解構“三里屯”

許冰清

在作家馮唐1980年代的中學生記憶中，三里屯是由一堆“沒臉沒屁股的六層紅磚樓”組成的。他甚至懷疑過，“三里屯”這個跟北京第三使館區(qū)一街之隔的地名，可能跟百多年前因抗擊英軍出名的“三元里”有點兒什么關系。

按照后人的考據(jù)，“三里屯”的名字由來確實是與洋人有關。但由于是八國聯(lián)軍攻打北京時被俄羅斯軍隊選中、離內城三里地的屯兵之處，細究起來算不上是什么光彩的歷 史。

反而是那些紅色磚樓，寄托了解放初期勞動人民對于這塊野地的期望。由于當時三里屯的位置，正好處于工人體育場和農業(yè)展覽館這兩座開國初期重點建設的“十大建筑”之間，農民工和從北京別處搬來的拆遷戶們被安置于此。一位姓蔣的管理員本著“將來誰住這都會很幸?！钡拿篮勉裤剑瑳Q定將這片紅磚樓與平房混雜的新村一并命名為“幸福 村”。

而對于如今會將大把時間花在三里屯的人來說，住在幸福村并不一定是件幸福的事，進出使館區(qū)的洋人也早已不再值得大驚小怪，倒是三里屯逐漸演變成了北京中軸線以東一個最重要的商圈。

公眾普遍認知中的“三里屯商圈”的地理外沿，大致是夾于工體東路和東三環(huán)之間、以工體北路為中軸線的一片區(qū)域。但一旦利用地圖精準測距，就會發(fā)現(xiàn)這片區(qū)域的面積實際還不到1平方公里。

而聚集于此處的“商業(yè)地殼運動”的活躍期，卻已持續(xù)了20余年。三里屯的20年所呈現(xiàn)出的繁華是地域化和國際化、商業(yè)利益和行政都會、社會規(guī)范與自由意志之間或角力或共謀的結果。

隨著三里屯的代表從酒吧街變?yōu)榇笊虉觯M這個地區(qū)的主力人群也已經更換了幾個代際。人們已經很少在這里花大把時間探討音樂、文化、藝術和酒，時尚、潮牌、工業(yè)風和網(wǎng)紅店成了新的寵兒。而在一輪輪潮流變化中最終贏得勝利，或者說在這里賺了錢的人，還是那些將土地畫入藍圖、將店鋪裝入管理的地產經營者們。

三里屯編年史的最近5年，以及不久之后的未來中，絕大部分的新潮與變化，都與這些地產項目密切相關。追根溯源，它們又都和北京這座城市對于商業(yè)核心區(qū)的想象史緊密相連。

關于三里屯這個區(qū)域，日本設計師隈研吾先后寫過兩篇文章解釋自己的感受和設計理念。他覺得，三里屯與東京的青山、六本木有很多相似的地方，“不論什么時候都是熱鬧的，不過也有人喜歡安靜的休閑環(huán)境”。

而如果用工體北路和三里屯路作為橫縱軸線劃分，三里屯也同時呈現(xiàn)出了3副個性鮮明的不同面孔。

那么就從現(xiàn)在看來最安靜的東三里屯說起吧。

#東三里屯#

上課之余，中學生馮唐會向北探索“幸福村”周邊的其他樓房。他的記憶中有膩臭味的飴糖廠、被他偷過三條胳膊和兩條大腿的假肢廠、演員偶爾從樓頂摔下來的中國雜技團，以及據(jù)說賣過全北京贓車零件的“汽配一條 街”。

還有一片名叫“北京聯(lián)合大學機電學院”，簡稱“機電院”的大院兒。中學校長對于年輕人的常見告誡是：如果不好好學習，他們的下場很有可能就是待在這里。

機電院一度對外介紹稱，如果往上倒幾輩，學校的歷史可以追溯到1907年、京師督學局創(chuàng)辦的“京師初等工業(yè)學堂”。解放后，這所學校改叫“北京工業(yè)學?！?，本著“學研一體”的思路，又將校園的一部分變成了日后全北京最大的科研院所之一“北京市機電研究院”。等到了2000年之后，三里屯變成城中最炙手可熱的開發(fā)地塊，機電院將生產基地遷移至順義，留下的只有一批空置的老廠房。

