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    我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的法律評(píng)析

    2018-11-12 10:58:26馬廣立
    經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2018年23期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)調(diào)控價(jià)格

    馬廣立

    摘 要:當(dāng)前我國的房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快、各地房地產(chǎn)價(jià)格過高,給買房者造成了巨大的壓力,降低了居民的生活質(zhì)量。因此,分析當(dāng)前影響我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控法律制度的基本特征及調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的法律制度。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);價(jià)格;調(diào)控;法律評(píng)析

    中圖分類號(hào):F127 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2018)23-0198-02

    房子是生活的剛需,因此,過去幾十年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快,形成一個(gè)潛力巨大的產(chǎn)業(yè)。但是,隨著近幾年來房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲,買房需要承擔(dān)巨大的壓力,對(duì)人們的衣、食、住、行等產(chǎn)生了不利的影響,降低了人們的生活品質(zhì)。有很多因素都直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格上漲,如房地產(chǎn)的供需關(guān)系、房地產(chǎn)的投機(jī)行為、房地產(chǎn)稅費(fèi)、土地價(jià)格、建筑安裝成本等。為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲,國家制定了相關(guān)的政策。雖然各種調(diào)控措施在短時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生了一定的影響,但是從長遠(yuǎn)的發(fā)展角度來看,房地產(chǎn)的調(diào)控政策依然缺乏長期性、持續(xù)性及穩(wěn)定性,因此,需要對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行研究,將其作為一個(gè)法律問題,從長遠(yuǎn)的角度進(jìn)行分析,這樣才能確保房地產(chǎn)調(diào)控的長期、穩(wěn)健發(fā)展。

    一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

    (一)土地價(jià)格

    我國人均土地面積較少,因此,土地成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素之一。根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定,我國的房屋建設(shè)必須使用國有土地,而屬于國家所有的土地是非常有限的,因此,為了滿足開發(fā)商的建設(shè)用地需求,國家會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策征集集體所有土地,并需要支付一些費(fèi)用如土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)等,這筆費(fèi)用可能會(huì)提高房地產(chǎn)商購買土地的價(jià)格,使房地產(chǎn)開發(fā)成本在一定程度上有所提高。近幾年來,由于城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)的推動(dòng),城市建設(shè)用地需求量也必然會(huì)顯著增加,必然會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的進(jìn)一步上漲,這也刺激了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

    (二)建安成本

    建安成本,顧名思議就是房地產(chǎn)的建設(shè)和安裝成本,其中,安裝成本主要是指門窗的安裝成本和人工費(fèi),建設(shè)成本主要是建設(shè)材料的成本、安裝水電和排水系統(tǒng)等的材料成本和安裝費(fèi)。當(dāng)前經(jīng)過統(tǒng)計(jì)可知建安成本可能會(huì)占到房地產(chǎn)總成本的70%。近幾年來,隨著我國物價(jià)水平的上漲,建安成本也出現(xiàn)了提升的現(xiàn)象,這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

    (三)房地產(chǎn)稅費(fèi)

    房地產(chǎn)稅是根據(jù)我國的法律規(guī)定國家稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的相關(guān)的房地產(chǎn)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓和消費(fèi)稅。當(dāng)前我國有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的稅種主要包括 12 種類耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房地產(chǎn)契稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)費(fèi)的種類有五種,其中包括土地使用權(quán)有償使用收入、房地產(chǎn)行政性收費(fèi)、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)、市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房地產(chǎn)事業(yè)性收費(fèi)。房地產(chǎn)稅費(fèi)的高低直接影響房地產(chǎn)價(jià)格,稅費(fèi)提高時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)提高,反之亦然。

    (四)房地產(chǎn)供求關(guān)系

    房地產(chǎn)作為市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的一種商品,當(dāng)供過于求時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下跌;反之,價(jià)格就會(huì)上漲。當(dāng)前導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因有三個(gè):城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)總需求的增加;居民收入消費(fèi)水平的提高導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求的增加;投機(jī)性和投資性購房導(dǎo)致社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)總需求的增加。這種供過于求的現(xiàn)象刺激了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。此外,還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商采用捂盤惜售、囤積土地等手段獲取更多利用,刺激了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

