對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記查詢制度中“利害關(guān)系人”界定的探討

趙萌萌 肖煒基 馬超 崔康

摘 要：由于立法的不完善和實(shí)務(wù)中的需要，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)查詢主體“利害關(guān)系人”的界定十分必要。通過分析“利害關(guān)系人”在法律體系中的內(nèi)涵，認(rèn)為“利害關(guān)系人”應(yīng)當(dāng)包括未登記共有人、不動(dòng)產(chǎn)占有人、相鄰關(guān)系人；婚姻關(guān)系人、申請(qǐng)婚姻無(wú)效人；遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議約定的扶養(yǎng)人、遺產(chǎn)酌分請(qǐng)求權(quán)人；債權(quán)人、租賃關(guān)系人；除了以上間接利害關(guān)系人外，還有三類直接利害關(guān)系人。同時(shí)，“利害關(guān)系人”主體能夠查詢的資料權(quán)限與其他查詢主體也不盡相同。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記查詢；利害關(guān)系人

中圖分類號(hào)：D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2018）20-0077-02

作者簡(jiǎn)介：趙萌萌（1997-），女，漢族，江蘇泰州人，西南政法大學(xué)，本科，研究方向：法學(xué)；肖煒基（1996-），男，漢族，廣東廣州人，西南政法大學(xué)，本科，研究方向：法學(xué)；馬超（1996-），男，漢族，安徽馬鞍山人，西南政法大學(xué)，本科，研究方向：法學(xué)；崔康（1997-），男，漢族，山東德州人，西南政法大學(xué)，本科，研究方向：法學(xué)。

2018年1月26日，《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》）公布，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢制度做出了細(xì)化規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)查詢制度再次受到關(guān)注。然而，雖然《暫行辦法》對(duì)此前立法中模糊的“利害關(guān)系人”做出了相關(guān)規(guī)定，但是其規(guī)定尚不完全。在實(shí)務(wù)中，隨著人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)意識(shí)增強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢工作量不斷增多，以“利害關(guān)系人”為理由要求查詢不動(dòng)產(chǎn)信息的情形越來越普遍，以當(dāng)前規(guī)定來看，對(duì)“利害關(guān)系人”的認(rèn)定困難和混亂還是不能避免。因此，本文對(duì)“利害關(guān)系人”內(nèi)涵的探討確有其必要。

一、關(guān)于“利害關(guān)系人”的立法現(xiàn)狀

從我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)立法來看，《物權(quán)法》第十八條規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人”是為可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料的主體，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供登記資料。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）在以《物權(quán)法》為立法依據(jù)的基礎(chǔ)上，第二十七條規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人”是可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的主體，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供登記資料。而作為《暫行條例》配套規(guī)章的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）第九十七條作出了更為具體的規(guī)定，“因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人”是可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記信息的主體，可查詢復(fù)制的具體內(nèi)容為“不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況”。

由以上可見，在《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》）出臺(tái)前，已有相關(guān)法律法規(guī)雖然看似明確了有權(quán)查詢不動(dòng)產(chǎn)信息的主體范圍，但實(shí)際上均未對(duì)“利害關(guān)系人”的概念給予明確界定，給實(shí)務(wù)操作和查詢主體利益保護(hù)帶來了困難，如何準(zhǔn)確界定其概念以及如何確定其利用資料的范圍仍是立法以及實(shí)務(wù)中的難題。雖然《實(shí)施細(xì)則》羅列出“因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人”幾種情況以及其利用權(quán)限范圍，但是此羅列并不完全，并且對(duì)于“等”字包含的內(nèi)容該如何界定也沒有明確的解釋。而2018年1月26日新公布的《暫行辦法》，雖然對(duì)利害關(guān)系人的范圍作出了三類規(guī)定，第一類是“因買賣、互換、贈(zèng)與、租賃、抵押不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的”，第二類是“因不動(dòng)產(chǎn)存在民事糾紛且已經(jīng)提起訴訟、仲裁而構(gòu)成利害關(guān)系的”，第三類是“法律法規(guī)規(guī)定的其他情形”，可見前兩項(xiàng)對(duì)于利害關(guān)系人的界定并不完全，還需由兜底條款加以補(bǔ)充。而相應(yīng)地，對(duì)于兜底條款中“其他情形”的界定，究竟又該如何理解還是沒有一個(gè)明確的結(jié)論。

在目前實(shí)務(wù)中，由于各地對(duì)相關(guān)政策法規(guī)認(rèn)識(shí)理解不同，不同地方的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)“利害關(guān)系人”的不同理解適用，基層國(guó)土資源部門難以實(shí)際操作，導(dǎo)致了利害關(guān)系人查詢登記信息申請(qǐng)被拒絕、利用范圍受到不正當(dāng)限制、利害關(guān)系人越權(quán)查詢登記資料等現(xiàn)象①，導(dǎo)致利害關(guān)系人的知情權(quán)得不到保護(hù)，或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的隱私信息遭到泄露，不能實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的隱私權(quán)與利害關(guān)系人知情權(quán)的權(quán)利平衡。因此，本文試圖對(duì)“利害關(guān)系人”的界定提出可行的方案建議，以此充分發(fā)揮物權(quán)登記的公示公信作用，平衡好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的隱私權(quán)、利害關(guān)系人的知情權(quán)之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法目的。

