新形勢(shì)下如何加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管控

何家亮

【摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也迎來(lái)更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。但現(xiàn)階段物業(yè)行業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高、內(nèi)控制度不完善的現(xiàn)狀，也在一定程度上制約了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展及規(guī)?；?jīng)營(yíng)。本文通過(guò)對(duì)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面存在的不足之處進(jìn)行分析，并結(jié)合實(shí)際工作中的體會(huì)，提出在新形勢(shì)下加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策，為物業(yè)公司的健康發(fā)展貢獻(xiàn)自己的綿薄之力。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)行業(yè) 財(cái)務(wù)管理 問(wèn)題與對(duì)策

一、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

（一）物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理屬于綜合性管理

物業(yè)管理提供的是多層次、多方位、不間斷、全天候的過(guò)程性服務(wù)產(chǎn)品。生產(chǎn)和消費(fèi)同步進(jìn)行和結(jié)束是其最為顯著的特點(diǎn)。所以物業(yè)管理既是勞動(dòng)密集型行業(yè)，同時(shí)也是管理密集型行業(yè)。在不斷發(fā)展的時(shí)代和不斷提高的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)過(guò)程的社會(huì)化程度形勢(shì)下，現(xiàn)代物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理已經(jīng)開(kāi)始積極對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)方法、財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)控制等方法予以了實(shí)施。通過(guò)計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)及大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用，使數(shù)字化管理順利實(shí)現(xiàn)，進(jìn)一步強(qiáng)化了財(cái)務(wù)管理的綜合性，現(xiàn)階段，在現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理占據(jù)著極為重要的位置。

（二）物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程

物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的現(xiàn)金流量和其他企業(yè)相同，主要包括兩個(gè)環(huán)節(jié)，即現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量。在經(jīng)營(yíng)中要想獲得最大化的現(xiàn)金流量，就要盡可能的把現(xiàn)金流入量加大，把現(xiàn)金流入量減少?，F(xiàn)代企業(yè)要想防止呆賬、死賬和糾纏不清的三角債現(xiàn)象的出現(xiàn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)款項(xiàng)的回收引起了高度重視，只有確定把握流入企業(yè)的貸款或已經(jīng)流入企業(yè)的貸款才屬于企業(yè)真正的資產(chǎn)。所以基本上都將貸款回收中財(cái)務(wù)管理的力度加大了。在現(xiàn)金流出上，財(cái)務(wù)管理中成本管理一直都是極為重要的內(nèi)容。加大成本管理力度，將成本費(fèi)用降低是使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益得以提高的重要措施。

二、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的各類(lèi)問(wèn)題

（一）物業(yè)企業(yè)資金管控能力不足

主要體現(xiàn)在資金管理效率不高及籌資能力不足。大部分物業(yè)企業(yè)對(duì)于流動(dòng)資金沒(méi)有統(tǒng)一的管理和調(diào)度，閑置資金的利用程度低下，造成了資金的浪費(fèi)。諸多物業(yè)企業(yè)都不夠重視應(yīng)收款項(xiàng)催收的工作，只對(duì)物業(yè)服務(wù)的水平和質(zhì)量予以了高度重視，導(dǎo)致積壓了大量的應(yīng)收賬款，延長(zhǎng)了周轉(zhuǎn)時(shí)間，將較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶給了公司。物業(yè)企業(yè)資金主要從經(jīng)營(yíng)性收入、日常營(yíng)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)維修基金、股本中來(lái)，同時(shí)物業(yè)企業(yè)通常規(guī)模都較小，注冊(cè)資本不多，資金實(shí)力較弱，銀行認(rèn)可的如房屋、土地等不動(dòng)資產(chǎn)的數(shù)量較少，很難從金融機(jī)構(gòu)那里進(jìn)行融資。其次，因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)收入的來(lái)源途徑缺乏豐富性，盈利能力較弱，也不能借助金融市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行股票和債券等對(duì)資金予以獲取。

