淺談地產(chǎn)投資內(nèi)部控制的完善

崔爽

地產(chǎn)投資作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素，對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮著重要的推動(dòng)作用。但是近年來(lái)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，地產(chǎn)投資的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也隨之上升，特別一些參與了地產(chǎn)投資的地方政府投融資平臺(tái)公司，其面臨的債務(wù)違約等風(fēng)險(xiǎn)更高，因此越來(lái)越多的地產(chǎn)投資企業(yè)將管理重點(diǎn)放在了內(nèi)部控制上。鑒于此，本文試圖從地方政府投融資平臺(tái)公司的視角來(lái)分析地產(chǎn)投資在內(nèi)部控制實(shí)施過(guò)程中存在的主要問題，并據(jù)此提出具體的完善對(duì)策，以期能夠?qū)档偷禺a(chǎn)投資業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有所啟示。

一、地方政府投融資平臺(tái)及內(nèi)部控制概述

地方政府投融資平臺(tái)主要是指各級(jí)地方政府利用所劃撥土地等資產(chǎn)組建成一個(gè)現(xiàn)金流與資產(chǎn)基本上符合融資標(biāo)準(zhǔn)的公司，其主要目的在于利用該平臺(tái)公司進(jìn)行融資并投資于公共事業(yè)、市政建設(shè)項(xiàng)目等。

內(nèi)部控制主要是指由企業(yè)各級(jí)管理人員共同制定的以改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效果和效率、保障財(cái)務(wù)報(bào)告等相關(guān)信息的準(zhǔn)確性真實(shí)性為目的的各種管控策略和程序，內(nèi)部控制的主要目標(biāo)之一是對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控和防范。

二、從投融資平臺(tái)公司的視角探討地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部控制完善的必要性

地方政府投融資平臺(tái)公司所開展和實(shí)施的地產(chǎn)投資項(xiàng)目之所以要進(jìn)行內(nèi)部控制的完善，其必要性主要體現(xiàn)在：

一是投融資平臺(tái)公司的特殊性決定了其必須建立較為完善的內(nèi)部控制體系，地方政府投融資平臺(tái)公司因?yàn)槭怯烧鬓k組建，所以其特點(diǎn)之一是與政府關(guān)聯(lián)度較高，公司經(jīng)營(yíng)自主權(quán)存在一定的局限性，投融資平臺(tái)公司的另一個(gè)特點(diǎn)是其資金運(yùn)營(yíng)的特殊性，即投融資平臺(tái)公司所投資的地產(chǎn)項(xiàng)目主要以公益性和社會(huì)性特點(diǎn)為主，經(jīng)濟(jì)效益次之。平臺(tái)公司的兩大特點(diǎn)決定了其在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中將會(huì)存在更為復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要完善的內(nèi)部控制體系進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范和控制。

二是內(nèi)部控制作為現(xiàn)代企業(yè)管理模式的重要組成部分，在資金密集型的投融資平臺(tái)公司的地產(chǎn)投資項(xiàng)目中發(fā)揮著十分重要的作用，完善的內(nèi)部控制機(jī)制能夠?qū)崿F(xiàn)平臺(tái)公司財(cái)務(wù)管理、崗位責(zé)任和審計(jì)監(jiān)督等不同管理模塊之間的有效銜接和結(jié)合，從而提升公司的管理水平，并最終輔助地方政府完成基礎(chǔ)建設(shè)任務(wù)。

三、地產(chǎn)投資內(nèi)部控制實(shí)施過(guò)程中存在的主要問題

如上文所述，雖然完善的內(nèi)部控制體系對(duì)投融資平臺(tái)公司的地產(chǎn)投資在風(fēng)險(xiǎn)防范等方面具有積極意義，但是在實(shí)踐中平臺(tái)公司的獨(dú)特性及其運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)差異等因素影響，仍然存在較多問題，具體表現(xiàn)在：

（一）平臺(tái)公司在地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理中普遍缺乏內(nèi)部控制意識(shí)

