如何增加供給方面，供給上去了，需求中的恐慌因素有所減少，則市場更容易平穩(wěn)。打擊囤地和囤房，很多地方政府已經(jīng)在清理一些閑置土地，這對于增加供應(yīng)、減少投機(jī)性需求大有幫助。

劉俊海則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場應(yīng)堅(jiān)持市場的屬性，堅(jiān)持市場配置資源的決定性作用。同時(shí)，在市場失靈的時(shí)候，通過政府有形的宏觀調(diào)控之手，維持房地產(chǎn)市場的理性，關(guān)鍵的就是避免房地產(chǎn)拖累實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“另外，對于相關(guān)取消商品房預(yù)售的報(bào)道，其實(shí)我2004年始就一直主張這樣的觀點(diǎn)：預(yù)售是商品房市場的‘萬惡之源’，可惜當(dāng)時(shí)沒能得到認(rèn)可?，F(xiàn)在出現(xiàn)的各種問題，可以說房地產(chǎn)市場拖累了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)。如果房價(jià)打壓下去，資金的流向，比如說2008年的4萬億，這個(gè)可能會(huì)引發(fā)通貨膨脹?！?/p>

“所以我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場要尊重市場本身規(guī)律，而非是通過人為的、違反市場規(guī)律的宏觀調(diào)控?！眲⒖『Ｕf，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式必然受影響，但這個(gè)影響是良性的，就是要打造一個(gè)風(fēng)清氣正、誠實(shí)信用、公平公正、多贏共享、包容普惠的房地產(chǎn)環(huán)境。尊重市場規(guī)律以及法治規(guī)律，堅(jiān)持消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)優(yōu)先，這個(gè)“牛鼻子”不能動(dòng)搖。

另外，要增強(qiáng)宏觀調(diào)控措施的透明度、可預(yù)期性和穩(wěn)定性，不能避免朝令夕改。要強(qiáng)化公平性、打造一個(gè)誠實(shí)信用、公平公正、多贏共享的房地產(chǎn)市場，要讓企業(yè)和企業(yè)之間公平競爭，企業(yè)和消費(fèi)者之間公平交易，平等博弈，這種消費(fèi)者友好型的房地產(chǎn)市場生態(tài)環(huán)境，并非僅僅是發(fā)展房地產(chǎn)市場，打壓其他行業(yè)，也非直接打壓房地產(chǎn)市場，要理性地看待。

“房地產(chǎn)市場只是諸多商業(yè)模式之一，是諸多產(chǎn)業(yè)鏈條當(dāng)中的一個(gè)環(huán)節(jié)而已，所以要保持從容的宏觀調(diào)控心態(tài)，還要弘揚(yáng)尊重和保護(hù)產(chǎn)權(quán)的精神，要呵護(hù)契約精神?！眲⒖『＿M(jìn)一步對《法人》記者說。

陳平凡最后對《法人》記者強(qiáng)調(diào)：“限購等政策主要是為為了抑制房價(jià)漲幅過快，導(dǎo)致房產(chǎn)大多數(shù)被炒房團(tuán)囤積，而真正有需求的老百姓買不起住房，買不到房。但是房地產(chǎn)商等經(jīng)商主體的盈利目標(biāo)也需要實(shí)現(xiàn)，因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場達(dá)到良性競爭時(shí)，國家的宏觀調(diào)控政策也可以適當(dāng)放松。但是具體的調(diào)整細(xì)節(jié)，則需要住建部等部門根據(jù)市場的實(shí)際情況屆時(shí)才能制定。”