武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革研究

王露 高炳華

(1.武漢市土地整理儲(chǔ)備中心，湖北 武漢 430014；2華中師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院，湖北 武漢 430079)

自我國(guó)開啟房地產(chǎn)市場(chǎng)化之路以來(lái)，作為基礎(chǔ)性的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近3年房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在7%左右，對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)在1個(gè)百分點(diǎn)左右，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)投資的帶動(dòng)影響倍數(shù)達(dá)2倍以上[1]。

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴性、房地產(chǎn)商品的特殊性和調(diào)控機(jī)制不合理等原因，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了市場(chǎng)投機(jī)化、產(chǎn)業(yè)過(guò)度支柱化、房?jī)r(jià)過(guò)山車式運(yùn)行等問(wèn)題。政府實(shí)施宏觀調(diào)控大多從需求角度出發(fā)，陷入“一管就死、不管就亂”的僵局，未能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，而“供給側(cè)”的提出指明了新的方向。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性和差異性特征，筆者以武漢市作為研究對(duì)象，梳理其市場(chǎng)體系，分析各級(jí)市場(chǎng)供給側(cè)存在的問(wèn)題與原因，并結(jié)合重慶、深圳供給側(cè)改革經(jīng)驗(yàn)，提出武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)深化供給側(cè)改革的思路。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革含義

提升市場(chǎng)供給質(zhì)量，優(yōu)化市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，提高要素配置效率，增強(qiáng)市場(chǎng)供需匹配構(gòu)成了供給側(cè)改革的基本內(nèi)涵。作為重要的市場(chǎng)組成之一的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其供給側(cè)改革主要以市場(chǎng)制度為基礎(chǔ)，側(cè)重調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)要素配置，增強(qiáng)房地產(chǎn)供給對(duì)需求的彈性，即以需求為供應(yīng)的基礎(chǔ)和以供應(yīng)滿足需求的變化，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)體系梳理

房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)、土地轉(zhuǎn)讓和新增商品房租售市場(chǎng)、二手房租售市場(chǎng)互相聯(lián)系、互相制約、互相依存而形成的市場(chǎng)體系，分別對(duì)應(yīng)為房地產(chǎn)一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。其中一級(jí)市場(chǎng)是基礎(chǔ)，二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)是一級(jí)市場(chǎng)的補(bǔ)充，互為影響，二級(jí)市場(chǎng)制約三級(jí)市場(chǎng)，而三級(jí)市場(chǎng)補(bǔ)充二級(jí)市場(chǎng)更好發(fā)展。

房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)簡(jiǎn)稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。政府將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或農(nóng)村集體土地征收為國(guó)有土地后，將土地使用權(quán)按一定年限、規(guī)劃條件和規(guī)定用途以有償使用方式讓渡給土地使用者的市場(chǎng)。

2015～2017年武漢市土地一級(jí)市場(chǎng)需求旺盛，供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，出讓金大幅上漲，見表1。2017年武漢土地成交總面積1113公頃，漲幅為35%，其中住宅用地成交量最多，占總成交量72%，成交總金額1531億元，漲幅為44%，僅次于北京、杭州和南京。

表1 2015～2017年武漢土地出讓成交情況表

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于武漢房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)。

房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也稱為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，包括土地轉(zhuǎn)讓和新增商品房租售市場(chǎng)。土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓后再進(jìn)入流通領(lǐng)域交易的市場(chǎng)。新增商品房租售市場(chǎng)是土地使用者通過(guò)開發(fā)建設(shè)銷售或租賃新建商品房的市場(chǎng)。

2015～2017年武漢市新增商品房市場(chǎng)經(jīng)歷了過(guò)山車式的變化，市場(chǎng)供不應(yīng)求，成交量漲幅較大，見表2。

表2 2015～2017年武漢市新建商品房成交情況表

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于武漢房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)。

房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也稱為二手房交易市場(chǎng)，是二手房租售市場(chǎng)，在房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上，已購(gòu)買房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域交易的市場(chǎng)。

