商品房預(yù)售制會被取消嗎？

謝九

9月下旬，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》，通知稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬定了《關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整》，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。

此消息一出，香港和內(nèi)地的地產(chǎn)股應(yīng)聲大跌，有關(guān)部門隨即出面辟謠，表示取消商品房預(yù)售制只是征求意見。那么，商品房預(yù)售制有可能會被取消嗎？

從理論上而言，商品房預(yù)售制完全有被取消的可能。在全球范圍來看，商品房預(yù)售制本來就不是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍原則，比如美國基本上都是銷售現(xiàn)房，歐洲有些國家實行預(yù)售制，但是對于購房者的資金監(jiān)管都有很高的要求，在購房者收房之前，開發(fā)商都不能隨便動用購房者的資金。

內(nèi)地是通過借鑒香港的樓花制度，在1994年的房地產(chǎn)管理法中引入了預(yù)售機制。在實行預(yù)售制的國家（地區(qū)）中，中國幾乎是對開發(fā)商最友好的國家，購房者僅僅看過開發(fā)商的沙盤和戶型圖之后，就將首付款和銀行貸款全部交給開發(fā)商，開發(fā)商相當于無償獲得數(shù)年的無息貸款，只需要極少的自有資金就可以高杠桿撬動一個房地產(chǎn)開發(fā)項目。

預(yù)售制度的好處在于，開發(fā)商可以迅速啟動項目，尤其在供給短缺的市場，可以迅速增加供給，避免市場供需失衡。但是弊端也同樣明顯，此次廣東住建廳在文件中就列舉了商品房預(yù)售制度的諸多缺點，包括“導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等”。

事實上，這并非監(jiān)管部門第一次提出考慮取消商品房預(yù)售制。2005年，央行曾經(jīng)發(fā)布一份《2004年房地產(chǎn)金融報告》，央行在報告中就提出，“考慮取消房屋預(yù)售制度。很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！?012年，也一度有傳言，住建部要取消商品房預(yù)售制，但最終也只是傳言。

市場上屢有取消預(yù)售制的傳言，但最終都沒有落地，大概折射出這樣一種現(xiàn)實：管理部門的確對于預(yù)售制的種種弊端有所不滿，也的確考慮過取消預(yù)售的可能性，但是顧及到取消預(yù)售制的潛在沖擊力，所以始終停留在討論和征求意見的階段。

那么，取消預(yù)售制會帶來哪些影響呢？

首當其沖的肯定是房地產(chǎn)企業(yè)。在現(xiàn)有的預(yù)售制之下，很多資金實力一般的小企業(yè)也可以借助高杠桿進入房地產(chǎn)行業(yè)，但是一旦取消預(yù)售制，對于開發(fā)商的自有資金和融資能力就提出了極高的要求。按照央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源中，個人首付款和按揭貸款占比將近一半，如果取消預(yù)售制，意味著開發(fā)商將近一半的資金將憑空消失，對于開發(fā)商無異于滅頂之災(zāi)。眾所周知，我國房地產(chǎn)企業(yè)的負債率極高，目前排名前十的開發(fā)商平均負債率超過80%，如果一半的資金來源突然消失，對于開發(fā)商意味著什么也就不言而喻，不僅實力不濟的中小房企將被洗牌出局，負債率極高的大型房企也面臨資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險。

最近一段時間，國內(nèi)的大型房企紛紛收縮戰(zhàn)線準備過冬，萬科的郁亮在一次內(nèi)部講話中表示，要把“活下去”作為基本要求，另外一家龍頭碧桂園的策略是要求各項目不惜犧牲規(guī)模和利潤快速回款。這些房企的過冬策略還是在這一輪預(yù)售制討論之前，如果預(yù)售制真的退出，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力還會加倍提升。從短期來看，取消預(yù)售制加大了開發(fā)商的資金壓力，開發(fā)商可能會通過降級促銷來快速回籠資金，有助于為高聳的房價降溫，實現(xiàn)房住不炒的調(diào)控目標。

