無錫市住房價格變化對居民生活的影響機制研究

張易航 余旭港 宗海婧 潘菡清 陳俊安

摘 要：基于近年來江蘇省無錫市房價大幅上漲的現(xiàn)狀，本文根據(jù)“永久收入—生命周期”假說，結(jié)合住房財富效應(yīng)、抵押貸款效應(yīng)、擠出效應(yīng)，運用文獻研究法、問卷調(diào)研法、跨學(xué)科研究、定性與定量分析等，一方面利用宏觀總體數(shù)據(jù)構(gòu)建房價變動對消費影響的多元線性回歸模型，研究其對居民消費的總體影響；另一方面，利用微觀調(diào)研數(shù)據(jù)對不同居民及家庭的異質(zhì)性分析，為居民決策提供參考，并提出住房價格相關(guān)可行性機制。

關(guān)鍵詞：房價變化 居民生活 消費 財富效應(yīng) 線性回歸

一、緒論

2012—2016年，商品房銷售額占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重均超過10%且有逐年遞增的趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性行業(yè)；21世紀(jì)以來，高房價和消費不足成為我國宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)中非常突出的兩大特征。近年來，房價同比漲幅超過30%的城市有13個，無錫市位列前十名之一，尤其是在2016年8—10月，無錫市房價增幅巨大。在這一背景下，研究房價上漲可能對人民生活、消費傾向等帶來的影響，一方面，可為后續(xù)學(xué)者深入研究房價與消費間的雙向傳導(dǎo)機制提供借鑒；另一方面，可為保障居民吃穿等基本生活需求的政策制定提供參考。

陳婷等通過構(gòu)建SGVAR模型分析了房價、居民收入、宏觀政策等對消費的傳導(dǎo)效應(yīng)的非線性影響，發(fā)現(xiàn)房價受到?jīng)_擊后對居民消費具有多重影響。顧曉蕓采用ADF單位根檢驗、Granger因果關(guān)系檢驗等方法進行總體時間序列分析，探究住房價格對總體消費的影響及對不同收入階層居民消費的影響。李劍研究發(fā)現(xiàn)房價上升對城鎮(zhèn)居民的消費有較小的財富效應(yīng)，在預(yù)防性儲蓄等非直接渠道下，財富增長降低消費對當(dāng)期收入的敏感性。國外目前從理論的角度來解釋房價對居民日常生活消費的影響通常依賴于消費函數(shù)理論等。Burrows針對房價如何影響家庭消費的問題，需要關(guān)注其對抵押權(quán)益的提取和家庭儲蓄的影響。Glaeser討論了住房價格發(fā)展變化的主要影響，即家庭財富模式和對高工資、高生產(chǎn)率地區(qū)的搬遷激勵。Balcilar，Mehme等著手研究美國房地產(chǎn)價格的增長，通過房價爆炸性增長的時期比較對不同歷史時期的居民生活的影響。Duan研究證明宏觀經(jīng)濟狀況與住房價格變動的方向和幅度息息相關(guān)，這種效應(yīng)在通常情況下會被高估。Iacoviello采用美國1952—2008年的季度時間序列數(shù)據(jù)，通過回歸分析發(fā)現(xiàn)住房對消費存在財富效應(yīng)。

綜上所述，國內(nèi)外已有大量關(guān)于住房價格變化與居民消費之間以及宏觀經(jīng)濟狀況的相互影響方面的研究，但現(xiàn)有的研究仍然存在著問題：首先，注重理論和宏觀方面的研究，微觀調(diào)查數(shù)據(jù)不足。其次，部分研究的樣本只考察了戶口在城市的居民，沒有同時考慮到城市和農(nóng)村的居民人口?；谝陨系膯栴}，本文通過樣本數(shù)據(jù)的微觀調(diào)查和宏觀數(shù)據(jù)的搜集，進一步采用建立多元線性模型等方法，進行無錫市住房價格的變動對居民生活的影響機制的一系列研究。

二、基于無錫市住房價格變動對居民生活影響的模型構(gòu)建

（一）變量選取

根據(jù)國內(nèi)外已有研究，一方面，住房價格變動對居民生活消費的影響會通過財富效應(yīng)得以體現(xiàn)，財富效應(yīng)來源于Friedman提出的永久收入假說，即消費者的消費支出由其永久收入（包含勞動收入及財產(chǎn)收入兩部分）決定，這與Ando和Modigliani的生命周期理論一致，即居民積累和消耗他們的資產(chǎn)來平滑一生的消費，而消費者的財富資產(chǎn)主要由金融資產(chǎn)和實務(wù)資產(chǎn)（包括房產(chǎn)）兩部分構(gòu)成，當(dāng)房價上漲，居民的財產(chǎn)發(fā)生了非預(yù)期的增加，且在金融市場環(huán)境較為穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場制度較為完善、各種消費借貸機制較為健全的情況下，根據(jù)持久收入假說的理論，將房價上漲帶來的一切利益看做是持久性的，進而帶動了居民的消費。但也有學(xué)者對財富效應(yīng)持懷疑態(tài)度，如Buiter（2009）指出房產(chǎn)不只是一種財富，還是一種消費商品，因此財富效應(yīng)是微弱的。對于財富效應(yīng)在無錫市是否適用也是本篇論文接下來所需要研究的重點。

