關(guān)于商業(yè)銀行住房租賃融資模式的探究和思考

摘要：加快培育和發(fā)展住房租賃市場是中央重大決策部署，是建立房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容，隨著近年特別是2017年以來國家有關(guān)部門和地方政府加大推進(jìn)力度，住房租賃市場發(fā)展大幕已全面開啟，將成為未來住房消費的重要發(fā)展方向，是地產(chǎn)領(lǐng)域藍(lán)海和重要政策紅利，蘊含巨大的金融服務(wù)機遇。多家商業(yè)銀行搶灘住房租賃市場，深度介入住房租賃業(yè)務(wù)，是政策導(dǎo)向，也是市場方向。住房租賃銀行貸款融資從2017年10月剛起步，目前銀行、政府、企業(yè)意向合作規(guī)模已達(dá)萬億級，未來的發(fā)展空間最大。本文從住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀、政策及運營模式出發(fā)，認(rèn)為商業(yè)銀行住房租賃融資模式的創(chuàng)新應(yīng)與住房租賃運營模式相結(jié)合，以提供差別化的融資服務(wù)，以助力國內(nèi)住房租賃市場發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住房租賃；運營模式；信貸融資

一、住房租賃市場的相關(guān)政策及發(fā)展現(xiàn)狀

（一）住房租賃現(xiàn)有政策

十九大報告提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。為支持國內(nèi)住房租賃市場發(fā)展，住建部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，并選取廣州、深圳等12個城市開展試點。到目前為止，全國已經(jīng)有超過12個省份50個以上城市發(fā)布了租房政策。

國家方面給予住房租賃的相關(guān)政策支持可總結(jié)為以下幾點：（1）用地支持：加大租賃用地的供給、鼓勵利用集體用地建設(shè)租賃住房等。（2）金融支持：允許提取住房公積金支付房租、鼓勵對租賃企業(yè)給予融資支持。（3）財政支持：稅收優(yōu)惠、公租房貨幣化。（4）法律支持：立法，切實推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)。

（二）住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀

相關(guān)住房租賃支持政策的出臺，推動了房屋租賃市場近幾年的迅猛發(fā)展。隨著政策的落實，北京、上海、廣州、深圳、南京、成都等10多個城市開始加速推動租賃土地上市出讓。萬億級的住房租賃市場發(fā)展前景下，吸引各路資本紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域。魔方公寓、YOU+公寓、青年匯、鏈家自如、蘑菇公寓……各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)。除此之外，萬科、龍湖、旭輝、遠(yuǎn)洋、保利等行業(yè)龍頭開發(fā)商，紛紛選擇以自建團隊或合作的方式進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，表現(xiàn)非常強勢。

二、住房租賃運營模式簡介

目前租賃公司的運營方式主要有兩類，一類是重資產(chǎn)運營：主要通過自持物業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)；另一類是輕資產(chǎn)管理：主要通過承租物業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)。在租賃崛起的大背景下，專業(yè)租賃管理機構(gòu)，長租公寓迎來發(fā)展的黃金期。

（一）重資產(chǎn)運營的三類模式

1.政府主導(dǎo)型：此類運營主體為政府按照相關(guān)政策要求成立的租賃企業(yè)，因具有國資背景，在獲取優(yōu)質(zhì)、低效租賃房源上具有先天優(yōu)勢，主要采取定向拿地自建租賃性質(zhì)住宅，作為房源。政府主導(dǎo)型企業(yè)重點是為中低收入、經(jīng)濟夾心層人群打造的公租房或廉租房，以及吸引外來人才流入而提供的人才房。

2.國企主導(dǎo)型：此類運營主體是國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國有背景投融資企業(yè)，通過自建、購買、出讓等方式獲得房源，開展租賃業(yè)務(wù)。典型房企有各地市安居集團等國有背景房地產(chǎn)企業(yè)。九部委在加快發(fā)展住房租賃市場的通知中提出，“人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期、積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用”。

3.私企主導(dǎo)型：此類運營主體多為私營房地產(chǎn)企業(yè)。為發(fā)展住房租賃市場，在一二線城市的土地招拍掛中，往往規(guī)定一定比例商品住宅必須由企業(yè)自持，只能出租不能出售。因此自持性商品住宅成為市場化企業(yè)住房租賃業(yè)務(wù)的主要房源之一。另一主要源頭是非住宅用地改造。房企競得的商業(yè)用房、辦公用房或工業(yè)用房，因種種原因長期閑置，將其改作租賃住房，既充分利用閑置資源又滿足人群居住需求。