武漢市二手房市場(chǎng)發(fā)展緩慢，活躍度不高，二手房市場(chǎng)價(jià)格與新增商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛，大部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)格均高于新房10%至40%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年武漢二手住宅成交8.27萬(wàn)套，成交均價(jià)為16667元/平方米。

武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革，可以理解為三級(jí)市場(chǎng)的改革。一級(jí)市場(chǎng)核心在于土地管理制度，二級(jí)市場(chǎng)重點(diǎn)在于住房租售制度，三級(jí)市場(chǎng)關(guān)鍵在于交易管理制度。目前武漢市全面推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革，通過(guò)三個(gè)層級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，在土地市場(chǎng)中加大建設(shè)用地供應(yīng)、盤活利用存量土地，試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房；在新增商品房市場(chǎng)中積極推進(jìn)住房租賃制度、探索大學(xué)生安居房建設(shè)，規(guī)范商品房銷售行為；在二手房市場(chǎng)中，加強(qiáng)建設(shè)信息平臺(tái)，嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)管理，降低交易成本等，這與供給側(cè)改革目標(biāo)在一定程度上相一致。

三、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)存在的問(wèn)題與原因

武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期良好。土地市場(chǎng)仍面臨用地資源緊張、地價(jià)上漲、產(chǎn)出效益低效等問(wèn)題；新增商品房市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，供給與需求不適應(yīng)，住房租賃處于起步階段；二手房市場(chǎng)潛力尚待挖掘，交易秩序不規(guī)范等，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)整體效率低下。武漢市需及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)存在的問(wèn)題并采取措施，加快低效供給“新陳代謝”，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量和高效率發(fā)展。

(一)一級(jí)市場(chǎng)供給側(cè)存在的問(wèn)題與原因

土地是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的核心，實(shí)行“一個(gè)口子進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭出水”的市場(chǎng)管理模式，主要包括土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)兩個(gè)層面。土地儲(chǔ)備是調(diào)控土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地資源合理利用的政府行為，縣級(jí)(含)以上國(guó)土資源主管部門組織實(shí)施，依法取得土地并進(jìn)行前期開發(fā)，完成儲(chǔ)備后實(shí)施供應(yīng)[2]。土地供應(yīng)是國(guó)土資源主管部門代表政府將國(guó)有土地使用權(quán)在土地市場(chǎng)上實(shí)施交易的行為，供應(yīng)方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)計(jì)劃等主要因素共同作用于土地市場(chǎng)。

1.土地儲(chǔ)備存在的問(wèn)題

第一，土地儲(chǔ)備調(diào)控職能發(fā)揮不充分。隨著城鎮(zhèn)化的深入和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，土地的商品屬性日益顯現(xiàn)，公共屬性日益模糊。地方政府在發(fā)揮土地儲(chǔ)備，調(diào)控市場(chǎng)與追求收益之間，存在市場(chǎng)行為中的代理人道德風(fēng)險(xiǎn)，即地方政府為追求地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和實(shí)現(xiàn)收益最大化，選擇性調(diào)控而忽視土地市場(chǎng)效率，導(dǎo)致無(wú)法充分優(yōu)化土地資源配置。

第二，土地儲(chǔ)備影響政府調(diào)控靈敏度。土地儲(chǔ)備實(shí)施以來(lái)，只有通過(guò)征收，土地才能進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，政府是土地市場(chǎng)唯一的“購(gòu)買者”，也是“經(jīng)營(yíng)”土地的“企業(yè)家”和“管理”土地的“監(jiān)管者”，這種雙重身份導(dǎo)致政府對(duì)市場(chǎng)的需求變化不夠敏感，政府獲取土地價(jià)格和供需信息往往不真實(shí)，導(dǎo)致政府在土地調(diào)控決策中判斷失誤而造成土地的供需失配。

