淺析如何加強(qiáng)房地產(chǎn)全過程成本控制

朱建華 胡佳佳

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢日益壯大，房價也就越來越高，為了有效對我國房地產(chǎn)虛高的價格進(jìn)行宏觀把控，政府出臺了一系列的條款來遏制房價的快速高漲。也正是因為如此，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的利潤就有所降低，所以嚴(yán)格控制好房地產(chǎn)全過程的成本，可以增加房地產(chǎn)在市場中的競爭力，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；全過程；成本；控制

引言：

現(xiàn)如今我國的房地產(chǎn)業(yè)競爭愈發(fā)激烈，如果想要確保房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展，就不能僅靠房地產(chǎn)的基金和信托等融資方式，必須要從企業(yè)的內(nèi)部進(jìn)行改善。運(yùn)用有效的管理手段對房地產(chǎn)全過程的成本進(jìn)行控制，提升企業(yè)自身的利益和生存能力。房地產(chǎn)的成本包含著很多的內(nèi)容，貫穿了房地產(chǎn)的整個過程，每一個環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用都要嚴(yán)格的把控，有效加強(qiáng)房地產(chǎn)全過程的成本控制。

1、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)成本控制現(xiàn)狀

在政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)的利潤大大削減，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)全過程中的成本控制勢在必行。首先，一定要注意在項目施工之前就進(jìn)行成本控制，很多開發(fā)商都忽略了這一部分的成本，導(dǎo)致從房地產(chǎn)在一開始的開發(fā)階段就造成了資源浪費(fèi)，加大了整個工程的成本。并且還要培養(yǎng)施工過程中工作人員的節(jié)約理念，很多人覺得控制工程成本跟自己沒什么關(guān)系，也就導(dǎo)致了在施工過程中的成本浪費(fèi)，只有企業(yè)上下共同努力才能更好的控制好房地產(chǎn)全過程中的成本。

大部分房地產(chǎn)還沒有引進(jìn)現(xiàn)代化的管理方式，缺乏專業(yè)的成本管理部門，也就無法對工程造價進(jìn)行精準(zhǔn)預(yù)算，并且因為前期的施工方案設(shè)計的不夠完善會造成后期的工程變更，造成工程成本大幅提升。要想很好的控制房地產(chǎn)成本，沒有科學(xué)的成本管理系統(tǒng)是不行的，否則很容易讓房地產(chǎn)在開發(fā)時難以控制好成本，嚴(yán)重脫離成本預(yù)算，還會影響房地產(chǎn)整個工程的開發(fā)進(jìn)展。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)全過程成本控制的措施

2.1控制項目投資階段的成本

企業(yè)要在項目開發(fā)之前做好項目決策，可以先對市場進(jìn)行深入調(diào)研以降低房地產(chǎn)工程項目開發(fā)的風(fēng)險。接下來做好項目的可行性研究報告，可以為房地產(chǎn)工程中的建設(shè)有無必要、經(jīng)濟(jì)是否合理、技術(shù)是否先進(jìn)、財務(wù)能否盈利提供科學(xué)理論的強(qiáng)有力支持。還要根據(jù)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀編制合理的目標(biāo)成本，充分考慮項目施工中的價格預(yù)算和利潤目標(biāo)以及各種風(fēng)險。

2.2控制設(shè)計階段的成本

在房地產(chǎn)整個項目成本控制中，規(guī)劃設(shè)計的成本占據(jù)著很重要的地位，包括房地產(chǎn)的初步開發(fā)設(shè)計、方案設(shè)計和施工圖紙的設(shè)計等方面。因此房地產(chǎn)開發(fā)商要在整個項目的開發(fā)設(shè)計階段融入企業(yè)自身的觀念，嚴(yán)格控制設(shè)計的質(zhì)量，方案中的相關(guān)參數(shù)盡可能的精確化，以避免因自身設(shè)計失誤導(dǎo)致的資源浪費(fèi)。

選擇合適的設(shè)計方案可以有效控制好設(shè)計報價，并且完善好施工中的設(shè)計圖紙，避免工程變更造成的成本提高。房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)充分的市場調(diào)研了解設(shè)計價格，進(jìn)而選擇最合理的設(shè)計單位進(jìn)行合作，這也是成本控制環(huán)節(jié)中關(guān)鍵的一部分。