（二）輕資產(chǎn)管理的兩類模式

輕資產(chǎn)管理企業(yè)目前主要以私企為主。企業(yè)不擁有住房的產(chǎn)權(quán)，而是通過契約方式將松散的租賃房源整合起來，進(jìn)行集約化的管理。主要有兩種商業(yè)模式：

1.改造式長租。

將獨棟樓房整體包租后進(jìn)行改造和長租。特點是租期長，通常在十年以上；前期改造資金需求較大，多為一次性投入，后期管理成本較小。近年來，政府鼓勵非住宅房屋改建為集中式租賃住房，大大增加了整棟房源的供給。魔方公寓是此類模式的代表。

2.零散式長租

企業(yè)從個人等分散的房東手里租到較長期限的房屋，通過標(biāo)準(zhǔn)化的簡單改造，提供租賃服務(wù)。特點是租賃期限不定，業(yè)主流動性大；前期房屋改造投入較少，單個項目的現(xiàn)金流難以預(yù)測，市場監(jiān)管難度極大。鏈家、自如、我愛我家相寓是此類模式的代表。

三、商業(yè)銀行住房租賃融資模式

毫無疑問，正如其他行業(yè)一樣，租賃市場的發(fā)展離不開金融的支持。在融資層面，各金融機構(gòu)逐漸加大對租賃市場的支持力度。而商業(yè)銀行作為融資供應(yīng)的主體，在現(xiàn)有金融監(jiān)管越來越嚴(yán)的趨勢下，也將必然逐步收緊房地產(chǎn)貸款的融資，將有限的信貸資源越來越多的投入到國家宏觀調(diào)控優(yōu)先支持的住房租賃市場。除在利率優(yōu)惠、開發(fā)貸展期、政策性信貸支持等方面的貸款支持外，商業(yè)銀行就住房租賃融資模式也在不斷創(chuàng)新，本文現(xiàn)從公司和個人融資兩方面介紹現(xiàn)行住房租賃商業(yè)銀行融資模式。

（一）公司住房租賃信貸。

公司住房租賃信貸主要是服務(wù)于住房租賃企業(yè)的信貸產(chǎn)品，通過滿足住房租賃企業(yè)各階段的金融服務(wù)需求，解決住房租賃市場中長期存在的融資難點、痛點問題，助力實現(xiàn)“住有所居”。

1.股權(quán)投資類融資。為布局住房租賃藍(lán)海市場，現(xiàn)有很多商業(yè)銀行都可以通過股權(quán)類投資直接給予企業(yè)前端資金支持。股權(quán)融資，是輕資產(chǎn)類長租公寓運營商的主要融資渠道。由于回報期太長、盈利能力不強、現(xiàn)金流不穩(wěn)定、缺乏可抵押資產(chǎn)等原因，住房租賃市場上的獨立第三方長租公寓運營方，在外部融資上相對更依賴于創(chuàng)業(yè)投資、風(fēng)險投資等股權(quán)融資方式。近年來，股權(quán)融資的規(guī)模有顯著提升，預(yù)計未來受益于政策鼓勵和輪次升級，融資規(guī)模還將持續(xù)提升。例如2016年魔方公寓C輪3億美元、2018年自如A輪40億元。

2.住房租賃貸款?？梢杂糜谠谧猿钟玫?、租賃用地、其他商品房用地等國有建設(shè)用地以及集體建設(shè)用地上新建房屋用于住房租賃業(yè)務(wù)的融資需求；用于滿足借款人購買房屋用于住房租賃的融資需求；用于住房租賃經(jīng)營期間改造、裝修等資金需求以及借款人統(tǒng)籌安排的其他合法資金需求；用于支付租金、改造裝修租賃住房、家具家電配置等前期投入以及住房租賃業(yè)務(wù)日常運營維護等經(jīng)營周轉(zhuǎn)用途的融資。

3.資產(chǎn)證券化融資。租賃市場的資產(chǎn)證券化從2017年初以來不斷加速發(fā)展，成為租賃住房融資的一個重要渠道。資產(chǎn)證券化渠道的融資方式也在不斷發(fā)展創(chuàng)新，產(chǎn)品形式、融資主體和標(biāo)的資產(chǎn)，都越來越多元化。產(chǎn)品形式上，已經(jīng)有了ABS、ABN、CMBS、類REITs等多種形態(tài)，未來隨著REITs試點的開展，有望出現(xiàn)正式的REITs產(chǎn)品。融資主體上，有房地產(chǎn)企業(yè)、長租公寓運營企業(yè)等多類融資企業(yè)。標(biāo)的資產(chǎn)上，也已經(jīng)出現(xiàn)租金收益權(quán)、消費貸款債權(quán)等多種資產(chǎn)權(quán)益。截至目前，已有12例租賃市場資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批發(fā)行，總規(guī)模達(dá)500多億元。其中，六例產(chǎn)品已完成發(fā)行或首期發(fā)行，總計劃發(fā)行規(guī)模320億元，已完成發(fā)行規(guī)模88.37億元（占比27.5%）。

