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    房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價的有效控制

    2018-10-18 12:03馬睿
    經(jīng)濟研究導(dǎo)刊 2018年20期
    關(guān)鍵詞:有效控制工程造價

    馬睿

    摘 要:隨著我國建筑行業(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)工程項目的施工規(guī)模不斷擴大,房地產(chǎn)工程項目的施工難度也不斷提升,這些都在很大程度上擴大了投資額度。作為投資數(shù)量大、施工過程復(fù)雜的基礎(chǔ)性工程,實施房地產(chǎn)工程項目的管理、控制房地產(chǎn)工程項目的造價是工程管理和工程造價共同指向的目標。因此,在房地產(chǎn)工程項目實施階段,應(yīng)該全面加強工程造價管理和控制,綜合性優(yōu)化房地產(chǎn)工程項目的造價管理水平。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)工程項目;實施階段;工程造價;有效控制

    中圖分類號:F127;TU723.3 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2018)20-0161-02

    房地產(chǎn)項目是建筑行業(yè)中的主流項目,具有投資額度高、施工周期長、造價控制復(fù)雜等多方面的特點。尤其是在房地產(chǎn)工程項目的實施階段,它自身的造價控制與管理容易受到多方面因素的影響。為有效優(yōu)化房地產(chǎn)工程項目的造價控制水平,加強房地產(chǎn)工程項目的造價管理能力,應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)工程項目實施階段的工程造價影響因素,采取科學有效的控制措施,全方位提升工程造價的整體管理水平,科學有效提升房地產(chǎn)工程項目的經(jīng)濟效益。

    一、房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價影響因素分析

    房地產(chǎn)工程項目的實施階段,并不是單純指施工階段。房地產(chǎn)工程項目的造價管理與控制,也不單純指施工階段,而是指從房地產(chǎn)工程項目的設(shè)計階段到其竣工階段等全過程。房地產(chǎn)工程項目投資額度非常高,少則數(shù)千萬,多則數(shù)十億數(shù)百億??茖W做好房地產(chǎn)工程項目的造價管理與控制,不僅能夠減少不必要的資金消耗,同時還能夠在很大程度上提升建設(shè)單位的經(jīng)濟效益。當前,房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價的影響因素是比較多元化的,具體包括如下方面。

    (一)政府政策對工程造價的影響

    房地產(chǎn)工程項目施工周期長,對于土地的需求比較大,若地價比較高,則房地產(chǎn)工程項目的成本也會有所增長。因此,房地產(chǎn)工程項目在項目立項開始之初一直到項目竣工驗收結(jié)束都要受到政府的監(jiān)督以及管理,同時還需要支付相應(yīng)的費用,這些對于工程項目的造價都會有一定的影響。如在建設(shè)安全管理方面,建設(shè)單位為獲得政府部門的審批,需要通知施工單位嚴格落實政府關(guān)于安全施工的標準和流程。施工單位在落實安全標準的過程中,需要投入一定的設(shè)備、資金和人力等,這本身就是一筆巨大的開支。同時,監(jiān)督部門對于建筑項目的用地要做規(guī)劃,規(guī)定某塊地皮的建設(shè)密度,這樣對于用地的使用費用都會產(chǎn)生一定的影響??傊?,房地產(chǎn)工程項目在實施階段,受政府部門的監(jiān)管和管理等影響比較大,這在一定程度上容易增加房地產(chǎn)工程項目的造價和投入。

    (二)外部環(huán)境對工程造價的影響

    房地產(chǎn)工程項目在實施階段的造價管理是非常關(guān)鍵的,但它的造價管理與控制也容易受到外部環(huán)境的影響。外部環(huán)境是一個廣義性的概念,既包括房地產(chǎn)工程項目實施過程中受遭受的社會環(huán)境,也包括房地產(chǎn)工程項目實施區(qū)域的自然環(huán)境。一方面,社會環(huán)境對工程造價的影響。房地產(chǎn)工程項目是比較大型的工程項目,它施工周期長,對于施工機械設(shè)備、施工人員、施工材料等需求量比較大。一旦施工人員的成本有所增加,或施工材料的費用有所改變,就可能會影響房地產(chǎn)工程項目的整體造價控制水平。比如,混凝土價格上漲,就容易增加工程項目的整體成本。另一方面,自然環(huán)境對于房地產(chǎn)工程項目的造價影響也比較大。房地產(chǎn)工程項目基本都是室外進行的大型項目,受天氣狀況、水文條件、地質(zhì)情況等影響比較大。若房地產(chǎn)工程項目的施工區(qū)域為軟土地基,在項目施工前還需要投入一定的成本進行軟土地基的處理和夯實。再比如,房地產(chǎn)工程項目施工階段若遭遇惡劣天氣狀況,就可能需要停工等待,這便會對工程工期產(chǎn)生一定的影響,進而增加工程造價。