    二、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控法律制度的基本特征

    近年來,我國房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展嚴(yán)重,“房價(jià)收入比”過高,住房結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡,我國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)比較嚴(yán)重,需要從房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控法律制度的一般理論著手進(jìn)行價(jià)格調(diào)控。其具體特征如下。

    (一)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控具有公平性

    在市場經(jīng)濟(jì)條件之下,房地產(chǎn)開發(fā)商可能存在利用自身的人脈關(guān)系和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場中的資源進(jìn)行支配或壟斷的現(xiàn)象,而價(jià)格合謀是進(jìn)行房地產(chǎn)市場資源支配或壟斷的最佳選擇。通過價(jià)格合謀實(shí)現(xiàn)壟斷,在一定程度上使房地產(chǎn)的價(jià)格不斷升高,而作為消費(fèi)者自然希望房子價(jià)格越低越好,這種利益的對(duì)立和矛盾沖突非常容易誘發(fā)。而經(jīng)濟(jì)法的平衡理念可以遏制這種現(xiàn)象的發(fā)生。一旦出現(xiàn)或者即將出現(xiàn)利益失衡的局面時(shí)國家則會(huì)采取相關(guān)的干預(yù)措施,對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管,進(jìn)行價(jià)格調(diào)控,協(xié)調(diào)利益沖突,這對(duì)于房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展來說具有積極的作用。

    (二)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控具有交叉性

    由于近些年來我國的房價(jià)上漲飛快,因此為了控制房價(jià)的快速增長,地方政府紛紛出臺(tái)了調(diào)控措施,并且這些調(diào)控措施受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響,并在法律框架的約束范圍之內(nèi)呈現(xiàn)出了法律性和經(jīng)濟(jì)性的交叉特征。價(jià)格調(diào)控的經(jīng)濟(jì)性特征主要體現(xiàn)在遵循市場規(guī)律,協(xié)調(diào)市場經(jīng)濟(jì)條件下的各方主體的利益、權(quán)利和義務(wù)。價(jià)格調(diào)控的法律性特征主要體現(xiàn)在調(diào)控的主體包括中央及地方的行政機(jī)關(guān)、權(quán)力機(jī)關(guān)制定的政策符合法律規(guī)范,并且注重調(diào)整對(duì)象之間的橫向法律關(guān)系和縱向法律關(guān)系。

    (三)調(diào)控手段具有綜合性

    房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控難度極大,需要考慮各方面的因素和采用各種調(diào)控手段。此外,價(jià)格調(diào)控的某些手段如財(cái)政、金融等只是引導(dǎo)性的措施,這種“溫水煮青蛙”的措施效果不太理想,而行政直接干預(yù)顯得過于直白和強(qiáng)硬,因此,需要揚(yáng)長避短,綜合采用各種措施,尤其要充分利用市場的經(jīng)濟(jì)手段和法律條款,形成完善的引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的法律、法規(guī)體系,才能取得良好的效果,一定要注意調(diào)控時(shí)需要把握好度及量。

    三、我國調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的法律制度

    (一)土地法律制度

    土地成本的上漲直接造成了我國房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。當(dāng)前我國的建設(shè)用地土地價(jià)格成本過高,政府在出讓土地的過程中獲得了大量的資金,擴(kuò)大了政府的經(jīng)濟(jì)來源,促進(jìn)了地方建設(shè)成本的上漲。因此,為了使我國的房地產(chǎn)價(jià)格趨于理性,需要采用土地法律制度調(diào)整房地產(chǎn)建設(shè)中的土地供給結(jié)構(gòu),這樣才能更好的控制房價(jià)。首先,對(duì)現(xiàn)行的《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行修改,變革土地收益的分配模式,政府獲得的土地收益不能高于50%,并實(shí)施透明化的公開收支管理;其次,對(duì)土地的出讓方式進(jìn)行變革,在土地招、拍、掛的出讓過程中,采取最高限價(jià),避免出現(xiàn)地價(jià)的盲目飆高;最后,嚴(yán)格對(duì)地方政府的土地管理制度進(jìn)行規(guī)范化管理,明確責(zé)任追究制度,避免出現(xiàn)違法批地的行為,如果地方政府不進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),嚴(yán)格按照中央政策進(jìn)行查處、追究責(zé)任。