第三，儲(chǔ)備成本上漲，提高土地價(jià)格。一是房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)征收標(biāo)準(zhǔn)的提高，征收安置成本也隨之上升，造成土地儲(chǔ)備成本不斷提高，直接影響土地價(jià)格。二是銀行貸款作為土地儲(chǔ)備資金的主要來(lái)源之一，利率高，利息重，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。為此，2016年國(guó)家明確提出各地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不得向金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款，但2016年以前儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)歷史沉淀的存量貸款規(guī)模較大，未來(lái)一段時(shí)間利息成本仍將很高，直接導(dǎo)致土地儲(chǔ)備成本上漲，土地價(jià)格上升。

2.土地供應(yīng)存在的問(wèn)題

第一，供地方式單一提高土地取得成本。土地以何種方式實(shí)施供應(yīng)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)能否獲取土地以及取得成本。自國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行“招拍掛”供應(yīng)以來(lái)，市場(chǎng)化運(yùn)作模式已充分顯化了土地使用權(quán)的價(jià)格，在地方政府“土地財(cái)政”的主導(dǎo)下，招拍掛機(jī)制仍是土地供應(yīng)的主導(dǎo)方式，“價(jià)高者得”的市場(chǎng)化配置規(guī)則促使土地價(jià)格不斷上漲，過(guò)度追求利益最大化提高了土地取得成本，影響社會(huì)公平。

第二，供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡影響產(chǎn)出效益。供應(yīng)結(jié)構(gòu)是指政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)調(diào)控需要，對(duì)不同行業(yè)或企業(yè)實(shí)施土地供應(yīng)的比例，是影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則下，土地成本直接影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，諸如創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在公開競(jìng)價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境中難以獲取企業(yè)發(fā)展所需的土地，可能導(dǎo)致符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向或極具發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目難以落地，不僅區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型難以實(shí)現(xiàn)，也造成土地資源低效開發(fā)[3]。

第三，供應(yīng)計(jì)劃未能充分發(fā)揮調(diào)控作用。土地供應(yīng)計(jì)劃缺乏靈活性，政府壟斷土地供應(yīng)，土地管理部門難以及時(shí)有效地預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求變化，導(dǎo)致土地供應(yīng)計(jì)劃不符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)，難以滿足市場(chǎng)供需平衡，一定程度上損害市場(chǎng)效率。

(二)二級(jí)市場(chǎng)供給側(cè)存在的問(wèn)題與原因

房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)包括土地轉(zhuǎn)讓和新增商品房市場(chǎng)。土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)是指建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押;新增商品房市場(chǎng)是指新建商品房銷售或租賃。

1.土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)存在問(wèn)題

第一，土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)交易活躍度不高，資源配置效率較低。土地儲(chǔ)備對(duì)土地市場(chǎng)具有很強(qiáng)的壟斷性，地方政府通過(guò)土地儲(chǔ)備控制了存量土地供地量的80%以上，抑制了土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)規(guī)模[4]，土地儲(chǔ)備規(guī)模越大，越不利于盤活存量用地，轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)效率越低。

第二，土地“隱性流轉(zhuǎn)”，準(zhǔn)入機(jī)制不合理。土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)相對(duì)自由，土地交易是轉(zhuǎn)受讓雙方的場(chǎng)外行為，前提是轉(zhuǎn)受讓雙方達(dá)成意向協(xié)議，即意向受讓人明確且轉(zhuǎn)讓雙方達(dá)成共識(shí)可進(jìn)入轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)[5]，這種準(zhǔn)入門檻未能發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，難以體現(xiàn)土地市場(chǎng)的中介職能。

第三，土地交易稅費(fèi)多，轉(zhuǎn)讓成本高。土地市場(chǎng)稅費(fèi)種類多，稅項(xiàng)雜。目前土地轉(zhuǎn)讓重流轉(zhuǎn)稅而輕保有稅，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅率較高，使得轉(zhuǎn)讓成本較高，如土地增值稅以增值額為計(jì)稅依據(jù)，累進(jìn)稅率分30%、40%、50%、60%四檔，土地契稅以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，稅率在3%至5%范圍內(nèi)，一定程度上約束了土地轉(zhuǎn)讓行為。

