該不該“息訴服判”？

文/圖_本刊記者（發(fā)自江西上饒）

涉事房產(chǎn)

今年8月26日，江西省上饒市橫峰縣岑陽(yáng)鎮(zhèn)居民蘇月英、蘇監(jiān)文姐弟收到了來(lái)自上饒中院的答復(fù)函，答復(fù)函稱，二人的案子檢察院已經(jīng)抗訴和法院再審審理，判決結(jié)果并無(wú)不當(dāng)，“望你息訴服判”。

十多年前，蘇氏姐弟花費(fèi)近百萬(wàn)在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)了一處房產(chǎn)，此后又掏了300多萬(wàn)元裝修。然而，房管局卻把房產(chǎn)證辦在了開(kāi)發(fā)商名下更讓姐弟倆想不通的是，上饒中院竟認(rèn)定房管局的做法并無(wú)不妥，如今還要他們息訴服判，“這是終審判決，改不了了，可是讓我們?cè)趺捶俊泵鎸?duì)上饒中院的這份答復(fù)函，蘇監(jiān)文顯得很迷茫。

房產(chǎn)突遭查封

一切都要從一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》講起。

2007年5月14日，蘇月英、蘇監(jiān)文姐弟與當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商張朝輝、李敏夫婦簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同顯示：由蘇監(jiān)文、蘇月英共同出資向后者購(gòu)買(mǎi)位于橫峰縣岑陽(yáng)鎮(zhèn)解放中路54號(hào)（朝暉佳苑）商住樓第二、三層房屋，總面積約960平方米。房產(chǎn)出賣(mài)人為橫峰縣城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“橫峰城建”），張朝輝為委托代理人。

該合同約定的付款方式引起了本刊記者的注意，合同稱：“2007年5月15日，第一次付現(xiàn)金30萬(wàn)元，房屋做好第二層付現(xiàn)金20萬(wàn)元，余款等出賣(mài)人辦好相關(guān)手續(xù)后一次性付清?！?/p>

蘇監(jiān)文告訴記者，之所以采取這種付款方式，是因?yàn)閺埵戏驄D拿到地之后，并沒(méi)有足夠的資金將房子建好?！八麄?cè)瓉?lái)是做小生意的，相當(dāng)于是找我們借錢(qián)搞開(kāi)發(fā)。”

而實(shí)際上，在合同簽訂后，蘇監(jiān)文、蘇月英先后向張朝輝交付了購(gòu)房預(yù)付款90萬(wàn)元。并于當(dāng)年年底順利交房。2008年10月1日，徐敏又以出租人名義將該房屋第一層店面出資給了蘇監(jiān)文，蘇氏姐弟則先后投入資金300余萬(wàn)元，將這棟樓的第一、二、三層裝修一新，用于經(jīng)營(yíng)KTV和酒店。

值得一提的是，因?yàn)榉课葑C件不全，通水通電都費(fèi)了一番工夫，因此，姐弟倆也多次催促?gòu)埑x盡快為他們辦理好房產(chǎn)證件，但對(duì)方卻總是以各種理由搪塞拖延。

蘇監(jiān)文透露，當(dāng)時(shí)張朝輝表示，其拿到的地位于橫峰縣原物資局院內(nèi)，但在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，并未嚴(yán)格執(zhí)行，導(dǎo)致新樓盤(pán)的位置發(fā)生了偏離。也就是說(shuō)，這棟樓有部分土地的使用權(quán)未依法取得，而未依法批準(zhǔn)的部分屬于非法建筑，非法建筑是不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的。

但張朝輝同時(shí)承諾，將盡力想辦法，把相關(guān)證件辦下來(lái)。

蘇氏姐弟對(duì)張朝輝這番“陳情”深信不疑，也知道了他的“難處”，所以后來(lái)也就沒(méi)有催得那么緊了。“催還是時(shí)不時(shí)地催一下，但畢竟我們已經(jīng)拿到了房子，而且已經(jīng)住了幾年，也就沒(méi)有想那么多。我們本來(lái)就是一個(gè)小縣城的，都是熟人。誰(shuí)能想到他竟然是這種人，我們都被他耍得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)了?！?/p>

