三四線城市房地產(chǎn)市場影響因素分析

程翠青

摘 要：近年來，我國房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)飆升、房地產(chǎn)庫存高企、空置率居高不下等問題日益凸現(xiàn)，已經(jīng)成為學(xué)術(shù)界、企業(yè)、政府和媒體關(guān)注的重點(diǎn)。本文以渭南市為例，對影響房地產(chǎn)市場的相關(guān)因素進(jìn)行深入探討，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；三四線城市

中圖分類號：F832.39 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-0017-2018（6）-0080-03

自20世紀(jì)80年代住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。但目前，在房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的背后，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)飆升、庫存居高不下等問題日益凸現(xiàn)，引起了全社會(huì)關(guān)注。為遏制房價(jià)快速上漲，維持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，一二線城市相繼出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，在很大程度上抑制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)性需求和房價(jià)的快速上漲趨勢。部分三四線城市受各項(xiàng)房地產(chǎn)新政影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新變化，如渭南，作為西安周邊的三線城市，2017年房地產(chǎn)市場也迎來新局面。

一、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

渭南市作為三四線城市之一，具有交通便利，鄰近省會(huì)中心城市的地理優(yōu)勢，受西安房地產(chǎn)市場發(fā)展影響，渭南市房地產(chǎn)市場也發(fā)生了較大變化。從2017年房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)可以看出，主要呈現(xiàn)出三大特點(diǎn)：

（一）房地產(chǎn)市場“逆勢回暖”，房企投資熱情高漲

隨著市場需求的持續(xù)增長，渭南市房地產(chǎn)市場逐漸回暖，房企投資熱情高漲。從開發(fā)投資來看，截至2017年末，渭南房地產(chǎn)開發(fā)完成投資113.81億元，同比增長17.4%，占全市固定資產(chǎn)投資總量的4.24%，對固定資產(chǎn)增長貢獻(xiàn)度為3.76%，高出上年末3.78個(gè)百分點(diǎn)，助推地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。從施工面積來看，2017年全市房企累計(jì)施工面積1177.52萬平方米，較上年末增加80.7萬平方米，同比增長7.36%，高于去年同期4.56個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開施工速度加快。2017年，在眾多城市房地產(chǎn)市場普遍下行趨勢下，渭南房地產(chǎn)市場卻逆流而上，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯回暖升溫。

（二）房地產(chǎn)市場“銷售火爆”，房價(jià)持續(xù)攀升

2017年以來，受部分城市限購限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策的刺激，渭南市房地產(chǎn)市場銷售總體趨旺。從銷售量來看，市場銷售趨旺。全年商品房銷售面積206.49萬平方米，同比增長18.3%，較上年同期提高39.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房成交量也飛速上漲，月份均維持在600-700套之間，全年成交總量約為8287套。部分高品質(zhì)樓盤因銷售火爆甚至采取排號認(rèn)籌模式，開盤日銷售成績喜人。從銷售價(jià)格來看，渭南商品房價(jià)格持續(xù)攀升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月末商品房銷售均價(jià)為4207元/平方米，較年初增長686元/平方米，同比漲幅1月-10月基本維持在200元/平方米，11月開始大幅提升，漲幅高達(dá)750元/平方米，個(gè)別樓盤銷售價(jià)格一舉突破5000元/平方米，如上上國風(fēng)·東府1號、豪潤公園天下、碧桂園等。

（三）房地產(chǎn)市場“供不應(yīng)求”，去庫存效果顯現(xiàn)

自2017年初以來，渭南諸多房企項(xiàng)目陸續(xù)開盤，產(chǎn)品推出層出不窮。從竣工面積來看，全年商品房竣工面積138.47萬平方米，較年初增長100.16萬平方米，較去年同期減少24.79萬平方米，下降15.18%；從供應(yīng)套數(shù)來看，2017年渭南樓市共獲證樓盤27個(gè)，新增供應(yīng)商品房13028套，供應(yīng)面積162萬平方米。雖然市場新品供應(yīng)不斷，但由于市場需求旺盛，銷售面積在3月之后超過當(dāng)月新增供應(yīng)面積，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，直到12月大量房源入市，銷售與供應(yīng)比才回歸正常，導(dǎo)致商品房庫存總體出現(xiàn)下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月末渭南市商品房待售面積113.03萬平方米，待售面積較上月減少3.94萬平方米，較上年同期減少19.83萬平方米，同比下降14.9%，商品房待售面積量速齊減，去庫存成效顯著。

二、房地產(chǎn)市場影響因素分析

2017年渭南房地產(chǎn)市場產(chǎn)銷兩旺，房價(jià)一路飆升，預(yù)計(jì)今年渭南整體房地產(chǎn)市場仍將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。據(jù)調(diào)查，渭南房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要是受以下因素影響：

