芻議房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問題

方冬蓮

摘 要：改革開放以來，國家對(duì)住房制度改革規(guī)定一系列方針政策，從而使住房制度得到有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，呈現(xiàn)供求兩旺態(tài)勢(shì)，極大地提高了城鄉(xiāng)居民的生活質(zhì)量，取得了舉世矚目的成績(jī)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)高速發(fā)展，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)測(cè)繪業(yè)的發(fā)展。房產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。其目的是為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和房地產(chǎn)交易等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和圖檔資料。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；測(cè)繪；管理；標(biāo)準(zhǔn)

1 前言

房地產(chǎn)測(cè)繪是社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)中發(fā)展起來的，為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理服務(wù)的一門應(yīng)用技術(shù)，是調(diào)查和測(cè)定房地產(chǎn)自然狀況與權(quán)屬狀況的專業(yè)測(cè)量。本文首先論述了房產(chǎn)測(cè)繪的目的和內(nèi)容，分析研究了房產(chǎn)測(cè)繪的定位與管理，就房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中的不足及不同標(biāo)準(zhǔn)中的不一致性進(jìn)行了評(píng)述，并指出房產(chǎn)測(cè)繪中相關(guān)部門應(yīng)予以的必要協(xié)作。本文是個(gè)人的一些見解，可供同行參考借鑒。

2 房產(chǎn)測(cè)繪的定位與管理問題分析

測(cè)繪成果一旦被房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核采用便作為登記機(jī)構(gòu)的行政行為，產(chǎn)生法律效力，所以房產(chǎn)測(cè)繪不屬中介經(jīng)營行為，而是一種法定測(cè)繪。目前全國各地城市房產(chǎn)測(cè)繪管理工作大體分為：三類：一是行業(yè)壟斷類：在房產(chǎn)行政管理系統(tǒng)內(nèi)，權(quán)屬管理、測(cè)繪管理單位、房產(chǎn)測(cè)繪單位為一體。在轄區(qū)的房產(chǎn)測(cè)繪工作由房產(chǎn)行政主管部門下屬的測(cè)繪單位壟斷。二是行業(yè)半壟斷類：房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)在各地方各區(qū)縣房管系統(tǒng)下屬的測(cè)繪單位間放開，系統(tǒng)外單位不得從事房產(chǎn)測(cè)繪工作。三是測(cè)繪市場(chǎng)化：房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)完全市場(chǎng)化放開，地方房產(chǎn)行政管理部門設(shè)立房產(chǎn)測(cè)繪管理機(jī)構(gòu)，上述情況在實(shí)際運(yùn)行中各有利弊。行業(yè)壟斷，其弊端在于沒有競(jìng)爭(zhēng)，容易導(dǎo)致服務(wù)意識(shí)淡化，降低工作效率，缺少監(jiān)管；其有利的一面在于房產(chǎn)行政主管部門對(duì)測(cè)繪單位的管理上責(zé)權(quán)利清晰，測(cè)繪單位不會(huì)受到開發(fā)企業(yè)的影響。市場(chǎng)放開時(shí)，測(cè)繪機(jī)構(gòu)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，相互壓價(jià)，成果質(zhì)量降低，管理上責(zé)權(quán)利不明確，房產(chǎn)測(cè)繪行政管理權(quán)在地方測(cè)繪主管部門，而相關(guān)責(zé)任由房產(chǎn)行政主管部門承擔(dān)；測(cè)繪機(jī)構(gòu)受開發(fā)企業(yè)制約，給后期的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此“測(cè)管分離”勢(shì)在必行?！皽y(cè)管分離”并非市場(chǎng)化的概念，而是指操作與管理的分離，不能自測(cè)自管。行業(yè)半壟斷體現(xiàn)了房產(chǎn)測(cè)繪為房地產(chǎn)管理服務(wù)的宗旨，規(guī)范了房產(chǎn)測(cè)繪行為，確立了房產(chǎn)測(cè)繪的權(quán)威性，體現(xiàn)了“測(cè)管分離”的指導(dǎo)思想，有利于提高房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量，又維護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，避免了測(cè)繪人員流動(dòng)性大，測(cè)繪機(jī)構(gòu)惡意降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，數(shù)據(jù)成果標(biāo)準(zhǔn)不一致的問題，降低了交易權(quán)屬登記部門使用不規(guī)范的測(cè)繪成果導(dǎo)致的行政風(fēng)險(xiǎn)。