對于那些想要在附近開店，但大多只能蜷進正規(guī)或違建的居民樓里的店鋪、酒吧和餐廳來說，走“工業(yè)風”的機電院成了它們一個另類又劃算的選擇。

比如2005年就相中這里、如今依然占據(jù)院落西門入口處一棟小紅樓的外文書店“老書蟲”。這家書店，起步于兩個在三里屯喝燕京啤酒認識的外國人，和一個1500本英文書的“私人圖書館”，最終在機電院里發(fā)展成了上過《孤獨星球》推薦榜、在店內可以連讀書寫作帶吃吃喝喝的知名目的地。十多年下來，老書蟲不僅將生意從北京擴展到了蘇州、成都等外地城市，作為主辦機構策劃的“國際文學節(jié)”，更是一年不落地堅持了下來。

隨著京郊的798、751等老工業(yè)園區(qū)內藝術和商業(yè)氛圍逐漸培養(yǎng)成熟，機電院的潛質也被一撥又一撥的餐廳、酒吧和公司開發(fā)著。蕉葉、新辣道等大眾連鎖餐飲品牌一度也嘗試過在這里開店，但沒過幾年，這里的潮流就轉向了屬于西式早午餐、美式烤肉、墨西哥菜、甜品店和小酒吧的那一邊。

“有人會覺得機電院里有很多酒吧、西餐，應該是享受過來自三里屯酒吧街那些商戶的溢出效應。但是我們的直觀感覺是，機電院就是一個在最近5年里因為市場對于‘輕工業(yè)風的追捧才熱起來的場地，所以現(xiàn)在的品牌和物業(yè)風格也是能統(tǒng)一起來的?！蓖谌锿蜕倘鹊纳虡I(yè)地產項目“那里花園”的總經理許智源對《第一財經周刊》表示。

#北三里屯#

2015年，在被太古地產的老板問到“有沒有興趣去北京接管三里屯項目”的時候，香港人余國安首先回憶起的，是他自己2010年駐京工作時，每個周末都要和女朋友在這片商場購物和打發(fā)時光的種種往事。

“那個時候就覺得，三里屯應該是整個中國最潮的地方了吧。所以三里屯太古里實際上是我夢寐以求的一個項目，因為有很多事可以做?，F(xiàn)在我每天看著這里的商場，經常都還能有新的想法冒出來?！?018年10月，在接受《第一財經周刊》記者采訪時，已經是三里屯太古里項目總經理的余國安這樣表示。

近期wb 付諸實踐的最大膽想法之一，是將原先位于商場北區(qū)的高檔品牌Mont Blanc請了出去，再把那棟獨立小樓改成一個容納了4家新興餐飲門店、到b 夏天傍晚還可以打開玻璃幕墻吹風的“餐廳樓”。

對更多熟悉三里屯太古里的人來說，早幾年想在附近享受到這種愜意的夏夜體驗，其實花不了一分錢—只需要在商場南區(qū)找到那個著名的音樂噴泉，然后直接坐在噴泉對面、星巴克門口的小斜坡上就行了。這樣還能順便飽覽整個三里屯商圈里，那些最想買到新鮮玩意兒的年輕面孔。

即使是在全國范圍內，像三里屯太古里這樣因為被設計為街區(qū)而顯得“零碎”的商業(yè)綜合體也十分罕見。它目前由南、北兩個區(qū)，總計19棟獨立的建筑物組成。南區(qū)商戶更多但密度不高，樓與樓之間的小路四通八達，如同北京城里常見的院落與胡同；北區(qū)則多是正南正北朝向、連成一片的大店，加上同屬于項目內的瑜舍酒店，合圍成了一個放大版的四合院模型。

