我國房地產(chǎn)市場管理沿革與發(fā)展初探

江勝

摘 要：我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但發(fā)展比較迅速，經(jīng)過短短數(shù)十年發(fā)展已經(jīng)具有一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。改革開放以來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了巨大變化，其中最明顯變化就是住宅正慢慢由過去福利產(chǎn)品變?yōu)榭山灰椎纳唐?。房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中重要產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展將直接關(guān)系到我國國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定程度。因此，研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及存在的問題是十分必要的，這有助于防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生以及控制房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；平穩(wěn)；發(fā)展?fàn)顩r

1 引言

近年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速這對我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)卓著。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以從最初單純的房屋產(chǎn)權(quán)交易發(fā)展成為集土地、建筑、交易和金融服務(wù)等多種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在消費(fèi)、投資、出口這三大經(jīng)濟(jì)增長動力中，房地產(chǎn)投資是重要的投資力量。住房是人們生活必須品的同時(shí)，也成為一種投資手段，在投資行為中存在投機(jī)行為影響著房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。本文將分析房地產(chǎn)業(yè)存在的問題并提出解決的方法。

2 房地產(chǎn)業(yè)存在問題

每一種經(jīng)濟(jì)模式都存在一定問題，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步比較晚，政府對地產(chǎn)市場管理需要一段時(shí)間的認(rèn)識過程。在過去的二十幾年里我國的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范程度比較低，這就造成秩序混亂的現(xiàn)象出現(xiàn)。

2.1 土地劃撥不合理現(xiàn)象

房地產(chǎn)業(yè)在過去發(fā)展中，土地劃撥對其產(chǎn)業(yè)行程起決定性作用，而當(dāng)時(shí)政府對土地劃撥沒有一定制度支持，在土地價(jià)格方面沒有經(jīng)驗(yàn)可循，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商會以較低價(jià)格拿到土地，快速致富。而一些開發(fā)商拿不到土地則只能去買別人倒賣的二手地或三手地，這就導(dǎo)致某些地區(qū)地價(jià)高，進(jìn)而房價(jià)也隨之提高。造成這一現(xiàn)象的主要原因是由于政府沒有起到良好促進(jìn)作用，進(jìn)而導(dǎo)致以下兩個(gè)結(jié)果：首先，會引起房地產(chǎn)業(yè)不公平競爭；其次，也有可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商為了拿到土地賄賂政府官員，造成腐敗現(xiàn)象。

2.2 房產(chǎn)價(jià)格過高

房子是用來住的，而不是用來投機(jī)炒的，許多人把房地產(chǎn)作為投資項(xiàng)目，進(jìn)行投機(jī)買賣。這就影響到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，讓房地產(chǎn)市場一直處于需求大于供給狀態(tài)，給地產(chǎn)開發(fā)商抬高房價(jià)的機(jī)會，導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)的利潤遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)并一直快速增長。據(jù)調(diào)查，我國房地產(chǎn)業(yè)的利潤高達(dá)30%～40%，與之形成鮮明對比的是國際上房地產(chǎn)商的利潤普遍只有6%～8%。這就致使我國普通工薪階層需要年收入的10～20倍才能買房，而國外人只需3～5倍就可以買房。這種情況不加以調(diào)控，廣大居民住房難就得不到緩解。

2.3 建筑安裝成本占比低

在國際上，建筑安裝成本占70%，去掉這一部分，建筑工程剩余利潤只有30%。然而，在國內(nèi)，房地產(chǎn)安裝成本僅有40%，剩余利潤占比很大。換句話說，在蓋房子過程中，勞動報(bào)酬過低，利潤都到地產(chǎn)開發(fā)商手中，進(jìn)而說明我國房價(jià)定價(jià)偏高利潤過大，這不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.4 房地產(chǎn)自由資金少

我國房地產(chǎn)開發(fā)商在拿到土地后，大多數(shù)會將地抵押給銀行貸款，用貸款來支付土地費(fèi)用。這種“空手套白狼”行為會給銀行以及社會經(jīng)濟(jì)帶來很多不穩(wěn)定因素。

2.5 舊城改造回遷房中存在的矛盾

隨著社會的不斷發(fā)展與進(jìn)步，舊城改造時(shí)城市發(fā)展中重要措施之一。因此，部分地方政府在拆遷擴(kuò)建一些公共設(shè)施或舊城改建中，將會牽扯到部分拆遷房居民補(bǔ)償問題。部分地方便存在居民由于對補(bǔ)償不滿意，而不愿離開，導(dǎo)致與拆遷開發(fā)商產(chǎn)生矛盾。甚至在拆遷過程中出現(xiàn)沖突，這都將會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展。

