樓市艱難時刻的背后

張程

9月28日，國內(nèi)最大房地產(chǎn)開發(fā)商之一——萬科在深圳舉辦一年一度的秋季例會，沒想到這場例會卻因為當(dāng)日的一個口號而意外在網(wǎng)絡(luò)上走紅。萬科在現(xiàn)場打出了一個巨大的紅底白字的口號——“活下去”。這一行為引起了外界的關(guān)注，不少人驚呼：“連萬科都這么說了，那樓市真是到了危急時刻！”

“活下去”作為萬科的發(fā)展口號，最早出現(xiàn)在此次例會前兩周，萬科董事會主席郁亮在萬科南方區(qū)域9月月度例會上的講話中。彼時，郁亮在談及萬科應(yīng)對當(dāng)前樓市下行情勢的舉措時，指明“以‘活下去為最終目標(biāo)”，并在這次講話中強(qiáng)調(diào)，樓市真正的拐點(diǎn)已經(jīng)到來。

與萬科的危機(jī)感相映襯的是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季“金九銀十”，今年銷量慘淡，從已經(jīng)過去的9月份的銷售數(shù)據(jù)來看，部分熱點(diǎn)城市的商品房銷售出現(xiàn)了量價齊跌的回調(diào)局面。面對這種情況，多家大型房企也紛紛祭出打折促銷的應(yīng)對措施，如泰禾、恒大、萬科、碧桂園等企業(yè)接連自發(fā)降價打折銷售。一時間關(guān)于樓市降價成為了熱門話題。

最嚴(yán)調(diào)控政策

回顧本輪樓市的漲落可以發(fā)現(xiàn)，雖然從2016年開始，各地已經(jīng)先后出臺各種嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，但是從全國范圍來看，房價依然在緩緩上漲。截至2018年8月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格依然是“穩(wěn)中有漲”，其中4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲0.9%；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲1.2%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%，同比上漲8.6%；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%，同比上漲6.5%。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲2.0%，同比上漲8.3%；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.4%，同比上漲6.4%。

本輪樓市連綿持續(xù)的漲勢顯然與當(dāng)前國內(nèi)去杠桿、防風(fēng)險的總基調(diào)不相符。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)明確提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基本基調(diào)，2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會議又提出發(fā)展“租購并舉”的住房制度，以形成房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。然而到2018年上半年為止，依然有部分地區(qū)出現(xiàn)房價非理性上漲的情況，“萬人搶房”的新聞也時而見諸報端。

一面是持續(xù)不斷、越發(fā)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，一面卻是仍然在上漲的房價。在這種情況下，2018年7月底，中共中央政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作，會議中明確將“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”作為六項經(jīng)濟(jì)工作要求之一列出，措辭異常嚴(yán)厲。其中“堅決遏制房價上漲”的表述前所未見，為歷次房地產(chǎn)調(diào)控政策中態(tài)度最為嚴(yán)厲的一次。

在這一次中央政治局會議之后，各相關(guān)部門明顯加強(qiáng)了調(diào)控力度，以貫徹落實中央關(guān)于“堅決遏制房價上漲”的要求。

8月以來，北京、上海、深圳、廣州先后發(fā)布治理房地產(chǎn)市場亂象的專項行動。北京嚴(yán)查此前引起關(guān)注的“群租房”“商住房”“隔斷房”“大棚房”等。上海在整治首付貸、違規(guī)提取公積金等行為之外，加強(qiáng)了對“限購、限外、限企”的審核。深圳發(fā)文嚴(yán)打中介機(jī)構(gòu)以威脅恐嚇等暴力手段驅(qū)逐承租人、惡意克扣保證金和預(yù)訂金，以及“茶水費(fèi)”“陰陽合同”等22條樓市亂象。廣州進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)治理，把掃黑除惡專項行動與日常市場巡查結(jié)合起來，進(jìn)一步加大對中介機(jī)構(gòu)的巡查。

二三線城市也在采取行動。如陜西西安禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房銷售與學(xué)區(qū)、學(xué)校相關(guān)聯(lián)，進(jìn)一步規(guī)范房屋銷售秩序；河北廊坊出臺多項舉措，規(guī)范存量房交易行為，遏制“陰陽合同”和“高評高貸”；湖南郴州對全市房地產(chǎn)市場的住房及用地供應(yīng)、住房建設(shè)、住房價格、住房銷售、輿論導(dǎo)向等作出了相關(guān)規(guī)定。

另外，住建部頻繁約談各個房價過快上漲的城市，并明確表態(tài)將對房價調(diào)控不力的城市相關(guān)負(fù)責(zé)人啟動問責(zé)程序。銀行等金融部門也對涉及房地產(chǎn)項目的貸款進(jìn)行更為嚴(yán)格的審查和控制。中國樓市迎來了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

房企甩貨過冬

在政府的調(diào)控壓力之下，一向以高杠桿運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)開始承受壓力。尤其是那些依靠高周轉(zhuǎn)率快進(jìn)快出的房地產(chǎn)企業(yè)，面臨著巨大的資金鏈壓力，這使得不少企業(yè)不得不加快出貨速度。

