供給側結構改革下的房地產(chǎn)市場研究

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)處于一個特殊的產(chǎn)業(yè)，周期性長，中間環(huán)節(jié)比較繁瑣，在項目管理工作開展過程中，必須要加強房地產(chǎn)管理，實施有效的風險防范和控制，保證各個項目順利開展。有效降低風險管理風險發(fā)生率，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資源最大化，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，更好地開展項目管理、設計管理等工作。實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的風險預防和控制。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；供給側；市場

一、供給側結構改革理論分析

在經(jīng)濟衰退時，需要采取刺激需求的政策，通過減稅、增加政府投資促進經(jīng)濟回升；在經(jīng)濟過熱時，通過增加稅收，減少政府投資為經(jīng)濟降溫?？傮w思想就是利用政府的干預，調(diào)節(jié)需求，熨平經(jīng)濟波動。

需求側管理的特點是能夠根據(jù)經(jīng)濟形勢的變化，及時施加政策，快速對經(jīng)濟走勢產(chǎn)生影響。其中的投資需求、消費需求和凈出口需求本身就是經(jīng)濟總量的組成部分，通過相應的政策手段可以直接影響各類需求，從而直接影響經(jīng)濟總量，并且這樣的影響表現(xiàn)在當期，具有及時性。但是這種調(diào)節(jié)僅僅會對經(jīng)濟短期波動造成影響而無法支撐經(jīng)濟的長期增長、實際經(jīng)濟增長率的變動，也就是說長期的增長主要由供給側要素驅(qū)動，依賴于要素供給上升和技術狀態(tài)提高。如果一個國家只進行需求的調(diào)節(jié)管理，而生產(chǎn)要素投入規(guī)模和方式保持不變，會造成供給結構和需求結構的不匹配，新的供求均衡無法形成，最終反過來需求管理政策效果也會大打折扣。供給側管理主要是從勞動力、土地、資本和創(chuàng)新四個要素進行調(diào)節(jié)。國家通過改革制度，減少對經(jīng)濟的管制，創(chuàng)造公平、透明、規(guī)范的市場環(huán)境，從而降低交易成本，促進了生產(chǎn)要素的自由流通和組合，提升要素的利用效率，最終創(chuàng)造出更有競爭力、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務，滿足潛在需求，制造新需求，刺激經(jīng)濟增長。20世紀80年代，英國在面對國內(nèi)經(jīng)濟問題時，采取了供給側改革，通過國有企業(yè)私有化，降低稅率削減公共福利開支，完善市場體制建設，提高了要素的供給效率，最終扭轉了國家的經(jīng)濟困境。我國在2015年中央財經(jīng)領導小組會議上首次提出供給側結構改革，主要是抓好“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務，需要從要素層面、產(chǎn)品層面、制度層面解決我國面臨的供給問題。

如下表可以看出，2011年以來，我國住宅投資額占比有所降低，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等的投資占比有所增加，主要是由于我國房地產(chǎn)市場受到宏觀調(diào)控政策的影響，抑制了購房需求的釋放，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少了投資所致。

二、我國房地產(chǎn)市場面臨的結構問題

1.邊去邊增

北上廣深和各個省會城市在2016年下半年經(jīng)歷了房價飆升的一個階段，房地產(chǎn)投資借此迅速回升，造成這種現(xiàn)象的根本原因在于樓市過熱、地王頻出。在一二線城市地價成本大幅度上升的基礎上，以此為基礎的投資將會面臨很大的投資風險，未來所謂的地王項目在銷售時可能面臨很多不可預料的問題，意味著房地產(chǎn)投資回升背后隱藏著巨大的投資陷阱。

2.信貸違約

房地產(chǎn)領域信貸風險有逐步上升的趨勢，并且在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度逐漸加大的過程中，信貸違約風險也會明顯上升。首先，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈比較脆弱。三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入市場疲軟階段，開發(fā)商資金回籠難度較大，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險激增，一些三四線城市甚至出現(xiàn)爛尾和跑路的情況；其次，個人住房次貸量增加。為了有效地去庫存、提銷量，部分房地產(chǎn)企業(yè)提出了零首付購房政策，部分中介機構也開展了針對性的首付貸服務，這些措施的落實和實行大大增加了房地產(chǎn)市場的杠桿，導致信貸風險的激增。

