不動產(chǎn)登記相關(guān)問題淺析

全云飛

摘要：不動產(chǎn)主要是指土地、房屋等不能移動的財(cái)產(chǎn)，其具有獨(dú)特性、耐久性、增值性等特點(diǎn)。我國對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記，但是當(dāng)前在不動產(chǎn)統(tǒng)計(jì)登記過程中，還存在登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一、監(jiān)督管理制度不完善、登記人員綜合素質(zhì)良莠不齊等問題，對不動產(chǎn)登記工作產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響?；诖?，文章對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)問題與政策建議進(jìn)行探究，以期為不動產(chǎn)登記工作提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記；問題；措施

引言：在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，不動產(chǎn)的交易是整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)節(jié)中的重要組成部分，因此不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的登記制度的規(guī)范化就變得至關(guān)重要。鑒于不動產(chǎn)登記條例在我國的實(shí)施時(shí)間尚短，與發(fā)達(dá)國家已經(jīng)成熟的運(yùn)轉(zhuǎn)模式相比較，還有很多需要完善的地方，因此有必要對其工作現(xiàn)狀進(jìn)行探討，從而提出更好的解決措施。

一、不動產(chǎn)登記概述

不動產(chǎn)一般來講是界定為土地及附著于土地上的財(cái)產(chǎn)，不動產(chǎn)登記是申請人根據(jù)法律條文及規(guī)章制度，按照現(xiàn)有程序?qū)ν恋丶巴恋厣细街铩⒔ㄖ矬w及建筑物上附著物的獲得、丟失及變更行為進(jìn)行上報(bào)，并依法進(jìn)行登記。通過對不動產(chǎn)登記進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，可以有效的實(shí)現(xiàn)對個人和集體合法不動產(chǎn)權(quán)益的有效保護(hù)，并為不動產(chǎn)抵押的設(shè)立帶來更多的便利。

二、不動產(chǎn)登記相關(guān)問題

（一）不動產(chǎn)登記管理體系不完善

在我國，不動產(chǎn)登記工作還采用“分部門管理”的方法，這種方法在落實(shí)過程中缺乏管理模型的整合工作，經(jīng)常會致使各個不動產(chǎn)管理部門出現(xiàn)利益分配不合理的情況，進(jìn)而影響不動產(chǎn)登記工作效率。另一方面，由于是“分部門管理”，造成我國不動產(chǎn)登記管理工作分散，在管理工作過程中經(jīng)常會導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)運(yùn)行體系發(fā)生沖突，出現(xiàn)權(quán)屬糾紛問題，從而影響不動產(chǎn)登記工作。

（二）不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一

當(dāng)前不動產(chǎn)登記的種類和對象都存在不統(tǒng)一的問題。當(dāng)前《土地登記辦法》與《房屋登記辦法》在登記類型上存在許多沖突的地方，這就極易造成在實(shí)務(wù)操作過程出現(xiàn)與實(shí)際情況不一致的情況，從而給不動產(chǎn)物權(quán)市場交易帶來較大的安全隱患。同時(shí)根據(jù)物權(quán)法定的原則，納入不動產(chǎn)登記的物權(quán)法律上要進(jìn)行明確的規(guī)定，但由于當(dāng)前缺乏統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，針對于不動登記的范圍的相關(guān)規(guī)定只存在于不同的法律法規(guī)和規(guī)章制度中，部分地方性法規(guī)中還規(guī)定了租賃權(quán)也可以登記的情況。

（三）不動產(chǎn)登記人員綜合素質(zhì)良莠不齊

在我國社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，不動產(chǎn)登記工作變得越來越重要，所涉及內(nèi)容也呈現(xiàn)出復(fù)雜性的特點(diǎn)，而我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記人員綜合素質(zhì)良莠不齊，無法全部勝任不動產(chǎn)登記工作，進(jìn)一步導(dǎo)致不動產(chǎn)登記工作質(zhì)量下降，影響不動產(chǎn)登記工作效率。通常情況下，不動產(chǎn)登記人員綜合素質(zhì)良莠不齊的主要體為：我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記人員所掌握的業(yè)務(wù)技能、知識結(jié)構(gòu)不能熟悉掌握和很好銜接，與時(shí)代發(fā)展不相適應(yīng)，降低了不動產(chǎn)登記工作質(zhì)量。

