論我國不動產登記審查制度的完善

黃雪琳

摘 要：隨著我國社會主義市場經濟的飛速發(fā)展，不動產逐漸在人們的日常生活中占據(jù)著極為重要的地位。經濟水平的提高大大豐富了人們的生活，居民手中所掌握的不動產也逐漸增多。由于不動產自身的特殊性，在進行變動時必須以法定公司的方法進行，以此賦予不動產變動的法律效力。目前，世界大部分國家的物權法多是在登記制度下促進不動產的變更。為了有效促進不動產變更工作的順利進行，必須優(yōu)化不動產登記制度，增強物權變動的權威和公信力。

關鍵詞：不動產；登記審查制度；完善與發(fā)展

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）21-0015-02

1 前 言

不動產主要是指無法移動或者一經移動便會大大損耗其經濟價值的財產與物品。不動產登記主要是指不動產擁有者通過正規(guī)的權利申請，并經過相關部門批準認可而變更實際擁有者無權利的制度。不動產登記審查制度是保證不動產交易順利進行的重要保障，它也是維護不動產交易市場秩序的有力武器。為了更好促進不動產登記審查制度的順利進行，我國還制定了一系列法律法規(guī)，更好保證不動產登記的法律效力，使其有法可依、有法必依?，F(xiàn)階段，我國的不動產登記審查制度仍處于發(fā)展階段，在該方面我國也積極吸收借鑒西方國家的先進發(fā)展經驗，并根據(jù)我國的實踐與實際情況，有針對性的加強該方面的立法工作。由于不動產登記審查制度的嚴謹性和科學性，所以在確定審查制度時要盡可能減少登記中的失誤行為。若是將不動產事實登記錯誤，則會造成巨大的經濟損失，這也是影響社會經濟發(fā)展的一大阻力，所以要及時找出不動產登記審查制度的不足之處，竭力彌補，實現(xiàn)不動產登記審查制度的完善與發(fā)展。

2 不動產登記審查制度中存在的主要問題

2.1 審查方式存在問題

一方面，主要表現(xiàn)為審查方式不明確。一般而言，不動產登記審查主要有形式審查與實質審查兩大方面。就形式審查而言，登記機構必須要對申請人員所提供的諸多資料進行嚴格審查，但是形式審查為包含檢查資料的真實有效性。實質審查是指負責機構要對申請人員提交的材料進行審核，檢驗治療的真實性與有效性，保證資料中沒有虛假錯誤信息。形式審查與實質審查存在互補關系，兩者各有千秋，在實際運用過程中要分情況而言。但是從法律角度來看，我國法律法規(guī)并沒有明確指出在進行登記審查時要統(tǒng)一采用形式審查還是實質審查，這個問題也一直存在爭議，法律方面審查制度的不明確也是影響不動產登記審查制度順利進行的一大重要因素。在不同的實施過程中，不同地區(qū)、不懂機構申請模式不一致，而對于審核的要求也寬嚴不一，且受各種客觀因素的影響，不動產登記的整體質量參差不齊，這也大大影響了登記制度的權威性與公信力。

2.2 缺乏專業(yè)技術型人才

不動產登記審查過程較為繁瑣復雜，其中所涉及的知識內容也較為廣泛，所以這就要求相關登記人員必須掌握多方面的理論知識，這樣才能更好面對登記工作中的諸多挑戰(zhàn)。但是現(xiàn)階段，許多登記機構沒有形成統(tǒng)一有序的整體，登記人員也缺乏專業(yè)理論知識的熏陶，對相關知識也是一知半解，特別是欠發(fā)達地區(qū)的不動產登記人員，由于所處地區(qū)發(fā)展水平的制約，其知識水平與綜合能力普遍較低，難以滿足現(xiàn)實工作的發(fā)展需要。所以全面提高不動產登記人員的專業(yè)能力與水平也是發(fā)展中急需解決的問題。但是不動產登記工作所涉及的內容實在是太為豐富，登記人員要熟練掌握多種學科領域的專業(yè)知識，這種學習過程是漫長的，不可能一蹴而就，所以在培養(yǎng)專業(yè)人才方面要花費較多時間與心血。

