成品住宅發(fā)展問(wèn)題及對(duì)策研究

劉秋艷

摘 要：我國(guó)城市人口以每年1% 的速率增長(zhǎng)，人口持續(xù)高速地向城市轉(zhuǎn)移帶來(lái)了對(duì)于城市住宅建設(shè)的高要求。而隨著城市化發(fā)展和城鎮(zhèn)化率的提高，將有大量的新建建筑出現(xiàn)。新建建筑如果采用全裝修建設(shè)形式能夠很好地達(dá)到節(jié)能環(huán)保、減少資源浪費(fèi)的效果。為此，本文主要對(duì)成品住宅發(fā)展問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：成品住宅；問(wèn)題；對(duì)策

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人民消費(fèi)水平的不斷增長(zhǎng)，近年來(lái)建筑行業(yè)的社會(huì)需求也日益增長(zhǎng)，由此導(dǎo)致不可避免的現(xiàn)象就是建筑行業(yè)正日益成為主要的能源消耗領(lǐng)域以及溫室氣體排放源。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，建筑領(lǐng)域二氧化碳排放量已占據(jù)了各類(lèi)氣體總排放量的50%，并且有日益上升的趨勢(shì)。因此，推行低碳環(huán)保建筑是十分迫切而有必要的。在環(huán)保、低碳以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求下，“住宅產(chǎn)業(yè)化”、“成品住宅”等詞應(yīng)運(yùn)而生。 此類(lèi)建筑的產(chǎn)生及發(fā)展，對(duì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)水平、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、促進(jìn)資源節(jié)約利用，具有重要意義。

1 成品住宅的概況

住宅產(chǎn)業(yè)化，從本意來(lái)講就是要實(shí)現(xiàn)住宅生產(chǎn)、供應(yīng)等工業(yè)化。工業(yè)化的前提就是標(biāo)準(zhǔn)化，而“成品住宅”的裝修材料與部品追求的就是標(biāo)準(zhǔn)化、成套化和工廠(chǎng)預(yù)制化，因此它也可以說(shuō)是“住宅產(chǎn)業(yè)化”的一部分?！俺善纷≌敝饕窍鄬?duì)于“毛坯住宅”而言的，在某種程度上也可稱(chēng)為“全裝修住宅”。它是指新建住房在房屋交付使用前，套內(nèi)所有功能空間及住宅建筑內(nèi)公共部分的固定面鋪裝或涂飾完成，套內(nèi)管線(xiàn)、廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備（或接插口）安裝到位、能滿(mǎn)足基本生活要求的住房?！俺善纷≌笨梢砸淮涡越y(tǒng)一裝修，避免二次裝修的重復(fù)浪費(fèi)和多次污染，降低能源的消耗，減低碳排放。

2 成品住宅發(fā)展問(wèn)題分析

在成品住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商、施工企業(yè)、設(shè)計(jì)單位以及家裝生產(chǎn)企業(yè)可以協(xié)調(diào)處理，裝修裝飾材料可以統(tǒng)一大批量采購(gòu)應(yīng)用，能更合理、更專(zhuān)業(yè)地應(yīng)用節(jié)能環(huán)保新型建材，從而避免了資源浪費(fèi)。因此全裝修房既能推動(dòng)建筑節(jié)能，也可減少二次裝修污染，成為住宅發(fā)展的方向。1999 年國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見(jiàn)》，明確要求住宅上市要采用一次性裝修模式，避免二次裝修造成的負(fù)面影響。2002 年當(dāng)時(shí)的建設(shè)部頒布了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》。2008 年8 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，進(jìn)一步明確了將逐步淘汰毛坯房的方針，要求各地盡快制定扶持裝修房的相關(guān)政策。各地區(qū)根據(jù)國(guó)家要求也紛紛制定了政策和發(fā)展步驟來(lái)實(shí)施全裝修房的推動(dòng)工作。然而十幾年過(guò)去了，我國(guó)全裝修房的比例不足住宅開(kāi)發(fā)量的10%，即使在上海、北京等大城市全裝修房的比率也不高。目前上市銷(xiāo)售的產(chǎn)品大多數(shù)仍為“毛坯房”，全裝修房占比仍較低，說(shuō)明全裝修成品房的發(fā)展還存在一些問(wèn)題，具體如下：

1）價(jià)格問(wèn)題。全裝修成品房必然帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲。產(chǎn)品內(nèi)容的增加帶來(lái)的成本上升是不可避免的。購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格的敏感導(dǎo)致對(duì)于全裝修房?jī)r(jià)格的不認(rèn)可，認(rèn)為增加的價(jià)格大于自己裝修的成本。開(kāi)發(fā)者投入的增加以及回報(bào)周期增加預(yù)期使得其定價(jià)提高，從而進(jìn)一步加深了價(jià)格的負(fù)面影響。

2）質(zhì)量問(wèn)題。來(lái)源于監(jiān)督信任機(jī)制欠缺。建設(shè)過(guò)程由于有較為嚴(yán)格的強(qiáng)制規(guī)范，因此建筑質(zhì)量一般均能滿(mǎn)足國(guó)家要求。裝修過(guò)程由于還沒(méi)有嚴(yán)格的強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商出于利潤(rùn)最大化的考慮可能會(huì)有一定的質(zhì)量問(wèn)題。而缺乏標(biāo)準(zhǔn)化和執(zhí)行細(xì)則，裝修過(guò)程中有可能存在原材料產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題、產(chǎn)品疊加后的室內(nèi)空氣問(wèn)題等。而消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的不信任也會(huì)導(dǎo)致其更愿意自己裝修。近年來(lái)萬(wàn)科“毒地板”事件即反映了這個(gè)問(wèn)題對(duì)于全裝修房發(fā)展的阻礙。