這樣一組商業(yè)建筑群的格局規(guī)劃，并不是太古地產的原創(chuàng)。早在2007年太古地產從先前的開發(fā)商國峰置業(yè)手上收購這個項目時，這片數(shù)萬平方米區(qū)域的規(guī)劃雛形就已經確立。

做步行商業(yè)街區(qū)，而不是常規(guī)的購物中心那種垂直集中式布局，是建筑師事務所“香港歐華爾顧問有限公司”在綜合考慮了地塊限高、容積率要求等問題后，為國峰置業(yè)給出的設計意見。

“三里屯有很多公共空間的街道，會有小巷子，有廣場，好像一個棋盤一樣。這樣可以讓不同的棋子在棋盤上自己展現(xiàn)出生命力。”時任項目負責人、歐華爾顧問有限公司創(chuàng)始董事羅健中介紹稱。

國峰置業(yè)并不是一家有名氣的全國性開發(fā)商品牌，而是北京市國資委以大股東身份控股的子公司。2004年之后，國峰置業(yè)接手了會推倒大片幸福村紅磚樓的“北三里屯危改項目”。針對危改區(qū)域核心的5.2萬平方米土地，國峰置業(yè)將其包裝成為一個耗資30億元的投資計劃，準備開發(fā)成包括零售和酒店業(yè)態(tài)的“新三里屯項目”。

阿迪達斯、Esprit、BMW lifestyle等主力店品牌聞訊都決定入場，但由于拆遷過程就已經將公司的資金、時間都消耗殆盡，國峰置業(yè)最后還是決定出售“新三里屯項目”。嗅覺敏銳的基匯資本率先洽談，在北京有了辦事處的太古地產也很快加入。三方最終于2007年2月底簽訂協(xié)議，定價48億元，太古占股80%、基匯占股20%；數(shù)年后，太古又買斷基匯股份，獨占了商場的所有權。

國峰時代給三里屯太古里留下的，除了新奇的規(guī)劃格局，也有不盡如人意的建筑質量。太古地產方面披露，自接手三里屯項目至今，公司用于硬件軟件翻修升級的投入累計超過 10億元。

在一則為慶祝三里屯太古里項目運營10周年而做的“口述歷史”視頻中，幾位參與了項目早期開業(yè)時期的中年人，也都提到了最早入駐的阿迪達斯旗艦店，在開業(yè)前一天還遭遇過屋頂漏水、電源跳閘的事。為此，正在外面吃烤鴨慶祝的運營團隊趕了回來，一直忙到了夜里三四點。

踩著2008年奧運會開幕前的關鍵時間點，阿迪達斯旗艦店在第二天一早終究還是順利開門營業(yè)了。而隨著中國內地第一家蘋果零售店、最大優(yōu)衣庫旗艦店，以及星巴克、耐克、美嘉歡樂影城等關鍵項目陸續(xù)亮相，追求時尚潮流的年輕消費者就被逐漸聚攏在了這片商場里。

他們大多會在下班后，穿過忙碌的工體北路，從優(yōu)衣庫和阿迪達斯之間的主入口來這閑逛；在附近酒吧喝到晚歸的，則可以從任意兩棟小樓之間穿入，回到燈光和店鋪所組成的安全感中；到了周末，廣場上的大屏幕和噴泉一打開，還能吸引到更多組團購物的小家 庭。

三里屯商場開業(yè)后一直持續(xù)不斷的品牌調整，也正是圍繞著這群消費者的需求而定。在南區(qū)商場，略顯老氣的Ports和周生生很快就被COS、Hollister這樣的時尚品牌所取代。從2015年開始，北區(qū)商場里也多出了sacai、Sandro Men、Gentle Monster等更為小眾，客單價也稍低的輕奢品牌。