    (三)設(shè)計施工對工程造價的影響

    在房地產(chǎn)工程項目施工前,需要設(shè)計單位按照建設(shè)單位的意圖和目標來進行項目規(guī)劃和設(shè)計,并出具設(shè)計方案。在設(shè)計過程中需要明確和體現(xiàn)建設(shè)標準、建筑規(guī)模等,只有這樣才能有效提升建筑設(shè)計的整體水平與質(zhì)量。在房地產(chǎn)工程項目實施階段,設(shè)計費用本身就是一筆較大的投入。若建設(shè)單位沒有注重設(shè)計成本的考量,就容易增加房地產(chǎn)工程項目的整體造價。與此同時,在設(shè)計過程中,若設(shè)計方案不夠精準,存在質(zhì)量問題,可能就涉及設(shè)計變更,工程成本增加,或者工程變更,工程量增加等。此外,在房地產(chǎn)工程項目實施階段,施工組織設(shè)計以及施工技術(shù)的應(yīng)用,都會是房地產(chǎn)工程項目造價計算的重要依據(jù)。特別是當新型技術(shù)出現(xiàn)時,施工單位應(yīng)該持審慎的態(tài)度,先對施工技術(shù)進行小范圍的實驗,待施工技術(shù)的確取得良好的效益時,再進行推廣應(yīng)用。同時,還需要做好成本核算,分析新型施工技術(shù)的投入與產(chǎn)出之間的平衡性。

    二、房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價的有效控制

    在房地產(chǎn)工程項目實施階段,影響工程造價管理與控制的因素是比較多元化的。為優(yōu)化房地產(chǎn)工程項目的經(jīng)濟效益和社會效益、優(yōu)化建設(shè)單位的經(jīng)營收益,以較小的資金投入獲得較大的經(jīng)濟效益,應(yīng)該全面加強房地產(chǎn)工程項目的工程造價管理和控制,實施全過程造價管理,整體把握影響造價的諸多因素,更加科學有效地推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

    (一)招投標階段的造價控制

    房地產(chǎn)工程項目實施階段的造價管理與控制,并不是指房地產(chǎn)工程項目的施工階段,而是涵蓋房地產(chǎn)工程項目立項、招投標、設(shè)計、施工、竣工等全過程。因此,加強房地產(chǎn)工程項目的造價控制,應(yīng)該率先做好招投標階段的造價控制。一方面,建設(shè)單位應(yīng)該科學制定招標文件,配合管理部門科學審核投標文件,保證整個招投標環(huán)節(jié)的公正與規(guī)范。部分建設(shè)單位之所以會出現(xiàn)工程造價攀升、工程造價增加等問題,一部分原因在于缺乏對招投標環(huán)節(jié)的管理和規(guī)范。負責建設(shè)單位招投標工作的相關(guān)人員可能與投標企業(yè)存在利益媾和的問題,置建設(shè)單位整體利益于不顧,盲目選擇不具備投標資格或者價格優(yōu)勢不明顯的投標企業(yè)。鑒于此,加強房地產(chǎn)工程項目的造價管理,應(yīng)該重點規(guī)范好招投標環(huán)節(jié)。另一方面,當前房地產(chǎn)工程項目的實施具有新的特點,施工單位往往需要帶資施工,通俗理解就是施工單位獲得房地產(chǎn)工程項目的施工權(quán)限后,可能需要墊資施工。因此,作為施工企業(yè)在參加投標過程中,需要明確招標文件的內(nèi)容,詳細了解和掌握施工現(xiàn)場的地理環(huán)境、地質(zhì)情況等對工程建設(shè)成本投入造成的影響,最大限度避免外部因素對工程施工工期、質(zhì)量、安全等的影響,為工程造價的控制奠定良好的基礎(chǔ)。此外,建設(shè)單位還需要重點審核施工單位的資質(zhì)、信譽、市場競爭力等因素,選擇具備價格競爭優(yōu)勢的施工企業(yè),在保證施工質(zhì)量的同時,有效降低工程造價。

