房地產(chǎn)行業(yè)EVA考核存在的問題和對策

何春芳

摘要：企業(yè)的經(jīng)營成果考核作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵性工作，其考核評價(jià)的結(jié)論以及準(zhǔn)確度對于企業(yè)決策者制定發(fā)展規(guī)劃將有直接作用。新世紀(jì)以來，國內(nèi)企業(yè)一直在尋求改革傳統(tǒng)企業(yè)業(yè)績評價(jià)指標(biāo)的方法，EVA指標(biāo)的引用填補(bǔ)了傳統(tǒng)指標(biāo)的缺欠，把考核評價(jià)和價(jià)值管理聯(lián)結(jié)在一起，考核評價(jià)體系更加完善。本文將圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的EVA考核進(jìn)行論述。

關(guān)鍵詞：EVA 考核；房地產(chǎn)行業(yè)；考核評價(jià)

一、房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用EVA 考核的優(yōu)勢

EVA就是經(jīng)濟(jì)增加值的英文縮寫，是一個(gè)以經(jīng)濟(jì)增加值為基本的財(cái)務(wù)管理體系和決策、激發(fā)體制。國內(nèi)的企業(yè)對于EVA也是早有耳聞，在21世紀(jì)初期就已經(jīng)有企業(yè)引進(jìn)了EVA考核體系。由于種種原因，這種制度在國內(nèi)無法進(jìn)行全面性的推廣應(yīng)用，但是人人都認(rèn)識到了它對于房地產(chǎn)企業(yè)考核的重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算比較繁瑣并且收益具有不確定性，因此采用EVA考核適用性更強(qiáng)，新的考核方式對房地產(chǎn)行業(yè)有著顯著的帶動提升。

第一，EVA考核能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的進(jìn)行項(xiàng)目投資。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期較長，投資規(guī)模也比較大，因此充分的項(xiàng)目分析和盈利估算是很關(guān)鍵的。使用EVA考核來評估項(xiàng)目的投資情況時(shí)，能夠解決傳統(tǒng)的會計(jì)核算計(jì)量不重視資金成本的問題，房地產(chǎn)企業(yè)也就不會一味地追求利潤的增加，盲目投資的情況也會得到控制，進(jìn)而節(jié)省企業(yè)的運(yùn)營支出，資金的使用效率也得到了提升，項(xiàng)目的盈利能力也會得到提高。第二，EVA考核能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展提供助力。EVA考核評價(jià)與企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃是緊密相連的，致力于保持企業(yè)的競爭力。

EVA在房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)用可以讓企業(yè)決策者更有遠(yuǎn)見，不再像過去那樣局限于當(dāng)前，考慮問題時(shí)充分考慮到當(dāng)前的情況以及遠(yuǎn)期的預(yù)測，確保當(dāng)前項(xiàng)目目標(biāo)的完成以及下一個(gè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，這樣就能形成良性循環(huán)。第三，EVA考核能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)杠桿不合理現(xiàn)象。傳統(tǒng)的成果考核體系則缺乏這方面的優(yōu)勢，企業(yè)決策者出于謀取更大利益的目的，很可能會操縱財(cái)務(wù)杠桿，利用債務(wù)資本提高自己的綜合水平，很容易造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而EVA考核能夠有效遏制企業(yè)外部項(xiàng)目的杠桿化水平，減少那些瘋狂貸款投資卻不考慮收益率的項(xiàng)目，對保證房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性也有幫助。