在三里屯太古里尚未出現(xiàn)、直到運營穩(wěn)定之前，徘徊在這一帶的中外消費者需求，實際是被分散到了3.3大廈、雅秀大廈、酒吧街、同里大廈、那里花園以及“臟街”等一系列體量較小，甚至屬于是“私搭亂建”性質的商業(yè)項目里。

它們看起來能提供比太古里更多的特色選擇、更高的性價比，以及更自由舒適的氛圍，但隨著更多標準意義上的“購物中心”在北京城內各處落成開業(yè)，如何在一個安全而略顯同質化的品牌組合范圍內尋求適度的驚喜，逐漸成了每家商場運營思路中的關 鍵。

“我們這里最后接納的，都是那些太古里思來想去，可能最后還是會拒絕的小品牌。它們的品質都不錯，我們也能容忍它們成長緩慢、犯錯，甚至是失敗。而太古里已經是一個成熟的潮流目的地了，還是經常需要在調性和盈利上尋找平衡點?！蹦抢锘▓@總經理許智源對《第一財經周刊》表示。

余國安在2016年上任總經理后的重要招商任務之一，就是勸說當時在北區(qū)商場開了旗艦店的I.T，將其進一步升級為由川久保玲設計開發(fā)、當時全球只有幾家旗艦店的設計師買手店Dover Street Market Beijing。

“花了3年才拿下來，現(xiàn)在可以說是北區(qū)的代表性項目之一了?！庇鄧矊@個項目的現(xiàn)狀感到滿意。

另外一些變化的驚喜則來得很快。

2018年3月，WeWork將其聯(lián)合辦公項目正式落戶于三里屯太古里北區(qū)，坐擁整個商場最北側、視野最好的一整層樓。余國安對《第一財經周刊》笑稱，包括lululemon在內的一些商場品牌租戶，以及原先散落在三里屯商圈內的影視公司，很快就將這個項目的工位都塞滿了。不少明星潮人被吸引至此，令北區(qū)商場的購物環(huán)境都變得養(yǎng)眼起來。

連接太古里商場南北兩區(qū)，一度讓周邊居民十分頭疼的“臟街”，也在2017年政府的拆除違章建筑，以及太古地產出資參與的后期改造中，露出了新面貌。

這里一部分被還原成了最初的居民樓，街面上還引入了三聯(lián)和城市書屋兩家書店運營方。而在反饋給《第一財經周刊》的介紹中，太古針對“臟街”改造的說明，甚至詳細到“調整商區(qū)設置的花卉品種與生長狀態(tài)”的程度。

現(xiàn)在，與商場南區(qū)一墻之隔，曾經以給外國人量體裁衣聞名，出售各種中國特產的雅秀大廈，已被太古地產用長租約從昆泰集團手中簽下。在太古的規(guī)劃中，這個將在2021年入市的“三里屯太古里西區(qū)”，將會換上一個由白色薄膜和玻璃幕墻組成的透光外殼。屆時，西區(qū)將會以封閉式購物中心的形式，安置好幾個此前排隊等待入駐太古里的品牌門店，以及兩個大型的旗艦店。

過去幾年，交通不便一直是太古里最大的短板。但眼下，正在建設中的北京地鐵3號線工體站的一個進站口，與三里屯太古里隔街相望，據(jù)說太古里很快也將擁有一個直通地鐵的地下出入口。而在政府和街道的一些非官方討論中，甚至已經出現(xiàn)過所謂“太古商圈”的說法。

“之前的三里屯太古里，在北京可以說很有名，但可能沒有信心拍胸脯說這里是最好的、最潮的。現(xiàn)在這里有了從硬件、軟件到市場的全面提升，很多優(yōu)秀的、新的品牌都愿意將第一家店開在這里。看到這些數(shù)據(jù)，我才有信心說這里確實已經是北京的時尚潮流地標了?！庇鄧矊Α兜谝回斀浿芸酚浾弑硎?，“而它的下一個目標，就是成為全國的潮流地標?！?h3>#南三里屯#