另一方面，住房價格變動也會通過購房支出壓力效應(yīng)對居民消費造成影響。對于尚未購房且有購房意愿的居民而言，房價上漲促使其增加儲蓄，使其能夠在未來足以支付住房的首付，同時減少消費支出。而與之相反的，也有一部分無房消費者會選擇放棄買房，同時面臨更高昂的房租，住房成本提高，減少其余消費支出，即房價上漲體現(xiàn)為對消費者消費支出的擠出效應(yīng)。

根據(jù)現(xiàn)有研究，本文主要基于住房資產(chǎn)的財富效應(yīng)，著重研究無錫市房價變動、人均居民可支配收入這兩個因素對居民生活消費產(chǎn)生的影響，同時，考慮到無錫市不同年份經(jīng)濟發(fā)展程度的不同、城市化水平的不同（城鎮(zhèn)居民消費傾向往往高于農(nóng)村居民）、存貸款利率的不同（居民通過信貸渠道平滑一生的消費）等亦會對居民消費支出帶來影響，故論文另外引入無錫市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城市化率（城鎮(zhèn)常住人口數(shù)量與總體常住人口數(shù)量的比值）和貸款基準(zhǔn)利率這三個變量。

（二）模型構(gòu)建

為了檢驗無錫市住房價格變化對居民生活及消費的影響是否符合住房財富效應(yīng)，本文考慮構(gòu)建計量經(jīng)濟模型，結(jié)合國內(nèi)外相關(guān)研究（如萬曉莉2017，杜莉2010），本文使用時間序列多元線性回歸計量模型考察，且考慮到時間序列數(shù)據(jù)進行對數(shù)處理后更容易得到平穩(wěn)序列，故對變量分別取對數(shù)，模型為：lnCONt=β0+β1lnHPSt+β2lnPGDIt+ut

其中，t表示年份（t=2003，2004……2017），β0、β1、β2為待估參數(shù)，ut為隨機擾動項。CONt表示第t年的居民人均消費支出，模型的關(guān)鍵解釋變量為房產(chǎn)單位價格HPSt，本文選用各類型商品房的平均價格這一指標(biāo)（各類商品房總銷售額/各類商品房總銷售面積所得）來表示，本文重點關(guān)注β1這一系數(shù)的符號、大小以及統(tǒng)計上是否顯著，即房價的對數(shù)每變動一個單位，居民消費支出的對數(shù)因此變動的量，PGDIt表示第t年無錫市居民人均可支配收入。另外，本文將在上述模型的基礎(chǔ)上，逐步引入無錫市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城市化率和貸款基準(zhǔn)利率這三個變量，分別用PGDPt、UBRt、It表示。

三、實證分析

2016年8—10月，無錫市房價增幅大，8—10月市均增長分別為9.45%，11.37%及7.35%。如圖1，近15年來，無錫市商品房平均售價逐年增加，居民人均生活消費支出也呈現(xiàn)增加趨勢。

本文采用宏微觀相結(jié)合的方式實證研究無錫市住房價格變動對居民生活及消費的影響機制，宏觀側(cè)重于無錫市的總體數(shù)據(jù)研究，研究居民平均情況；而微觀采用的是通過發(fā)問卷回收的341份調(diào)研數(shù)據(jù)，對于不同學(xué)歷、年齡段、家庭財產(chǎn)情況的居民進行異質(zhì)性的研究，宏微觀分析相互補充，使結(jié)果更具客觀性。另外，鑒于數(shù)據(jù)可獲得性和有效性，宏觀部分的總體數(shù)據(jù)將應(yīng)用于計量模型中進行實證分析，而微觀部分的調(diào)研數(shù)據(jù)將不被引入計量模型。

（一）總體數(shù)據(jù)研究

宏觀研究部分，本文選取2003—2017年的數(shù)據(jù)進行研究，數(shù)據(jù)來自無錫市統(tǒng)計局及中國人民銀行（統(tǒng)計局網(wǎng)站的季度數(shù)據(jù)存在大量缺失的情況，鑒于數(shù)據(jù)的可獲得性，本文選取年度數(shù)據(jù)），所獲得的年份（year）、居民人均消費支出（con01）、居民人均可支配收入（pgdi）、商品房平均售價（hps）、人均國民生產(chǎn)總值（gdpp）、城鎮(zhèn)化率（ubr）、利率（i）如表1所示：

共有2003—2017年15個觀測值，進行LM檢驗后，我們發(fā)現(xiàn)模型存在自相關(guān)（本文α=5%），故我們引入AR（1）對模型進行修正，最終輸出結(jié)果如表3所示：

