租購同權中“權”的法律類型分析

崔影

（安徽財經大學，安徽蚌埠 233000）

1 “租購同權”政策的出臺

《廣州市加快住房租賃市場工作方案》于2017年7月17日出臺，該方案由廣州市政府辦公廳制定印發(fā)，在這一方案的內容中明確指出，為了解決當前租賃住房問題，應大力推進住房租賃市場的發(fā)展，促進租賃住房市場管理體系的快速建立，推動在住房租賃經濟模式實現產業(yè)化的發(fā)展，對住房租賃市場的環(huán)境的規(guī)范化管理，為實現將來住房租賃市場的持續(xù)性發(fā)展做好基礎工作。該“廣州租賃16條”中規(guī)定房屋承租人孩子可就近讀書，對于此條例的規(guī)定在社會中引起了多數住房租賃者的討論，在這條條例中明確規(guī)定了對住房租賃者子女的入學教育問題的處理措施，對于有租賃關系的外來者子女可以在本地就讀的權益，以此來保證租賃者與購房者具有同等的權益，具體說明如下：“一方面對于那些取得了綠卡的人員和到了入學教育年齡階段的兒童可以根據相關的政策辦理外地借讀的資格，另一方面，對于那些在本地已經獲取租賃住房的外來者，只要取得相應的積分就可以根據自身具有的租賃住房合同到教育主管有關部門進行備案登記，來為子女換取在本地院校的入學教育資格”。

1.1 “租購同權”政策的法律解讀

“租購同權”說的是購房人、租房人的關系，他們具有同等權益。在法律上所說的租購同權，是由房屋上的權利所賦予，無論是通過租賃或是購買住房，都可以享有房屋上賦予的權利。同權，是指以對房子的占有為依托法律條款，在其權利下享有的社會福利待遇、房屋配套設施權利以及社會公共福利等，如醫(yī)療，保險，就業(yè)，等等。租賃是通過支付對價，獲得約定期限內的使用權，即占有權，在合同有效期內，對房屋以及其他物所帶來的權利，在一定范圍內擁有和所有者無差別的權利。

根據當前政策實施情況可以看出，政府文件里的“租購同權”，其更確切的含義是“租房”和“購房”享有相同的附著于房子上的權利，前提是教育資源尚有剩余。該前提不能實現，則房屋所有者優(yōu)先享有，再把多余的分給租房者，并不是“租房”和“購房”者沒有區(qū)別的同等享有教育資源。對于租賃住房者，應當認識到一個最關鍵的問題，那就是實行“租購同權”并不能完全使得目前存在的“學區(qū)房”失去優(yōu)勢的地位，而只是使得租賃住房者有了與購房者同等的權益保證，但是能不能在短時間內完全落實還是一個巨大的矛盾問題，租賃住房者的子女現在想要入讀名校的夢想還存在著諸多的不確定性，距離“租購同權”的完全實施道阻且長。

我們都知道，每一個公民都具有入學獲得教育的權益和義務，但是一直以來無房問題都是求學過程中的一大阻礙，對于目前“租購同權”政策的實施，不得不說是租賃住房者的福音，給外來的工作者帶來了更多的希望，非常有利于本地對外來科技人才的招收。此外，租購同權的方向不應該只局限在令其享受同等的中小學教育權益，倘若允許跨地域就讀這一高考政策可以得到有效推出并實施，進而使房屋租賃人孩子可以直接在父母打工的地點直接參加高考，這才有利于租者幸福居住的終極目標的實現。

1.2 “租購同權”政策中各主體的權利配置

由上可知，解決租購同權問題的關鍵是要有充分的資源配置，沒有足夠的資源保障，在資源分配方面就一定會有不平等的現象出現，有優(yōu)劣和先后之分，譬如，由于大城市住房滿足不了人們的需求，所以從政策上，對外地人采取限購的方式，來阻礙其對本地房源的占有和使用，這一行為本就是戶籍人口在購房方面優(yōu)越于非戶籍人口的表現。而在一些小城市對房屋的購買不會限購的原因是，土地供應方面比較傾向于中小城鎮(zhèn)，使得一些城鎮(zhèn)的房屋供給遠大于需求，所以也就不需要對資源采用先后次序等不一致的分配政策。若中小學優(yōu)質的教育資源足夠充分，學區(qū)房的競爭意義也就不復存在；同樣的，如果優(yōu)質醫(yī)院和醫(yī)生資源配備完善，人們集中到好醫(yī)院扎堆求醫(yī)的現象就會大大緩解，因為那時每個醫(yī)院和醫(yī)生的水平的差距微乎其微，自然就不用舍近求遠，為了優(yōu)質的資源而競相向前。