3.職位控制不當

一些房地產(chǎn)開發(fā)商在開展項目管理工作時，過分追求速度，希望快速回籠資金，從而引發(fā)了一系列不良情況。在具體項目工作開展過程中，一方面對于項目管理工作開展過程中缺乏相應的安全管理和質(zhì)量管理監(jiān)督，很容易造成決策失誤；另一方面對于項目工程的進度控制不到位，造成工程難以及時完成，從而對銷售計劃預期實現(xiàn)情況產(chǎn)生了很大的影響效果。除此之外，開工前由于缺乏詳細具體的投資估算和全面估算認識，在項目具體管理工作開展過程中，無法對成本實現(xiàn)有效控制和管理操作，導致投資成本明顯大于投資計劃額，在很大程度上影響了企業(yè)資金流動和現(xiàn)金流動，明顯增大了企業(yè)運轉成本。

三、供給側結構改革下房地產(chǎn)企業(yè)項目管理對策探討

1.完善收入分配制度和戶籍制度

收入分配制度和戶籍制度會影響到居民對住房的需求。在收入分配制度方面，應在初次分配中提高勞動所得，完善各要素按貢獻參與初次分配的機制，通過擴大就業(yè)規(guī)模，提高就業(yè)質(zhì)量，提升勞動者獲得收入的機會和能力。在戶籍制度方面，首先是要放寬各級城鎮(zhèn)戶籍準入條件；其次是改革與戶籍相關的福利與保障制度，將戶籍與其附加的公共服務相剝離；最后是改革土地制度，賦予村集體成員明確的財產(chǎn)權，使其擁有向城市轉移的資本。

2.加大新業(yè)態(tài)用地供給

房地產(chǎn)市場的新業(yè)態(tài)是土地、勞動力、資本、科技、管理等多種要素的融合與優(yōu)化配置。目前一些企業(yè)已不再單純地賣房子，而是引入管理和技術，更加關注房子的居住屬性和消費者的生活體驗，比如房企紛紛涉足的養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等。2015年，國土部等六個部門發(fā)布的《關于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》中重點提到了：要優(yōu)先安排符合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)項目的供地。因此，對于地方政府來說，每年要特別安排一定比例的建設用地指標，支持符合新業(yè)態(tài)項目的開發(fā)。

3.完善房地產(chǎn)相關管理制度

首先，需要建立與房地產(chǎn)市場需求相匹配的供地機制，政府可以通過對新增人口、房地產(chǎn)庫存量、近3年房地產(chǎn)平均成交規(guī)模進行大數(shù)據(jù)分析，將其作為分配下年房地產(chǎn)供地的基礎和前提。如果某一地區(qū)去庫存難度大、去庫存周期長，那么政府必須停止供給其供地指標。政府接下來要根據(jù)各個區(qū)域和板塊市場的庫存量、銷售量和去庫存成果合理地安排供地指標和節(jié)奏，提升供需匹配程度，使得房地產(chǎn)供給側改革從供地源頭做起；其次，要在保障房和商品房之間建立有效的對接渠道。由于商品房供大于求，政府更要堅定停建保障房的想法和步伐，以貨幣化安置和補貼作為重要手段，引導居民積極參與到商品房交易市場，主動進行商品房購置或者承租。這樣一來，政府民生建設壓力將會大大降低，房地產(chǎn)行業(yè)也可以有效地實現(xiàn)去庫存的戰(zhàn)略發(fā)展目標；再次，政府要加大百城建設提質(zhì)工程的實施和落實，對縣級城市的規(guī)劃水平、城市功能、居住環(huán)境和承載能力進行全方位地完善和梳理，促進城鎮(zhèn)化進程的進一步加快，盡快地打破城鄉(xiāng)二元發(fā)展格局，實現(xiàn)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

4.引導房地產(chǎn)市場供需兩側同時發(fā)力

當前，國家和政府在改善房地產(chǎn)行業(yè)供給側方面的政策還比較少。房地產(chǎn)業(yè)之所以存在高庫存，根本原因在于供給側結構嚴重失衡，新增商品房質(zhì)量和居民居住需求南轅北轍，一線城市房價又遠遠超過居民承受能力和經(jīng)濟能力，導致房地產(chǎn)行業(yè)詭異地呈現(xiàn)出難以去庫存和邊去邊增怪圈同時存在的情況。因此，推出改善房地產(chǎn)供給側過硬的長效改善措施很有必要，使得房地產(chǎn)高庫存問題得到根本上的解決。

綜上所述，供給側結構改革條件下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，項目管理非常重要，在具體開展項目管理工作時，需要從項目開發(fā)前期工作、設計過程、職能控制過程、風險管理等多個方面加強項目管理。結合實際建設需要，把握房地產(chǎn)行業(yè)的營銷理念，從而更好地促進市場推廣和發(fā)展，提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展效率，促進房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展和進步。

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作者簡介：

劉天宇（1996—），男，山東省煙臺市人，畢業(yè)于福州大學2014級，研究方向：經(jīng)濟統(tǒng)計學。