隨后幾年，蘇氏姐弟經(jīng)營(yíng)著KTV和酒店，時(shí)不時(shí)去張朝輝的咖啡館坐坐，問(wèn)問(wèn)房產(chǎn)證進(jìn)展，日子過(guò)得倒也平靜。不過(guò)，平靜在2013年6月被打破。這天，橫峰縣法院的執(zhí)行人員突然來(lái)到蘇氏姐弟的酒店，表示要將該處房產(chǎn)依法予以查封，并進(jìn)行拍賣(mài)處置。

直到這時(shí)，蘇氏姐弟才如夢(mèng)初醒，原來(lái)他們購(gòu)買(mǎi)的這兩層樓的房產(chǎn)證早在2008年9月28日就已經(jīng)辦好了，不過(guò)不是辦在他們姐弟的名下，而是辦在了張朝輝妻子徐敏的名下。

2012年5月16日，徐敏與人合資成立的公司弋陽(yáng)縣華義糧食加工有限公司（以下簡(jiǎn)稱“弋陽(yáng)華義”）出現(xiàn)資金短缺。于是，徐敏等人又以名下房產(chǎn)作為抵押物，以弋陽(yáng)華義為借款人向中國(guó)民生銀行南昌分行申請(qǐng)了一筆2000萬(wàn)元的貸款，根據(jù)二者簽訂的《最高額抵押合同》，蘇監(jiān)文、蘇月英所購(gòu)買(mǎi)的朝暉佳苑第二、三層房屋，亦赫然在抵押登記之列。

2013年4月7日，因借款人弋陽(yáng)華義未能按期支付利息，觸發(fā)了提前還款條款，于是，民生銀行南昌分行便依約提前收回了借款，并向橫峰縣法院提出實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)申請(qǐng)。同年4月28日，橫峰縣法院作出“（2013）橫商擔(dān)特字第1號(hào)”民事裁定：準(zhǔn)許徐敏用于抵押的位于朝暉佳苑第一、二、三層的房屋采取拍賣(mài)、變賣(mài)方式變價(jià)，民生銀行南昌分行的借款本金及利息等費(fèi)用，在約定的擔(dān)保范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

于是就有了法院執(zhí)行人員要查封房屋這一幕的發(fā)生。

訴訟一波三折

前文已經(jīng)提到，朝暉佳苑部分房屋屬于非法建筑，那么，徐敏又是通過(guò)何種手段把房產(chǎn)證辦下來(lái)的呢？本刊記者通過(guò)橫峰縣房管局了解到，朝暉佳苑最初建設(shè)的時(shí)候，的確存在未批先建的行為，房管局發(fā)現(xiàn)后，已經(jīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了處罰，并在處罰后補(bǔ)發(fā)了建設(shè)工程許可證。因此，非法建筑的問(wèn)題已經(jīng)消除。

此外，針對(duì)該房屋已經(jīng)出售給蘇監(jiān)文、蘇月英一事，橫峰縣房管局表示，由于該房屋未在該局進(jìn)行商品房的預(yù)售登記，故他們對(duì)房屋的買(mǎi)賣(mài)情況并不知情。

而蘇監(jiān)文一方卻認(rèn)為，徐敏之所以能把房產(chǎn)證辦下來(lái)，靠的是一份“上級(jí)指令”。蘇監(jiān)文向本刊記者出示的一份函件，內(nèi)容如下：

“縣房管局：張朝輝開(kāi)發(fā)的朝暉佳苑，因資金困難，同意其辦理貳戶房產(chǎn)證，請(qǐng)予辦理。”

時(shí)間為2008年9月27日，并蓋有“橫峰縣行政執(zhí)法綜合管理辦”的公章。蘇監(jiān)文稱，正是因?yàn)檫@份“指令”，縣房管局第二天就把自己購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)辦在了徐敏名下。