2.3 沒有建立起完善的登記審查管理體系

不動產登記的整個工作較為繁瑣復雜，但是相關的管理負責部門不集中，各部門之間由于過于分散使其在信息共享方面存在許多問題。另一方面，不動產交易過程中要保證物權變動信息的透明度，但是在實際操作中相關信息的公開力度不足，也使不動產登記審查工作無法受到正常的監(jiān)督與監(jiān)管，大大影響了交易市場的正常運行與市場秩序。不動產的信息公開是推動物權信息變動的重要舉措，這樣也可以有效提高信息登記的公信力，但是我國在該方面發(fā)展上仍存在較大問題。除此之外，一些不動產的權利所有人保護自身利益的意識不強，相關部門單位也沒有明確的條文規(guī)定去有效保護所有人的合法權益。登記查詢程序的不合理也是影響不動產登記的重要因素，許多查詢程序所包含內容較少，一般僅包含土地資料、房屋資料等內容，而對于更詳細的信息這很難搜查到，登記程序不嚴謹且沒有明確的說明，大大影響了不動產登記審查制度的整體質量。

2.4 沒有形成統(tǒng)一有序的登記審查機關

我國的不動產登記審查機關分布的較為分散，且根據(jù)登記的內容、屬性和特點分別歸屬于不同的政府部門，物權所有者在進行不動產登記時往往要幾經波折，辦理程序麻煩且繁瑣。這種登記模式嚴重影響了不動產登記審查工作的工作效率與水平，同時也影響著登記信息資料的科學性與嚴謹性，而當事人在辦事過程中也會受到各種因素的干擾，一定程度上損害了物權登記者的合法權益，甚至會引起一系列的糾紛。雖然后來我國推出《不動產暫行登記條例》以解決該方面的問題，但該條例中仍沒有明確指出不動產登記工作歸屬于哪一個部門，所以難以建立起統(tǒng)一有序的不動產登記機關。

3 如何推動不動產登記審查制度的完善與發(fā)展

3.1 逐步建立起統(tǒng)一有序的登記機構

雖然不動產登記方面仍在完善發(fā)展，但仍沒有明確指出該有哪個部門負責，這也是社會各界紛紛爭論的一大焦點。要想晚上不動產登記審查制度的完善與發(fā)展，就要逐步建立起統(tǒng)一的登記機關，一定程度而言，不動產登記機構應該歸屬于行政機構。眾所周知，不動產登記審查制度非司法行為，其更接近于行政行為。另一方面，進行登記是對所有者的一種尊重，若是有登記錯誤的信息與治療，可以通過正規(guī)的審查程序進行糾正。

3.2 進一步提高登記人員的綜合素養(yǎng)

不動產登記審核是一項要求較高的工作，所以在登記過程中工作人員也發(fā)揮著極為重要的作用。一方面，由于登記工作所涉及的內容極為廣泛，所以，登記人員要具備較高的專業(yè)知識水平和綜合素養(yǎng)。登記人員必須加強學習，努力充實自己，學習有關不動產登記的內容與知識，提高自身的專業(yè)技術水平，更好推動不動產登記審查工作的順利進行。另一方面，要提高登記審查人員的資質要求。在國外，不動產登記工作的入職門檻較高，德國要求登記人員必須通過司法考試且有兩年以上的工作實習期，我國在機構單位在招聘時也要提高準入門檻，進一步優(yōu)化登記人員的綜合素質。

3.3 完善登記信息公開制度

在不動產登記審查方面，我國許多地區(qū)的公開度與透明度仍不足，這樣對登記審查工作的順利開展也有較大影響。所以要加強對登記審查的管理，優(yōu)化登記信息公開制度，根據(jù)相關法律法規(guī)公開物權交易中所包含的具體信息。另一方面，可以設置一個有效的平臺作為公布不動產登記情況的地方，相關當事人在處理問題時也可以根據(jù)該平臺及時了解相關，提高不動產登記的透明度，提高工作的質量與嚴謹性，也可以有效保護所有者的合法權益。

4 結 語

在完善不動產登記審查制度時，要廣泛借鑒西方先進的發(fā)展經驗，并根據(jù)自身發(fā)展的實際情況進行合理調整作用。要根據(jù)我國的現(xiàn)實國情，及時發(fā)現(xiàn)不動產登記審查中的不足之處，并及時解決，逐步構建起良好的市場秩序，推動不動產交易市場的健康發(fā)展，保護權利人的有效權益，完善管理發(fā)展模式，提高不動產登記審查工作的嚴謹性，加強對登記人員的教育與培訓，保證其以良好的精神狀態(tài)推動工作進行。

參考文獻

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[2]王利明.試論我國不動產登記制度的完善.民商法研究（第5輯）.

[3]王效賢.我國不動產登記制度研究.中國法院網.

收稿日期：2018-6-21