    (二)優(yōu)化和加強合同管理

    房地產(chǎn)工程項目施工周期長,施工規(guī)模大,后期驗收和竣工結(jié)算的依據(jù)是合同。加強房地產(chǎn)工程項目造價管理,必須優(yōu)化和加強合同管理,明確合同的內(nèi)容,約定雙方的權(quán)益,更好地提升房地產(chǎn)工程項目的整體造價控制水平。一方面,在房地產(chǎn)工程項目的合同中,應(yīng)該明確建設(shè)單位、施工單位的權(quán)利和義務(wù)。建設(shè)單位應(yīng)該通過合同明確要求施工單位的工程質(zhì)量與安全,施工標準與規(guī)范,還必須明確施工工期以及交付日期。施工單位應(yīng)該通過合同明確自身的合法權(quán)益和施工職責。另一方面,在房地產(chǎn)工程項目合同管理中,還應(yīng)該細化合同內(nèi)容,如工程計價條款、材料費計算、變更簽證的簽署、索賠的時效性、風險出現(xiàn)時的管控等等。此外,為了提升合同的效益,為了確保合同中規(guī)定的內(nèi)容能夠真正落到實處,在房地產(chǎn)工程項目實施階段,應(yīng)該通過科學明確的制度予以確定。通過系統(tǒng)完善的制度來約束建設(shè)單位、施工單位的各自工作職責,有效提升合同的約束力。

    (三)優(yōu)化施工組織設(shè)計工作

    房地產(chǎn)工程項目實施過程中,科學的設(shè)計方案是前提與關(guān)鍵,也是房地產(chǎn)工程項目實施階段的首個成本消耗環(huán)節(jié)。為優(yōu)化房地產(chǎn)工程項目的整體設(shè)計水平,加強工程項目的造價管理,需要科學優(yōu)化設(shè)計方案、合理規(guī)范設(shè)計投入。首先,在房地產(chǎn)工程項目的設(shè)計過程中,應(yīng)該科學選擇設(shè)計單位,加強對設(shè)計單位設(shè)計人員素養(yǎng)、設(shè)計單位自身運營資質(zhì)等審核。運用成本對比法來選擇設(shè)計單位,在保證設(shè)計水平的基礎(chǔ)上,盡可能減少設(shè)計成本的投入,從源頭上來減少工程造價。其次,在設(shè)計過程中可以采用定額設(shè)計的方式。所謂定額設(shè)計,就是明確規(guī)定設(shè)計方案的總體投入,引導(dǎo)設(shè)計單位結(jié)合房地產(chǎn)工程項目的實際特點,合理分配不同環(huán)節(jié)的設(shè)計成本。再次,加強施工組織管理。房地產(chǎn)工程項目是一項復(fù)雜化的工程,為合理配置人力資源,合理應(yīng)用機械設(shè)備,充分保證施工工期,需要依托于科學完善的施工組織方案。最后,合理應(yīng)用新型施工技術(shù)。在房地產(chǎn)工程項目實施階段,新型施工技術(shù)的確能夠提升施工效率,縮減施工工期,但也容易增加技術(shù)投入,因此,有必要加強施工技術(shù)投入與產(chǎn)出的對比分析。

    (四)加強施工材料的管理

    在房地產(chǎn)工程項目實施階段,工程材料是物質(zhì)載體。若工程材料費用有所增加,那么房地產(chǎn)工程項目的整體施工成本也會有所提升。因此,在房地產(chǎn)工程項目實施過程中,需要加強施工材料的管理。一方面,運用供貨商制度來合理采購施工材料,規(guī)避市場環(huán)境變動對材料成本的影響;另一方面,加強施工材料的入場審核與庫存管理,尤其是要規(guī)避保管不當而產(chǎn)生的人為破損。

    (五)嚴格竣工結(jié)算審核

    在房地產(chǎn)工程項目實施階段,加強工程造價管理與控制,應(yīng)該嚴格竣工結(jié)算審核。一方面,嚴格按照合同來進行工程量的審核,規(guī)避施工單位虛增工程量,瞞報工程量的情況。建設(shè)單位應(yīng)該按照合同來嚴格進行工程驗收,及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的質(zhì)量問題,并要求施工單位及時整改;施工單位應(yīng)該按照合同要求建設(shè)單位完成工程款項的結(jié)算。另一方面,著重提升工程項目審核人員的專業(yè)素養(yǎng),為房地產(chǎn)工程造價管理提供科學的基礎(chǔ)。

    結(jié)語

    房地產(chǎn)工程項目施工規(guī)模大、施工周期長、施工成本投入高,為有效加強房地產(chǎn)工程項目實施階段的工程造價控制,需要科學分析影響工程項目造價的諸多因素,采用科學有效的工程造價控制方式,實施全過程造價管理與控制。

    參考文獻:

    [1] 郭曉光.房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價的有效控制[J].科技與企業(yè),2016,(10):72.

    [2] 陳斌.淺議房地產(chǎn)項目實施階段工程造價的有效控制[J].門窗,2014,(7):330.

    [3] 王愛萍.淺談建設(shè)項目實施階段工程造價管理[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2014,(28).

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