“我們就是要建造一個新的三里屯?！?/p>

2004年6月，時任三里屯街道辦事處主任李振玲在接受媒體采訪時這樣表示。當時在她所管轄的片區(qū)內，以工人體育場北路和東路為界的兩片大面積的拆遷工地已經形成。

如果說“北三里屯危改項目”的成果中，被絕大多數(shù)人記住的只有三里屯太古里，那么“南三里屯危改項目”則分化出了三里屯SOHO、通盈中心這兩個氣質不太一樣的地產項目。

2001年的第二屆北京國際CBD商務節(jié)上，展示過一個據(jù)稱將耗資88億元、占地百萬平方米，由中美地產開發(fā)商聯(lián)合興建的“巴黎城”項目的沙盤模型。項目的開發(fā)商是北京通盈房地產有限公司（以下簡稱“通盈地產”），據(jù)說在拿地的過程中，它打敗了包括和記黃埔在內的其他開發(fā)商。

通盈地產的巴黎城定位是歐式風格的高檔外銷住宅，當時提出的銷售價格就是2000美元/平方米。但區(qū)域內因此被征地、拆遷的居民很快發(fā)現(xiàn)，這一項目除了平整土地，沒有任何要開工建設的意思。而北京產權交易所網(wǎng)站上的一則產權轉讓公告又揭示了，這家名義上是“中美合資”的開發(fā)商，實際上不過是北京市國資背景的首創(chuàng)集團控股的子公司。

實力雄厚的民企開發(fā)商“入手”三里屯土地，也大多是在兩個危改項目推進前后。2005年6月，由億城地產旗下華頓國際開發(fā)的“3.3服裝大廈”落成并開始招商；2005年8月，三里屯毗鄰工人體育場的一片商鋪改稱“中國紅街”，并正式開售；2007年5月，世茂地產以14億元人民幣拿下了中國紅街斜對面的一塊土 地。

2006年12月，首創(chuàng)集團決定以35億元的價格，將巴黎城的絕大部分土地出讓給當時正在加速開發(fā)北京市場、準備沖刺香港IPO的SOHO中國。這也就是日后三里屯商圈里建筑面積達到63萬平方米的三里屯SOHO。另一塊位于南三里屯路旁的狹長地塊，首創(chuàng)留給了通盈地產自主開發(fā)。

由于三里屯SOHO這個新項目的區(qū)位優(yōu)勢強，又要貼近奧運概念，當時預計在2008年年中就要入市銷售，實際留給SOHO中國團隊設計、開發(fā)物業(yè)的時間相當緊張。SOHO中國找到了在開發(fā)“長城腳下的公社”時合作過的日本建筑設計師隈研吾做了整體設計方案。

最終，隈研吾為三里屯SOHO設計了總計9棟、被色彩明快的外立面包裹起來的辦公室及公寓塔樓，以及一條貫通南北及中心部分、建有人工河和溜冰場的下沉式步道；塔樓與步道共同組成“山川”與“峽谷”，聯(lián)通塔樓的5個商場則是項目的“內臟器官”。它們組合在一起，就是一個“緊湊型城市”的代表項目。

相比于SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO等早期項目，三里屯SOHO的設計風格的確更為雋永。但不管多漂亮的樓，SOHO中國給出的幾乎都是“快速散賣”的銷售方案，因為這樣能夠最大程度地在短時間內回款。

這一點，從潘石屹和張欣的夫妻檔身份就已經完成了分工：受過西方高等教育、有紐約投行背景的CEO張欣，負責延攬全球知名的設計師與藝術家來包裝SOHO中國的項目；中國西部農村出身、成長于海南地產泡沫的董事長潘石屹負責監(jiān)督工程建設，以及拉動更多的民間富翁購買SOHO中國的物業(yè)。