二、房地產(chǎn)行業(yè)EVA考核存在的問題

EVA 考核作為一個(gè)新的體系，行業(yè)內(nèi)成功引用的經(jīng)驗(yàn)比較少，在已引用的過程中出現(xiàn)了一些問題：

（一）EVA考核的條件不成熟

國內(nèi)市場的不成熟對資本成本計(jì)量的質(zhì)量產(chǎn)生了較大的影響，阻礙了EVA在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用。比起國外專業(yè)的EVA管理組織，我國的EVA應(yīng)用水平還處于初級階段，機(jī)構(gòu)水平參差不齊，高水平的人才嚴(yán)重不足，成果內(nèi)容專業(yè)性不高，并且因?yàn)樵谖覈鳨VA并未獲得政府方面的相關(guān)監(jiān)管法律法規(guī)的支持，所以EVA如果大規(guī)模應(yīng)用勢必會引起一部分人的反對，這些因素使得EVA的廣泛應(yīng)用困難重重。在當(dāng)前的企業(yè)經(jīng)營模式下，利用EVA來推進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系和激發(fā)制度的改進(jìn)并帶動企業(yè)管理理念和企業(yè)文化的改變最后形成以價(jià)值創(chuàng)造為中心的企業(yè)經(jīng)營模式，是需要進(jìn)行一連串的調(diào)整的。一些企業(yè)的管理模式很不合理，這對EVA考核的應(yīng)用產(chǎn)生了極大的障礙。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)的決策者觀念比較保守也會阻礙EVA考核的應(yīng)用，要使決策者認(rèn)識到資本成本的理念還需要努力。

（二）EVA無法應(yīng)對決策者的短見行為

EVA的核算從幫助決策者考慮企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，不過EVA的數(shù)據(jù)還是從短期指標(biāo)評估的，因此無法應(yīng)對決策者的短見行為。不少房地產(chǎn)企業(yè)對建設(shè)周期長投資規(guī)模大的項(xiàng)目比較謹(jǐn)慎，為了確保能夠完成當(dāng)前正在開發(fā)的項(xiàng)目，及時(shí)回收項(xiàng)目投資，常常因?yàn)槎唐诘腅VA考核而對那些建設(shè)工期比較長卻有更大的投資回報(bào)的項(xiàng)目望而卻步，這種為了眼前利益舍棄長遠(yuǎn)利益的行為對企業(yè)的發(fā)展極為不利，阻礙了EVA考核優(yōu)勢的發(fā)揮。

（三）應(yīng)用范圍受限

EVA能夠較好的估算企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)作狀況，在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)擁有的固定資產(chǎn)較多，EVA模式能夠有效地考核評估企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。不過由于房地產(chǎn)企業(yè)來說，EVA考核并不是很適應(yīng)，所以大范圍推廣是有難點(diǎn)的，同時(shí)EVA考核的適應(yīng)性不足更加阻礙了它的應(yīng)用。另外，很多規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y產(chǎn)較多所以對EVA考核水平也存在一定的質(zhì)疑。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的收益與市場密切相關(guān)，受經(jīng)濟(jì)波動的影響明顯，EVA估值也會產(chǎn)生差異，給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。所以在房地產(chǎn)企業(yè)采用EVA考核的時(shí)候，還必須加強(qiáng)對EVA會計(jì)核算的工作，使其成果更加精細(xì)準(zhǔn)確。

三、針對EVA考核問題的建議

只有認(rèn)識到EVA考核存在的不足，既要充分體現(xiàn)出它的優(yōu)勢，又要持續(xù)性的對EVA考核體系進(jìn)行優(yōu)化完善，才能真正的把EVA應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)其意義。

（一）優(yōu)化內(nèi)外部條件

首先，優(yōu)化外部條件。推動資本市場的成熟，引領(lǐng)EVA方面的專業(yè)機(jī)構(gòu)組織的建設(shè)并培養(yǎng)一批高水平的EVA人才，給EVA的應(yīng)用提供優(yōu)良的外部條件。其次，解決制度阻礙。建設(shè)以價(jià)值為指向的市場經(jīng)濟(jì)制度，將傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理制度和EVA體系互相結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，從而達(dá)到提高企業(yè)管理效率的目的。再次，優(yōu)化調(diào)整企業(yè)的管理制度。推進(jìn)企業(yè)的制度改革，盡量不要干預(yù)EVA的應(yīng)用，減少EVA應(yīng)用的困難，建立公開公正的信息管理制度并及時(shí)公示，發(fā)揮EVA考核的作用。最后，企業(yè)決策者要轉(zhuǎn)變觀念。企業(yè)決策者應(yīng)該認(rèn)識到EVA的意義，從行政層次保證EVA在公司內(nèi)部能夠執(zhí)行下去。

