淺析營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展策略

粟浩

【摘 要】自從1993年相關(guān)的稅制改革以來，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)已經(jīng)變成了我國稅收的重點組成部分，對相關(guān)的經(jīng)濟的改革有著促進(jìn)的作用，在一定程度上投射出地方與地方企業(yè)的稅收收入的分配關(guān)系。隨著我國經(jīng)濟的不斷變革與我國政治的的進(jìn)步，尤其是“營改增”在一定程度上的深入開展，我國的房地產(chǎn)稅制體系在發(fā)展中遇到的問題已經(jīng)慢慢的表現(xiàn)出來。筆者在本篇文章中針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅制現(xiàn)有的一些問題進(jìn)行了探究，并在此基礎(chǔ)上寫出了一些對應(yīng)的建議。我們應(yīng)該了解稅收大體是由節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)移稅負(fù)組成的，換句話說是納稅人應(yīng)該在遵紀(jì)守法的基礎(chǔ)上，經(jīng)過有計劃的安排以及縝密的籌劃歸納出最佳的納稅方法，從而使得企業(yè)在正常的避稅中得到更多經(jīng)濟利益。在進(jìn)行營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)可以經(jīng)過合適的的稅收籌劃，科學(xué)的緩解納稅負(fù)擔(dān)，還可以解決重復(fù)征稅的棘手問題，這樣企業(yè)的成本和風(fēng)險會有效的降低?；诖耍瑺I改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得調(diào)查和研究的重要課題。

【關(guān)鍵詞】營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收發(fā)展

一、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收發(fā)展的現(xiàn)狀

近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑業(yè)以及不動產(chǎn)經(jīng)營全部應(yīng)該繳納營業(yè)稅，根據(jù)筆者調(diào)查的相關(guān)文獻(xiàn)，營改增實行抵扣的方法可以使得房地產(chǎn)企業(yè)針對企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營流程進(jìn)行創(chuàng)星性的設(shè)計，改變之前的的散漫式管理，進(jìn)而轉(zhuǎn)變成細(xì)致化管理，實現(xiàn)降稅的最初目標(biāo)。不過實際的操作過程中還是會有所出入，房地產(chǎn)企業(yè)的營改增目前依舊有很多在改革中遇到的問題，例如建筑業(yè)本身是一種主要提供建筑勞務(wù)為主的，它的主要的購進(jìn)業(yè)務(wù)相對來說比較少，營改增以后企業(yè)怎樣在內(nèi)部針對此進(jìn)行合理稅率的制定，可以使企業(yè)的稅負(fù)不會太過于繁重。

我國政府和地方企業(yè)關(guān)于稅制權(quán)力的相關(guān)規(guī)定，可以經(jīng)過法律來逐漸確定，進(jìn)而使得兩者的關(guān)系更加的清晰，明確雙方的責(zé)任與義務(wù)，使各自的作用得到最大化的發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)的資金收益進(jìn)行劃分的主要根據(jù)是各級事權(quán)和支出責(zé)任的劃分，因此合理劃分事權(quán)有利于提高企業(yè)的效率，提高企業(yè)的責(zé)任感與財政收入，達(dá)到權(quán)、責(zé)、利的統(tǒng)一。在有效的進(jìn)行劃分的過程中，應(yīng)該在雙方鼓勵公共事務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)上進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常是所有者與經(jīng)營權(quán)合二為一，所有者并不具有專業(yè)管理水平和能力，從而更重視業(yè)務(wù)上的管理，而對規(guī)范性要求較低，無論從稅金繳納還是稅務(wù)規(guī)范性的管理方面，都是財務(wù)管理出現(xiàn)問題的重要方面，給企業(yè)的財務(wù)管理帶來了困難。綜上所述，企業(yè)如果想獲得長期的發(fā)展，必須對自身的財務(wù)管理作出一定的改善，也要合理的科學(xué)的對待營改增后稅務(wù)經(jīng)營的模式，在我國經(jīng)濟的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)是作為重要的組成部分出現(xiàn)的，各種各樣的行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)涉及到房地產(chǎn)行業(yè)，它不僅僅是我國經(jīng)濟發(fā)展的根本性產(chǎn)業(yè)，還是可以改善人民生活一個社會性產(chǎn)業(yè)。在營改增得到運行后，房地產(chǎn)企業(yè)不但可以能有效的規(guī)避重復(fù)征稅問題，還可以經(jīng)過有效的稅收籌劃大幅度的緩解納稅負(fù)擔(dān)，進(jìn)而使得企業(yè)的運行成本以及風(fēng)險得到大幅度的降低。