（二）物業(yè)企業(yè)內(nèi)容體系缺乏完善性

內(nèi)部控制包括控制活動(dòng)、監(jiān)督管理、內(nèi)部環(huán)境、信息交流和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估五大項(xiàng)目，但是當(dāng)前諸多物業(yè)企業(yè)在開(kāi)展相關(guān)活動(dòng)的過(guò)程中并沒(méi)有嚴(yán)格按照五大基本要素進(jìn)行，經(jīng)營(yíng)管理水平不高，不斷降低了對(duì)日常經(jīng)營(yíng)的約束。造成物業(yè)企業(yè)不能把內(nèi)部控制完成主要體現(xiàn)在以下方面：物業(yè)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)缺乏合理性，交叉和重復(fù)的管理職能造成企業(yè)權(quán)責(zé)過(guò)度集中，同時(shí)一些企業(yè)為了將管理成本降低，經(jīng)常發(fā)生一人身兼數(shù)職的現(xiàn)象，對(duì)職權(quán)的劃分不明確，也沒(méi)有把相容崗位完全分開(kāi)，同時(shí)針對(duì)重要崗位也尚未運(yùn)用有效的監(jiān)管措施，不能使不同崗位的牽制順利實(shí)現(xiàn)；現(xiàn)階段，諸多崗位的職責(zé)權(quán)限審批流程都未能做到井然有序，正常的企業(yè)內(nèi)部控制方案中，審批工作需要借助審批人員和審核人員的相互配合將其完成，但是部分物業(yè)企業(yè)仍缺乏一套完善的規(guī)范制度，在對(duì)具體工作進(jìn)行執(zhí)行的時(shí)候，經(jīng)常發(fā)生先開(kāi)展工作，然后再把審批手續(xù)補(bǔ)齊的現(xiàn)象，在問(wèn)題發(fā)生后，相互推卸責(zé)任，使工作效率顯著降低；在物業(yè)企業(yè)中，缺少一套完善的清查制度和財(cái)產(chǎn)管理制度，不能有效控制資產(chǎn)，進(jìn)而將侵占、挪用問(wèn)題的發(fā)生率顯著增加，增強(qiáng)了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)的正常發(fā)展受到了危害。

（三）物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員綜合能力不強(qiáng)

某些物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在選拔財(cái)務(wù)人員時(shí)并不重視財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)，只看重是否便于自己更好的控制財(cái)務(wù)人員，且從節(jié)約人工薪酬的角度出發(fā)，沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行必要的更換及知識(shí)的更新，也沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，致使財(cái)務(wù)管理人員的能力跟不上時(shí)代及政策的變化，嚴(yán)重降低物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量及效率。另外，站在成本效益角度和無(wú)關(guān)項(xiàng)目規(guī)模的角度來(lái)看，物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)所配置的人員崗位十分缺乏，不能做到專人專崗，尤其是財(cái)務(wù)人員經(jīng)常身兼數(shù)職，如收費(fèi)員還要負(fù)責(zé)物業(yè)管理，既要具備財(cái)務(wù)人員的基本素質(zhì)，同時(shí)還要有較強(qiáng)的物業(yè)管理的業(yè)務(wù)能力，嚴(yán)重影響了財(cái)務(wù)管理在企業(yè)基礎(chǔ)管理和控制中的作用。

（四）物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表籠統(tǒng)

物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表籠統(tǒng)，無(wú)法滿足股東、管理層、債權(quán)人、業(yè)主等各方的信息需求。許多中小物業(yè)企業(yè)平常只是基于報(bào)稅的要求，對(duì)外披露資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表，有融資借款業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè)才會(huì)應(yīng)金融企業(yè)的要求立足于利潤(rùn)表和資產(chǎn)負(fù)債表提供現(xiàn)金流量表。數(shù)據(jù)宏觀、籠統(tǒng)，經(jīng)營(yíng)管理需要的財(cái)務(wù)分析報(bào)表十分缺乏。如客戶信用檔案、客戶付款周期表、提供給企業(yè)決策者使用的資金狀況表、應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)明細(xì)表、各項(xiàng)目成本費(fèi)用明細(xì)表和利潤(rùn)表、提供給業(yè)務(wù)部門(mén)的各小區(qū)各樓宇、提供給業(yè)主的房屋維修基金使用情況表等各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，只可以運(yùn)用統(tǒng)計(jì)辦法獲得，不僅費(fèi)時(shí)間，而且還會(huì)花費(fèi)大量的人力，效率低下且易產(chǎn)生差錯(cuò)，諸多物業(yè)企業(yè)不能將全面預(yù)算管理實(shí)現(xiàn)，不能有效分解經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，實(shí)際執(zhí)行不能同步于經(jīng)營(yíng)教化，實(shí)際經(jīng)營(yíng)不能同步于業(yè)績(jī)考核，無(wú)法滿足新形勢(shì)下企業(yè)內(nèi)部管理的需要。