“中國經濟發(fā)展速度這樣快，靠的不是全球500強，不是LV。中國經濟真正的增長動力是中國自己的公司。尤其是中國中小型企業(yè)，它們的生命力是非常旺盛的，數(shù)量是非常多的?！痹?008年年中的“三里屯SOHO亮相新聞發(fā)布會”上，潘石屹這樣回應來自《第一財經周刊》的提問。

這些話被翻譯給SOHO中國的銷售團隊時，散賣住宅、商鋪和寫字樓的目標客戶已經變得非常清楚：要去山西、內蒙古等西北省份，尋找握有煤礦、鐵礦等項目的“資源型客戶”。一旦拿下，等待他們的會是高達交易額0.8%的傭金收入。

2008年7月，三里屯SOHO開始對外銷售，開盤后3天內就完成了累計41.2億元人民幣的銷售額，創(chuàng)造了金融危機下的樓市奇跡。此后，僅2008年三里屯SOHO就提價3次，銷售行情依然火爆。

SOHO中國曾披露稱，首期“爆買”這個項目的客戶中，有40%是老客戶，國內客戶比例更是占到100%。至于這些新業(yè)主的具體身份，2008年跟隨潘石屹前往山西參加客戶答謝會的《樓市》雜志，通過獨家采訪獲得過頗有意思的結論：山西籍客戶占到50%以上，其中又以盛產煤炭的呂梁地區(qū)最多；多數(shù)人是看中項目的首都效應，且處于核心地塊，容易獲得較好投資回報；投資后多為直接對外出租，靜待升值后出售的比例也不低。

在流線型的光鮮玻璃幕墻下，三里屯SOHO實際已經不再屬于SOHO中國，而是屬于成百上千個已將其切割成碎片的客戶。他們的自主運營，也很難保證效果圖那般的精細效果。這些外地的民間富豪通常不會直接出面打理出租事宜，自有各種“資產管理公司”成為他們的集中代理，再借由房產中介，完成對街鋪和寫字樓的出租交易。

在項目運營早期，SOHO中國的租賃部門一度引進過佳能、英菲尼迪、PS造型、小南國餐飲、鴻光樓等知名租戶，餐廳酒吧更是因為涵蓋了法國、意大利、馬來西亞、韓國、巴西、德國、西班牙等多國菜系，被戲稱為“小聯(lián)合 國”。

但隨著SOHO中國撤出租賃管理，如今擠在這里的大小商鋪愈發(fā)呈現(xiàn)出混搭氣質—經常排隊的網(wǎng)紅奶茶店、接地氣的陜西面館、似乎永遠沒有客人的外貿服裝店，以及隔三差五又換了新租戶、正有工人重新裝修的空 鋪。

北京益彰商貿有限公司（以下簡稱“北京益彰”）于2011年整體收購了三里屯SOHO的6號商場和E座寫字樓，目前以散租形式管理，處在滿租狀態(tài)。

“像我們這樣自持自管物業(yè)的公司，租戶比較放心，招得就容易些。我們也會挑選一下，街道辦事處前陣子開會提醒，要對互聯(lián)網(wǎng)金融、P2P類的租戶謹慎放行，這里目前都是些餐飲、醫(yī)療、文化類的客戶，換得也慢。”物業(yè)經理楊斌介紹說。

《第一財經周刊》另外走訪的數(shù)家房產中介公司，對SOHO中國項目給出的租金價格差別更大：經過幾年的交易，寫字樓物業(yè)的租金在7至8元/天/平方米之間；商鋪按照面積大小、位置朝向、行業(yè)不同，每平方米的日租金在5至25元不等，但是都需要一次性支付高昂的轉讓費。

“直到2017年，三里屯SOHO的行情還不溫不火，靠著周圍幾家商場越做越好，加上抖音和網(wǎng)紅店，商鋪的生意才好起來?！币晃弧拔覑畚壹摇钡闹薪檫@樣表示。