再次使用LM檢驗，此時模型已不存在自相關(guān)。故模型表達式為：lnCONt=-0.862780-0.219499lnHPSt+1.228616 ln PGDIt+e（t）， e（t）=0.645832e（t-1）。根據(jù)輸出結(jié)果，調(diào)整后R平方的數(shù)值說明樣本回歸直線的解釋能力為99.16%，即居民消費支出變動的99.16%可由平均住房價格及居民人均可支配收入作出解釋，回歸直線擬合觀測點較為理想，方程P值為0，說明回歸模型總體是顯著的，住房價格變動及人均可支配收入的共同影響是顯著的。

從單個解釋變量來看，lnHPSt前系數(shù)β1的值為-0.219499，符號為負，表示住房價格的對數(shù)每增加（或減少）1%，居民平均消費支出減少（或增加）0. 219499%，負相關(guān)，與財富效應(yīng)理論不符，lnPGDIt前系數(shù)β2值為1.228616，符號為正，表示住房價格每增加（或減少）1%，居民平均消費支出增加（或減少）1.228616%，呈正相關(guān)，且兩者的P值均小于0.05，在5%的顯著性水平上，均通過檢驗，兩者對無錫市居民消費支出的影響都是顯著的。

在此基礎(chǔ)上，本文逐步引入PGDPt、UBRt、It這三個變量，發(fā)現(xiàn)回歸直線擬合度仍然較為理想，但均無法通過顯著性檢驗，故剔除這三個變量。

通過以上總體數(shù)據(jù)的實證分析可知，無錫市房價變動對居民的消費支出具有抑制作用，這與財富效應(yīng)理論不符，且與美國等國家的情況也有顯著差異，我們認(rèn)為主要原因在于無錫市居民中，無房產(chǎn)的居民占據(jù)消費總?cè)后w較大比重，“購房支出壓力效應(yīng)”使有意愿購房者減少消費、增加儲蓄以備未來支付首付，“擠出效應(yīng)”使租房者住房成本提高、用于非住房消費支出的部分減少。

（二）微觀調(diào)研數(shù)據(jù)研究

按滿足人們需要層次分，消費資料可分為生存資料、發(fā)展資料和享受資料，在2016年8—10月無錫市房價上漲的背景條件下，我們團隊在無錫市各個區(qū)發(fā)放了341份問卷，根據(jù)問卷調(diào)查顯示：

1.無錫市大多數(shù)居民對生活必需品的支出輕微減少：73.3%的居民在飲食支出方面基本無變化，在飲食方面增加或減少支出的居民所占比相近；在服裝等生活必需品方面，76.6%的居民的支出基本無變化，16.7%的居民在此方面支出減少；

2.在發(fā)展資料方面居民傾向于增加支出：59.5%的居民在電影等文娛活動方面支出基本無變化，26.2%的居民在此方面支出減少；58.7%的居民在教育健身方面支出基本無變化，25.9%的居民在此方面支出增多；

3.在享受資料消費方面消費支出明顯減少：39.0%的居民在旅游度假方面支出基本無變化，而47.3%的居民在旅游度假方面支出減少；52.2%的居民在奢侈品的購買方面支出減少。

無錫統(tǒng)計年鑒上不包含住房自有率的信息，而調(diào)研結(jié)果顯示，大約有72.55%的人尚未擁有屬于自己房產(chǎn)，其中22.55%的人正在租房，32.35%正在和父母居住，有40.2%的人尚未購房。13.73%的居民表示房價太高無法接受，部分居民疲于首付和償還房貸，甚至?xí)种葡M。由此從一定程度上證實了“購房支出壓力效應(yīng)”及“擠出效應(yīng)”對居民消費支出的影響。

四、結(jié)論

基于近年來無錫市房價大幅上漲的背景，本文從宏微觀兩個角度研究無錫市住房價格變化對居民生活的影響機制，宏觀層面通過使用多元線性回歸模型對2003—2017年無錫市房價、居民可支配收入、消費等進行了實證分析，我們發(fā)現(xiàn)在無錫市房價對消費并不存在“財富效應(yīng)”，房價上漲一定程度上抑制了居民消費，收入仍然是影響消費的核心因素，分析原因可能是無錫市住房自有率較低，住房價格上升主要通過購房支出壓力效應(yīng)及擠出效應(yīng)對居民消費支出產(chǎn)生影響，并通過分析微觀調(diào)研數(shù)據(jù)證實了這一原因。本文也存在不足之處，微觀調(diào)研數(shù)據(jù)可以更具普遍性，這也將成為本文后續(xù)研究完善的重點所在。

為了有效改善居民的生活、減少房價過高對居民消費產(chǎn)生的抑制作用，無錫市政府可以推出一系列優(yōu)惠住房、租房政策以滿足無房居民尤其是外來務(wù)工人員的基礎(chǔ)住房需求，把征收房產(chǎn)稅作為收入再分配的一種手段，抑制住由于政府搬遷導(dǎo)致對局部地區(qū)房價的一次大幅促進以及來自其他城市的部分住房投機者的投資需求等。

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