3 政策建議

3.1 建立科學(xué)的土地開發(fā)政策

政府在房地產(chǎn)開發(fā)用地上負(fù)有審批責(zé)任，只有挑選合適的開發(fā)商才能促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另外，土地價(jià)格需要合理制定，過高則影響房價(jià)，導(dǎo)致房價(jià)變高；過低則會讓一些沒有開發(fā)地產(chǎn)資質(zhì)的企業(yè)買地后二次倒賣，最終影響房價(jià)。因此，建議政府采取招標(biāo)的措施明碼標(biāo)價(jià)，讓符合資質(zhì)的開發(fā)商參與競價(jià)，進(jìn)而保證地價(jià)合理、防止倒賣現(xiàn)象。并且，通過透明化公開賣地，也可在很大程度上防止腐敗現(xiàn)象發(fā)生。

3.2 建立科學(xué)的居民住房消費(fèi)模式

根據(jù)我國居民人均收入來看，購買90平米的房屋是現(xiàn)階段普通工薪階層的選擇。政府應(yīng)該在住房規(guī)劃上多偏向這類住房，多安排中低價(jià)位、中小平米保障性住房來緩解房屋總價(jià)過高的現(xiàn)象。其次，推動不動產(chǎn)稅的實(shí)施，讓重復(fù)購房的成本增加，進(jìn)而能夠有效控制炒房現(xiàn)象發(fā)生。

3.3 完善住房保障制度

政府應(yīng)該承擔(dān)住房保障責(zé)任，讓社會上一些低收入群體有房可住。首先，根據(jù)居民消費(fèi)水平，建立多層次住房保障制度。針對低收入群體，政府要推出經(jīng)濟(jì)適用住房或者廉租房來保障房屋需求；其次，降低首付比例以及住房公積金貸款利息，進(jìn)而給低收入群體優(yōu)惠。

3.4 提高房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻

面對一些房地產(chǎn)商在政府得到土地后，直接向銀行押地貸款現(xiàn)象。政府應(yīng)該提高房地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻，對一些資金規(guī)模不夠的企業(yè)禁入房地產(chǎn)業(yè)。防止出現(xiàn)開發(fā)商在蓋房過程中資金鏈斷裂，出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象。另外，銀行也要加大貸款審核力度，對地產(chǎn)業(yè)貸款要審核嚴(yán)格降低風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 政府出面解決補(bǔ)償問題

拆遷是社會發(fā)展必要之路，舊城拆遷才能進(jìn)行現(xiàn)代化新城建設(shè)。在拆遷時(shí)就一定會涉及到舊有居民拆遷補(bǔ)償問題。因此，政府要規(guī)定拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)規(guī)模及比例，按拆遷平米數(shù)來確定補(bǔ)償數(shù)額，防止出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，引發(fā)社會動蕩。

4 發(fā)展初探

當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分為三個(gè)階段：制度初步摸索期、全面改革住房制度期和配套政策完善期。其中產(chǎn)生的一些理論制度，對后來制度的完善以及建立中國特色房地產(chǎn)事業(yè)起到促進(jìn)作用。

4.1 房地產(chǎn)制度摸索時(shí)期

在我國成立之初，并不存在房地產(chǎn)市場，而是實(shí)行集體分批制度，根據(jù)區(qū)域人口數(shù)分配房產(chǎn)，是當(dāng)時(shí)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)典型特征。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)是社會精英和城市原住民的專有物。改革開放后我國逐步放開了房地產(chǎn)市場，起初只是在某些試點(diǎn)地區(qū)實(shí)施房地產(chǎn)開放市場，后來逐漸擴(kuò)大到全國。

4.2 全面改革住房制度期

經(jīng)過初期房地產(chǎn)試點(diǎn)試驗(yàn)結(jié)果，中央決定在全國推行新的房地產(chǎn)制度，允許私人進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。1987年10月正式提出建立房地產(chǎn)市場，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的發(fā)展階段。

4.3 配套政策完善期

我國實(shí)行房地產(chǎn)業(yè)市場化后，出現(xiàn)一系列問題，這些問題嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，逐步建立健全政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效管控十分必要。經(jīng)過一段時(shí)間摸索，相關(guān)政策不斷出臺，進(jìn)而對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到促進(jìn)作用。

5 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要制作產(chǎn)業(yè)，健康發(fā)展有利于經(jīng)濟(jì)建設(shè)，但在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上總會遇到一些問題，例如：土地問題、房價(jià)問題、拆遷問題等。均需要政府出臺合適政策來保障房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)和發(fā)展是國家發(fā)展必然結(jié)果，經(jīng)過三個(gè)階段的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場逐步正規(guī)化，進(jìn)而對我國房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)長久發(fā)展十分重要。

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