我國房地產(chǎn)稅改革的思考

張娜

摘要：通過對現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅收政策現(xiàn)狀的數(shù)據(jù)分析，從中總結(jié)出我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅收政策存在的主要問題；進(jìn)而提出了房地產(chǎn)稅制改革的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；房產(chǎn)稅；稅制結(jié)構(gòu)；稅制改革

中圖分類號：D9文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672]3198.2018.27.051

1研究背景及意義

1994年分稅制改革后，中國的稅制體系發(fā)生重要變化，隨之帶來房地產(chǎn)業(yè)稅制改革的探討。到2011年初，上海市和重慶市率先推出房產(chǎn)稅改革。緊接著根據(jù)《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》，房產(chǎn)稅改革的試點范圍將逐漸增大。在2017年3月召開的兩會上，財政部長及各代表提出房地產(chǎn)稅立法議程。現(xiàn)行稅制體系已無法滿足房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)稅制體系及房地產(chǎn)業(yè)市場行為、完善房地產(chǎn)征管措施，將是稅制改革研究的主要內(nèi)容。

2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅收政策的現(xiàn)狀

2.1我國房地產(chǎn)稅收制度體系現(xiàn)狀

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有11個，具體有耕地占用稅、土地增值稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。其覆蓋了房地產(chǎn)交易的取得、保有、流轉(zhuǎn)各環(huán)節(jié)以及二手市場交易。已經(jīng)逐步形成初具規(guī)模的房地產(chǎn)稅制體系。具體稅種情況見表1，表中明確顯示流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多達(dá)9個稅種，而保有環(huán)節(jié)僅有2個。由于我國房地產(chǎn)業(yè)雜費現(xiàn)象嚴(yán)重，滲透于各個交易環(huán)節(jié)，費用設(shè)置較為隨意且透明化程度低。

營改增之前，房地產(chǎn)業(yè)的稅種主要集中于企業(yè)所得稅、土地增值稅和營業(yè)稅，其三個稅收收入之和已經(jīng)達(dá)到該行業(yè)全部稅收收入的90%。并且根據(jù)報告顯示，這三個稅種收入呈現(xiàn)逐年平穩(wěn)增長的趨勢，營改增之后，由于營業(yè)稅的取消，在短期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)并無大的減少，營改增效應(yīng)全面實施后，房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)會有一定的下降。

2.2我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展處于起步階段，房地產(chǎn)的開發(fā)商和購買者有一定的投機(jī)行為，跟風(fēng)買賣房產(chǎn)。再加上中國的房地產(chǎn)市場的土地的稀缺性、地區(qū)的特殊性和房產(chǎn)使用的有限性這些特點，我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀呈現(xiàn)以下三種態(tài)勢。（1）2016年在去庫存壓力沒有減少的情況下，樓市價格直線攀升，根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)顯示，全國四線以上城市的房地產(chǎn)交易中，溢價率大于100%的地塊有109宗。緊跟著去庫存政策的開展，房地產(chǎn)市場開發(fā)投資增速降低下來，直到今年年初，房地產(chǎn)市場又呈現(xiàn)出回溫的跡象。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)起起落落，沒有穩(wěn)定的發(fā)展勢頭，波浪式前進(jìn)。（2）我國房地產(chǎn)市場具有嚴(yán)重的地域性特點，城市分化明顯，合肥、南京等二線城市房子供不應(yīng)求，而在三四線城市，則存在大量的空房無人購買，庫存存在嚴(yán)重的兩極化。（3）待售面積規(guī)模大、房地產(chǎn)庫存高、增速快。安徽、廣西等16個省在2016年已經(jīng)頒布了相應(yīng)的房地產(chǎn)去庫存政策。 2016年12月，全國的庫存商品房面積已達(dá)6.96億平米，可見高庫存現(xiàn)狀形勢依然嚴(yán)峻。

3我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策存在的主要問題

3.1稅制整體上出現(xiàn)的問題

（1）房地產(chǎn)稅制設(shè)置不合理。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的稅種有11個，稅與稅之間主輔不分，稅種設(shè)置重疊，不同稅種設(shè)立同一稅基，重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重。①稅制體系不完善，稅種征收范圍重復(fù)。如對于房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；對于土地征收耕地占用稅和土地增值稅；對于合同契約征收印花稅和契稅等。缺少一些輔助稅種，例如，遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅等。②稅費不分。目前房地產(chǎn)交易過程出現(xiàn)稅費交叉、費中有稅的情況。我國的土地閑置費就屬于費中有稅的情況，其他國家則是利用空地稅實行管理，而我國卻將它劃為費來管理。而城鎮(zhèn)土地使用稅含有地租屬性，不完全屬于稅收類別，我國卻按照稅收進(jìn)行管理。

（2）征稅環(huán)節(jié)設(shè)置不合理，流通環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)稅負(fù)不均。根據(jù)表2顯示，2010年保有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收比例大體差距不大，僅有不到10%的差距，2010年-2017年期間，保有環(huán)節(jié)比重整體出現(xiàn)下降趨勢，但在2016年開始出現(xiàn)小幅度上升，盡管如此，2017年保有環(huán)節(jié)稅收占比29.9%，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)占比70.1%，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)占比是保有環(huán)節(jié)的2倍多。稅負(fù)出現(xiàn)嚴(yán)重不均衡的問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國家的稅負(fù)比重。

數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒。

（3）立法層次低，稅權(quán)劃分不合理。目前11個房地產(chǎn)相關(guān)稅種中，9個都是國務(wù)院頒布的暫行條例，這些條例中有的沒有得到及時的修正，實效性欠缺，立法層次不高，法律的強制性不能完全達(dá)到。