解決的辦法有很多可供選擇，比如，放寬民營學校、民營醫(yī)院的成立規(guī)模，增加他們在市場中的占有比重，減輕公立學校或者醫(yī)院的負擔，從而實現各機構間的跨區(qū)域、市場化競爭，最終優(yōu)質教育醫(yī)療等資源，得以在全省甚至在全國范圍內，通過連鎖開辦的方式運營，各主體相互競爭，避免地方或者區(qū)域壟斷等一家獨大的現象出現，基于此，優(yōu)質教育、醫(yī)療資源供不應求的現象也可以得到有效緩解。對于廣州市內提出的有關于實現租賃住房者的幸福居住問題，不可否認代表著國家和社會者這一方面發(fā)展極大程度的成熟，因為它不單純代表一個政策的變革與發(fā)展，更是意味著人文思想的提升，體現出人人生而平等的理念、表明推崇民生民權平等思想的返璞歸真。

就社會資源的分配而言，租購同權也可以具有適當的傾向性，舉個例子來說，在路權資源的配置方面，有些城市施行各式各樣的限定性措施，加大外來非在籍人員在所在城市，或者所在地區(qū)買車和上牌照的阻礙，對外地車輛分時分區(qū)對其進行限制通行，抑或對外地車進城進行收費，以此對路權資源進行地區(qū)壟斷，此舉顯然對于沒有戶口，或居住證卻有外地牌照車的承租人來說，是一種不公正的待遇。還有一些城市對非本地人運營網約車加以制約，致使諸多網約車渠道產生了進退兩難的窘態(tài)：當地人不想開、外來人不讓開。

租購同權政策實施中，房地產企業(yè)的角色設定也值得重視。如果想讓房地產企業(yè)也加入到租購同權的政策浪潮中來，僅僅依靠政策傾向和低價優(yōu)惠是不夠的，要有與之勢均力敵的國企相競爭，才能刺激房地產市場積極向好發(fā)展。另一方面，要想持久地經營住房租賃市場，恐怕也是不容易的，如果不采取合理削減土地征用價格、減征或免征與之有關稅金、增加房租等有效措施，房地產開發(fā)商不會從主觀上積極加入到租賃房屋的開發(fā)建造與經營管理中來。

再者，房屋承租人無可厚非，是租購同權政策的最大獲益人。租房人不但獲得了住房的附加社會公共福利，而且不用負擔沉重的住房貸款，其所承擔的只是使用房屋的相應對價。就房屋租借合同而言，雖然在內容上，對出租人與承租人的房租調整頻率、范圍未明文規(guī)定，但是嚴禁房主以此為理由，自作主張單邊增加房租。在北上廣這樣超大特大城市，房產資源比較稀缺，住房供不應求，房屋出租者通常比較占優(yōu)勢，也許會在房屋出租合同里寫明房租調整頻率與范圍，以規(guī)避法律，德國在這方面做得比較好，以法律的形式規(guī)定租金的年度漲幅，我們可以從中有所借鑒，但是僅僅依靠企業(yè)自我約束和外部監(jiān)督，是不足以達到目的的，更要依靠諸如律師、行業(yè)協(xié)會等各行各業(yè)、各界人士的強大陣容的共同努力與支持，積極加入到構建和諧可持續(xù)發(fā)展的綠色市場的隊伍中來。