2.新增商品房市場(chǎng)存在的問(wèn)題

第一，新增商品房市場(chǎng)供需錯(cuò)位，房?jī)r(jià)大幅上漲。2015～2017年武漢市新房住宅成交價(jià)格經(jīng)歷了一次前所未有的上漲，根本原因是土地和住房供給的有限性與住房需求不斷增長(zhǎng)的矛盾，供需矛盾越大，房?jī)r(jià)越容易上漲。

需求側(cè)方面，一是城鎮(zhèn)人口逐步增加，城鎮(zhèn)化率穩(wěn)定提高，剛性需求長(zhǎng)期化。武漢作為中部地區(qū)特大城市具有很強(qiáng)的聚集效應(yīng)，2015年武漢城鎮(zhèn)人口829.27萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為78.18%；2016年武漢城鎮(zhèn)人口858.82萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為79.77%，2017年武漢城鎮(zhèn)人口871.87萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為80.04%。近年來(lái)隨著招商引資力度提升、城市更新改造以及人才落戶政策實(shí)施，大規(guī)模的人口流入，對(duì)住宅商品需求持續(xù)擴(kuò)大，并帶動(dòng)配套服務(wù)設(shè)施及商業(yè)需求；二是人均可支配收入的提高及二胎政策，家庭改善型需求釋放；三是缺乏多元的投資渠道和過(guò)高的貨幣流動(dòng)性，房地產(chǎn)商品投資屬性放大，增加了投資性需求。為此，武漢繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策和差別化的稅收、信貸政策，打擊交易違法違規(guī)行為，保障剛需，抑制投資。

供給側(cè)方面，城市土地供給有限，新建商品房供應(yīng)不足，“一房難求”。2015～2017年武漢市新建商品房供需比小于1，市場(chǎng)供不應(yīng)求，見表3。

表3 2015～2017年武漢新建商品房供應(yīng)成交情況表

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于億房網(wǎng)、搜房網(wǎng)。

第二，住房租賃市場(chǎng)專業(yè)化程度低，發(fā)展滯后。住房租賃市場(chǎng)專業(yè)化和規(guī)?；潭仍礁撸赓U住房的品質(zhì)就越好，穩(wěn)定性就越高，對(duì)自有住房的替代性就越強(qiáng)，供給主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)需求的能力也越高。由于住房租賃市場(chǎng)缺乏完善的制度法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)管規(guī)范，住房租賃基本處于無(wú)計(jì)劃、無(wú)規(guī)范、無(wú)監(jiān)管的狀態(tài)，同時(shí)住房租賃企業(yè)缺乏行業(yè)化和合法化身份確認(rèn)，面臨租賃投資收益低，成本回收周期長(zhǎng)，融資難、稅負(fù)重等問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，導(dǎo)致租賃企業(yè)規(guī)模小，難以實(shí)現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，適應(yīng)市場(chǎng)需求的能力不足。

2017年武漢市出臺(tái)培育住房租賃市場(chǎng)政策，多渠道增加租賃住房供給，扶持住房租賃企業(yè)，健全租賃市場(chǎng)，提高租賃市場(chǎng)保障力度，適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的基本住房需求。我國(guó)傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀念認(rèn)為“有房才有家”，租房沒(méi)有“家”的感覺(jué)，這種根深蒂固的住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變并非一朝一夕，如果“租售同權(quán)”難以落實(shí)，租房會(huì)形成短期需求，長(zhǎng)期需求仍轉(zhuǎn)向購(gòu)買，住房租賃市場(chǎng)也只能是延緩供需矛盾。

(三)三級(jí)市場(chǎng)供給存在的問(wèn)題與原因

房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)即二手房交易市場(chǎng)，包括買賣和租賃二手房。

