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    談?wù)劮课輩^(qū)分共有權(quán)的法律性質(zhì)

    2018-11-10 08:08:28王姣
    世界家苑 2018年10期
    關(guān)鍵詞:法律性質(zhì)區(qū)分房屋

    摘 要:房屋區(qū)分所有權(quán),為現(xiàn)代民法物權(quán)中明確規(guī)定的一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)制度。自19世紀(jì)初至20世界中期,該制度已為英美法系和大陸法系的各國(guó)民事立法所普遍確立。我國(guó)民事立法尚未建立區(qū)分所有權(quán)制度,僅是有關(guān)行政規(guī)章對(duì)此作了簡(jiǎn)略的規(guī)定。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的推進(jìn),房屋區(qū)分所有權(quán)已成為“人類居住空間的新型組織形式”。這種所有權(quán)制度在促進(jìn)人們最大限度地利用和節(jié)約有限的土地資源,解決人們自身居住、生活、生產(chǎn)等問(wèn)題上發(fā)揮了重大作用。社會(huì)實(shí)踐和司法實(shí)務(wù)已昭示著建立這一法律制度的必要性和可行性。

    關(guān)鍵詞:房屋;區(qū)分;共有權(quán);法律性質(zhì)

    一、房屋區(qū)分所有權(quán)的含義是什么?

    房屋區(qū)分所有權(quán),是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有權(quán)房屋時(shí),各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)房屋專有部分所享有的專有所有權(quán),與對(duì)房屋共同部分所享有的共同部分持分權(quán),以及因區(qū)分所有人之間的共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。

    房屋區(qū)分所有權(quán)中的專有部分,通常是在將房屋分割為各個(gè)不同部分的基本上形成的。專有部分是各個(gè)區(qū)分所有人單獨(dú)享有的所有權(quán)客體,專有部分系由墻壁、地板、天花板所圍成的空間,此項(xiàng)所有權(quán)與一般的單獨(dú)所有權(quán)并無(wú)本質(zhì)區(qū)分,權(quán)利人可以行使完全的占有、使用、收益和處分權(quán)。

    二、房屋區(qū)分所有權(quán)中的共有部分含義、范圍及法律地位

    房屋區(qū)分所有權(quán)中的共有部分,是指區(qū)分所有人所擁有的單獨(dú)所有部分以外的房屋的其他部分,對(duì)共有部分享有的權(quán)利稱為共有權(quán)或稱為“共有部分持分權(quán)”(即區(qū)分所有人對(duì)共有部分的潛在的應(yīng)有份額或分配率)。共有部分的范圍一般包括:(1)房屋的基本機(jī)構(gòu)部分。如基礎(chǔ)、支柱、屋頂、外墻等;(2)房屋的共有部分及附屬物,如樓梯、走廊、自來(lái)水管道、消防設(shè)施、水塔、煤氣管道、電照、垃圾道等;(3)僅為部分區(qū)分所有人共有的部分。共有部分的法律性質(zhì),推定為各區(qū)分所有人共有,其法律地位表現(xiàn)在三個(gè)方面:第一,共有部分具有從屬性。共有部分在法律上為同時(shí)附隨于數(shù)個(gè)專有部分而存在的附屬物或從物。與專有部分相比,具有從屬性。由于區(qū)分部分房屋的專有部分與共有部分在物理上具有不可分的統(tǒng)一結(jié)構(gòu)關(guān)系,區(qū)分所有人取得 專有部分的所有權(quán),必須附帶地取得共有部分的持分權(quán),以獲得使用上的方便。第二、共有部分具有不可分性。共有部分與專有部分共同構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)性權(quán)利,即共同構(gòu)成專有權(quán)和共有權(quán)的客體,而且此共有所有權(quán)與專有所有權(quán)必須與區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)一并加以處分。轉(zhuǎn)讓或抵押區(qū)分所有權(quán)時(shí),如果轉(zhuǎn)讓合同未特別約定,其效力應(yīng)及于共有部分。對(duì)于共有部分不允許共有人請(qǐng)求分割,基于共有部分所發(fā)生的修繕等費(fèi)用,由各區(qū)分所有人按其專有部分的價(jià)值而分擔(dān)。第三,共有部分具有非獨(dú)立性。民法上的物,以其能夠?yàn)槿肆λ洳M足人類某種需要為特征,也就是說(shuō)民法上要求作為物權(quán)的客體之標(biāo)的物必須是獨(dú)立物。所謂獨(dú)立物,是指在空間上能夠個(gè)別地、單獨(dú)地存在,并能滿足人們的某種生活需求。區(qū)分所有權(quán)的共有部分,作為權(quán)利之客體,在結(jié)構(gòu)上、使用上和法律上均不具有獨(dú)立性,沒(méi)有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)和法律意義,不能專有部分分開(kāi)單獨(dú)作為權(quán)利的客體。

    三、房屋區(qū)分所有權(quán)的共有所有權(quán)與一般共有所有權(quán)相比有哪些差異?

