買賣型擔(dān)保的法律定性與破產(chǎn)法檢視

韓佳璇

摘 要：房地產(chǎn)融資采用的是新型買賣擔(dān)保，簽訂房屋租賃合同的基礎(chǔ)上要簽訂房屋買賣條例合同，這樣在進(jìn)行融資的一方不能夠償還本金和利息的情況下可以選擇的方法是終止相應(yīng)的房屋租賃合同，情節(jié)嚴(yán)重的或者長(zhǎng)期不能償還的情況下需要終止相應(yīng)的房屋買賣合同，這種擔(dān)保方式就定義為買賣型擔(dān)保。在交易合同的基礎(chǔ)上對(duì)于融資方的做法進(jìn)行約束，這種模式在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)中正在廣泛應(yīng)用，即使國(guó)家并沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的政策法規(guī)，也需要在一定程度上引起重視。我國(guó)現(xiàn)階段明確了破產(chǎn)法指的是公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中長(zhǎng)期的入不敷出，導(dǎo)致債務(wù)無(wú)法償還，可以通過(guò)宣布破產(chǎn)的形式選擇向銀行抵押，對(duì)于破產(chǎn)法與買賣型擔(dān)保有很多相似點(diǎn)，對(duì)于不同的模式可以選擇不同的模式，本文就破產(chǎn)法的角度進(jìn)行分析，探究買賣型擔(dān)保與破產(chǎn)之間的關(guān)系。

關(guān)鍵詞：買賣行擔(dān)保；法律；破產(chǎn)法

破產(chǎn)行為對(duì)于權(quán)利的解除主要分為撤銷全力，取消權(quán)力，取回權(quán)利以及解除管理員權(quán)利四個(gè)方面，在借款貸款對(duì)公司進(jìn)行建設(shè)的過(guò)程中可以采用買賣型擔(dān)保模式進(jìn)行融資，可以分為擔(dān)保，非擔(dān)保以及后讓式擔(dān)保三種模式，一旦公司由于經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致破產(chǎn)之后，對(duì)于債權(quán)問(wèn)題要予以明確，針對(duì)清償順位進(jìn)行探究，對(duì)買賣行擔(dān)保的法律形式是否具有有效性作出一定的討論。

1 買賣型擔(dān)保進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的來(lái)源

近些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一個(gè)逐步開(kāi)發(fā)的形式，很多房地產(chǎn)商由于資金流轉(zhuǎn)不通導(dǎo)致項(xiàng)目停運(yùn)，越來(lái)越多的人選擇了合作化的融資模式，但是基于融資的理念，并沒(méi)有相應(yīng)的法律條例予以保障。因此在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)臨的模式下，很多房地產(chǎn)融資公司選擇采用買賣型擔(dān)保作為市場(chǎng)融資的保障。買賣型擔(dān)保指的就是在簽訂融資借貸合同的同時(shí)，也要簽訂一份房屋買賣合同，在債務(wù)人無(wú)法按照約定償還相應(yīng)債務(wù)以及利息的過(guò)程中，可以選擇調(diào)動(dòng)簽訂的房屋買賣協(xié)議，將債務(wù)人的房產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)，作為相應(yīng)融資債務(wù)的抵押歸到借貸人名下。通過(guò)這種擔(dān)保模式，可以讓借貸人與債務(wù)人雙方均存在一定的買賣基礎(chǔ)，亦相當(dāng)于簽訂一份具有擔(dān)保性的協(xié)議，讓雙方在交易和融資的過(guò)程中能夠獲得彼此的信任。

現(xiàn)階段市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的買賣行擔(dān)保已經(jīng)成為主流模式，在借貸人收回債務(wù)人的房產(chǎn)之后，可以通過(guò)拍賣的方式進(jìn)行市值回收，但是對(duì)于回收過(guò)后的優(yōu)先受益權(quán)并未作出明確規(guī)定。這樣也就將買賣擔(dān)保型經(jīng)濟(jì)分為有效擔(dān)保和無(wú)效擔(dān)保兩種類型，由于理論基礎(chǔ)與實(shí)際操作之間存在一定的出入，而且并沒(méi)有相應(yīng)的法律予以明確規(guī)定究竟優(yōu)先受益者是債務(wù)人還是擔(dān)保人，因此一方面需要通過(guò)與相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商及時(shí)完善相應(yīng)的法律，另一方面也要對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的買賣型擔(dān)保模式進(jìn)行統(tǒng)一化，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有序運(yùn)行。