地方政府投融資平臺(tái)公司在進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中缺乏內(nèi)部控制意識(shí)，主要表現(xiàn)在：一是投融資平臺(tái)公司由于在組建之初就與政府部門高度關(guān)聯(lián)，一些公司甚至沒有建立內(nèi)部控制制度和體系，因此在進(jìn)行融資、投資決策和管理過(guò)程中，缺乏較為合理的可行性分析和論證，主要依賴于管理層的主觀判斷進(jìn)行決策，導(dǎo)致公司的投融資地產(chǎn)項(xiàng)目往往放在了政績(jī)工程和面子工程上，進(jìn)而導(dǎo)致公司的管理和經(jīng)營(yíng)效率較低；二是一些建立了內(nèi)部控制制度的公司管理層對(duì)其重視度不夠，從而導(dǎo)致內(nèi)部控制制度在實(shí)際執(zhí)行的時(shí)候效果較差，內(nèi)部控制制度形同虛設(shè)，難以發(fā)揮管控效果。

（二）平臺(tái)公司在地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理中缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

從當(dāng)前投融資平臺(tái)公司的地產(chǎn)項(xiàng)目投資來(lái)看，其投資的項(xiàng)目主要是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共事業(yè)，而這些項(xiàng)目的非營(yíng)利性和公益性特征明顯，因此這些項(xiàng)目普遍缺乏經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金收入，主要依賴于政府撥款和負(fù)債來(lái)進(jìn)行，加上投融資平臺(tái)公司在成立之初多以土地使用權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)、建筑物等固定資產(chǎn)作為資本，因此公司的流動(dòng)性普遍不足，從而造成平臺(tái)公司在進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中存在著較高的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但是公司卻缺乏有力的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，極容易在地產(chǎn)投資過(guò)程中因?qū)τ陲L(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和管理能力不足而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)累積。

（三）平臺(tái)公司的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督作用難以有效發(fā)揮

內(nèi)部審計(jì)是平臺(tái)公司實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)部控制有效性監(jiān)督的重要途徑和手段，但是在實(shí)踐中，多數(shù)平臺(tái)公司在地產(chǎn)投資項(xiàng)目中缺乏專門的內(nèi)部審計(jì)部門和業(yè)務(wù)人員，即便是建立了內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的單位在開展對(duì)內(nèi)部控制的審計(jì)工作時(shí)也容易受到管理層的干預(yù)，從而造成內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性難以保障，進(jìn)而影響了內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職能的充分發(fā)揮。

四、從地方政府投融資平臺(tái)公司的視角分析地產(chǎn)投資的內(nèi)部控制完善對(duì)策

從上文分析可以看到，地方政府投融資平臺(tái)公司在地產(chǎn)投資內(nèi)部控制實(shí)施過(guò)程中存在較多問題，因此在實(shí)踐中多數(shù)投融資平臺(tái)公司在地產(chǎn)投資方面的內(nèi)部控制有效性較差，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控效果并不理想。鑒于此，筆者結(jié)合上述問題和自身的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，從以下角度提出其內(nèi)部控制的完善對(duì)策：

（一）對(duì)平臺(tái)公司地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化

內(nèi)部控制環(huán)境是內(nèi)部控制有效實(shí)施的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，因此針對(duì)上文中平臺(tái)公司在地產(chǎn)項(xiàng)目管理中普遍缺乏內(nèi)部控制意識(shí)的問題，筆者認(rèn)為可從對(duì)內(nèi)部控制環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化來(lái)加以應(yīng)對(duì)：一是進(jìn)一步明晰平臺(tái)公司和政府的職責(zé)邊界，并以市場(chǎng)化作為指導(dǎo)，盡量做到政企分開，降低管理層在進(jìn)行地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策時(shí)的個(gè)人主觀判斷性，將平臺(tái)公司的地產(chǎn)投資項(xiàng)目真正落實(shí)到實(shí)質(zhì)的公益性項(xiàng)目上，以提高政府的社會(huì)公共服務(wù)效率；二是要對(duì)平臺(tái)公司的內(nèi)部控制制度進(jìn)行完善，梳理業(yè)務(wù)流程，找準(zhǔn)流程中的具體風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)并制定詳細(xì)的控制制度；三是平臺(tái)公司的管理層應(yīng)當(dāng)在實(shí)際管理工作中堅(jiān)持貫徹和落實(shí)各項(xiàng)內(nèi)部控制制度，以提高公司整體的內(nèi)部控制意識(shí)；四是促進(jìn)公司股權(quán)多元化改革，積極引入外部投資者，以改善公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)，為內(nèi)部控制牽制和監(jiān)督作用的發(fā)揮創(chuàng)造良好的環(huán)境。