    房屋區(qū)分所有權(quán)中的共有所有權(quán),是指房屋區(qū)分所有權(quán)人依照法律的規(guī)定,對(duì)區(qū)分所有房屋的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。這種共有持分權(quán)與與一般的共有所有權(quán)不同,不能按照一般共有的法理來(lái)處理區(qū)分所有人之間的相互關(guān)系。其與一般共有所有權(quán)相比有許多差異,二者的區(qū)別主要表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面:

    1.從主體的身份上看,區(qū)分共有所有人的身份具有復(fù)合型,既是區(qū)分共有所有權(quán)人,也是區(qū)分專有所有權(quán)人,還是區(qū)分所有人管理團(tuán)體成員之一,集三重身份于一身。而一般的共有所有權(quán)人,其身份則是單一的,即他只能是共有某一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人。

    2.從客體上看,區(qū)分共有權(quán)的客體范圍具有多樣性,不僅包括法定的共有部分,如房屋的基礎(chǔ)、支柱、頂層、外墻、樓梯、走廊、垃圾道、自來(lái)水管道、煤氣管道、電照等、還包括約定的共有部分,如花園、草坪、樹(shù)木、共有部分出租收益等。而一般共有的客體則較為單一,通常僅限于共有人的同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)。

    3.從內(nèi)容上看,區(qū)分共有所有權(quán)利義務(wù)較為廣泛。主要包括:(1)全體區(qū)分所有人對(duì)一棟房屋整個(gè)所共同享有的權(quán)利義務(wù);(2)對(duì)房屋的某一部分所共有享有的權(quán)利義務(wù);(3)因一部分區(qū)分所有人的一部分共有部分上設(shè)定專有使用權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù);(4)因?qū)Ψ课莼氐睦枚l(fā)生的區(qū)分所有人與土地所有人間的權(quán)利義務(wù),等等。而在一般共有所有權(quán)中,共有所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)則較為簡(jiǎn)單,即使是各共有所有權(quán)人因共有某一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。

    4.從種類上看,區(qū)分共有權(quán)可以不同標(biāo)準(zhǔn)而作出不同的分類,如法定共有權(quán)與約定共有權(quán)、全體共有權(quán)與部分共有權(quán)、對(duì)房屋共有權(quán)與對(duì)附屬物的共有權(quán)、無(wú)負(fù)擔(dān)的共有權(quán)與有負(fù)擔(dān)的共有權(quán)等,而一般共有權(quán)則僅可分為按份共有、共同共有和準(zhǔn)共有。

    5.從權(quán)利的性質(zhì)上看,區(qū)分共有權(quán)是所有權(quán)的一種獨(dú)立的形態(tài),它是基于法律的規(guī)定而在同一標(biāo)的物上設(shè)立的數(shù)個(gè)房屋區(qū)分共有權(quán),其相互之間的權(quán)利行使并不矛盾。而一般共有權(quán)則是所有權(quán)的量得聯(lián)合,它基于經(jīng)濟(jì)合作、合理利用財(cái)產(chǎn)、充分發(fā)揮物的效用而發(fā)生,其不是所有權(quán)的一種獨(dú)立類型,而是共有人聯(lián)合行使或分享一個(gè)所有權(quán)。

    6.從共有人的責(zé)任上看,區(qū)分共有權(quán)的共有標(biāo)的物因不可歸責(zé)于某一區(qū)分所有權(quán)人而致人損害時(shí),各區(qū)分共有人承擔(dān)按份責(zé)任。而一般共有權(quán)的共有標(biāo)的物致?lián)p害時(shí),在共同共有關(guān)系中,共有人承認(rèn)連帶責(zé)任;在按份共有關(guān)系中,屬于可分之債,各按份共有人承擔(dān)按份責(zé)任,屬于不可分之債,則各按份共有人承認(rèn)連帶責(zé)任。

    參考文獻(xiàn)

    [1] 霍建平 《建立我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的思考》 哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版,2001

    [2] 梁慧星?!吨袊?guó)物權(quán)法草案建議稿》社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2000.

    [3] 王崇敏?!段覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問(wèn)題探討》?!吨袊?guó)法學(xué)》,2003年

    作者簡(jiǎn)介

    王姣(1987—),女,陜西榆陽(yáng)區(qū)人,助理講師。

    (作者單位:榆林市政法干部學(xué)校)

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