（一）大城市購房政策收緊，市場需求向小城市轉(zhuǎn)移

2017年二季度伊始，西安房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，一方面是“限購、限貸”等政策逐漸升級，導(dǎo)致不滿足購房條件的人口資源回流，市場需求向周邊三四線城市轉(zhuǎn)移。渭南作為西安近鄰，也受政策刺激，房地產(chǎn)市場需求不斷升溫。另一方面是2017年西安房地產(chǎn)市場均價(jià)從6600元/平，一路上漲至1.1萬元/平，漲幅高達(dá)2倍，“買漲不買跌”的購房心理也拉動(dòng)了西安周邊區(qū)域購房者的購房熱情。

（二）去庫存政策落實(shí)，市場潛力充分挖掘

為促進(jìn)三四線城市房地產(chǎn)去庫存，渭南市政府積極貫徹落實(shí)相關(guān)政策要求，從信貸、貨幣補(bǔ)貼等多方面鼓勵(lì)購房，不斷挖掘市場潛力。諸多開發(fā)商積極調(diào)整政策，將首付比降至20%，并推出六千抵兩萬、一萬抵三萬、九八折等多種優(yōu)惠政策吸引購房者，寬松的購房環(huán)境為購房需求的釋放提供了保障。同時(shí)，為加大房地產(chǎn)去庫存，渭南市政府鼓勵(lì)采用貨幣化方法對棚戶區(qū)改造居民進(jìn)行轉(zhuǎn)移安置，刺激居民消費(fèi)，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場需求量的增加。

（三）城市拆遷改造加速，剛性購房需求增加

近年來，渭南市以建設(shè)“宜居宜游、富美臨渭”為目標(biāo)，加速推進(jìn)城市建設(shè)改造。2016年渭南市政府對廣場南路、市二院、老貨運(yùn)中心站片區(qū)進(jìn)行拆遷，2017年對17個(gè)區(qū)域進(jìn)行了棚戶區(qū)改造，持續(xù)大規(guī)模的拆遷改造工程催生了大量的購房需求，導(dǎo)致涌入市場的購房者不斷增加，帶動(dòng)渭南樓市活躍。同時(shí)，拆遷補(bǔ)償?shù)呢泿呕仓脤⒎孔幼兂慑X，增加居民實(shí)際購買力，居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場又將錢變成房子，釋放剛性需求，為渭南房地產(chǎn)市場帶來消費(fèi)紅利。如2017年上半年涉及拆遷的戶數(shù)約10129戶，其中貨幣補(bǔ)償安置戶數(shù)4955戶，占比高達(dá)48.9%，這些拆遷戶為市場現(xiàn)房銷售提供了很好的契機(jī)。

（四）居住要求改變，改善性住房需求增長

近年來，隨著生活和收入水平的提高，居民的住房需求發(fā)生了一些變化。一方面居民對居住環(huán)境的要求越來越高，老舊小區(qū)因供暖等基礎(chǔ)設(shè)施不全、交通不便、綠化不足、安全等級低等已經(jīng)無法居民滿足要求，而設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的高品質(zhì)住宅成為居民住房首選，改善性住房需求增加。另一方面隨著2016年二胎政策的全面放開，許多居民家庭增添二胎，家庭成員增多，住房需求逐漸從兩室向“大中戶型”轉(zhuǎn)型，對小三、四室住宅的需求不斷增加，拉動(dòng)“大中戶型”住宅價(jià)格不斷攀升。

（五）品牌房企強(qiáng)勢入駐，市場活力被激發(fā)

2016年之前，渭南房地產(chǎn)企業(yè)以本地開發(fā)商為主，企業(yè)規(guī)模不大，商品房產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場缺乏競爭力。而2016年大型房企陸續(xù)入駐，改變了渭南樓市本地企業(yè)一家獨(dú)大的局面，為市場注入活力。一是購房者對大型開發(fā)商的品牌和產(chǎn)品品質(zhì)信賴度較高，愿意用較高的價(jià)格換取高品質(zhì)的產(chǎn)品，所以隨著品牌房企產(chǎn)品的不斷加推，市場樓盤品質(zhì)逐漸被拉高，帶動(dòng)房價(jià)也持續(xù)攀升；二是外來品牌商的進(jìn)入加劇了市場競爭，本地開發(fā)商面對強(qiáng)勁的“外來者”之時(shí)，會(huì)更加注重自身品質(zhì)的發(fā)展，創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的樓盤項(xiàng)目，提供更便捷的銷售服務(wù)來贏取渭南購房者的心，從而將帶動(dòng)渭南樓市質(zhì)量整體水平的提升，為房價(jià)提供了釋放空間。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展存在問題

