房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中的風(fēng)險(xiǎn)防范之我見(jiàn)

常錦坤

摘要：近年房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案例時(shí)有發(fā)生，通過(guò)將房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化后，能夠加深房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的影響，同時(shí)能夠擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益，因此針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組過(guò)程中所存在的問(wèn)題必須要加強(qiáng)研究。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)可娴蕉鄠€(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)核心地位，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定有著十分重要的作用。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的動(dòng)因進(jìn)行深入分析，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的主要形式進(jìn)行闡述，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)重組存在問(wèn)題的原因進(jìn)行深入分析，從而制定出一系列的優(yōu)化措施，降低房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組過(guò)程中遭遇的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組流程，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；并購(gòu)重組；風(fēng)險(xiǎn)防范

1、并購(gòu)重組的概述

并購(gòu)重組是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)中衍生出來(lái)的，企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易的形式。其目的是企業(yè)擴(kuò)張，掌握并購(gòu)對(duì)象的控制權(quán)，整合企業(yè)資源，將產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大化，以期獲得利潤(rùn)。企業(yè)并購(gòu)重組是搞活企業(yè)、盤(pán)活國(guó)企資產(chǎn)的重要途徑?，F(xiàn)階段我國(guó)參與并購(gòu)活動(dòng)的企業(yè)越來(lái)越多，部分并購(gòu)重組是經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的考評(píng)和測(cè)算，能有很好的預(yù)期業(yè)績(jī)，并對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展有良好的促進(jìn)作用；還有很大一部分急于求成，缺乏系統(tǒng)性規(guī)劃的，有可能會(huì)導(dǎo)致并購(gòu)活動(dòng)不能繼續(xù)，更嚴(yán)重的會(huì)影響企業(yè)原本的發(fā)展?fàn)顩r和資金鏈，造成較大的財(cái)務(wù)問(wèn)題，因此并購(gòu)重組的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到了越來(lái)越多的關(guān)注。

2、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的優(yōu)勢(shì)

2.1降低外部競(jìng)爭(zhēng)壓力，提升自身實(shí)力

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)一直非常激烈，尤其是其中大型與中小型企業(yè)的實(shí)力差距較大，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力也遠(yuǎn)勝于民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨更加大的生存壓力，大吃小的兼并收購(gòu)情況時(shí)有發(fā)生。因此，利用并購(gòu)重組能夠增強(qiáng)自身實(shí)力，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位，同時(shí)將房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部的不良競(jìng)爭(zhēng)有效降低，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠更加規(guī)范化的發(fā)展。從萬(wàn)科與深鐵的合作來(lái)看，其能夠有效的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)龍頭地位進(jìn)行鞏固，將業(yè)務(wù)范圍不斷進(jìn)行拓展，提升房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額以及競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，最終擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)影響力。

2.2強(qiáng)化資源配置，增加經(jīng)濟(jì)效益

目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到存量房的階段，而且去庫(kù)存的概念也逐漸的適用于樓市當(dāng)中，也是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要環(huán)節(jié)。從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)架構(gòu)來(lái)看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作都存在問(wèn)題，要想確保其高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)是十分少的，所以通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組能夠?qū)β浜蟮姆康禺a(chǎn)企業(yè)進(jìn)行淘汰，但是又通過(guò)并購(gòu)重組將資源進(jìn)行有效整合，不會(huì)形成浪費(fèi)，落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式與戰(zhàn)略調(diào)整的升級(jí)，最終形成房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展的道路。目前從房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)重組規(guī)劃化運(yùn)營(yíng)后，已經(jīng)產(chǎn)生了以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局等等新型的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型布局，通過(guò)這些布局能夠加大房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，使得融資約束限制減少

隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場(chǎng)上的資金借貸已經(jīng)受到更多的限制。在限制貸款的壓力下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐極為緩慢、艱難，其融資戰(zhàn)略通常會(huì)受到極大的限制。因此只有通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的形式形成較大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，從而提升資信資質(zhì)，才能夠達(dá)到降低金融市場(chǎng)上借貸的壓力。而且通過(guò)并購(gòu)重組的方式能夠引入資本，極大的緩解房地產(chǎn)企業(yè)溝底、建房的資金壓力，同時(shí)也能夠?qū)⑷谫Y渠道有效進(jìn)行拓展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的融貸提供保障。

3、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組過(guò)程中需要警惕的重要問(wèn)題

3.1宏觀經(jīng)濟(jì)與金融市場(chǎng)的政策

房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中十分重要的企業(yè)，因此宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控環(huán)境下的各種不確定性極易對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組產(chǎn)生影響。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于結(jié)構(gòu)改革與產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，使得市場(chǎng)環(huán)境日益復(fù)雜，而且由于政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的恐懼，不能夠?qū)ζ浞潘删瑁罱K使得對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展調(diào)控力度不斷加強(qiáng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)重組中倘若對(duì)宏觀調(diào)控政策缺乏了解，不僅會(huì)無(wú)法發(fā)揮出并購(gòu)重組的優(yōu)勢(shì)，甚至還會(huì)遭受宏觀調(diào)控政策的制裁，制約其發(fā)展，同時(shí)也增加房地產(chǎn)企業(yè)的法律、運(yùn)營(yíng)等各種風(fēng)險(xiǎn)。

3.2項(xiàng)目管理問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)重組項(xiàng)目是繁冗復(fù)雜的工作，其項(xiàng)目規(guī)模大、金額高，同時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)自身?yè)碛幸欢ǖ捻?xiàng)目，相關(guān)的項(xiàng)目管理問(wèn)題也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不小的損失。一旦無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理進(jìn)行有效的解決，就極易形成資源的浪費(fèi)，無(wú)法進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，也無(wú)法將資源的整合優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)。這也就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理提出更高的要求。

3.3內(nèi)部整合困難

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的過(guò)程中，必定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)規(guī)章制度進(jìn)行調(diào)整，所以其必定會(huì)面臨各種內(nèi)部整合問(wèn)題。主要就是管理模式的轉(zhuǎn)變會(huì)給原有房地產(chǎn)企業(yè)人員形成一定的抵觸，需要花費(fèi)一定的時(shí)間來(lái)適應(yīng)新的管理模式；還有就是企業(yè)目標(biāo)的轉(zhuǎn)變，無(wú)法快速的接受新的企業(yè)文化。此外，由于企業(yè)文化的沖擊會(huì)，也會(huì)使得人力資源整合方面有所欠缺，會(huì)消耗大量管理人員的時(shí)間精力。

4、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中的風(fēng)險(xiǎn)防范和對(duì)策

4.1拓寬市場(chǎng)預(yù)測(cè)能力，警惕系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組過(guò)程中，首先應(yīng)對(duì)宏觀大環(huán)境進(jìn)行合理分析，詳細(xì)的收集市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)信息，拓展風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的范圍。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，因此，必須結(jié)合我國(guó)政府宏觀政策和發(fā)展規(guī)劃，洞悉系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，提高對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)水準(zhǔn)的預(yù)測(cè)能力。尤其應(yīng)該關(guān)注的是金融市場(chǎng)中的調(diào)整，收集貨幣政策、信貸基準(zhǔn)等基礎(chǔ)信息，密切關(guān)注從金融市場(chǎng)中能否獲取充足的資金支持，滿足其大規(guī)模、周期長(zhǎng)的融資需求，平衡資金需求與融資風(fēng)險(xiǎn)。

4.2結(jié)合行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，密切關(guān)注政策調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身業(yè)務(wù)分布的地理區(qū)域和各地樓市政策，做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在政府部門(mén)及各類中介咨詢機(jī)構(gòu)研究的基礎(chǔ)上，提高對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的認(rèn)識(shí)程度，提高風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)能力，做好與行業(yè)發(fā)展趨同的戰(zhàn)略規(guī)劃，警惕行業(yè)發(fā)展過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該密切關(guān)注各地政府對(duì)樓市政策的調(diào)整，通過(guò)建立對(duì)政策動(dòng)態(tài)的內(nèi)在研究，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案和應(yīng)急處理方案，避免對(duì)剛性的政策調(diào)整缺乏有效的應(yīng)對(duì)機(jī)制。