不過，取消預(yù)售制帶來的風(fēng)險可能更大。考慮到國內(nèi)銀行業(yè)對開發(fā)商高達數(shù)萬億元的巨額貸款，如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模倒閉，將有可能引發(fā)一場難以控制的金融危機，這可能是取消商品房預(yù)售制需要考慮的第一個風(fēng)險。

從房地產(chǎn)市場本身來看，取消預(yù)售制可能也未必能帶來房價下跌。雖然短期之內(nèi)開發(fā)商可能會通過降價來快速回籠資金，但從更長期來看，如果大量開發(fā)商退出市場，將使得房地產(chǎn)市場的供給大大減少，與此同時，取消預(yù)售制之后，房地產(chǎn)開發(fā)的周期也會大大拉長，也會增加市場供給的緊張程度。在部分供給緊張的一線城市，這可能會帶來房價新一輪的上漲。

商品房預(yù)售制度會不會取消，主要取決于當前經(jīng)濟背景下管理層對于房地產(chǎn)的態(tài)度。雖然最近兩年“房住不炒”成為房地產(chǎn)調(diào)控的最高準則，但隨著今年經(jīng)濟形勢發(fā)生變化，過去幾年的經(jīng)濟政策都出現(xiàn)了一定程度的微調(diào)，房地產(chǎn)政策可能也存在一定的變數(shù)。

隨著中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)升級，中國經(jīng)濟開始重新面臨穩(wěn)增長的壓力，在外需惡化的背景下，發(fā)展內(nèi)需成為當前中國經(jīng)濟的頭等大事。中國經(jīng)濟傳統(tǒng)的幾大內(nèi)需引擎，能夠在短期之內(nèi)起效的，無非是基建和房地產(chǎn)。

在中美貿(mào)易戰(zhàn)之前，無論基建還是房地產(chǎn)，政策層面上都處于被壓縮的狀態(tài)，房地產(chǎn)的調(diào)控力度眾所周知，即使是基建，最近幾年也是從擴張轉(zhuǎn)為收縮，尤其是去年大規(guī)模清理整頓PPP項目，加之地方政府債券去杠桿，很多地方的基建投資規(guī)模都出現(xiàn)了明顯萎縮。但是中美貿(mào)易戰(zhàn)改變了一切，今年下半年以來，基建補短板已經(jīng)成為穩(wěn)增長的重要手段，為了配合基建投資的資金需求，地方政府專向債也開始加速發(fā)行。

在基建已經(jīng)重新確立了穩(wěn)增長的地位之后，另外一大引擎房地產(chǎn)何去何從也就成了一大懸念。在房住不炒的最高原則之下，預(yù)計短期之內(nèi)放松甚至刺激房地產(chǎn)的可能性并不是很大，從過去的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗來看，每次調(diào)控打壓之后，遇到經(jīng)濟困難時，總會再度放松甚至鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展，從而導(dǎo)致房價一輪又一輪上漲，市場對此已經(jīng)形成了很強的心理預(yù)期，如果這一次再度重啟地產(chǎn)引擎，預(yù)計房價還會迎來新一輪上漲，“房住不炒”的調(diào)控目標就會被束之高閣。

雖然短期之內(nèi)不太可能重新刺激房地產(chǎn)發(fā)展，但從另外角度來看，在當前經(jīng)濟形勢極其敏感的時刻，繼續(xù)打壓房地產(chǎn)使之熄火也不太可能，尤其是動用取消預(yù)售制這樣的“核武器”，似乎更不太可能。

房地產(chǎn)預(yù)售制的弊端并非始于今日，廣東住建廳所提及“導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等”，這些問題固然重要，但放在當前中國經(jīng)濟的大背景之下，分量還是太輕。商品房預(yù)售制存在的問題當然需要解決，但在當前經(jīng)濟形勢下，顯然并不是一個很好的時間窗口。