（一）區(qū)域分化嚴(yán)重，市場存在結(jié)構(gòu)性差異

從投資來看，各縣市區(qū)房地產(chǎn)投資差異顯著。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年投資排名前三的縣區(qū)分別為臨渭區(qū)、韓城市、富平縣，占比分別為56.5%、21.3%和10%，合計(jì)投資額為100.13億元，占全市總投資的88%；排名后三的縣區(qū)為潼關(guān)縣、華州區(qū)、高新區(qū)，占比為0.2%、0.3%和0.9%。從項(xiàng)目來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目分部不均衡。2017年全市在庫房地產(chǎn)項(xiàng)目177個(gè)，其中項(xiàng)目最多為臨渭區(qū)64個(gè)，占比36.2%，最少為潼關(guān)縣，占比僅0.56%；而臨渭區(qū)項(xiàng)目中超億元項(xiàng)目54個(gè)，超5億元項(xiàng)目21個(gè)，超10億元項(xiàng)目9個(gè)，占全市比重分別為40.9%、46.7%和64.3%，大規(guī)模項(xiàng)目較多。從銷售看，2017年市場銷售較好的三個(gè)區(qū)域?yàn)榕R渭區(qū)、韓城和大荔，占比分別為32.8%、29.3%和10%，累計(jì)占全市總銷售面積的72%；銷售較差的縣區(qū)為華州區(qū)、潼關(guān)縣和華陰市，占比分別為0.7%、0.8%和3%，市場差異較大。

（二）融資渠道不暢，行業(yè)資金來源收緊

據(jù)調(diào)查，2017年渭南市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金94.58億元，同比下降2.1%，低于同期4.5個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)資金量收緊。從資金來源看，房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款和自籌資金趨緊，同比大幅下降，而以定金預(yù)收款為主的其他資金保持穩(wěn)定增長。其中：國內(nèi)貸款1.67億元，同比下降72.5%，占到位資金比重為1.8%，較上年同期下降4.8個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金共41億元，同比下降15.7%，占到位資金比重為43.4%，較上年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款為32.44億元，同比增長53.1%，占到位資金的比重為34.3%，高于上年同期12.4個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯?，以房屋銷售為主的定金及預(yù)收款正在成為企業(yè)資金來源的渠道，從金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資的規(guī)模持續(xù)下降，融資渠道較為單一。

（三）商用房去化周期長，去庫存壓力仍較大

截止2017年末，渭南市商品房待售面積中住宅待售面積66.7萬平方米，商業(yè)營業(yè)性用房待售面積31.24萬平方米，其他待售面積7.67萬平方米，分別較上年末減少6.4、7.78和6.44萬平方米，辦公樓待售面積為7.42萬平方米，較上年末增加0.78萬平方米。按照2017年商品房月均銷售面積測算去化周期，住宅去化周期約為4.74個(gè)月，商業(yè)營業(yè)性用房去化周期為12.22個(gè)月，辦公樓去化周期為21.8個(gè)月，其他用房去化周期最長需要32.3個(gè)月，非商品房去化周期均較長，去庫存壓力仍較大，需要重點(diǎn)關(guān)注。

四、促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策建議

一是加大行業(yè)調(diào)控統(tǒng)籌力度。政府應(yīng)允許各縣區(qū)根據(jù)實(shí)際，進(jìn)一步出臺差異化調(diào)控政策，對去庫存進(jìn)展較慢的區(qū)域，加大激勵(lì)力度，并嚴(yán)格限制土地供應(yīng)；同時(shí)要督促各縣區(qū)結(jié)合地方發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)對商品房分區(qū)域、分類別的調(diào)控和引導(dǎo)。同時(shí)要建立以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障的兩個(gè)體系，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房，推動(dòng)住房回歸居住屬性。

二是多渠道消化現(xiàn)有商品房庫存。加大非住宅商品房去庫存激勵(lì)力度，引導(dǎo)有條件的房地產(chǎn)企業(yè)將待售商品房向養(yǎng)老、租賃等新興業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)化；鼓勵(lì)企業(yè)將辦公樓等非住宅商品房轉(zhuǎn)為自有物業(yè)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向“租售并舉”投資模式轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)各地結(jié)合公租房改革，將符合條件的商品房轉(zhuǎn)為公租房、安置房和保障房，或者由政府對商業(yè)辦公、公寓房等先買后租，擴(kuò)寬現(xiàn)有庫存消化渠道。

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Abstract： In recent years， the problems such as the continuous rise of the price of the real estate market， high inventory of the real estate and high vacancy rate etc. have been increasingly protruding， and also has become the attention focus of the academic， enterprises， government and the media. Taking Weinan city as an example， the paper makes an in-depth discussion on the factors affecting the real estate market and puts forward relevant suggestions.

Keywords：the real estate market；third-tier and Fourth-tier Cities

責(zé)任編輯、校對：張宏亮