（二）密切聯(lián)系EVA考核，落實(shí)相關(guān)體系的建設(shè)

企業(yè)的業(yè)績通常是反映在財(cái)務(wù)情況上，從企業(yè)的長期發(fā)展來看，一些不屬于財(cái)務(wù)的因素也是很重要的。一些非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的很多方面體現(xiàn)出來，結(jié)合EVA考核，不同的體系同時(shí)發(fā)力，對企業(yè)業(yè)績進(jìn)行全面而深入的考核評價(jià)，盡可能的反映出企業(yè)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展的方向。因自身情況無法完全開展EVA考核的企業(yè)，也可以根據(jù)情況進(jìn)行一定的調(diào)整。

（三）實(shí)行EVA會計(jì)調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)EVA考核是否能夠順利運(yùn)用，會計(jì)調(diào)整起到了很大的作用。分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的特征，對于那些房地產(chǎn)企業(yè)需要長期支出的資金，需要按照資金發(fā)揮作用時(shí)間的長短有目的的財(cái)務(wù)資本化手段，然后在項(xiàng)目的建設(shè)期進(jìn)行分?jǐn)?；EVA考核更加關(guān)注現(xiàn)金流的實(shí)際變化情況，傳統(tǒng)的會計(jì)核算會把沖銷計(jì)提等內(nèi)容進(jìn)行一些規(guī)定，而EVA考核應(yīng)該把它減弱，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者也就更加容易對這些內(nèi)容進(jìn)行控制進(jìn)而亮化企業(yè)的業(yè)績，還應(yīng)該推動現(xiàn)金流量的變動體現(xiàn)出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況；作為房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目的運(yùn)營周期內(nèi)是會有一些非營業(yè)內(nèi)的收支的，它會對EVA考核有一定的作用，也需要采取資本化措施；除此之外運(yùn)用EVA考核制度時(shí)，資產(chǎn)的重組和并購都是極易導(dǎo)致企業(yè)利潤發(fā)生大規(guī)模的變化，如果這些內(nèi)容不能反映在EVA考核里，勢必造成EVA考核的偏離，就無法準(zhǔn)確的體現(xiàn)出企業(yè)的運(yùn)營情況。不同的企業(yè)有不同的狀況，在實(shí)行EVA考核制度時(shí)，必須確保制度符合企業(yè)的需求。

（四）關(guān)注經(jīng)濟(jì)時(shí)政，及時(shí)調(diào)整考核指標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)受到市場的引導(dǎo)比較強(qiáng)烈，政策的變化對市場的供求關(guān)系會產(chǎn)生很大的影響，所以說在進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的EVA考核時(shí)，一定要把政策變化對房地產(chǎn)企業(yè)的影響考慮在內(nèi)。為了能夠更好的應(yīng)對政策的變化，企業(yè)完全可以設(shè)立政策研究小組，專門負(fù)責(zé)政策的研究，及時(shí)跟蹤分析新的經(jīng)濟(jì)政策，判斷出市場供需情況的變化。并且需要聯(lián)系政策和市場情況，恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整EVA考核指標(biāo)，準(zhǔn)確的分出預(yù)估項(xiàng)目的盈利能力，確保EVA考核科學(xué)合理。

四、結(jié)語

現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的管理是以價(jià)值為導(dǎo)向的，企業(yè)的目標(biāo)是確保價(jià)值最大化。當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)不斷深入發(fā)展，EVA考核不但能夠幫助企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營成果考核，也能夠提高市場經(jīng)濟(jì)中管理者的思想觀念和經(jīng)營理念，達(dá)到提高資金使用效率的效果，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

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