2.3控制招標(biāo)階段的成本

房地產(chǎn)項目招標(biāo)階段的成本是關(guān)鍵，開發(fā)商需要的并不是最低價格，而是建立在合理基礎(chǔ)上的低價，所以在項目招標(biāo)過程中對標(biāo)書中的相關(guān)條款要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)探討后確定，盡量把工程造價控制在合理范圍中。招標(biāo)中涉及的文件要在合同中突出主要條款，在簽訂時更要本著嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致的態(tài)度仔細(xì)研究，便于減少日后雙方發(fā)生糾葛的可能。對一些比較貴重特殊的施工設(shè)備和材料要統(tǒng)一采購，根據(jù)規(guī)格、品牌等方面跟廠商協(xié)商好價格，嚴(yán)格控制好本環(huán)節(jié)中的成本。

2.4控制施工階段的成本

要想控制好施工過程中的成本，首先就要控制好項目的工期，在保證房地產(chǎn)的工程質(zhì)量前提下，盡可能的縮短項目的工期，可以避免因為施工工期冗長造成的成本增加。其次是控制好工程變更的成本，房地產(chǎn)項目施工中經(jīng)常會出現(xiàn)工程變更情況，這就會導(dǎo)致增加項目中的多余成本，所以企業(yè)在進(jìn)行成本管理中就要對施工前的方案圖紙都嚴(yán)格會審，從根本上減少工程變更的幾率。除此之外，還要注意房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場中的簽證成本，避免增加后期的項目成本。

2.5控制工程結(jié)算階段的成本

房地產(chǎn)工程在完成結(jié)算時要注意對合同、標(biāo)書、設(shè)計圖紙等整個項目涉及到的文件進(jìn)行審核，并且還要確定實際施工過程中發(fā)生的問題和文件內(nèi)容是否一致，現(xiàn)場施工中的水電費(fèi)、材料費(fèi)是否結(jié)清，這些都要在結(jié)算報告中寫清楚，進(jìn)一步控制好房地產(chǎn)在工程結(jié)算階段的成本。

2.6控制營銷階段的成本

這一階段的成本控制要求企業(yè)對宣傳、施工場地包裝等方面的費(fèi)用做好控制，并且還要根據(jù)房價選擇合理的裝修材料，控制好裝修所需的成本。有的住戶是有改裝需求的，這就要求銷售人員根據(jù)住戶要求，向相關(guān)的單位部門先行報告，經(jīng)過審查和研究后再承諾買家是否可行，不但可以控制營銷成本還能避免雙方日后的糾紛。

2.7控制期間費(fèi)用成本

期間費(fèi)用包括三方面：人工費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用，企業(yè)在控制這些費(fèi)用成本時，要嚴(yán)格執(zhí)行國家發(fā)放工資標(biāo)準(zhǔn)的政策，財務(wù)結(jié)算盡可能的選擇劃算的方式，并且在項目期間產(chǎn)生的通訊費(fèi)、交通費(fèi)、采購費(fèi)等費(fèi)用一定要根據(jù)發(fā)票報銷，嚴(yán)格的控制這些費(fèi)用的成本。

2.8控制物業(yè)管理費(fèi)用成本

選擇價錢合理、信用度高的物業(yè)單位，保證房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)公司之間的密切合作，節(jié)約成本的同時還能給住戶們提供一個優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。

結(jié)束語：

綜上所述，房地產(chǎn)項目開發(fā)需要的時間比較長，投資也很大，對成本的有效管理比較復(fù)雜，所以房地產(chǎn)要做好項目開發(fā)整個過程中的成本管理，就要嚴(yán)格控制好投資、設(shè)計、招標(biāo)、施工、結(jié)算、營銷以及期間費(fèi)用和物業(yè)費(fèi)用各個環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成本。通過對科學(xué)合理的成本管理系統(tǒng)不斷完善，在保證房地產(chǎn)工程質(zhì)量的前提下，盡可能的縮短工期，減低項目工程的成本預(yù)算，達(dá)到工期短、耗材少、質(zhì)量高的效果，控制好房地產(chǎn)全過程的成本控制，提高房地產(chǎn)在市場中的競爭力，確保房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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