二、對(duì)“利害關(guān)系人”的界定

“利害關(guān)系人”是法律活動(dòng)中的重要主體，對(duì)其理解直接影響到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)當(dāng)事人的合法權(quán)益。作為法律上的術(shù)語(yǔ)，“利害關(guān)系人”散見于各種法律法規(guī)條文中。

傳統(tǒng)民法意義上的利害關(guān)系人一般包括近親屬、債權(quán)債務(wù)人和其他有民事義務(wù)關(guān)系的人。近親屬即是民法通則中規(guī)定的范圍，容易界定；其他有民事義務(wù)關(guān)系的人是其他與民事主體有民事法律關(guān)系的相對(duì)人。

查詢權(quán)范疇上的利害關(guān)系人，首先包括自然人、法人、其他組織等一般權(quán)利主體。其次，還包括未經(jīng)登記但實(shí)際是權(quán)利人的主體，如未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)共有人，此類主體只能納入利害關(guān)系人。再次，“其他有民事法律關(guān)系的人”的內(nèi)涵也越來越豐富。

具體到《民法總則》而言，利害關(guān)系人集中于一般債權(quán)人以外的其他債權(quán)人，包括侵權(quán)損害賠償侵權(quán)人、不當(dāng)?shù)美麄鶛?quán)人、無(wú)因管理債權(quán)人等。

具體到《物權(quán)法》而言，不動(dòng)產(chǎn)查詢利害關(guān)系人包括以下三部分：第一，未登記的共有人。不動(dòng)產(chǎn)成為共有物的情況較多，在實(shí)踐中大量出現(xiàn)共有不動(dòng)產(chǎn)僅僅登記在其中一個(gè)共有人名下的狀況。根據(jù)《物權(quán)法》對(duì)物權(quán)變動(dòng)公示原則和善意取得制度的確認(rèn)，未登記的共有人有權(quán)查詢登記信息以掌握不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)情況維護(hù)利益，甚至可以在此基礎(chǔ)上通過更正登記、異議登記來維護(hù)權(quán)益。具體來說，未登記的共有包括以下情形：夫妻共有、家庭成員共有、財(cái)產(chǎn)分割前的繼承人共有、合伙經(jīng)營(yíng)未分割財(cái)產(chǎn)的合伙人共有。第二，不動(dòng)產(chǎn)占有人。不動(dòng)產(chǎn)占有人在一般沒有查詢的需要，但是當(dāng)其他權(quán)利主體向占有人主張返還不動(dòng)產(chǎn)等請(qǐng)求時(shí)，尤其在占有人不能舉證證明其占有合法性來源的情況下，其行使對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的查詢權(quán)確有必要。第三，相鄰關(guān)系人。不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系人互負(fù)不妨礙對(duì)方行使權(quán)利的義務(wù)，當(dāng)一方相鄰權(quán)受到損害時(shí)，相鄰關(guān)系人有查詢對(duì)方不動(dòng)產(chǎn)的必要。具體包括相鄰?fù)恋厥褂藐P(guān)系人、相鄰防險(xiǎn)、排污關(guān)系人、相鄰用水、流水、截水、排水關(guān)系人、相鄰管線安設(shè)關(guān)系人、相鄰安全關(guān)系人等等。

具體到《婚姻法》而言，婚姻關(guān)系人即夫妻有查詢夫妻關(guān)系存續(xù)期間共有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，對(duì)《婚姻法》第10條規(guī)定的婚姻無(wú)效制度的司法解釋中，有關(guān)于申請(qǐng)婚姻無(wú)效的利害關(guān)系人的規(guī)定，包括婚姻當(dāng)事人及其近親屬和基層組織。但這種確認(rèn)之訴并沒有給付請(qǐng)求權(quán)，涉及財(cái)產(chǎn)分割時(shí)需要法院分別制作裁判文書，因此沒有賦予其不動(dòng)產(chǎn)查詢權(quán)的必要。

具體到《繼承法》而言，不動(dòng)產(chǎn)查詢利害關(guān)系人包括以下三部分：第一，遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議約定的撫養(yǎng)人。扶養(yǎng)人既承擔(dān)被撫養(yǎng)人生養(yǎng)死葬的義務(wù)，又有取得遺贈(zèng)的權(quán)利，兩主體間為雙務(wù)合同關(guān)系。為了實(shí)現(xiàn)雙方的公平平等，當(dāng)遺贈(zèng)財(cái)產(chǎn)中有不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該賦予撫養(yǎng)人查詢資格，包括在協(xié)議締約前、締約時(shí)、締約后、被撫養(yǎng)人死前和死后等情形；第二，遺產(chǎn)酌分請(qǐng)求權(quán)人。酌分請(qǐng)求權(quán)人可以酌情分得適當(dāng)遺產(chǎn)，為了獲得相應(yīng)比例的份額，其確有查詢不動(dòng)產(chǎn)信息的必要。