三、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施和建議

（一）提升物業(yè)企業(yè)資金管控水平

首先是加強(qiáng)資金資產(chǎn)管理，強(qiáng)化資金戰(zhàn)略管控。采取切實(shí)有效的措施，最大限度降低應(yīng)收款項(xiàng)、預(yù)付款項(xiàng)、存貨及各種往來(lái)資金的占用，提高資金使用率、優(yōu)化流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。開(kāi)展應(yīng)收款項(xiàng)和重點(diǎn)單位存貨專項(xiàng)治理，嚴(yán)格負(fù)債總額與負(fù)債率雙控，同時(shí)借助現(xiàn)代信息技術(shù)將內(nèi)部和外部的監(jiān)督機(jī)制建立起來(lái)，檢查監(jiān)督收款流程，將資金收取過(guò)程中的損失減少；其次是規(guī)范財(cái)務(wù)預(yù)算管理，建立收入預(yù)算管理目標(biāo)體系，對(duì)收入預(yù)算執(zhí)行過(guò)程情況全程跟蹤、監(jiān)控。例如依據(jù)公司轄區(qū)歷史收費(fèi)情況、實(shí)際住戶及上級(jí)政策調(diào)整情況等因素，按照各服務(wù)項(xiàng)目及市政府收費(fèi)價(jià)格，編制收入預(yù)算，并采取滾動(dòng)預(yù)測(cè)預(yù)算指標(biāo)管理模式，下達(dá)到公司各基層單位；最后是拓寬融資渠道來(lái)源，提高資金利用效率。物業(yè)企業(yè)要提高公司運(yùn)營(yíng)能力，提高服務(wù)水平，增強(qiáng)企業(yè)盈利能力，增加股東留存收益，依靠股東追加投資實(shí)現(xiàn)發(fā)展；物業(yè)企業(yè)還要做大做強(qiáng)企業(yè)，建立符合資本市場(chǎng)要求的公司治理機(jī)制，借助金融市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行的債券和股票的方式進(jìn)行融資，將融資渠道拓寬。物業(yè)企業(yè)還需把資金的運(yùn)作管理力度加大，如借助投資銀行保本理財(cái)、結(jié)構(gòu)性存款來(lái)提高閑置資金的利用效率，減少資金占用成本。

（二）健全物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)工作內(nèi)控體系

物業(yè)公司構(gòu)建健全的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，不僅能保障資產(chǎn)安全，同時(shí)也能提升物業(yè)管理水平和改善物業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效，不僅能發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理上的缺陷，同時(shí)也能糾正錯(cuò)誤與舞弊行為。主要措施簡(jiǎn)要介紹如下。首先是對(duì)主營(yíng)收入控制。作為物業(yè)公司主營(yíng)收入，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)確保收繳制度到流程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的合理規(guī)范。從制定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)到記載、收取、交納、分項(xiàng)核算等流程應(yīng)緊密相連，有效風(fēng)力不相容職務(wù)；其次是對(duì)庫(kù)存物資和材料的管理控制。對(duì)崗位的權(quán)限和職責(zé)予以明確劃分，主要包括采購(gòu)量的控制和不相容職務(wù)相分離等。由使用部門(mén)、審計(jì)監(jiān)督部門(mén)、采購(gòu)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)等一同參與批量采購(gòu)，如運(yùn)用公開(kāi)邀標(biāo)、招標(biāo)等方式，確保采購(gòu)過(guò)程的透明化和公開(kāi)化；針對(duì)小零星采購(gòu)要由相關(guān)部門(mén)篩選、審核供應(yīng)商、價(jià)格和質(zhì)量等后，根據(jù)規(guī)定授權(quán)審批減少浪費(fèi)和不合理的采購(gòu)；選擇供應(yīng)商時(shí)原則上須選擇一般納稅人單位進(jìn)行合作，減輕企業(yè)的稅負(fù)；最后是對(duì)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用的控制。主要包括物業(yè)代收代付和物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的控制。經(jīng)營(yíng)成本包括綠化管理費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維修和保養(yǎng)費(fèi)、福利費(fèi)、工資等要分別進(jìn)行事前、事中、事后控制。對(duì)水、電等費(fèi)用的代收代付，由于此類(lèi)費(fèi)用具有較大的金額，同時(shí)計(jì)量總儀表、管線漏耗等因素很容易對(duì)其造成影響，在支出環(huán)境應(yīng)把符合審批制度、鐘表用電查驗(yàn)制度建立起來(lái)。第一時(shí)間把其中存在的不足找到，確保支出的合理平穩(wěn)性。

