廣州市三舊改造

張澤鵬 張潔萍 戴苗 黃琪

[摘要]伴隨著廣東省城市經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展，城市化水平日益提升。城市的深化改革也是勢(shì)在必行。早在2008年政府就提出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造。繼而使”三舊改造”上升為廣東全省的發(fā)展戰(zhàn)略。2009隨著亞運(yùn)會(huì)的展開，三舊改造也在廣州轟轟烈烈的進(jìn)行。紅磚廠，輕紡交易園，獵德村等案例的成功進(jìn)一步的推動(dòng)了改造的力度。

[關(guān)鍵詞]舊城改造；城市更新；舊廠房；舊工業(yè)；因地制宜；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

文章編號(hào)：2095 - 4085（2018）09 - 0017 - 02

1 背景現(xiàn)狀

“三舊”改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居。2016年國務(wù)院批復(fù)《廣州市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》（下稱《總體規(guī)劃》）。《總體規(guī)劃》明確，廣州是廣東省省會(huì)、國家歷史文化名城，我國重要的中心城市、國際商貿(mào)中心和綜合交通樞紐?！犊傮w規(guī)劃》要求，廣州要認(rèn)真落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，認(rèn)識(shí)、尊重和順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平，統(tǒng)籌做好廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)和管理的各項(xiàng)工作。不斷增強(qiáng)城市綜合功能，提高區(qū)域輻射帶動(dòng)能力和國際影響力，逐步把廣州市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮.和諧宜居、生態(tài)良好、富有活力、特色鮮明的現(xiàn)代化城市。通過推動(dòng)廣東省的舊城改造的成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)一步的向全國推廣。

2 面臨困境

廣東省作為全國舊城改造的排頭兵，無論是在經(jīng)驗(yàn)上，還是在能力上都面臨著巨大的壓力，不僅實(shí)施時(shí)間上短暫，而且任務(wù)重大。所以各級(jí)政府在推動(dòng)舊城改造，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，土地集約化上都遇到了不少挑戰(zhàn)。

2.1 指標(biāo)不明確，規(guī)劃依據(jù)少，計(jì)劃不合理

由于三舊改造處于試驗(yàn)階段，所以，具體方面的處理都不太明確。有明確的目標(biāo)，但是沒有具體的規(guī)劃計(jì)劃和規(guī)劃模式。雖然，國家及政府提供相應(yīng)的支持，但是具體實(shí)施的步驟與內(nèi)容沒有相對(duì)應(yīng)的文件和說明來約束。所以會(huì)造成在規(guī)劃時(shí)依據(jù)少，計(jì)劃不明確的問題，走許多彎路同時(shí)改造的結(jié)果不盡人意。

2.2 土地出讓收益問題及分配失衡

隨著三舊改造的進(jìn)行，土地實(shí)現(xiàn)了升值。因?yàn)橥恋赜猛镜淖兏?，使土地的社?huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值上升，土地收益上升。所以在收益上政府與土地?fù)碛姓邔?duì)于利益分配上產(chǎn)生分歧。在實(shí)際中，由發(fā)展帶來的收益歸國家，集體及企國企所有，所以忽略了土地?fù)碛姓叩闹苯永?。造成在土地征收中房屋擁有者，村民與企業(yè)開發(fā)商及政府的矛盾，從而引起一系列的社會(huì)問題。

3 創(chuàng)新模式

早在1992年，廣州城市改造在政府的主導(dǎo)下進(jìn)行，“政府出資，政府建設(shè)”，房屋重建，危樓改造，但是，這些都只是解決了局部問題，并沒有改善舊城區(qū)的根本情況。直到2006年后對(duì)52個(gè)城中村再次提出全面改造，在2009年亞運(yùn)會(huì)時(shí)許多城中村完成改造方案及審批。對(duì)于舊廠的改造也亦步亦趨，涉及土地面積有1434畝?？梢哉f獵德村無疑是成功的典例。該區(qū)改造的功能達(dá)到了較高的容積率，其中橋東區(qū)的安置復(fù)建房達(dá)到5.2，橋西區(qū)的商業(yè)容積率達(dá)7.98，成功的完成了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，更促進(jìn)了土地集約化的利用。

3.1 加強(qiáng)規(guī)劃管控引導(dǎo)，積極推進(jìn)連片成片改造

（一）將“三舊”改造納入全省各級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。進(jìn)一步調(diào)整完善“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫，認(rèn)真開展“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃修編工作。注重各類規(guī)劃的對(duì)應(yīng)銜接，充分預(yù)留產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、生態(tài)建設(shè)用地和公益事業(yè)用地，促進(jìn)城市功能完善和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（二）對(duì)分散的改造區(qū)范圍進(jìn)行區(qū)域整合，形成連片改造，結(jié)合存量土地開發(fā)利用特點(diǎn)，進(jìn)行規(guī)劃管理，完善總體規(guī)劃，積極的推動(dòng)公益性設(shè)施，城市公共空間等的建設(shè)。

3.2 相互借鑒，城市更新

歐美發(fā)達(dá)國家城市化程度遠(yuǎn)超我國，但是曾經(jīng)的他們也面臨著與我們?nèi)缃裢瑯拥膯栴}。英國倫敦通過確立城市綠帶限制無序延伸，再通過改善環(huán)境，引入市場(chǎng)成功的進(jìn)行產(chǎn)業(yè)更新轉(zhuǎn)移實(shí)施城市更新，不僅如此，還通過政府評(píng)估克蘭地區(qū)的歷史建筑，使用法律手段進(jìn)行保護(hù)，同時(shí)結(jié)合歷史建筑劃分區(qū)域。廣州有著相似歷史底蘊(yùn)，淵遠(yuǎn)的嶺南文化，嶺南建筑以及工業(yè)遺存遍布于整個(gè)廣州市內(nèi)，所以，在進(jìn)行改造的時(shí)候，在保護(hù)好文化建筑的同時(shí)可以結(jié)合建筑進(jìn)行建設(shè)。

3.3 著重推進(jìn)，政策支持

政府應(yīng)該更加注重城市的三舊改革，加快“三舊”用地審批，加大對(duì)產(chǎn)業(yè)類改造項(xiàng)目支持力度，合理分配土地增值收益，明確舊村莊改造的供地方式，加強(qiáng)“三舊”改造實(shí)施監(jiān)管，加強(qiáng)“三舊”改造信息公開，兼顧人民群眾的合理建議。

4 總結(jié)

三舊改造的趨勢(shì)如火如荼，工業(yè)區(qū)的改造，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型是政府著重推動(dòng)的重點(diǎn)，也是未來城市建設(shè)的潮流，更是向全國各地推廣的標(biāo)桿。所以，無論是政策以及市場(chǎng)改造行業(yè)的依舊前景可觀，潛力巨大。