農(nóng)村宅基地及集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記的法律問(wèn)題分析

劉鍇

摘要：農(nóng)村宅基地及集體建設(shè)用地使用權(quán)登記的根本目的是確保權(quán)利人的合法權(quán)益不受侵犯，需要建立宅基地以及集體建設(shè)用地使用權(quán)登記的相關(guān)法規(guī)機(jī)制，梳理清楚使用權(quán)登記中各種不動(dòng)產(chǎn)單元相互之間存在的關(guān)系。在不動(dòng)產(chǎn)登記中，最關(guān)鍵的因素是對(duì)宅基地以及集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行確權(quán)登記，通過(guò)權(quán)利登記的形式進(jìn)行確權(quán)登記，對(duì)于權(quán)屬不明確以及疑難地塊等問(wèn)題也宜劃歸到不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的范圍之內(nèi)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)質(zhì)量與規(guī)范在不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)中起到了生命線的作用。

關(guān)鍵詞： 農(nóng)村宅基地;集體建設(shè)用地; 使用權(quán)登記;法律問(wèn)題

《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中明確規(guī)定了確保農(nóng)宅基地用益物權(quán)，改革健全農(nóng)村宅基地體系;國(guó)土資源部等五個(gè)機(jī)構(gòu)于二〇一四年八月 一日聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，明確指出在國(guó)家構(gòu)建與施行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)制的同時(shí)，積極推動(dòng)農(nóng)宅地及集體建設(shè)用地使用權(quán)的確權(quán)登記工作。本文就此問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

1、確權(quán)登記的立法規(guī)范

1.1 建立登記的法規(guī)機(jī)制

對(duì)于推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展來(lái)說(shuō)，確權(quán)登記在農(nóng)宅地和集體建設(shè)用地使用權(quán)中是其產(chǎn)權(quán)的根本。如果要統(tǒng)一登記不動(dòng)產(chǎn)，其的立法的條件就是要把將不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利類型進(jìn)行梳理清楚，同時(shí)，還需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)機(jī)制加以確認(rèn)和構(gòu)建。換句話說(shuō)，就是應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)內(nèi)容具體、層次分明的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利機(jī)制，進(jìn)一步可以對(duì)各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利加以保障，尤其是沒(méi)有交叉重合的不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)。對(duì)于當(dāng)前的法規(guī)機(jī)制來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有重合交叉的范圍主要有五點(diǎn)，一是土地所有權(quán)和林權(quán)之間存在重疊;二是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和林權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)以及草原的使用權(quán)存在重疊;三是海域的使用權(quán)和養(yǎng)殖權(quán)之間存在重疊;四是存在有的土地權(quán)利名稱相同，可是各自法律性質(zhì)和內(nèi)容卻并不相同的情況;五是出現(xiàn)了許多用途和性質(zhì)都一樣的權(quán)利，但在法律層面上的權(quán)利以及受到的限制卻存在差異[1]。

1.2 使用權(quán)登記的根本目的是保障權(quán)利人的合法權(quán)益

相對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，無(wú)論是個(gè)體還是集體，宅基地以及集體建設(shè)用地的使用權(quán)是至關(guān)重要的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利。雖然集體建設(shè)用地這種集體財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)登記，在內(nèi)容上存在一定的財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)并且在來(lái)源上存在一定的身份權(quán)性質(zhì)，然而更為關(guān)鍵的意義是保障其人格的自由以及對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的尊嚴(yán)保持尊重，所以更加存在一定的人格權(quán)的性質(zhì)。利用確權(quán)登記可以使農(nóng)村土地權(quán)屬產(chǎn)生的爭(zhēng)執(zhí)得到良好的解決，保障農(nóng)民土地的合法權(quán)益，進(jìn)一步使農(nóng)村社會(huì)的各項(xiàng)秩序得以和諧穩(wěn)定的發(fā)展[2]。

2、對(duì)使用權(quán)確權(quán)登記的機(jī)制進(jìn)行規(guī)范

2.1 確權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的核心內(nèi)容

在中國(guó)，以政策的視角分析，農(nóng)村宅基地使嚴(yán)禁交易買(mǎi)賣(mài)的，但是《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中闡述了要依法保障與確認(rèn)宅基地使用權(quán)以及集體建設(shè)用地使用權(quán)，為更好的健全與改革宅基地體系機(jī)制、構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)打下充實(shí)的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。以改革的視角分析，改革宅基地機(jī)制的宗旨其實(shí)是積極推動(dòng)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、擔(dān)保及抵押，保障農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)宅基地的用益物權(quán)，研究提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的方式[3]。以制度的視角分析，宅基地在農(nóng)村集體土地當(dāng)中屬于十分重要的組成部分，農(nóng)村土地屬于集體所有制，農(nóng)民個(gè)人并不具備宅基地的所有權(quán)，其具備的其實(shí)是宅基地的使用權(quán)。