此外，廣州雖然提出“租購同權”概念并對其進行概括描述，但更像是一副抽象的藍圖，缺乏實施的詳細方案與辦法。譬如：倘若租房者的子女在入學之前，出租者單方需要廢止房屋出租合同，那么承租方孩子是否仍然能得到就讀權利？如若不行承租人該如何維護自己的權益？還有，房東每年出租給不同的承租人，是不是每個房客每年都能有一個入學的資格？廣州市政府提出的關于租賃的新政策“租購同權”，在市民權利范圍內，眼下“就近入學”是唯一可以享受到的社會權益，這恰恰表明“租購同權”這一政策的局限性，賦予在房屋上的權利還不夠充分?！熬徒雽W”屬于一個大眾性的概念，盡管如此，住房資源在地域上的存在不是均等的。如果承租者家庭也有同樣的權益，學校在高度飽和的情況下恐怕很難容納那么多學生，尤其是，假使“租賃”都允許“就近”上“名校”，必然使那些承租者越發(fā)對急需的卓越教育資源蜂擁而至，最終，導致義務教育形式的處境更加悲觀，對于學生來說，名校愈加凸顯稀少，然則受名校的“虹吸效應”影響，普通水平的學校變得越發(fā)的脫離大眾，無法吸引優(yōu)質生源前來求學。

2 國外“租購同權”政策的制度啟示

我們國家房屋買賣與租借市場發(fā)展失衡，具體表現在樓房銷售市場紅火，與之相對，租賃市場就顯得有些許冷清。同時我國住房自有率比重過高，而發(fā)達國家遠遠低于我國，鑒于此，若想發(fā)展我國住房租賃市場，還需借鑒國際經驗。從發(fā)達國家的經驗看，推行“租購同權”的前提，是購房者和租房者，都以繳納物業(yè)稅的方式，為本地的教育資源進行融資，讓學校不會因擴建資金來源不足而為難求學者。這樣，一方面可以避免通過租房從享受教育資源中獲利，還有利于教育資源的充分供給，從而有效緩解教育資源稀缺的病狀。

2.1 “租購同權”給予租賃者和購房者同等權益

由美、德、英等西方國家，與之對應的公共政策規(guī)定，不管是租房者還是產權人，均享受同樣的“市民權利”，無差別對待。譬如，在教育領域，即便美國國家在形式上本身不具有成文的，關于非常住人員受教育問題的政策及辦法，然則，其相關政策及規(guī)定是由州政府擬定制出的，但這并不意味著對遷徙人口權利的未給予法律保護，在其憲法中就對該權利予以規(guī)定，那就是在一定區(qū)域內，外來人口同本州居民一樣，擁有享用社會公共資源的福利政策。就就醫(yī)看病相關制度而言，英國國家制定的全民公費就醫(yī)政策明確指出，無論公民在本區(qū)域是否擁有房屋產權，只要屬于本國公民有合法固定住所，均可擁有免費就醫(yī)的權利，這即是公費醫(yī)療政策帶給合法居民的社會公共醫(yī)療福利；在住房補貼方面，德國的《住房津貼法》規(guī)定，房屋承租人可得到貨幣補貼根據其工資、居住面積及租金等方面要素，對于給予的租金補助，由聯(lián)邦政府及地方政府同比負責承擔。該項政策更加傾向于租房者，因為絕大多數的補貼由租房者獲得。

2.2 完備的法律體系以保護承租人合法利益

由上可得，完備的法律體系對承租人權益的保障具有重要的意義。在住房租賃市場建設上，由于租房者處于劣勢，在德國、美國、英國等國家的法律體系中，也體現了對他們利益的保護。對于租金的方面，德國通過立法方式規(guī)定了房租參考價格，并賦予法律效力。除此之外，德國制定的《租房法》在關于房屋租金上調方面規(guī)定，出租人在三年合同租期內，租金上調幅度要低于20%，若非如此，房屋出租人就會涉嫌觸犯《租房法》。此外，美國的法律系統(tǒng)也相對比較健全，可以有效地監(jiān)控房屋產權人與租賃平臺的舉動，比如，美國洛杉磯市政府制定的《房租穩(wěn)定法》明確指出，租賃樓房的記錄工作特別指派房租管理處掌管，而且要以通貨膨脹率等經濟因素為基礎，來規(guī)定當年租金的上浮范圍，防止出租者迫使租賃人非自愿性喬遷，并且要負責確保出租人為租賃人再次搬遷產生的安置費用買單等房屋出租一系列的事務。