2 買賣型擔(dān)保的相關(guān)法律定性

2.1 讓與型擔(dān)保

讓與型擔(dān)保僅僅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下存在的新興學(xué)說(shuō)，并沒(méi)有過(guò)多的法律依據(jù)作為保障?，F(xiàn)階段的讓與型擔(dān)保主要指的是當(dāng)債權(quán)人無(wú)法對(duì)于債務(wù)進(jìn)行自我償還時(shí)需要，要將相應(yīng)的抵押物轉(zhuǎn)讓給借貸人，但是當(dāng)債務(wù)關(guān)系清楚時(shí)需要將抵押物在轉(zhuǎn)回給債務(wù)人，一旦債務(wù)人并沒(méi)有履行相應(yīng)的債權(quán)歸還義務(wù)則將抵押物的優(yōu)先使用權(quán)轉(zhuǎn)為借貸人，因此，借貸人能夠在債務(wù)人償還不清相應(yīng)的本金和利息時(shí)，獲得房屋的使用權(quán)，這種模式下的擔(dān)保受益稱之為讓與型擔(dān)保。

現(xiàn)階段對(duì)于讓與型擔(dān)保，仍存在兩種爭(zhēng)議，一種指的是讓與型擔(dān)保的優(yōu)先受益人應(yīng)當(dāng)為債務(wù)人，即以債務(wù)人的抵押物基礎(chǔ)作為入手進(jìn)行分析，即使債務(wù)人在未還清欠款的情況下，將抵押物轉(zhuǎn)贈(zèng)給借貸人，但是在相同的模式下借貸人只能擁有相應(yīng)抵押物在拍賣結(jié)束之后的錢款，并不能直接擁有相應(yīng)抵押物的使用權(quán)；另一種說(shuō)法是指借貸人能夠優(yōu)先的在債務(wù)人無(wú)法還清本金和利息的情況下?lián)碛械盅何锏氖褂脵?quán)，可以自由的進(jìn)行支配，選擇是否進(jìn)行拍賣或者是進(jìn)行使用。這兩種學(xué)說(shuō)所占的立場(chǎng)不同，對(duì)于受益人的要求也不同，但是在現(xiàn)階段并沒(méi)有相應(yīng)的法律法規(guī)明確規(guī)定優(yōu)先受益人的概念，以及在何種情況下受益人應(yīng)當(dāng)為何人，這就成為目前研究的主要方向。

因此在一定程度上經(jīng)濟(jì)的所有權(quán)與法律的所有權(quán)是相互分割的，但是對(duì)于經(jīng)濟(jì)與法律方面在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的模式下更需要法律的約束，要明確規(guī)定相應(yīng)的受益人順序及所有權(quán)的歸屬才能夠讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更加有序的有條理的運(yùn)行。

2.2 后讓與型擔(dān)保

后讓與型擔(dān)保指的是在簽訂相應(yīng)協(xié)議的基礎(chǔ)上，即使債務(wù)人并未按照相應(yīng)的期限歸還本金與利息，但是借貸人在一定的時(shí)期內(nèi)并不能擁有相應(yīng)抵押物的使用權(quán)以及所有權(quán)，需要提供給債務(wù)人一定的時(shí)間作為基礎(chǔ)，在相應(yīng)的時(shí)間過(guò)后如果債務(wù)人仍無(wú)法還清欠款，借貸人才能優(yōu)先得到相應(yīng)房屋的使用權(quán)或者所有權(quán)。后讓與型擔(dān)保對(duì)于債務(wù)人的收益較大，能夠給予債務(wù)人一個(gè)緩沖的時(shí)間階段，但是同樣由于并不存在相應(yīng)的法律保障，因此可能會(huì)造成流產(chǎn)計(jì)劃，例如債務(wù)人在無(wú)法還清本金和利息的基礎(chǔ)上選擇放棄償還，而攜帶相應(yīng)的抵押物所有證明潛逃。

3 買賣型擔(dān)保的破產(chǎn)法檢視

3.1 運(yùn)用破產(chǎn)撤銷權(quán)