三、不動產(chǎn)登記中存在問題的解決措施

（一）加強(qiáng)不動產(chǎn)登記平臺體系的優(yōu)化工作

現(xiàn)階段，我國不動產(chǎn)在使用過程中存在不動產(chǎn)登記平臺體系不完善的情況，面對此種情況，相關(guān)人員要想保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作效率，就需要加強(qiáng)不動產(chǎn)登記平臺體系優(yōu)化工作，具體可以從以下幾個方面展開：第一，相關(guān)人員需要根據(jù)不動產(chǎn)登記工作具體情況，對不動產(chǎn)登記平臺體系進(jìn)行完善，通過不動產(chǎn)登記平臺實(shí)行統(tǒng)籌管理，對不動產(chǎn)進(jìn)行綜合分析，進(jìn)而保證不動產(chǎn)處理機(jī)制符合發(fā)展需求。第二，相關(guān)人員在不動產(chǎn)登記平臺體系優(yōu)化過程中，需要加強(qiáng)對權(quán)利人合法利益的考慮，對權(quán)利人設(shè)置保障機(jī)制，提高不動產(chǎn)登記工作效率。第三，相關(guān)人員需要根據(jù)不動產(chǎn)資料，對不動產(chǎn)進(jìn)行精細(xì)化審核工作，并提高不動產(chǎn)登記的監(jiān)督管理工作。

（二）加強(qiáng)不動產(chǎn)登記人員的培訓(xùn)工作

登記人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)直接關(guān)系到不動產(chǎn)登記工作質(zhì)量，面對此種情況，相關(guān)人員要想保證不動產(chǎn)登記工作效率，就需要加強(qiáng)不動產(chǎn)登記人員的培訓(xùn)工作，具體可以從以下幾個方面展開：第一，對現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記人員，相關(guān)單位需要對其進(jìn)行培訓(xùn)，加強(qiáng)這部分人員操作技能，讓其能夠充分勝任此項(xiàng)工作，保證工作質(zhì)量。第二，相關(guān)人員還需要加強(qiáng)不動產(chǎn)登記人員的引進(jìn)工作，到社會上招聘一批專業(yè)的不動產(chǎn)登記人員，并對招聘到的人員進(jìn)行培訓(xùn)、考核，考核結(jié)束后上崗工作，讓不動產(chǎn)登記工作順利走向正軌。第三，由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作法律依據(jù)少，相關(guān)部門還應(yīng)制定和出臺相應(yīng)的不動產(chǎn)登記具體的、易操作的不動產(chǎn)登記法律法規(guī)、實(shí)施細(xì)則、登記標(biāo)準(zhǔn)等，進(jìn)一步規(guī)范登記行為，細(xì)化登記要求和標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還需對登記人員進(jìn)行職業(yè)道德培養(yǎng)，加強(qiáng)登記人員的責(zé)任服務(wù)意識，從而提高不動產(chǎn)登記工作質(zhì)量。

（三）全面考慮各方面的利益保護(hù)

不動產(chǎn)物權(quán)的變動需要考慮到債權(quán)人和善意取得者的權(quán)益，但在真正交易過程中，對于真正權(quán)利人和其他利害關(guān)系者的利益保護(hù)考慮較少。為了實(shí)現(xiàn)對利益的全方面保護(hù)，在不動產(chǎn)登記中中登記效力要保證當(dāng)事人的利益。并充分的借助于法律約束力來促進(jìn)交易當(dāng)事人完成相應(yīng)的合同義務(wù)和違約責(zé)任。不動產(chǎn)物權(quán)變動中最為關(guān)鍵的一步即是登記，交易當(dāng)事人未完成相關(guān)債務(wù)合同后，則需要按時(shí)完成相關(guān)登記，以此來保證不動產(chǎn)物權(quán)的交易的完成。這種情況下不動產(chǎn)物權(quán)變動登記具有強(qiáng)制性，需要交易雙方必然進(jìn)行登記。在整個過程中通過登記來對不動產(chǎn)登記當(dāng)事人的利益進(jìn)行有效保護(hù)。

（四）完善不動產(chǎn)登記的規(guī)章制度

針對于不動登記中權(quán)利人登記錯誤及存在虛假登記內(nèi)容、登記遺漏等情況給權(quán)利用帶來利益損害的情況，權(quán)利人可以向工作失誤的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)及登記承辦人請求賠償。對于隸屬于國家權(quán)國機(jī)關(guān)的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，當(dāng)事人因?yàn)榈怯涘e誤受到利益損害時(shí)也可以通過訴訟來請求賠償。同時(shí)為了保證不動產(chǎn)登記工作的有序開展，需要進(jìn)一步建立健全不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)章制度，并對具體的工作流程進(jìn)行明確，為各項(xiàng)工作有序開展提供重要的依據(jù)。同時(shí)還要遵循各項(xiàng)法律程序來歸總各項(xiàng)登記工作，確保登記數(shù)據(jù)的完整和無誤。

結(jié)束語：不動產(chǎn)交易已經(jīng)作為人們經(jīng)濟(jì)活動的重要組成部分，只有重視不動產(chǎn)登記制度里出現(xiàn)的問題，并制定出相應(yīng)的政策去解決它，才能更好的發(fā)展不動產(chǎn)交易的事業(yè)，穩(wěn)固不動產(chǎn)交易的市場，進(jìn)而穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和群眾的生活秩序。