在了解到這些情況后，蘇監(jiān)文等人于當(dāng)年6月14日向橫峰法院遞交了《執(zhí)行異議申請(qǐng)書(shū)》，申請(qǐng)中止執(zhí)行“（2013）橫商擔(dān)特字第1號(hào)”民事裁定書(shū)，同時(shí)確認(rèn)朝暉佳苑第二、三層房屋為蘇月英、蘇監(jiān)文姐弟所有。

同年8月12日，蘇監(jiān)文、蘇月英又以縣房管局頒發(fā)給徐敏的《房屋所有權(quán)證》違法為由，將縣房管局告上法庭，請(qǐng)求法院依法撤銷縣房產(chǎn)局為第三人徐敏頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》。

2013年11月21日，橫峰縣人民法院作出“（2013）橫行初字第05號(hào)”行政判決，以“第三人徐敏申請(qǐng)對(duì)涉案房屋辦理房屋所提交的材料中，國(guó)有土地使用權(quán)證登記的主體是徐敏，建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的登記主體均是橫峰縣城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司”為由，認(rèn)定房管局將涉訴房屋登記到徐敏名下違反了《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定。

但令蘇監(jiān)文一方怎么也想不明白的是，法院雖然確認(rèn)了房管局向徐敏頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》的具體行政行為違法，但卻未予以撤銷，理由是，“撤銷被告房屋登記行為將給第三人中國(guó)民生銀行股份有限公司南昌分行的合法權(quán)益造成重大損失”。

蘇監(jiān)文等人對(duì)此顯然不服，既然已經(jīng)認(rèn)定房管局辦證違法，那么，即使要維護(hù)民生銀行的權(quán)益，也應(yīng)該由房管局作出補(bǔ)償，而不應(yīng)當(dāng)由他們來(lái)買(mǎi)單。于是，姐弟倆于2014年4月10日向橫峰縣檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。隨后，橫峰縣檢察院又向上饒市檢察院提請(qǐng)抗訴。兩年后的2016年4月7日，上饒市檢察院向上饒市中院送達(dá)了抗訴書(shū)。

2016年5月19日，上饒市中院作出行政裁定：本案指令橫峰縣人民法院另行組成合議庭進(jìn)行再審；再審期間，中止原判決的執(zhí)行。

采訪對(duì)象出示的相關(guān)資料

隨后，橫峰縣法院對(duì)該案進(jìn)行再審。在庭審中，民生銀行南昌分行進(jìn)行了陳述，其表示，在辦理對(duì)徐敏、張朝輝的抵押貸款業(yè)務(wù)前，該行已對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，到橫峰縣房管局查詢了涉訴房屋的所有權(quán)登記情況，橫峰縣房管局確認(rèn)涉訴房屋登記在徐敏名下，無(wú)抵押、無(wú)查封。民生銀行南昌分行是在盡了審慎注意義務(wù)的基礎(chǔ)上才辦理后續(xù)的抵押貸款業(yè)務(wù)。

由于徐敏等人未按期還息，該行通過(guò)橫峰縣法院申請(qǐng)了實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)程序，而法院也已經(jīng)將涉訴房屋裁定給該行抵債。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，該處房產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至善意第三人民生銀行南昌分行，故其為涉訴房屋的合法所有權(quán)人。

該行同時(shí)認(rèn)為，依據(jù)最高法相關(guān)規(guī)定：“被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為。”

而橫峰縣法院認(rèn)為，當(dāng)時(shí)涉案房屋實(shí)際上已經(jīng)交由蘇監(jiān)文、蘇月英占有并使用，民生銀行作為專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，在應(yīng)知道抵押房產(chǎn)已有他人居住的情況下，未審核抵押房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)屬關(guān)系，未盡相應(yīng)的審慎審查義務(wù)，存在重大過(guò)失，不應(yīng)認(rèn)定為善意第三人。

此外，民生銀行是由民間資本設(shè)立的商業(yè)銀行，其權(quán)益自然也不屬于國(guó)家利益或者公共利益范疇。因此，法院對(duì)民生銀行南昌分行的相關(guān)主張未予采納。