3.2稅收征管中存在的問題

（1）房產(chǎn)登記制度不健全。房地產(chǎn)稅制體系的完善需要建立在共享信息中的房產(chǎn)登記制度之下，而我國目前只有少數(shù)地區(qū)建立了房產(chǎn)登記制度，地區(qū)與地區(qū)之間的共享機(jī)制尚未建立，無法實現(xiàn)信息共享，使得私有財產(chǎn)的隱瞞性變高，增大了稅收征管的難度，導(dǎo)致稅源的嚴(yán)重流失。

（2）房地產(chǎn)評估系統(tǒng)不完善。由于我國房地產(chǎn)計稅依據(jù)是依靠交易價格，非評估價格，這使得房地產(chǎn)市場價格隨市場波動劇烈?？梢?，房價的確定需要具有專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)的評估人員對房地產(chǎn)做定期評估。市場上的和稅務(wù)局現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)還難以達(dá)到目前行業(yè)評估標(biāo)準(zhǔn)。但我國的房地產(chǎn)評估起步晚，還沒建立規(guī)范成熟的評估標(biāo)準(zhǔn)，評估人員的職業(yè)素養(yǎng)也良莠不齊。

4我國房地產(chǎn)稅收體系改革的建議

4.1簡化和完善各環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅費項目

總體看來，我國房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的實際稅負(fù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，這是我國房地產(chǎn)稅制體系改革的重要地方，應(yīng)減少對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課稅、增加保有環(huán)節(jié)稅收。應(yīng)該加快配套稅費的改革，對起征點和稅率進(jìn)行調(diào)整，平衡流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)分配。

（1）對于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種完善。我國在保有環(huán)節(jié)開設(shè)了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。①可考慮免除城鎮(zhèn)土地使用稅，與房產(chǎn)稅進(jìn)行合并征收。②將土地出讓金分次支付。③適當(dāng)開征遺產(chǎn)贈與稅和空地稅，空地稅以城市內(nèi)一年以上閑置土地為課稅對象，這樣可以避免資源浪費。遺產(chǎn)贈與稅可調(diào)節(jié)社會財富分配，增加稅收。

（2）對于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種完善。①改革土地增值稅，降低稅率，減少累進(jìn)級數(shù)，簡化計征方法，并將土地增值稅應(yīng)用于二手房交易市場，讓二手房市場發(fā)揮增值職能。②可逐步取消房地產(chǎn)業(yè)印花稅，將印花稅與契稅合并。

（3）稅費改革。調(diào)整稅費結(jié)構(gòu)，可以采取費改稅的方式，來達(dá)到簡化收費項目，簡便辦事流程減少，讓納稅人明白自己所納稅項目，減少重復(fù)征稅現(xiàn)象，將屬于地租的土地使用費歸入地租體系進(jìn)行征收管理。嚴(yán)加監(jiān)督管理收費流程。

4.2完善相應(yīng)法制體系，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程

完善的房地產(chǎn)稅收法律才能保證稅收征管的有效性。中國房地產(chǎn)市場并未有相關(guān)法律出臺，應(yīng)該加快制定房地產(chǎn)稅收法律。另外，由于中國的國有土地的特殊性質(zhì)，土地問題在房地產(chǎn)稅收體系的完善中是一個需要重視的問題。因此，我國需要建立的是包括土地制度、住房保障、稅收法律在內(nèi)的一套相互制約的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)法律體系。

4.3進(jìn)一步完善與房地產(chǎn)稅配套的相關(guān)制度

（1）建立健全房產(chǎn)登記制度。能夠有效管理房地產(chǎn)市場、保障稅制改革順利進(jìn)行的實施重點在于建立健全的房產(chǎn)登記制度。因為房地產(chǎn)征稅要求納稅人有完備的土地證明和房屋產(chǎn)權(quán)具體資料。健全的房產(chǎn)登記制度是需要建立在共享信息機(jī)制之下，納稅人所有的房產(chǎn)應(yīng)該包括所有地區(qū)的所有房產(chǎn)，這就需要我國建立地區(qū)與地區(qū)之間的共享機(jī)制，充分利用互聯(lián)網(wǎng)來實現(xiàn)信息共享，實現(xiàn)網(wǎng)上監(jiān)督和管理。此外，各個地區(qū)的政府應(yīng)該盡快建立起適合當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)登記和土地信息的管理機(jī)制，專設(shè)人員對土地信息進(jìn)行歸檔管理，對于房屋產(chǎn)權(quán)及房屋具體信息建立資料數(shù)據(jù)庫，將這些用網(wǎng)絡(luò)記錄，實現(xiàn)共享。

（2）完善房地產(chǎn)評估體系。由于我國房地產(chǎn)業(yè)對房產(chǎn)的計稅依據(jù)是依靠交易價格，與市場價格相背離。想要規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)稅制體系，首先就要保證計稅依據(jù)的可靠性，應(yīng)以準(zhǔn)確的評估價格為依據(jù)。而我國目前估價體系尚不成熟，需要擁有一套符合我國國情的科學(xué)的房產(chǎn)價值評估規(guī)則、制度和操作守則。應(yīng)出臺相關(guān)政策，對相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，定期考核，提高專業(yè)素養(yǎng)。另外，對于評估機(jī)構(gòu)的也應(yīng)該有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，社會上的相關(guān)房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)核查和等級評估；對于稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部的評估部門，應(yīng)實行嚴(yán)格的單獨管理和監(jiān)督。

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