3 房產(chǎn)測(cè)繪的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)分析

3.1 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》相關(guān)內(nèi)容滯后

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房屋的建筑結(jié)構(gòu)和建筑形式日趨多樣化、復(fù)雜化，2000年頒布的國標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的大多條款已不再具有指導(dǎo)性和可操作性。雖然地方房管部門也制定了相關(guān)的辦法或規(guī)范以求解決實(shí)際工作中遇到的一些新問題，但是沒有相關(guān)的上位法為依據(jù)而顯得底氣不足。比如新出現(xiàn)的“復(fù)式結(jié)構(gòu)”“消防連廊”《規(guī)范》中無從查找，《規(guī)范》中一些條款模糊不清，會(huì)讓不同的人出現(xiàn)不同的理解。比如8.2.1K）“有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算”。可以理解為只要有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗均按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影計(jì)算全面積計(jì)算。但是8.2.2B）中“獨(dú)立柱、單排柱的門廊屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算”。同樣的有柱門廊，出現(xiàn)兩種結(jié)果。《規(guī)范》中對(duì)共有共用面積的處理原則做了如下規(guī)定，產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件達(dá)成協(xié)議執(zhí)行，無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?。并沒有對(duì)其內(nèi)容給以詳細(xì)解釋，執(zhí)行起來很茫然。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)力。

3.2 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積測(cè)算規(guī)范》不一致

房產(chǎn)行政管理部門用于新建商品房預(yù)售、權(quán)屬登記的房屋建筑面積測(cè)算執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，而規(guī)劃部門和建筑設(shè)計(jì)單位計(jì)算房屋建筑面積執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，這兩個(gè)規(guī)范都是國家標(biāo)準(zhǔn)，具有同等的效力，但是在計(jì)算面積的標(biāo)準(zhǔn)上存在不同，雖然各自的側(cè)重點(diǎn)不一樣，可計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致同樣的房屋因執(zhí)行規(guī)范不同而出現(xiàn)兩個(gè)不同的建筑面積。

4 房產(chǎn)測(cè)繪中相關(guān)部門的協(xié)作問題分析

4.1 建設(shè)工程規(guī)劃許可

我國城鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)行“一書兩證”的管理制度，即選址意見書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法審核，建設(shè)工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)單位持注明勘察設(shè)計(jì)證明的總平面圖、建筑設(shè)計(jì)平面、立面、剖面圖、基礎(chǔ)圖、地下室平面圖、剖面圖等施工圖所提交城市規(guī)劃部門進(jìn)行審查，經(jīng)審查批準(zhǔn)后核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程的具體內(nèi)容和各項(xiàng)指標(biāo)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證通知書及規(guī)劃附圖中體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批的內(nèi)容開發(fā)建設(shè)，所以建設(shè)工程規(guī)劃許可證，通知書及附圖成為受理房產(chǎn)測(cè)繪的要件之一。建設(shè)工程規(guī)劃許可具體內(nèi)容應(yīng)該體現(xiàn)審批項(xiàng)目中房屋的層數(shù)、用途、長(zhǎng)寬尺寸、附屬用房的位置和規(guī)模以及對(duì)建設(shè)單位報(bào)審的建筑施工圖紙的確認(rèn)，這樣房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)才能準(zhǔn)確描述房屋各種要素，確定房屋的范圍和數(shù)量，為產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和房產(chǎn)管理提供有法可依的測(cè)繪成果資料。

4.2 司法鑒證

在受理司法查封、判決的面積鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，常常會(huì)遇到困難。因?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪工作既有技術(shù)性又有政策性，所出具的測(cè)繪成果資料為產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)，必須符合房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范及房產(chǎn)登記的相關(guān)要求，而實(shí)際工作中會(huì)遇到各種不同情況，使得房產(chǎn)測(cè)繪無法進(jìn)行。如司法部門，將公共部位直接裁判給某一方，或?qū)⒛骋惶追课菖袥Q給多個(gè)產(chǎn)權(quán)人等，造成測(cè)繪業(yè)務(wù)無法進(jìn)行，如果部門之間協(xié)作配合，共同確定分?jǐn)偡桨负蜋?quán)屬界限，就會(huì)避免司法判決后無法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的事情發(fā)生。

5 結(jié)語

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展和不斷規(guī)范，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的要求越來越高，房產(chǎn)測(cè)繪是涉及到民生的大事，稍有不當(dāng)，勢(shì)必影響到房產(chǎn)測(cè)繪部門的聲譽(yù)，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范時(shí)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握，保證測(cè)量精度留有余地，測(cè)量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時(shí)留有漏洞。建議對(duì)現(xiàn)行規(guī)范不當(dāng)部分或沒有明確規(guī)定的地方給予補(bǔ)充說明或修訂，減少測(cè)量工作產(chǎn)生的法律糾紛。

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