2.3 健全承租人保護制度保障承租人居住權利

租房者保護機制已在許多國家構建并實行開來，它可以維護租房者在租賃合同期內的正當合理居住權利，主要還是調節(jié)承租人在租賃關系中作為弱勢群體的不合理位置。同時，德國對于住房租賃合同的方面，也出臺了保護承租人權益的相關政策，即嚴格控制產權人不得出于漲房租的目的自主解除合同之權益，其可以有效避免房東擅自解約，通過非正當方式提高房屋租金。由美國出臺的《租賃控制法》中強調，房屋產權所有人須滿足租房者繼續(xù)租住的請求在租賃合同已到期的情況下，房東本人居住或使用該房地產的情況除外。除此之外，美國各成員州也相應制定了各類政策以維護租房者合法的住房權益，以出臺的“出租人減損義務”條例為例，其目的是為租房者減責，一旦租房者違反合同條款，房東可以另想辦法，把該住房轉租其他承租者，并不是對違約者索賠。

3 對我國“租購同權”政策具體實施的制度建議

從以上英、美、德、日等國家在房屋出租市場的管理實踐方面不難得出以下結論：“租購同權”對完善房屋租賃市場、健全租賃市場體系起到重要的作用。政府應加快“租購同權”的立法進程，首先，應通過法律手段明確規(guī)定“租購同權”這個基本點；其次，與之對應的公共福利機制也需同步設立并健全，發(fā)揮主觀能動性，共同保障“租購同權”政策的貫徹與落實；再次，須進一步逐漸加強“租購同權”制度的宣傳力度，拓寬其覆蓋面，終極目標是讓全中國各個城市的本地居民與非戶籍居民，均可享受“同權”待遇；因此租購同權的實現思路，可以從以下幾個方面進行考量：

3.1 推進地方政策與國家立法同步實行

就目前我國內大部分城市在住房租賃和住房購房市場的發(fā)展情況而言，大部分的矛盾還是存在于對住房租賃市場的不規(guī)范管理，或者是管理不到位，因為在住房租賃市場的情況每天都在發(fā)生著各種各樣的變化，而對于國家的政策制定存在著諸多的缺陷，一方面國家的政策針對的是整個大市場環(huán)境考慮而制定的，對于地方性的管理具有一定的偏差，另一方面國家的相關政策往往都落后于市場的發(fā)展速度，難免會有遺漏問題產生，所以，為了克服國家政策的弊端，各地政府應當根據本地的情況因地制宜。

3.2 加強部門間的協(xié)調轉變服務管理理念

多年以來，我國政府部門對于住房問題一直停留在對建筑住房的管理層面，沒有從市民的角度去考慮實行相關的政策措施，為了更好地實行“租購同權”的政策，相關的政府部門應改變傳統(tǒng)的管理觀念，應該加強各部門之間的協(xié)調工作，從住房者的角度去考慮問題，一方面對于服務和管理的對象上要有所轉換，在住房建設的過程中，關注相關的建設單位，而在住房建設完工時，應當把工作的重心放在住房群眾，為他們的需求出謀劃策，另一方面，對于住戶的住房問題不應當只單純的考慮住房安全問題，而更多的要考慮到如何保證住房者在養(yǎng)老、醫(yī)療，以及子女入學教育的權益問題，此外，政府部門應當針對不同的住房人群實行不同的管理方案和政策，以便滿足不同人群的需求，實現教育的公平、醫(yī)療條件的合理安排，只有通過各部門的共同努力才可以實現為最終的目標。

3.3 將市場管理寓于服務居民之中

毫無疑問，想要促進住房租賃市場的發(fā)展，把控并不是一項容易完成的工程，需要我們做出更多的嘗試和努力，才能在諸多的因素中找到一個平衡點，就目前市場的發(fā)展情況來看，由于缺少相關的法律規(guī)范，住房租賃市場中的秩序還是比較混亂，管理部門不能對租賃市場中的雙方起到良好的監(jiān)管作用，導致諸多不符合市場發(fā)展規(guī)律的行為頻頻出現，諸如在一些學區(qū)房內的住戶，經常利用自身住房屬于學區(qū)房的優(yōu)勢，為了提供入學教育的資格，并從中獲取一定的利益回報，這都是法律監(jiān)管需要完善的地方，完全可以通過對住房用戶的權限進行限制，比如為每一套住房限制一定的入學教育名額和年限，讓住房用戶無法從中獲利，這樣就可以對此類事件進行有效的防范，此外，也可以對完善租賃市場中的信息收集，提升政府對于當前租賃住房市場的了解程度，以便提出更有效和有針對性的措施政策，為租賃市場的持續(xù)性發(fā)展提供指導意見。