二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收發(fā)展遇到的問題

（一）稅收機構(gòu)設(shè)置不夠合理

首先，企業(yè)結(jié)構(gòu)設(shè)置情況體現(xiàn)了管理層對營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收的認(rèn)知程度。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)只是將財務(wù)工作定義為記賬、報稅，應(yīng)付各種檢查、審查，而沒有意識到財務(wù)管理的重要性。據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門設(shè)置一般情況是根據(jù)企業(yè)的業(yè)務(wù)量及復(fù)雜程度來規(guī)劃，表現(xiàn)為下面幾種情況：（1）業(yè)務(wù)單一的，會計和出納由一個人擔(dān)任或根本沒有專業(yè)的會計人員，而是由稅收人員兼任；（2）業(yè)務(wù)相對簡單的，一般是通過代理公司完成記賬報稅的工作，一方面可以減少公司成本，另一方面可以充分利用財務(wù)公司的會計團隊專業(yè)技能和合理利用財稅政策、法規(guī)等優(yōu)勢，因此降低財稅風(fēng)險，但是代理記賬公司為企業(yè)提供會計服務(wù)的人員基本上是剛畢業(yè)的大學(xué)生，經(jīng)驗不豐富。

（二）稅收財務(wù)管理機制不明確

管理者經(jīng)常忽視營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收工作的專業(yè)特征，直接安排財務(wù)工作。財務(wù)管理工作必須有理有據(jù)，不能憑借原來的一些業(yè)務(wù)結(jié)果以及業(yè)務(wù)質(zhì)量了。這就在一定程度上限制了財務(wù)的賬務(wù)解決方式，而不是僅僅按照企業(yè)管理者的意向來決定。因此，提前和財務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)的交流以及業(yè)務(wù)模式的建立已經(jīng)變得格外重要。其次，財務(wù)工作者對經(jīng)理層的安排總是言聽計從，缺乏自己的意見或者想法。對于財務(wù)工作來講，是一項原則性極強的工作，受制于會計法、稅法等各種法規(guī)的約束，而管理者是沒有接受這部分知識內(nèi)容培訓(xùn)的，往往會以自我意識來要求財務(wù)人員做業(yè)務(wù)處理，甚至要求粉飾報表、做兩套賬。一些財會人員在國家、社會公眾利益與企業(yè)利益發(fā)生沖突時，不能敢于從風(fēng)險防范等方面提出正確觀點和解決問題的方法，只能聽從老板指揮，不能夠堅持準(zhǔn)則，甚至通同作弊，為企業(yè)違法違紀(jì)活動出謀劃策，甚至直接參與偽造、變造虛假財會憑證、財會賬簿、編制虛假財會報表，欺騙公眾。

（三）稅收工作人員的專業(yè)性有待加強

營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收的財務(wù)工作是一項專業(yè)性很強且復(fù)雜的經(jīng)濟工作，由于成本控制的限制，企業(yè)的財務(wù)人員基本需要負(fù)責(zé)財務(wù)核算及稅務(wù)的全套會計基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，同時，還需要掌握資金管理、財務(wù)分析、融資等較全面的財務(wù)知識。而目前企業(yè)的財務(wù)人員多數(shù)為應(yīng)屆畢業(yè)生或是大專及以下學(xué)歷的“老會計。應(yīng)屆畢業(yè)生對企業(yè)的經(jīng)營情況掌握的不夠全面，又缺少實踐經(jīng)驗，流動性大，而上了年紀(jì)的“老員工”，他們雖然在崗時間較長，形成了較為豐富的經(jīng)驗，但是這部分人的知識結(jié)構(gòu)較為陳舊，對新知識手段掌握程度不夠，知識更新不夠及時，還有一部分企業(yè)所聘用的是非財務(wù)專業(yè)的從業(yè)人員。從房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)業(yè)務(wù)所涉及的內(nèi)容及從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平可見，財務(wù)人員綜合素質(zhì)與企業(yè)發(fā)展需求匹配程度并不高。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常是所有者與經(jīng)營權(quán)合二為一，所有者并不具有專業(yè)管理水平和能力，從而更重視業(yè)務(wù)上的管理，而對規(guī)范性要求較低，無論從資金使用還是業(yè)務(wù)規(guī)范性的管理方面，都給企業(yè)的財務(wù)管理帶來了困難。