4.3選用混合支付的方式

現(xiàn)金支付雖然簡(jiǎn)潔快速，但是重組對(duì)資金量的需求非常巨大，對(duì)兼并方可能會(huì)造成較大的短期資金壓力；通過(guò)對(duì)外舉債的形式雖然可以緩解現(xiàn)金支付帶來(lái)的資金壓力，但是會(huì)造成企業(yè)資本結(jié)構(gòu)偏離既定目標(biāo)，資金成本較高；股權(quán)支付方式有可能會(huì)造成企業(yè)股權(quán)分散，容易造成股權(quán)稀釋或者控制權(quán)轉(zhuǎn)移，給今后的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)障礙。因此在實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)采用混合支付的方式進(jìn)行重組，這樣可以有效避免上述單一支付方式所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.4提高項(xiàng)目管理水平，增強(qiáng)資金營(yíng)運(yùn)能力

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)重組過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合自身戰(zhàn)略需求謹(jǐn)慎決策，對(duì)并購(gòu)重組方式、合作方及相關(guān)成本費(fèi)用等信息進(jìn)行廣泛的收集，在信息化技術(shù)和專業(yè)人員分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行全面的可行性分析，避免決策失誤造成項(xiàng)目失敗。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該仔細(xì)衡量并購(gòu)重組項(xiàng)目的資金需求量，結(jié)合自身的融資能力合理籌劃融資方式、規(guī)模和時(shí)間，采用分期付款、交叉持股等方式緩解項(xiàng)目融資約束，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。最后，提高與合作方的溝通和協(xié)調(diào)，做好項(xiàng)目計(jì)劃和職責(zé)分配，避免后續(xù)管理出現(xiàn)混亂，通過(guò)積極有效的交流及合作形式的書(shū)面確認(rèn)，減少后期管理障礙，避免整合難度的上升。

4.5自上而下推進(jìn)整合，發(fā)揮文化融合效用

房地產(chǎn)企業(yè)要有效規(guī)避內(nèi)部整合風(fēng)險(xiǎn)、減少摩擦。首先，從管理文化入手，推進(jìn)目標(biāo)認(rèn)同，結(jié)合管理層上推下行及多方管理層級(jí)融合，促進(jìn)兼并收購(gòu)后主體內(nèi)部的文化建設(shè)，從而提高凝聚力和向心力。其次，從管理方式上改進(jìn)，在過(guò)渡時(shí)期把握好改革節(jié)奏，循序漸進(jìn)，密切關(guān)注原有職工心理和行為變化，減少人員敵對(duì)和管理摩擦。最后，從資源整合上優(yōu)化，切實(shí)發(fā)揮各方的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)對(duì)人才、管理方式、資金實(shí)力、政策優(yōu)勢(shì)等各種資源的整合優(yōu)化，識(shí)別關(guān)鍵資源，構(gòu)建內(nèi)在核心競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)揮并購(gòu)重組后的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)等，鞏固和提高市場(chǎng)地位。

5、結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，當(dāng)前階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)重組已成為發(fā)展大勢(shì)，通過(guò)并購(gòu)重組能夠不斷淘汰落后產(chǎn)能，減少房地產(chǎn)的存量，促進(jìn)我國(guó)樓市向規(guī)范、健康的方向發(fā)展。但并購(gòu)重組中房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類多、性質(zhì)復(fù)雜，尤其是全球化并購(gòu)和跨領(lǐng)域的并購(gòu)重組屢見(jiàn)不鮮，房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)發(fā)展的過(guò)程中，必須進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作，從而有效發(fā)揮資源整合的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

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