第一，二手房買賣市場(chǎng)流通效率較低。二手房成交量占商品房成交量的比重越大，二手房市場(chǎng)交易越活躍，流通越高效，發(fā)展越充分。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家二手房市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，二手房成交量占商品房成交量之比為6時(shí)，表明二手房市場(chǎng)是成熟的。2015～2017年武漢市二手房成交量占商品房成交量之比均遠(yuǎn)低于這個(gè)水平，見表4。可見，武漢市二手房市場(chǎng)與成熟市場(chǎng)之間仍存在很大差距。一方面原因是二手房交易環(huán)節(jié)多、程序復(fù)雜、違約風(fēng)險(xiǎn)大，交易稅費(fèi)較高，加上“喜新厭舊”的心理因素，購(gòu)房者對(duì)新房市場(chǎng)需求大，擠壓二手房交易空間，使得二手房需求量有限，需求不足。另一方面原因是二手房市場(chǎng)信息不對(duì)稱。信息不對(duì)稱影響市場(chǎng)秩序，增加交易成本，降低市場(chǎng)活力。賣房者為了實(shí)現(xiàn)利益最大化往往提供不真實(shí)的，甚至虛假信息，如抬高房屋品質(zhì)，夸大房屋性能，隱瞞房屋缺陷，偽造購(gòu)房票據(jù)等。購(gòu)房者獲取信息渠道有限，不能準(zhǔn)確地辨別信息真?zhèn)?。盡管58同城、趕集網(wǎng)、鏈家網(wǎng)等平臺(tái)建立了二手房信息渠道，但是最新的交易信息不能及時(shí)更新，信息滯后或不完整，不能如實(shí)反映市場(chǎng)實(shí)際情況，會(huì)誤導(dǎo)潛在購(gòu)房者的購(gòu)房意向和房?jī)r(jià)預(yù)期，提高交易成本，迫使購(gòu)房者轉(zhuǎn)向購(gòu)買新房。

表4 2015～2017年武漢商品房與二手房成交量對(duì)比表

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于億房網(wǎng)。

第二，二手房租賃市場(chǎng)秩序不規(guī)范。從市場(chǎng)主體來(lái)看，武漢市住宅租賃市場(chǎng)規(guī)范化、現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)較少，二手房租賃以散租為主，出租人和承租人均以個(gè)人對(duì)個(gè)人，私下簽訂合同或口頭合同，容易產(chǎn)生合同違約、租期不穩(wěn)定、隨意漲價(jià)等問(wèn)題。從市場(chǎng)監(jiān)管來(lái)看，市場(chǎng)法規(guī)不完善、監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)混亂、惡性競(jìng)爭(zhēng)、侵害房屋買賣雙方權(quán)益等問(wèn)題，監(jiān)管部門對(duì)不規(guī)范中介行為處罰力度不大，直接降低交易效率。

四、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革的政策建議

(一)土地市場(chǎng)供給側(cè)改革，適時(shí)轉(zhuǎn)變政府角色，創(chuàng)新土地供應(yīng)，兼顧社會(huì)屬性

第一，轉(zhuǎn)變政府角色。隨著土地市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，政府應(yīng)加快轉(zhuǎn)變角色，由參與者、監(jiān)管者轉(zhuǎn)向服務(wù)者，由經(jīng)營(yíng)土地轉(zhuǎn)向服務(wù)市場(chǎng)，由追求經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)社會(huì)生態(tài)效益，由重視GDP貢獻(xiàn)轉(zhuǎn)向加強(qiáng)政府保障。

第二，創(chuàng)新土地供應(yīng)。政府應(yīng)努力使市場(chǎng)主體獲得有效的土地信息，完善土地市場(chǎng)信息發(fā)布和交易平臺(tái)，土地計(jì)劃、土地利用、土地規(guī)劃等信息公開化、透明化、豐富化，以減少信息不對(duì)稱產(chǎn)生的低效率、高成本等問(wèn)題，進(jìn)一步提升土地供應(yīng)效率。同時(shí)，借鑒深圳經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)多元化，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展、類別和結(jié)構(gòu)等，實(shí)施差別化供應(yīng)，探索工業(yè)用地中長(zhǎng)期租賃；依據(jù)住房保障類、市場(chǎng)類、租賃類，因類施策，住宅用地采取多結(jié)構(gòu)供應(yīng)，探索集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和非房地產(chǎn)企業(yè)用地供應(yīng)，促進(jìn)土地高效利用和增值增效。