（二）建立和完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，強(qiáng)化平臺(tái)公司地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)

結(jié)合投融資平臺(tái)公司地產(chǎn)投資項(xiàng)目的公益性和非營(yíng)利特點(diǎn)及其債務(wù)融資普遍較高等因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)較高的問題，筆者認(rèn)為可從兩個(gè)方面來(lái)對(duì)內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制進(jìn)行完善：

一是平臺(tái)公司應(yīng)當(dāng)在內(nèi)部設(shè)立專門的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控部門，并結(jié)合所投資地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)于會(huì)計(jì)報(bào)表和財(cái)務(wù)相關(guān)資料進(jìn)行分析，找出潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二是針對(duì)平臺(tái)公司普遍存在負(fù)債率較高，流動(dòng)性不強(qiáng)的問題，筆者認(rèn)為可從兩個(gè)角度來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控：一方面是針對(duì)融資規(guī)模、融資渠道和投資決策等制定較為完善的具體規(guī)定，以改善項(xiàng)目的負(fù)債率較高，風(fēng)險(xiǎn)較大的問題；另一方面則是從資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化入手，制定出較為詳盡、精細(xì)的資本結(jié)構(gòu)控制機(jī)制，及時(shí)對(duì)平臺(tái)公司的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，以降低其出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的幾率。

（三）完善內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，充分發(fā)揮其監(jiān)督作用

要提高內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性以充分發(fā)揮其監(jiān)督作用，首先要在所投資地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)立專門的內(nèi)部審計(jì)部門和人員來(lái)對(duì)內(nèi)部控制體系進(jìn)行評(píng)價(jià)，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)其存在的重大缺陷并加以修正；其次要從組織結(jié)構(gòu)上提高內(nèi)部審計(jì)的隸屬關(guān)系問題，以提高其獨(dú)立性，進(jìn)而促使其能夠更客觀的評(píng)價(jià)企業(yè)內(nèi)部控制是否有效；最后則是從拓寬內(nèi)部審計(jì)的范圍來(lái)完善內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，將內(nèi)部審計(jì)拓展到內(nèi)部控制的所有流程和業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)的全覆蓋以充分發(fā)揮其對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)督職能。

結(jié)束語(yǔ)：地方投融資平臺(tái)公司作為地方政府進(jìn)行城市基礎(chǔ)建設(shè)和公共事業(yè)的重要投資和融資渠道，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮著重要作用，但是同時(shí)由于平臺(tái)公司與政府關(guān)聯(lián)度高、所投地產(chǎn)項(xiàng)目具有公益性和非營(yíng)利性等特點(diǎn)，因此其面臨的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高。本文在總結(jié)地方政府投融資平臺(tái)公司進(jìn)行地產(chǎn)投資過(guò)程中實(shí)施內(nèi)部控制所存在具體問題的基礎(chǔ)上，分別從對(duì)平臺(tái)公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化、建立和完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，強(qiáng)化平臺(tái)公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)和完善內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，充分發(fā)揮其監(jiān)督作用三個(gè)角度提出相應(yīng)的完善對(duì)策，以期能夠?qū)档推脚_(tái)公司的地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有所啟示。（作者單位為沈陽(yáng)嘉潤(rùn)工程技術(shù)有限公司）