破產(chǎn)撤銷權(quán)的使用主要是防止相應(yīng)的債務(wù)人在已確定無(wú)法償還相應(yīng)債務(wù)的基礎(chǔ)上，選擇欺詐借貸人達(dá)到一定的目的，銀行通過(guò)對(duì)于債務(wù)人的所有物品進(jìn)行綜合統(tǒng)計(jì)，以及拍賣得到的數(shù)目?jī)?yōu)先供給全部借貸人進(jìn)行平均分配，這需要債務(wù)人在進(jìn)行償還之前擁有比相應(yīng)償還金額要大的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)首先進(jìn)行拍賣，但是在買賣的基礎(chǔ)上對(duì)于價(jià)格的規(guī)定存在一定的分歧，理論上在破產(chǎn)之前，對(duì)于房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記的可不列入破產(chǎn)撤銷權(quán)利的范圍內(nèi)。但是現(xiàn)階段對(duì)于破產(chǎn)的概念越來(lái)越模糊，即使債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)是期房或者仍未拿到食物的模板房，一般來(lái)說(shuō)同樣是具有法律效益的抵押品，但是相應(yīng)的借貸人卻無(wú)法通過(guò)拍賣或者轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的形式獲得收益，因此在此方面需要進(jìn)一步完善的條例及法律法規(guī)。

3.2 運(yùn)用破產(chǎn)抵銷權(quán)

破產(chǎn)抵消權(quán)指的是債務(wù)人在償還一部分欠款的情況下，通過(guò)與借貸人進(jìn)行協(xié)商私下，通過(guò)相應(yīng)的市值評(píng)估將符合雙方意愿的資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的破產(chǎn)模式，這種模式下對(duì)于抵押物的優(yōu)先使用權(quán)和所有權(quán)直接歸為借貸人所有。破產(chǎn)抵消權(quán)的運(yùn)用相對(duì)于其他權(quán)利而言具有一定的公平性和合理性，也更需要借貸人與債權(quán)人在溝通的過(guò)程中對(duì)于抵押物的市值評(píng)估要達(dá)到一定的認(rèn)同性才能進(jìn)行交易。無(wú)擔(dān)保經(jīng)濟(jì)在一定情況下對(duì)于破產(chǎn)抵銷權(quán)是一定的沖擊效應(yīng)的，會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)的借貸人無(wú)法得到實(shí)際物品的優(yōu)先使用權(quán)和所有權(quán)。

3.3 運(yùn)用管理人的解除權(quán)

管理人的解除權(quán)指的是借貸人與債務(wù)人之間會(huì)通過(guò)一個(gè)管理平臺(tái)來(lái)對(duì)相應(yīng)的協(xié)議進(jìn)行管理，在雙方中的一方提出解除相應(yīng)條例的同時(shí)，平臺(tái)可以給予一定的評(píng)估，在債務(wù)人能夠償還借代人相應(yīng)欠款的情況下，可以進(jìn)行解除，選擇其他的方式對(duì)于債務(wù)進(jìn)行償還，但是中途毀約需要考慮借貸人的意見(jiàn)，如果借貸人存在違背意見(jiàn)是需要統(tǒng)一看法或者債務(wù)人賠償借貸人相應(yīng)的損失費(fèi)。

3.4 運(yùn)用破產(chǎn)取回權(quán)

在債務(wù)人不具有償還相應(yīng)還款能力的基礎(chǔ)上會(huì)對(duì)于抵押物的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但是對(duì)于抵押物的所有權(quán)相應(yīng)的債務(wù)人仍然是具有此項(xiàng)權(quán)利的，在債務(wù)人具有一定的還款能力之后將所欠金額西數(shù)還清，可以獲得相應(yīng)的抵押物的取回權(quán)，但是需要向借貸人進(jìn)行一定的補(bǔ)償。

4 總結(jié)語(yǔ)

買賣型擔(dān)保與破產(chǎn)法之間存在相應(yīng)的關(guān)系，現(xiàn)階段仍有很多問(wèn)題存在分歧需要進(jìn)一步的法律進(jìn)行明確，這也作為未來(lái)的研究方向值得研究。

參考文獻(xiàn)

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