具體到《合同法》而言，在債權(quán)關(guān)系上，只要債權(quán)人有實(shí)現(xiàn)債權(quán)的需要時(shí)，均可以對(duì)債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查詢，以維護(hù)其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)可能。在買賣、贈(zèng)與性質(zhì)的合同中，在締約時(shí)和合同生效前都有查詢的必要。另外，在租賃關(guān)系中，承租人為保障其居住利益的實(shí)現(xiàn)，也有查詢不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。

綜上分析，利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)包括：未登記共有人、不動(dòng)產(chǎn)占有人、相鄰關(guān)系人；婚姻關(guān)系人、申請(qǐng)婚姻無(wú)效人；遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議約定的撫養(yǎng)人、遺產(chǎn)酌分請(qǐng)求權(quán)人；債權(quán)人、租賃關(guān)系人。

以上提到的利害關(guān)系人屬于間接利害關(guān)系人，系不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系人，與不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人之間存在物權(quán)利益關(guān)系。除此之外還有一類直接利害關(guān)系人，系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記有異議并且能提供證據(jù)證明自己的權(quán)利的主體。包括以下具體情形：1.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)屬狀況有異議，且有證據(jù)證明自己才是權(quán)利人的；2.有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)與事實(shí)不符，并且導(dǎo)致?lián)p害的；3.提供審判、仲裁機(jī)關(guān)受理不動(dòng)產(chǎn)糾紛案件證明的當(dāng)事人。

三、各“利害關(guān)系人”對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的利用權(quán)限

利害關(guān)系人作為不動(dòng)產(chǎn)登記資料的特殊利用主體，對(duì)其利用范圍對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果（即不動(dòng)產(chǎn)登記簿），由于其記載的信息基本與不動(dòng)產(chǎn)本身狀況相關(guān)，并未涉及權(quán)利人的住址、聯(lián)系方式、婚姻狀況等人身隱私信息，即便有商業(yè)秘密及個(gè)人信息泄露的可能，也可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)的做法，將此類信息在登記簿中隱匿②，不應(yīng)當(dāng)因此限制權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的查詢。因此對(duì)于“利害關(guān)系人”而言，均可查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料，包括登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料等，可能涉及個(gè)人信息較多，具有一定的保密性，因此需要對(duì)查詢主體予以限制。具體到利害關(guān)系人而言，其作為不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢的特殊主體，其利用范圍應(yīng)該僅限于有利害關(guān)系的相關(guān)登記信息。

在當(dāng)前的實(shí)務(wù)操作中，一些基層不動(dòng)產(chǎn)登記管理人員為了減輕工作負(fù)擔(dān)，往往將整本檔案交給申請(qǐng)人查閱，這種做法的不妥當(dāng)之處，一是在于造成復(fù)印材料與時(shí)間的浪費(fèi)，效率低下；二是造成權(quán)利人以及國(guó)家秘密信息泄露的風(fēng)險(xiǎn)。

總體來說，對(duì)于可以查詢的不動(dòng)產(chǎn)登記資料的范圍認(rèn)定，不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)在實(shí)務(wù)中還應(yīng)當(dāng)遵循以下幾個(gè)原則：一、依申請(qǐng)?jiān)瓌t。檔案管理人員僅能提供申請(qǐng)人申請(qǐng)內(nèi)容中的信息，對(duì)未申請(qǐng)的資料則不能提供；二、審慎審查原則。檔案管理人員對(duì)相關(guān)利害關(guān)系、身份證明應(yīng)當(dāng)審慎審核，合理認(rèn)定利害關(guān)系人的查詢范圍，不宜隨意擴(kuò)大或縮小，根據(jù)利害關(guān)系人的訴求對(duì)檔案資料分析梳理，將不宜提供的資料隱匿排除；三、區(qū)別對(duì)待原則。對(duì)于不同的利害關(guān)系人申請(qǐng)查詢主體，應(yīng)根據(jù)其利害關(guān)系程度和內(nèi)容區(qū)分其可以查詢的資料限度；四、利益平衡原則。既要滿足利害關(guān)系人的利用需求，又要切實(shí)保護(hù)權(quán)利人的隱私信息；同時(shí)不得泄露國(guó)家秘密等保密信息。

[ 注 釋 ]

①黃歡.利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人[J].DOI：10.13562/j.china.real.estate.2016.28.011.

②金曼.不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢主體研究[J].河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報(bào)，2016（4）（總第156期）.