老舊樓區(qū)維修改造質(zhì)量控制研究

張柳

摘要：本文主要介紹了老舊樓區(qū)維修改造概況.我國城市老舊樓區(qū)存在的問題，重點闡述了老舊樓區(qū)維修改造質(zhì)量控制，老舊樓區(qū)維修改造基層質(zhì)量控制，老舊樓區(qū)維修改造放線、掛線質(zhì)量控制，老舊樓區(qū)維修改造粘貼與錨固質(zhì)量控制以及提升策略內(nèi)容，進(jìn)一步保障老舊樓區(qū)維修改造質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：老舊樓區(qū)；維修改造；質(zhì)量控制

老舊樓，又稱舊有住宅，是指竣工后的住宅在其服役壽命期內(nèi)，隨著使用年限的增長，其初始功能狀態(tài)受到物質(zhì)性、經(jīng)濟性、社會性等多種因素作用影響而產(chǎn)生的“綜合性陳舊”過程的住宅.老舊樓區(qū)維修改造的根本目的在于改善居民的居住條件，延長舊建筑的生命周期，實現(xiàn)老舊樓區(qū)的可持續(xù)使用。

一、我國城市老舊樓區(qū)存在的問題

從實際需求來看，各個城市中還存在一定數(shù)量的老舊住房。上個世紀(jì)50～60年代建造的住房由于失養(yǎng)、失修或已到達(dá)使用壽命等原因急需進(jìn)行改造，而居住在這里的居民又多是低收入人群，存在很多社會矛盾，致使改造成本高、拆遷難度大、改造運行十分復(fù)雜，面對這一現(xiàn)狀，住宅改造勢在必行。住房套型面積偏小，居住功能不完備，如廚衛(wèi)空間過小、缺乏起居空間、長期失養(yǎng)失修、公共空間嚴(yán)重破損等，已經(jīng)不能滿足當(dāng)今居民的生活要求，無法達(dá)到小康的居住水準(zhǔn)。我國城市老舊樓區(qū)存在的問題具體體現(xiàn)為：

（一）規(guī)劃布局單調(diào)，住宅區(qū)環(huán)境差，居民缺少歸屬感老舊樓區(qū)以行列式布局為主，室外空間層次缺少變化，識別性差，居民難以對自己的居住環(huán)境產(chǎn)生認(rèn)同感，對居住社區(qū)產(chǎn)生歸屬感；綠地面積少，公共活動場地與設(shè)施不足，僅有的一些設(shè)施維護(hù)不善，破損嚴(yán)重；缺乏停車場地，車輛隨意停放，占用道路、綠地；亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重。

（二）建筑形式缺乏特色，外觀破舊、雜亂；外墻飾面剝落破損，雨落管損壞；窗戶變形，封閉不嚴(yán)密，陽臺封閉缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，空調(diào)室外機任意安裝，住宅立面五花八門。

二、老舊樓區(qū)維修改造質(zhì)量控制

（一）老舊樓區(qū)維修改造基層質(zhì)量控制

1、清水磚墻面對原清水磚墻面上由于拆除、凍害、析鹽、侵蝕所產(chǎn)生的損壞進(jìn)行修復(fù)；對墻面的缺損、不平整處和孔洞應(yīng)用聚合物砂漿填補密實。

2、涂料墻面對現(xiàn)有墻面涂料及抹灰層進(jìn)行徹底清理，使露出墻體結(jié)構(gòu)基層。

3、面磚墻面如在現(xiàn)有面磚墻面上直接粘貼保溫板，要對墻面進(jìn)行徹底清洗的同時，做粘結(jié)強度拉拔試驗，粘結(jié)強度不得小于0.3MPa，若達(dá)不到上述拉拔強度，應(yīng)提請設(shè)計單位核算，采取增加粘結(jié)面積或增加錨栓等措施。基層處理作為隱蔽工程，要嚴(yán)格進(jìn)行驗收，并要具備詳細(xì)的文字記錄和必要的照片。

（二）老舊樓區(qū)維修改造放線、掛線質(zhì)量控制

基層驗收合格后粘貼保溫板前要進(jìn)行放線、掛線工作。在陰角、陽角和墻面適當(dāng)部位固定吊線測定基層垂直誤差，在每一層墻面上適當(dāng)?shù)牟课唬ù芭_下方）拉通長水平線來測定基層平整度誤差并做好標(biāo)記。同時，根據(jù)設(shè)計圖紙、施工方案進(jìn)行保溫板排板，沿著基層墻體散水標(biāo)高確定保溫板的起始位置，并根據(jù)規(guī)范確定最后的排板圖。放線、掛線工作是保證復(fù)合板粘貼前質(zhì)量控制的重要工序，根據(jù)放線和掛線情況對基層的垂直度、平整度進(jìn)行復(fù)核，并用于檢查復(fù)合板的粘貼平整度。

