當前我國房地產(chǎn)金融風險現(xiàn)狀及對策分析

陳中璇

摘要：房地產(chǎn)金融是關系老百姓住房問題的重要金融類別，對支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了重要作用。但在當前金融全球化的大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)金融在實際發(fā)展過程當中，其主要依靠銀行貸款的間接融資這種方式較單一，以及經(jīng)濟政治全球化、部分政策不健全等眾多不利因素的影響下，房地產(chǎn)金融存在較大風險。因此，積極有效地分析房地產(chǎn)金融存在的風險現(xiàn)狀，準確研究其相關問題的成因和解決辦法，對促進我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的平穩(wěn)運行至關重要。本文試從我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀入手，簡要分析當前我國房地產(chǎn)金融存在的問題，以及如何解決目前所存在問題等三方面進行論述，以其對消解我國房地產(chǎn)金融業(yè)的風險，提供可行性建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)；金融；風險；對策

一、當前我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理、服務等過程中，通過信用渠道與貨幣流通而進行的集資、融資、籌資等活動。應該說，房地產(chǎn)金融既是經(jīng)濟活動，也屬于金融活動，涉及到從開發(fā)到后期的管理、融資、籌資等系列活動。就當前而言，我國房地產(chǎn)金融主要有以下三方面特點：一是房地產(chǎn)作為大宗產(chǎn)品，必須有巨額資金投入，有金融機構參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來源；二是開發(fā)時間長，但從購買者角度看，往往采用分期付款方式購房，資金收回期長；三是在房地產(chǎn)金融活動中，會遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素，使預期收益與實際金融收益相背離，因而存在資金損失的風險。

目前，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能都從不同方面促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在金融市場上，資金需求者可以通過直接或間接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現(xiàn)資金效益最大化。但實際情況是，雖然在拓寬融資渠道創(chuàng)新金融手段中，房地產(chǎn)信托、私募基金取得了一定的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)間出現(xiàn)的大量并購機會以及新修訂的基金法的全面實施等，都給房地產(chǎn)私募基金等方式創(chuàng)造了發(fā)展空間，但就當前而言，銀行信貸仍是房地產(chǎn)資金的重要來源。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的主要問題

（一）融資渠道單一，過渡依賴銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金使用密集，投資巨大的系統(tǒng)工程，項目從建設到后期管理工作都需要大量資金，如果不能及時拓寬籌資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)財務危機乃至破產(chǎn)的可能。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要有直接融資和間接融資，直接融資因為門檻高，大多房地產(chǎn)商只能望塵莫及，更多房地產(chǎn)商是采用間接融資找銀行貸款的方式，這對于開發(fā)商而言，需要其承擔非常大的風險，一旦融資環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，就可能會導致資金鏈斷裂，從而影響到后期一系列工程，最終影響到資金回流。

（二）信貸規(guī)模的快速增長，銀行、企業(yè)、購房者均存在一定風險。在高房價、高利潤的驅(qū)使下，大量的企業(yè)投身房地產(chǎn)行業(yè)，導致我國房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量良莠不齊。特別是有的企業(yè)規(guī)模小，對潛在的項目風險準備不足，在建樓盤的過程中開發(fā)商破產(chǎn)，缺乏建設資金，或者項目陷入經(jīng)濟糾紛出現(xiàn)爛尾樓。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在利益的誘惑下，忽視市場需求和規(guī)律，盲目開發(fā)使自身陷入銷售風險。同時，由于城市化進程的推進，在短期內(nèi)房產(chǎn)供應缺乏價格彈性房價快速上漲，導致了大量投資者“炒房”，這都造成了惡性循環(huán)泡沫化嚴重。

（三）國家相關政策、法律法規(guī)不健全，風險識別與應對體制不完善。我國金融法規(guī)仍不健全，還沒有真正建立起一整套成體系的住房金融政策及相關的財政支持系統(tǒng)，在房地產(chǎn)住房資金來源、政府信用擔保、減輕貸款返還負擔和個人征信體系等方面還沒形成程序化的實施辦法。同時，房地產(chǎn)在風險度量方面技術尚不成熟，無法有效的對風險進行識別與衡量。當市場泡沫破滅時，銀行會出現(xiàn)大量壞賬，無法維持房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營；在信用方面，由于沒有對貸款人資格進行嚴格的審查，造成銷售困難，開發(fā)商難以償還貸款。同時，個人住房信貸的發(fā)展可能存在違約的風險，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性變化，出現(xiàn)斷供、收入狀況發(fā)生變化，銀行就會出現(xiàn)大量的壞賬。

三、我國房地產(chǎn)金融未來發(fā)展的基本對策

（一）擴大融資渠道，實現(xiàn)多元化。要建立多元化的融資渠道，特別是著重發(fā)展適合我國國情的房地產(chǎn)融資方式，改善由銀行提供絕大部分貸款的現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證化等多種融資渠道模式，以擴充開發(fā)企業(yè)和購房者的融資渠道，達到吸引投資的目的。

（二）健全的與房地產(chǎn)金融有關的法律法規(guī)。要遵循市場規(guī)律，從個人信用、住房抵押貸款、住房公積金、房地產(chǎn)擔保等各方面著手，加強對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管，合理合規(guī)規(guī)避房地產(chǎn)金融風險，促進市場向著規(guī)范化方向發(fā)展，確保房地產(chǎn)金融參與各方的合法權益得到應有的保障。

（三）控制信貸規(guī)模，建立有效風險轉(zhuǎn)移。要通過嚴格的信貸政策對購房行為進行嚴格控制，從總體上對信貸進行分配與管理，對盲目貸款與不良投資等行為進行識別與控制。重點加強對資金管理，將風險進行轉(zhuǎn)移與分散，通過加快發(fā)展房地產(chǎn)基金等方式，增加信貸資產(chǎn)的流動性的同時，有利于銀行進一步擴大信貸規(guī)模，形成良性擴張，降低資本金要求。