第三，兼顧土地社會(huì)屬性。以價(jià)格為核心的市場(chǎng)機(jī)制能有效配置土地資源，但不能簡(jiǎn)單由市場(chǎng)自由發(fā)揮，土地作為特殊商品除了市場(chǎng)屬性以外，還承載產(chǎn)業(yè)、人口、環(huán)境、發(fā)展等多重屬性。

第一，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育住房租賃企業(yè)。目前中央及地方已出臺(tái)了有利于培育租房租賃市場(chǎng)的宏觀政策，但還需要進(jìn)一步細(xì)化有助于專業(yè)住房租賃企業(yè)應(yīng)建立融資渠道的金融政策措施和減少稅賦的稅收政策，使住房租賃企業(yè)減負(fù)增效，降低經(jīng)營(yíng)成本，從而提高住房租賃市場(chǎng)供給能力，更好適應(yīng)市場(chǎng)需求。同時(shí)借鑒深圳經(jīng)驗(yàn)，引入社會(huì)資金參與租賃住房建設(shè)，鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓、青年公寓的經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)盤活存量，釋放租賃房源，讓租賃成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要供給。

第二，完善租賃市場(chǎng)法規(guī)，發(fā)揮政府監(jiān)管職責(zé)。政府應(yīng)加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，一是借鑒重慶公租房管理和深圳安居房輪候經(jīng)驗(yàn)，健全公租房監(jiān)管制度，確保公租房公開公平公正配置；二是完善住房租賃配套制度，讓租賃市場(chǎng)中房東和房客都能受到合同的有效約束，營(yíng)造誠(chéng)信市場(chǎng)，真正享有“租售同權(quán)”，才能解決住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，建立長(zhǎng)效機(jī)制。

第三，規(guī)范新房銷售市場(chǎng)，實(shí)施差別化調(diào)控。供給側(cè)是調(diào)控主線，需求側(cè)是堅(jiān)實(shí)保障。堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒”的定位，規(guī)范商品銷售行為，整頓市場(chǎng)秩序，降低交易成本，探索預(yù)售與現(xiàn)售結(jié)合的銷售制度，針對(duì)各類住房需求實(shí)行差別化調(diào)控，鼓勵(lì)和支持剛需和改善型需求，大力限制投機(jī)性炒房。

第四，改革稅費(fèi)制度，強(qiáng)化住房居住功能。稅收是調(diào)節(jié)資源配置的主要手段。房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收涉及建設(shè)、交易、保有三個(gè)環(huán)節(jié)，改革稅費(fèi)制度，一是合并整合相關(guān)稅種，合理降低房地產(chǎn)稅費(fèi)成本；二是合理制定保有環(huán)節(jié)征收標(biāo)準(zhǔn)，增加投機(jī)成本為核心，抑制投機(jī)需求為目的，使住宅回歸居住屬性，有效配置住房產(chǎn)品，使市場(chǎng)供給滿足有效需求。

(三)二手房市場(chǎng)供給側(cè)改革，多手段促流通，規(guī)范市場(chǎng)秩序，拓展供給空間

第一，充分挖掘二手房市場(chǎng)潛力，引導(dǎo)轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)模式。成熟的二手房市場(chǎng)能提供有效供給，利用好互聯(lián)網(wǎng)、信息技術(shù)等手段，減少信息不對(duì)稱，降低交易成本，拓展供給空間。同時(shí)政府及市場(chǎng)參與者需引導(dǎo)轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中逐步形成“先小后大、先舊后新、先租后買”的消費(fèi)模式，既讓人有房住，也讓房有人住，減少資源浪費(fèi)。

第二，加強(qiáng)政府監(jiān)督管理，規(guī)范和清理中介服務(wù)。一方面，提高中介準(zhǔn)入門檻和資質(zhì)審核，規(guī)范居間服務(wù)，提升中介機(jī)構(gòu)綜合素質(zhì)；另一方面，規(guī)范中介市場(chǎng)稅費(fèi)，逐步實(shí)現(xiàn)正稅清費(fèi)，以減少中介企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)、秩序優(yōu)良的市場(chǎng)環(huán)境。