（三）老舊樓區(qū)維修改造粘貼與錨固質(zhì)量控制

復(fù)合板的粘貼和錨固質(zhì)量將決定整個外保溫體系的使用安全，施工過程中要著重從以下幾點進(jìn)行質(zhì)量控制。

1、黏接劑的配制和使用按配比要求準(zhǔn)確配制復(fù)合板專用膠黏劑，配制時應(yīng)嚴(yán)格計量，并用電動攪拌器攪拌均勻，一次的配制量宜在60min內(nèi)用完。拌好的膠黏劑應(yīng)注意防曬避風(fēng)，如黏接劑在使用期間出現(xiàn)增稠現(xiàn)象，只能采取頻繁攪動措施，不得另外加水，超過規(guī)定時間后嚴(yán)禁使用。

2、翻包玻纖網(wǎng)的粘貼翻包玻纖網(wǎng)的作用是加強對復(fù)合板邊角部位的黏貼，防止虛黏或翹起。在粘貼復(fù)合板前，對復(fù)合板安裝起始部位及門窗洞口、女兒墻等收口部位進(jìn)行預(yù)粘翻包（包邊）玻纖網(wǎng)，網(wǎng)寬為復(fù)合板厚加200mm，粘貼復(fù)合板后應(yīng)及時將翻包玻纖網(wǎng)翻過來粘貼到復(fù)合板上。

3、黏結(jié)面積率的控老舊小區(qū)住宅樓的外墻平整度較差，一般采用點框法進(jìn)行施工。黏貼面積率不得低于施工方案的計算結(jié)果，同時不得低于北京市“采用點框法施工粘結(jié)面積率不得小于50%”的要求。施工過程中質(zhì)量控制人員要扒開粘貼的復(fù)合板進(jìn)行觀察檢查。

4、錨栓安裝錨栓的作用是輔助聯(lián)接，用來壓住復(fù)合板的邊、角，防止翹起或虛粘。施工前要檢查錨栓形式是否按深化設(shè)計圖或施工方案選用，外墻采用空心砌塊或增壓加氣混凝土砌塊的嚴(yán)禁選用敲擊式錨栓。復(fù)合板粘貼24h后方可進(jìn)行錨栓安裝。打孔位置、打孔深度應(yīng)符合深化設(shè)計和相關(guān)規(guī)范的要求。錨栓壓盤應(yīng)緊壓復(fù)合板，但不應(yīng)破壞復(fù)合板的復(fù)合層。錨栓數(shù)量不得少于規(guī)范要求。

（四）老舊樓區(qū)維修改造細(xì)部節(jié)點質(zhì)量控制

老舊住宅樓的外墻由于沒有統(tǒng)一的空調(diào)板、穿墻孔洞等問題，施工過程中許多節(jié)點部位的處理尤為重要。要嚴(yán)格按照技術(shù)規(guī)程和技術(shù)導(dǎo)則進(jìn)行處理。

1、外窗口部位在有外窗護(hù)欄的部位要盡可能拆除后嚴(yán)格按工藝進(jìn)行窗口保溫防水處理，如果護(hù)欄不能拆除，則要在護(hù)欄外側(cè)對復(fù)合板的收頭部位進(jìn)行特殊處理，保證復(fù)合板與墻體基面的縫隙完全封閉，以防滲水。

2、外墻孔洞部位外墻現(xiàn)有孔洞有空調(diào)孔、排氣孔及其他穿墻孔。在進(jìn)行外保溫施工時要對孔口周邊進(jìn)行密封處理，尤其是燃?xì)馀艧煿苤苓叺姆阑鹛幚肀仨毜轿唬┕み^程逐個進(jìn)行檢查，避免在抹面砂漿施工時將孔洞封堵。

3、陰陽角部位陰陽角處易受撞擊而損壞，同時陰陽角處的挺直性對外立面效果影響很大，故在施工過程中要嚴(yán)格控制陰陽角的垂直度和角度，同時對陽角部位進(jìn)行角網(wǎng)加強處理，必要時對陽角處的復(fù)合板增設(shè)錨栓聯(lián)接，以保證陽角處的安全性，避免因陽角損壞而被大風(fēng)撕開。