（三）提高物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)分析能力

財(cái)務(wù)分析是物業(yè)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算的重要工具，能夠有效的總結(jié)、發(fā)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)及問(wèn)題，保證企業(yè)正常運(yùn)作。物業(yè)企業(yè)提高財(cái)務(wù)分析能力主要從以下幾方面進(jìn)行。首先財(cái)務(wù)管理部門(mén)要對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)，將企業(yè)某一時(shí)期的所有者權(quán)益、負(fù)債、資產(chǎn)的構(gòu)成狀況反映出來(lái)，從而對(duì)企業(yè)的償債能力、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、償債能力、周轉(zhuǎn)能力、盈利能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)分析需要能覆蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)的每個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)重大項(xiàng)目需要根據(jù)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，做好成本控制，在實(shí)施過(guò)程中也要及時(shí)跟進(jìn)處理；其次財(cái)務(wù)分析要評(píng)價(jià)企業(yè)的管理水平，管理水平的高低很大程度上反映在資產(chǎn)的管理水平上，對(duì)資產(chǎn)的管理水平進(jìn)行分析，可以讓物業(yè)企業(yè)第一時(shí)間把自身資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況掌握到，從而相應(yīng)掌握資產(chǎn)的獲利能力；最后財(cái)務(wù)分析要重視財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與預(yù)算，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈的當(dāng)下，企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要是從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)中而來(lái)，包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，借助預(yù)測(cè)將行之有效的預(yù)算制定出來(lái)，這對(duì)物業(yè)企業(yè)防御而言是極為重要的，這也提供給了物業(yè)企業(yè)的決策層進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有效的依據(jù)。

（四）提高物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)

隨著物業(yè)企業(yè)行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不斷加劇，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作水平與質(zhì)量要求的越來(lái)越高，人才已經(jīng)成為決定物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作質(zhì)量的關(guān)鍵因素之一。提高物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)主要有以下幾方面。首先是提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的準(zhǔn)入門(mén)檻，從提高財(cái)務(wù)人員的薪酬待遇及良好的職業(yè)規(guī)劃方面著手留住、吸引優(yōu)秀的財(cái)務(wù)人員為企業(yè)服務(wù)；其次是針對(duì)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)，加大專業(yè)培訓(xùn)力度，選取某一固定時(shí)間開(kāi)展實(shí)物操作、稅收理論和財(cái)務(wù)理論的專項(xiàng)培訓(xùn)；最后是提高財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德素質(zhì)，將忠于職守、愛(ài)崗敬業(yè)的工作作風(fēng)樹(shù)立起來(lái)，把企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)舞弊概率降低。

四、結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和內(nèi)部管理受財(cái)務(wù)管理的影響極大，物業(yè)企業(yè)需積極面對(duì)自身在財(cái)務(wù)管理工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，建立健全和完善各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度并有效實(shí)施，不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，采取現(xiàn)代化的管理手段和管理理念，充分發(fā)揮出財(cái)務(wù)監(jiān)督、管控和分析的管理作用，進(jìn)而將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有效增強(qiáng)，為物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]黃曼.物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理強(qiáng)化對(duì)策[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2017（14）.

[2]周慧.物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題與策略[J].財(cái)經(jīng)界，2017（36）.

[3]朱耀東.新形勢(shì)下如何加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作[J].科教文匯，2017（24）：191-192.

[4]謝雨洋.物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題及解決對(duì)策研究[J].商情，2017（41）.