2016年12月5日，橫峰縣法院作出如下判決：撤銷本院“（2013）橫行初字第05號(hào)”行政判決；撤銷被告橫峰縣房產(chǎn)局于2008年9月28日向徐敏頒發(fā)的“橫房權(quán)證岑陽(yáng)鎮(zhèn)字第0311730號(hào)”和“橫房權(quán)證岑陽(yáng)鎮(zhèn)字第0311731號(hào)”房屋所有權(quán)證的具體行政行為。

案情陷入膠著

這次判決下達(dá)后，蘇氏姐弟歡欣鼓舞，以為盼到了曙光。不過(guò)，橫峰縣房產(chǎn)局和民生銀行南昌分行卻表示不服，二者隨即向上饒市中院提起了上訴。

再審之前，蘇監(jiān)文認(rèn)為這個(gè)案子并不復(fù)雜，他很有信心勝訴，可結(jié)果卻令他大跌眼鏡。

上饒中院經(jīng)審理后認(rèn)為，橫峰縣房管局將涉案房屋登記到徐敏名下，依據(jù)的是該房屋開(kāi)發(fā)單位橫峰城建出具的證明以及徐敏的申請(qǐng)，在此過(guò)程中，相關(guān)當(dāng)事人所提供的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》均系職能部門(mén)頒發(fā)，且至本案訴訟時(shí)仍系合法有效，因此，橫峰縣房管局將涉案房屋登記到徐敏名下的行政行為并未違反相關(guān)規(guī)定。

此外，蘇監(jiān)文等人未能提供證據(jù)證明，在橫峰縣房管局辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，已向房管局提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因此，橫峰縣房管局在進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)所進(jìn)行的材料審核范圍不應(yīng)當(dāng)包括蘇監(jiān)文、蘇月英所持有的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

另外，蘇監(jiān)文、蘇月英之所以起訴要求確認(rèn)橫峰縣房管局的登記行為違法，系基于蘇監(jiān)文、蘇月英與徐敏及案外人橫峰城建簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》而產(chǎn)生的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而依據(jù)最高法相關(guān)規(guī)定，本案應(yīng)當(dāng)先通過(guò)民事訴訟程序確認(rèn)涉案房屋的所有權(quán)歸屬。但橫峰縣法院在受理蘇監(jiān)文、蘇月英提出的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之訴后，便以民事確權(quán)案件須以行政訴訟案件的裁判結(jié)果作為審理依據(jù)為由，中止審理涉案房屋權(quán)屬糾紛是錯(cuò)誤的。

2017年5月4日，上饒市中級(jí)人民法院作出了“（2016）贛11行再1號(hào)”行政判決：撤銷原審判決，駁回蘇監(jiān)文、蘇月英的訴訟請(qǐng)求。

對(duì)于這一判決，蘇氏姐弟自然不服。2017年12月7日，蘇月英來(lái)到江西省高院申訴，請(qǐng)求省高院依法撤銷上饒中院所作的行政判決。江西省高院根據(jù)最高法關(guān)于分級(jí)負(fù)責(zé)處理申訴案件的規(guī)定，又將案子轉(zhuǎn)到了上饒中院，要求上饒中院接談并依法處理。

上饒中院接待了蘇監(jiān)文等人，但蘇監(jiān)文等人未能得到滿意的答復(fù)，案情一時(shí)陷入膠著狀態(tài)。

目前，該處房產(chǎn)仍由蘇監(jiān)文等人占據(jù)，但酒店生意卻大不如前。蘇監(jiān)文無(wú)奈地表示：“現(xiàn)在這房子的裝修也有十年了，作為酒店來(lái)講，已經(jīng)過(guò)時(shí)了。但我們也不敢貿(mào)然重新裝修，怕哪天法院突然又來(lái)。而且租也租不出去，小縣城消息傳得快，大家都知道這房子存在糾紛，都不敢租。”

本刊記者聯(lián)系上饒中院試圖就該案進(jìn)行采訪，得到的答復(fù)是，法院分管行政審判的領(lǐng)導(dǎo)已專門(mén)接待過(guò)該案當(dāng)事人，做了相關(guān)釋明，該案已經(jīng)審結(jié)，一切以判決書(shū)為準(zhǔn)。