2.2不動(dòng)產(chǎn)登記的重要內(nèi)容及確權(quán)的規(guī)范

權(quán)屬不明的確權(quán)登記以及疑難地塊的確權(quán)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記中是十分的重要內(nèi)容，目前，主要集中在三個(gè)方面的問(wèn)題上。一是不同類型和方式承包地的確權(quán)登記問(wèn)題;二是荒丘、荒灘、荒山、荒溝等還沒(méi)有利用的土地確權(quán)登記問(wèn)題;三是“城中村”內(nèi)居民宅基地的確權(quán)登記問(wèn)題[4]。當(dāng)前，對(duì)于被登記的農(nóng)地，做更深層的規(guī)范和細(xì)化明確工作是確權(quán)登記的重中之重，主要表現(xiàn)在五個(gè)方面。一是對(duì)土地的用途進(jìn)行規(guī)范;二是對(duì)土地的出讓年限起算時(shí)點(diǎn)進(jìn)行明確;三是對(duì)儲(chǔ)備土地登記加以細(xì)化;四是對(duì)相關(guān)的土地抵押登記進(jìn)行規(guī)范和區(qū)分;五是構(gòu)建和形成土地登記會(huì)審機(jī)制[5]。

3、 確權(quán)登記的法治保障

3.1 需要打破不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的相關(guān)法律障礙

需要一步步的建立和施行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)制，根據(jù)現(xiàn)行的法律問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)方面進(jìn)行解決，一是應(yīng)當(dāng)明確登記的主體;二是應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的完整性進(jìn)行整合;三是應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)加以統(tǒng)一。

3.2 依法解決不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記中出現(xiàn)的權(quán)屬爭(zhēng)議

土地權(quán)屬的爭(zhēng)議問(wèn)題，按照權(quán)利證書(shū)辦法的時(shí)間以及糾紛爭(zhēng)議出現(xiàn)時(shí)間的類型能夠總結(jié)為三種情況：一是當(dāng)事人雙方在出現(xiàn)糾紛爭(zhēng)議時(shí)，都具備有效的土地權(quán)利證書(shū);二是產(chǎn)生糾紛爭(zhēng)議時(shí)，只有一方當(dāng)事人具備土地權(quán)利證書(shū);三是產(chǎn)生糾紛爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人雙方都不具備有效的土地權(quán)利證書(shū)。通常情況下，當(dāng)事人在獲取土地的權(quán)利證書(shū)時(shí)，就已經(jīng)在法律層面上說(shuō)明了土地的權(quán)屬問(wèn)題就已明確，如果在登記發(fā)證的過(guò)程中出現(xiàn)了權(quán)屬糾紛或是土地爭(zhēng)議，這種情況下就需要延遲發(fā)放土地產(chǎn)權(quán)登記證，進(jìn)一步通過(guò)司法程序解決。

3.3 公證造成不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)登的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任

公證的相關(guān)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循真實(shí)合法性原則。當(dāng)事人所提交的申請(qǐng)材料、申請(qǐng)事實(shí)和所進(jìn)行的法律行為如果違背了真實(shí)合法性原則，公證部門(mén)依然對(duì)其實(shí)施公證而導(dǎo)致錯(cuò)誤加深的，公證的工作人員和公證部門(mén)需要承擔(dān)一定的民事法律賠償責(zé)任。公證部門(mén)在賠償責(zé)任追究過(guò)程中應(yīng)當(dāng)具備四個(gè)要件：一是公證部門(mén)已經(jīng)給當(dāng)事人進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記的公證;二是在不動(dòng)產(chǎn)登記公證辦理過(guò)程中公證部門(mén)具有一定的過(guò)錯(cuò);三是確實(shí)對(duì)當(dāng)事人的民事權(quán)益造成了損害;四是當(dāng)事人受到的權(quán)益損害和公證過(guò)程之間具有一定的因果關(guān)系。

3.4 對(duì)錯(cuò)誤登記的賠償方式

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的賠償，遵循的是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任推定原則。如果是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記部門(mén)出現(xiàn)的登記錯(cuò)誤，使他人導(dǎo)致?lián)p失的，就必須對(duì)其加以直接性的損失賠償。關(guān)于賠償具體方式分為三種類型，一是國(guó)家賠償;二是為不動(dòng)產(chǎn)登記投保責(zé)任險(xiǎn);三是為不動(dòng)產(chǎn)登記設(shè)立賠償基金 。

4、 結(jié)束語(yǔ)

農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)登記，是為了可以更有效的確保權(quán)利人的合法權(quán)益不受侵犯，為此對(duì)于我們需要對(duì)其在立法方面的規(guī)范、體系方面的規(guī)范和法治保障方面有一個(gè)更深層的了解和認(rèn)識(shí)，進(jìn)而可以切實(shí)的掌握農(nóng)村宅基地以及集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記的相關(guān)法律問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

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