    (二)金融法律制度

    為了更好的促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,實(shí)現(xiàn)居民有所住,抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長,應(yīng)該根據(jù)金融法律制度進(jìn)行具體的調(diào)控。當(dāng)前我國居民在進(jìn)行房屋購買過程中大多數(shù)需要進(jìn)行貸款。當(dāng)前我國的購房貸款分成政策性貸款和商業(yè)行貸款,其中政策性貸款包括公積金貸款和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)貸款等。如果在貸款過程中,銀行的審批不嚴(yán)格,能夠簡單地完成房地產(chǎn)買賣交易,這可以提高房產(chǎn)買賣交易的成交率,在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的提高;反之,如果銀行放款審批嚴(yán)格,就會(huì)在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的降低。因此,在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控過程中,對(duì)于居民和房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款要嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律進(jìn)行審批,建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道,加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管,實(shí)行房地產(chǎn)差別性貸款利率,嚴(yán)格控制貸款總量,調(diào)整開放商貸比例,對(duì)于一些投機(jī)性購房者提高首付比例或者是限購,最好是直接采用法律手段不給于貸款支持。當(dāng)然,在這個(gè)過程中對(duì)于剛需購房者的金融信貸政策要放款,需要國家盡快進(jìn)行城鎮(zhèn)居民住房登記,以此為基礎(chǔ),銀行才能對(duì)購房貸款做出正確的判斷。

    (三)稅收法律制度

    當(dāng)前,我國根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)制定了相關(guān)的稅收制度,在一定程度上調(diào)節(jié)了房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,但房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。雖然我國一再提高房地產(chǎn)交易稅等,但是抑制房地產(chǎn)投機(jī)的效果甚微,主要是因?yàn)檫@些稅收最后都轉(zhuǎn)嫁給了剛需房屋購買者。為了使我國的房價(jià)更加理性,需要針對(duì)不同需求的購房者制定不同的稅收法律進(jìn)行調(diào)控,對(duì)剛需購房者實(shí)施稅費(fèi)減免或降低,對(duì)于投資購房者加重稅收,對(duì)第二套住房征收物業(yè)稅,對(duì)第三、第四套住房實(shí)行累進(jìn)稅率,降低投機(jī)者利益,自然不會(huì)再行投機(jī)。最后,應(yīng)大幅度提高土地增值稅和土地控制稅稅率,提高土地利用效率。

    (四)構(gòu)建二元化的房地產(chǎn)法律制度

    為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場更好的發(fā)展,房地產(chǎn)的買賣過程中實(shí)施的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《反壟斷法》、《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《反不正當(dāng)競爭法》等相關(guān)規(guī)定,有效地保護(hù)了消費(fèi)者的切身利益。但是,為了更好地維護(hù)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定,可以借鑒新加坡的二元化體制,構(gòu)建二元化的房地產(chǎn)法律制度。對(duì)高收入群體和外來投資者,實(shí)行市場化的有限的商品房制度;對(duì)低收入的普通居民,政府通過建立“經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房”等保障性住房解決居民的居住問題,最終保障全國人民都有平等的居住權(quán)利,提高土地資源的利用率。

    結(jié)語

    根據(jù)以上的論述可知,當(dāng)前我國的房地產(chǎn)價(jià)格過高,在調(diào)控過程中必須將政策上升到法律的層面和形式,加強(qiáng)對(duì)法律調(diào)控手段的研究,采用稅收、金融、土地等多種的法律手段和形式實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控,才能使我國實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

    參考文獻(xiàn):

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    [2] 侯欣佳.房地產(chǎn)價(jià)格泡沫與貨幣政策調(diào)控[J].中國市場,2016,(47).

    [3] 田耕,劉小芳.房地產(chǎn)金融淺析[J].商業(yè)文化:學(xué)術(shù)版,2011,(6):141.

    [責(zé)任編輯 張宇霞]

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