4.銀行間債券市場融資。2017年以來，多家房企拋出了以運營和擴張長租公寓為目的的融資計劃。 據(jù)《證券日報》不完全統(tǒng)計顯示，自2017年10月11日國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”后，保利、旭輝、龍湖、石榴集團和綠城等房企紛紛介入，7家企業(yè)總計473億元的融資計劃獲批。截至3月19日，部分房企已經(jīng)完成了部分融資額度的發(fā)行工作。

（二）住房租賃個人信貸

在住房租賃市場中，商業(yè)銀行除了能夠提供上述各種租賃公司類融資外，個人住房租賃的分期貸也必然將是一個潛在的龐大市場。未來長期租賃市場的發(fā)展肯定會抑制一部分購房需求，從而催生出住房租賃分期貸。業(yè)務(wù)模式上可實現(xiàn)建設(shè)期由信貸介入，進(jìn)入運營期可選擇租賃分期置換退出，通過把租戶加進(jìn)貸款流程，從而鎖定長期租金和個人客戶的商業(yè)模式，不僅可以幫助商業(yè)銀行更好的了解、控制公寓運營方的現(xiàn)金流，更可以幫助公寓運營方提前實現(xiàn)現(xiàn)金回流。

四、長期住房租賃融資模式建議

做好金融支持住房租賃市場發(fā)展是響應(yīng)國家戰(zhàn)略、履行社會責(zé)任、實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要舉措，也是商業(yè)銀行搶抓業(yè)務(wù)藍(lán)海的戰(zhàn)略性機遇。個人認(rèn)為，商業(yè)銀行在進(jìn)軍住房租賃市場，主動探索多渠道、市場化手段發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的新模式的同時，更應(yīng)將住房租賃融資與住房租賃運營模式相結(jié)合，提供適合企業(yè)發(fā)展的融資服務(wù)。

1.重資產(chǎn)運營的融資模式。對于重資產(chǎn)運營的政府主導(dǎo)型企業(yè)和國企主導(dǎo)型企業(yè)，商業(yè)銀行可以重點提供低成本的住房租賃貸款，可以用于建設(shè)、購置及運營等全周期信貸需求。對于一般的政府運營平臺公司，財政注資、銀行貸款以及發(fā)債（包括私募債、短券、中票等多種模式）是其資金來源的最主要方面，輔以租房本身的現(xiàn)金流，來實現(xiàn)整個項目的運轉(zhuǎn)平衡。對于重資產(chǎn)運營的私企主導(dǎo)型企業(yè)，可以提供股權(quán)投資、并購融資、租金分期等方式幫助企業(yè)擴張布局，提前鎖定現(xiàn)金流。

2.輕資產(chǎn)管理融資模式。對于改造式長租輕資產(chǎn)運營的企業(yè)，商業(yè)銀行可以根據(jù)企業(yè)資信情況，提供住房租賃租金融資、裝修融資等模式，減輕企業(yè)前期資金壓力。對于零散式長租輕資產(chǎn)運營，則可以根據(jù)租戶資質(zhì)，提供租戶租金分期融資模式，幫助企業(yè)主提前回收現(xiàn)金流。

五、結(jié)語

在積極響應(yīng)中央政策號召，滿足新業(yè)態(tài)需求大背景下，商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照國家政策、法律法規(guī)、監(jiān)管規(guī)定開展住房租賃融資服務(wù)，注重防范風(fēng)險，發(fā)揮商業(yè)銀行租賃貸款、并購貸款、債券發(fā)行和承銷等產(chǎn)品和服務(wù)的組合優(yōu)勢的同時，更要結(jié)合客戶需求和市場形勢，創(chuàng)新開展公司住房租賃貸款，加強公私聯(lián)動，通過解決租賃市場的融資痛點問題，帶動代收租金、現(xiàn)金管理、個人金融服務(wù)等較為廣闊的業(yè)務(wù)空間，全面促進(jìn)住房租賃市場的繁榮。

（作者單位：中國建設(shè)銀行股份有限公司南京城南支行）

作者簡介：楊萍（1980～），女，研究生，經(jīng)濟師。

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