三、老舊樓區(qū)維修改在質(zhì)量控制的提升策略

（一）保障建筑室外美觀

第一，對于單體建筑的功能進(jìn)行改造過程中，必須要綜合周邊環(huán)境對其進(jìn)行處理，保障其與環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，要綜合周邊鋪裝、植被以及道路等因素合理設(shè)計。第二，在進(jìn)行集體建筑物的功能改造過程中，必須要綜合整體空間狀況，系統(tǒng)分析，合理設(shè)置。要綜合周邊環(huán)境布局，凸顯城市形象，要強化建筑改造品質(zhì)，做到良性循環(huán)與發(fā)展。第三，在進(jìn)行樓區(qū)維修改造過程中，必須要基于建筑整體結(jié)構(gòu)合理設(shè)計，要滿足樓區(qū)維修角度開展，基于建筑現(xiàn)有結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，合理設(shè)計，進(jìn)而保障其美學(xué)特征，完善樓區(qū)維修。

（二）加強質(zhì)量監(jiān)管工作

一要加強工程質(zhì)量管理。要以建設(shè)工程質(zhì)量安全動態(tài)監(jiān)管為基礎(chǔ)，落實建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理五方主體項目責(zé)任人質(zhì)量終身責(zé)任制，加強協(xié)調(diào)調(diào)度，整合資源，切實加快工程進(jìn)度.落實長效管理機制，鼓勵和扶持施工企業(yè)創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)工程和省級安全文明標(biāo)準(zhǔn)化示范工地。二要強化安全生產(chǎn)治理。繼續(xù)深化建設(shè)領(lǐng)域安全生產(chǎn)專項整治，嚴(yán)厲打擊建筑施工安全生產(chǎn)非法違法經(jīng)營建設(shè)行為，有針對性地開展建筑起重機械、地下室滲漏、地下工程防水材料等專項整治活動，預(yù)防和減少各類建筑施工事故和質(zhì)量問題的發(fā)生。

（三）優(yōu)化外部環(huán)境

根據(jù)場地的現(xiàn)狀、橫縱向相結(jié)合、匯水流分析，將小區(qū)劃分為不同的分區(qū)：低點、高點、綠地點、滲井點等，因地制宜地對小區(qū)進(jìn)行改造。由于小區(qū)的排水系統(tǒng)還不夠完善，首先需要對小區(qū)的排水系統(tǒng)進(jìn)行完善，將接入污水管道的雨水管道進(jìn)行分流，在小區(qū)主路上開創(chuàng)一條雨水排放管道，按照近5年的降雨量設(shè)計管道的口徑，增加排水溝渠，盡可能地以低成本，對小區(qū)的主要排水設(shè)施完成鋪設(shè)改造。實現(xiàn)對雨水的控制和改造，經(jīng)濟環(huán)保并且符合當(dāng)今社會的改革基調(diào)。改造過程中，應(yīng)擴大生態(tài)綠化面積，對裸露、缺失的草地進(jìn)行重新種植，軟化土壤，優(yōu)化草地的吸水和儲水性能和局部布局空間。另外，要注意對細(xì)節(jié)的處理，雨水管道的出口處可以適當(dāng)鋪設(shè)鵝卵石引流槽，減少雨水對雨水花園的沖刷，在出口處設(shè)置籃網(wǎng)，以便于垃圾清理，從而在解決排水問題的同時，不影響雨水花園、綠地的美觀效果。設(shè)置完成后，還應(yīng)定期對綠色環(huán)保的排水措施進(jìn)行維護(hù)，保證其排水功能的充分實現(xiàn)。

四、結(jié)語：

綜上所述，老舊樓維修改造是以居民受益、群眾滿意為目標(biāo)，以綜合提升居住功能、解決群眾急難問題為重點，讓群眾住得更加舒適，生活更加幸福。促進(jìn)住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域發(fā)展方式轉(zhuǎn)變與經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的意義。老舊樓區(qū)提升改造后，舊樓區(qū)的常態(tài)化、長效化管理成為一個亟待解決的問題。怎樣讓干凈、整潔、宜居的新環(huán)境長久保持下去，在大力改善硬件設(shè)施的同時，還要逐步引導(dǎo)居民提高認(rèn)知度，通過公開物業(yè)服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等信息，加強宣傳、提高服務(wù)水平，以居委會參與管理等切實可行的措施確保小區(qū)管理到位，才能真正讓舊樓改造成果發(fā)揮出最大成效。有了規(guī)范、長效的管理制度，換了新顏的老舊小區(qū)才有了扎根發(fā)芽的新生機。