在過去3年里，北京益彰管理的6號商場前的小廣場，還是一個名為“伍德吃托克”的都市集市項目的固定合作場地。按照伍德吃托克品牌創(chuàng)始人張琦此前的說法，第一年他們靠著30元一位的門票，就在3天的市集內收獲了2萬名食客和100萬元的營業(yè)額。此后，不少原本隱匿于三里屯SOHO地下一層的西餐廳也借著這個“流量入口”，做起了品牌推廣。

市集的生意不錯，也許得益于它與三里屯SOHO本身在形式、氣質和目標客群上的高度吻合—表面看，它們都有精心準備的主題，內核卻是漫不經心地被聚到一起的各種零散商業(yè)，輕松、廉價、接地氣，而它們接待的主要客群，是周一到周五藏在各個寫字樓里，只有到了飯點或者是下班后才會出來，涌入下沉廣場的商鋪找吃的或是逛逛小店的年輕消費 者。

所以，這里的消費力和購物體驗與路北的太古里相比，顯然是兩個世界。只有走回到三里屯SOHO的廣場中央，抬頭向上望，才能重新體會到這組建筑物的震撼視覺效果，以及潘石屹曾經使其成為“北京銅鑼灣”的野 心。

在三里屯SOHO東側，名為通盈中心的購物中心拖到2016年才開門運營，由此逐漸開始拉升整個三里屯南區(qū)的消費調性。整個通盈中心建筑群中最引人矚目的，自然是那座近150米高的洲際酒店塔樓。在酒店的外立面上，布滿了形如蜂巢的六邊形鉆石元素；在客房樓層的上方，又隱藏了48間價格不菲的豪華城景公寓“三里屯1號”。

而有了酒店這一明星項目珠玉在前，通盈中心的商場部分做得如何，看起來就不那么重要了。通盈地產自己主導了商場除1、2層樓的大部分招商工作，2016年，梅賽德斯-奔馳也選擇將全球第6家、也是當時全球范圍內規(guī)模最大的體驗店Mercedes me落戶于此。這里不僅賣車，也混搭著賣許多周邊產品、咖啡和頗為正宗的川貴菜。

現(xiàn)在，很多中高檔的網(wǎng)紅餐廳都被聚集到了通盈中心，這里不僅成為SOHO寫字樓的“高檔食堂”，甚至一度與一街之隔的機電院形成搶奪顧客之勢。在商場開業(yè)之初，一個名為“蔬小盒”的餐飲創(chuàng)業(yè)公司嘗試性地在這里開了一家面積20平方米的小店。據(jù)說在沒有做過營銷推廣的情況下，這個店第二個月就能做到每日8000元的營業(yè)額并實現(xiàn)盈 利。

但是說到“逛商場”的部分，通盈中心給出的體驗并不算理想。南北向的狹長動線加重了每層公共空間的局促感，而不同樓層的品牌門店，風格也頗為割裂。

商場里低區(qū)的兩層樓，已經被一個名為見境Trends的經營方整體拿下，其背景是時尚集團與新加坡瑞德集團的合資公司。里面目前容納了臺灣甜點咖啡館、文創(chuàng)書店、明星投資的健身中心，及明星開設的餐飲店、買手店等，當它們一同被放在所謂“生活方式”的寬泛概念之下，似乎也并不違和。

從Mercedes me那個設計得有些隱密的正門走出通盈中心，眼前的景象又再次變得喧囂和開闊。

為了保證東西向的車流不再淤滯于三里屯，在這個工體北路和三里屯路相交的十字路口，幾年前交管部門就用隔離柵欄干脆地取消了機動車的南北通行機會。

但每一天，選擇在這里橫穿馬路的人潮從未消退。就像曾在過去20年間經常流連于此的香港文化評論人李照興對《第一財經周刊》所說的，這些人都帶著一種馴化的禮貌和倫理，急于進入那個開放的、沒有打烊時間的“由整個三里屯商圈同化而成的大商場”。