三、營改增后關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)稅收發(fā)展的建議

（一）增強管理增值稅發(fā)票，有效的獲得可抵扣發(fā)票

一般意義上作為普通的納稅人的房地產(chǎn)公司，公司會使用一些增值稅特有的發(fā)票，并且要求相關(guān)人員開具，最重要的是要有專門的人進(jìn)行保管。房地產(chǎn)公司應(yīng)該在一定意義上提高它自身內(nèi)部的管理水平，而且應(yīng)該促進(jìn)相關(guān)的公司的財務(wù)工作人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)稅務(wù)方面的知識。根據(jù)有關(guān)資料的調(diào)查，增值稅的普通納稅人不僅應(yīng)該負(fù)責(zé)好銷項稅發(fā)票的開具以及管理，而且還要增強各項購進(jìn)業(yè)務(wù)的管理機制，其中主要有固定資產(chǎn)買進(jìn)的管理以及采購材料的管理，一定要在規(guī)定的實踐內(nèi)獲得增值稅的規(guī)定發(fā)票以及對應(yīng)的抵扣聯(lián)。這在一定意義上也對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作出了一些要求，必須加強企業(yè)內(nèi)部的質(zhì)量審查以及外部的質(zhì)量監(jiān)控，盡可能和一些增值稅的普通納稅人資格相吻合的、已經(jīng)具有合格資質(zhì)的建筑施工企業(yè)進(jìn)行合作，不僅可以保證工程的質(zhì)量，還可以為后來的抵扣進(jìn)項稅制造一定的根基。綜上所述，筆者可以這樣進(jìn)行預(yù)測，在增值稅合理的規(guī)避連續(xù)性征稅的同時也可以很好的促進(jìn)社會化專業(yè)協(xié)作的重要杠桿作用，未來幾年，社會上的建筑業(yè)會發(fā)生優(yōu)勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質(zhì)缺失、質(zhì)量不過關(guān)的游走型建筑施企業(yè)會大批淘汰。

（二）放寬政府扶持政策

政府可以給出各種政策優(yōu)惠，如發(fā)放運營特許權(quán)，投資商可以進(jìn)行廣告宣傳等，令投資商實實在在地發(fā)覺到有巨大的利潤空間。我們國家現(xiàn)在還沒有從法律的視野出發(fā)，來具體的設(shè)定房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的各種各樣的稅收權(quán)利，并且企業(yè)的稅制的改革也受到了限制，因此在建設(shè)方面也沒有具體的法律保障。從我國現(xiàn)在已經(jīng)存在的稅收法律來講的話，經(jīng)全國人民代表大會及其常務(wù)委員會通過稅收實體法只有三部，它們依次為車船稅法、個人所得稅法、和企業(yè)所得稅法。大部分的稅種的相關(guān)規(guī)定、制度以及法律法規(guī)等全是經(jīng)過全國人民代表大會及其常務(wù)委員會給予對應(yīng)的權(quán)利后，再經(jīng)過國務(wù)院和相關(guān)的部門頒布并在現(xiàn)實生活中文得以實施的。從而造成了企業(yè)的稅收還沒有較高層次的法律根據(jù)。從另一方面來講，目前在我們國家還沒有實施《企業(yè)稅收基本法》、《企業(yè)稅法通則》等明確有法律規(guī)定的根本性文件，通過此來細(xì)致的規(guī)定房地產(chǎn)稅種的采用以及征收的界限，還有相關(guān)的機構(gòu)的責(zé)任與權(quán)力等問題。

（三）注重經(jīng)營活動管理，合理開展稅收與成本聯(lián)動籌劃

“營改增”在正式實行之前，我國的大部分的企業(yè)重點將營業(yè)稅作為主要的稅種，部分企業(yè)也把私人所得稅、企業(yè)所得稅等征收數(shù)額較多的稅種設(shè)定為根本的稅種。沒有將稅收與成本之間的關(guān)系考慮進(jìn)去。但是，私人所得稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是地方政府的一起享有的稅，當(dāng)然在一定意義上是占據(jù)較大的比重；我們熟悉的經(jīng)營所得稅在“營改增”實行之后，漸漸的被增值稅所取代，以上這些都已經(jīng)為企業(yè)稅制的改革產(chǎn)生了重要的影響，導(dǎo)致了相關(guān)稅種的不清晰，也間接的造成了現(xiàn)有的很多房地產(chǎn)企業(yè)稅收呈現(xiàn)這樣一種問題，就是規(guī)模相對較小，稅收來源不穩(wěn)定，征稅的成本也比較高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重自身的經(jīng)營活動管理，合理開展稅收與成本的聯(lián)動計劃。

（四）加強稅務(wù)機關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

中國的企業(yè)稅收在一定程度上全部都設(shè)定為政府所有，相關(guān)的地方部門只能擁有部分稅種的征收權(quán)，還擁有使用地方稅收收益的權(quán)利。依據(jù)我國相關(guān)的稅收法律說明，我國的政府頒布并實施的稅收的相關(guān)的法律法規(guī)，并未將企業(yè)的稅收籌劃納入其中。在征稅的情況下以及稅收減免等方面可以有一定的實施稅收的條件，但是這些制定出來的條例卻總是缺少整體性。房地產(chǎn)企業(yè)亟待與相關(guān)的稅務(wù)機關(guān)加強溝通，確保自身稅收籌劃的合法性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對自身的長遠(yuǎn)發(fā)展起到有效的帶頭作用，要有穩(wěn)定的稅源，通過與地方稅收機關(guān)的合作來促進(jìn)經(jīng)濟的發(fā)展。

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