3）激勵(lì)問(wèn)題。推行的體制一直是倡導(dǎo)，缺乏強(qiáng)制的規(guī)定和激勵(lì)的手段。既然看到了全裝修成品房對(duì)于節(jié)能的有效推動(dòng)作用，就應(yīng)該通過(guò)相關(guān)政策和經(jīng)濟(jì)激勵(lì)的手段調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)者與購(gòu)買(mǎi)者的積極性。

3 推動(dòng)成品住宅發(fā)展的對(duì)策分析

3.1 政策扶持要落到實(shí)處

建筑耗能的快速增加以及建筑節(jié)能的迫切要求，使得作為建筑節(jié)能載體的全裝修成品房成為發(fā)展的方向?，F(xiàn)在綠色成品化住宅推廣所面臨的問(wèn)題主要是成本和技術(shù)問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化是我國(guó)建設(shè)住宅可持續(xù)發(fā)展的必由之路，而成品住宅建設(shè)是實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的重要切入點(diǎn)。如何將“成品住宅”發(fā)展得又快又好，這需要政府與參建各方的共同努力。根據(jù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的實(shí)踐，采用基于市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策是較好的推動(dòng)途徑。政府應(yīng)出臺(tái)更強(qiáng)有力的政策去推動(dòng)綠色全裝修成品房建設(shè)，并給予開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼和優(yōu)惠，并在契稅方面給予消費(fèi)者更多優(yōu)惠，從而調(diào)動(dòng)全社會(huì)的積極性，推動(dòng)國(guó)家節(jié)能環(huán)保事業(yè)的發(fā)展。

3.2 多環(huán)節(jié)入手，強(qiáng)化過(guò)程監(jiān)督

在設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收各個(gè)階段，可以出臺(tái)相應(yīng)的技術(shù)規(guī)程及指導(dǎo)，對(duì)“成品住宅”的修建過(guò)程進(jìn)行規(guī)范和督導(dǎo)。要求針對(duì)“成品住宅”出臺(tái)一系列的規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，并特別提及環(huán)保不達(dá)標(biāo)的成品房，將不能交房。 但是需要注意的是，在實(shí)現(xiàn)“住宅成品”化的同時(shí)，應(yīng)同時(shí)關(guān)注建筑的質(zhì)量。外觀(guān)、細(xì)節(jié)和部分建筑裝飾材料的統(tǒng)一并不能稱(chēng)之為標(biāo)準(zhǔn)的“住宅產(chǎn)業(yè)化”和“成品住宅”，在實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化、成品化的同時(shí)應(yīng)保證其具備基本抗震功能的建筑質(zhì)量。比如說(shuō)，目前從中國(guó)不少住宅的建筑質(zhì)量來(lái)看，多數(shù)開(kāi)發(fā)商寧愿選擇傳統(tǒng)低密度的水泥加厚承重墻體，而不愿多花錢(qián)選擇更商品質(zhì)的水泥做薄加固墻體，同時(shí)也可節(jié)約住宅的室內(nèi)使用面積。

3.3 健全完善成品住宅的配套法規(guī)建設(shè)

成品住宅雖然并非新生事物，但是將成品住宅納入政府的專(zhuān)項(xiàng)管理卻是個(gè)新課題。目前新建成品住宅建設(shè)相關(guān)法規(guī)的缺失使得在管理中各部門(mén)職責(zé)不清，無(wú)法可依，無(wú)章可據(jù)，管理自然也不可能有力度。首先應(yīng)從法制的角度確定管理部門(mén)職責(zé)，制定成品住房建設(shè)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的管理規(guī)定，規(guī)范其行為；其次應(yīng)制訂規(guī)范的銷(xiāo)售合同文本，不但要在總價(jià)的基礎(chǔ)上列明裝修的價(jià)值，而且應(yīng)在附件內(nèi)明確各種裝修材料的品牌名稱(chēng)、型號(hào)、生產(chǎn)廠(chǎng)家等內(nèi)容，杜絕模糊合同，保障買(mǎi)房人權(quán)益。此外，還應(yīng)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，完善成品住宅在交付環(huán)節(jié)上必須達(dá)到的要求，如質(zhì)量等級(jí)、保質(zhì)期限等，同時(shí)將成品住房裝修及室內(nèi)環(huán)境綜合檢測(cè)的相關(guān)內(nèi)容納入《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

4 結(jié)束語(yǔ)

總之，“成品住宅”不僅僅是一項(xiàng)技術(shù)，而是要形成從建設(shè)投資、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、建材制造到開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理的“全產(chǎn)業(yè)鏈”。通過(guò)對(duì)新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備 “四新” 技術(shù)的大量推廣應(yīng)用，提高住宅產(chǎn)業(yè)的科技含量。全面改善住宅的使用功能和居住質(zhì)量，高速度、高質(zhì)量、高效率地建設(shè)符合市場(chǎng)需求的高品質(zhì)住宅，面對(duì)蘊(yùn)藏著這樣無(wú)限機(jī)遇的住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，如何不失時(shí)機(jī)地正確把握住這一機(jī)遇，也正是對(duì)房產(chǎn)商的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)

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