對于這些房企而言，一面是居高不下的存貨，另一面則是數(shù)額龐大的貸款及利息費(fèi)用。按照申銀萬國行業(yè)分類，剔除可對比性數(shù)據(jù)不全的上市房企，截至2018年6月，130家上市房企存貨總計接近4.5萬億元，比去年同期增加了9380億元，同比增長27%。同期，A股房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)70%，總資產(chǎn)規(guī)模1000億元以上的20家房企資產(chǎn)負(fù)債率均已超過70%，且它們的有息負(fù)債總規(guī)模達(dá)1.77萬億元，較年初增長13.5%。如此高的負(fù)債額意味著每年僅利息就要1000多億元。然而這些都不是致命的，如果庫存能夠快速消化，那么房企還有利潤可賺，但是一旦市場遇冷，庫存積壓，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流不足以維持公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，以及償還短期債務(wù)，那么公司就面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。尤其在當(dāng)前去杠桿、防范金融風(fēng)險的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)融資已經(jīng)變得相當(dāng)困難，快速消化庫存幾乎成為房企的唯一出路。

進(jìn)入9月之后，不少大型房地產(chǎn)企業(yè)就加快了消化庫存的步伐。如泰禾、恒大、招商蛇口、碧桂園等紛紛推出了降價銷售的策略。恒大推出國內(nèi)全部樓盤8.9折，如果將全部優(yōu)惠進(jìn)行疊加，最低可至7.4折；碧桂園個別項目出現(xiàn)8折優(yōu)惠；泰禾在合肥的合肥院子部分戶型降價4000元/平方米，降幅達(dá)兩成。

作為房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿的萬科，進(jìn)入7月份以后去化率一直在下降，7月份的去化率為51%，8月份去化率為47%。與上半年55%-65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況無疑下滑嚴(yán)重。在這種情況下，萬科董事會主席郁亮喊出了以“活下去”為最終目標(biāo)的口號。萬科2018年的回款目標(biāo)是6300億元，據(jù)悉完成的并不好，這也是萬科焦慮的原因。今年“金九銀十”樓市銷量慘淡，9月份不少大中城市的銷量創(chuàng)下歷史新低，然而房企下半年的庫存供應(yīng)卻充足，僅恒大、碧桂園、融創(chuàng)、萬科的貨值就有2.2萬億元。隨著恒大、碧桂園加速甩貨，在市場行情不好的情況下，或?qū)⑵仁垢喾科蠹尤胨ω涥犖椤?/p>

降價維權(quán)頻發(fā)

房產(chǎn)作為居民的重要家庭財富，隨著房價的下跌，居民的賬面資產(chǎn)值也會跟著下滑，而且房產(chǎn)屬于大額資產(chǎn)，房價一旦大幅下跌，那么居民財產(chǎn)就將遭受嚴(yán)重?fù)p失。對于那些按揭買房的人而言尤其如此。按揭買房實際上屬于加了杠桿，房價的小幅波動會被成倍的放大。

房企的大幅降價促銷雖然是市場行為，但是對于已購房者而言，尤其是新近購房者而言，是莫大的傷害。房價打8折可能意味著他們將損失幾十萬元的賬面資產(chǎn)，許多人心里都難以接受。隨著房企在全國范圍內(nèi)進(jìn)行降價促銷活動，不少遭受損失的業(yè)主紛紛走上街頭進(jìn)行維權(quán)。

今年8月以來，媒體先后報出合肥、長沙、杭州、南京、上海等大中型城市都出現(xiàn)了業(yè)主維權(quán)事件，引起了社會的廣泛關(guān)注和議論。網(wǎng)上甚至傳言有個別維權(quán)事件出現(xiàn)打砸售樓處的現(xiàn)象。

在當(dāng)前全國多地出現(xiàn)樓盤大幅降價促銷的情況下，一些甚至連房都沒拿到的業(yè)主，其房價就已經(jīng)降了好幾成，在這種情況下，業(yè)主是否可以進(jìn)行維權(quán)呢？

其實長期以來，商品房銷售過程中一直存在一些對消費(fèi)者侵害的行為。例如開發(fā)商在進(jìn)行促銷時往往會勾畫出一幅美好藍(lán)圖，但是后期能實現(xiàn)多少則完全不可知。例如有些小區(qū)承諾規(guī)劃了配套設(shè)施，但是很多在房子銷售完以后就敷衍了事，甚至全然不予兌付。這類承諾由于往往是口頭承諾，后期消費(fèi)者難以有效維權(quán)。就如2008年春晚小品《夢幻家園》中諷刺的那樣，宣傳廣告上畫了小區(qū)的天空中飛著天鵝，池塘里邊游著魚，但應(yīng)付業(yè)主質(zhì)疑時卻說“魚讓天鵝吃了，天鵝吃飽飛了”，所以什么都沒有了。類似這樣的消費(fèi)欺詐其實并不在少數(shù)。

現(xiàn)在網(wǎng)上購物允許消費(fèi)者7天無理由退貨，有些平臺還有保價措施，即商品在短期內(nèi)（通常為一個月）降價會給消費(fèi)者補(bǔ)差價。商品房如此大額的消費(fèi)，是否應(yīng)該有試用期？當(dāng)購房者發(fā)現(xiàn)銷售人員過分美化了房子的優(yōu)點(diǎn)，無意或者有意淡化缺點(diǎn)時，是否有權(quán)利要求退貨？當(dāng)房子在短期內(nèi)出現(xiàn)不正常的大幅降價時，開發(fā)商是否該有保價措施？房價漲跌原本是市場化的行為，但是如果當(dāng)賣方和買方之間掌握的信息嚴(yán)重不對等時，當(dāng)賣方掌握了更多信息而有意無意隱瞞買方時，是否應(yīng)該有對買方的保護(hù)機(jī)制？

當(dāng)前樓市行情變差，房企面臨危機(jī)，廣大的買房者同樣面臨艱難時刻。這樣危險而艱難的處境的由來，恐怕要好好反思此前的瘋狂和非理性，才能避免下一次重蹈覆轍。