退房潮再現(xiàn)，這次地產(chǎn)商為何選擇接受？

降價(jià)就退房顯然不符合契約精神，否則當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，購(gòu)房者就應(yīng)該與企業(yè)分享這部分利益。

區(qū)分維權(quán)與房鬧的唯一區(qū)別在于，其所提出的要求，究竟是否屬于其擁有的權(quán)利范圍之內(nèi)。

對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，抓緊回款才是企業(yè)最看重的事。這個(gè)時(shí)候與其和業(yè)主鬧，不如讓利速銷(xiāo)，抓緊去存貨。

南方周末記者 劉詩(shī)洋 發(fā)自北京

一周前，位于廈門(mén)的萬(wàn)科白鷺郡售樓處，因?yàn)榻祪r(jià)近一半，而同時(shí)遭遇了冰火兩重天——一邊是聞?dòng)嵹s來(lái)?yè)尫康娜?，另一邊則是“買(mǎi)貴了”的老業(yè)主上門(mén)維權(quán)。

在隨后幾天里，網(wǎng)傳萬(wàn)科為項(xiàng)目前期“買(mǎi)貴了”的業(yè)主退款100萬(wàn)的消息不脛而走。不過(guò)此后萬(wàn)科否認(rèn)了這些消息，表示因?yàn)闇厝霊?hù)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，業(yè)主可選擇賠償20萬(wàn)，或解除合同退房，并補(bǔ)償資金利息。

這場(chǎng)風(fēng)波，給2018年的“金九銀十”涂上了別樣的底色。自2018年9月底開(kāi)始，由于樓盤(pán)降價(jià)，業(yè)主拉橫幅抗議維權(quán)的活動(dòng)，在杭州、南京、廣州等多個(gè)城市上演。和萬(wàn)科一樣，地產(chǎn)商們雖然各有各的解釋?zhuān)蟛糠侄歼x擇給“買(mǎi)貴了”的人一定補(bǔ)償。

樓市寒潮似乎突然降臨，先知先覺(jué)的企業(yè)已經(jīng)行動(dòng)。萬(wàn)科此前在內(nèi)部會(huì)議上的一句“活下去”，如今似乎成了市場(chǎng)情緒的導(dǎo)火索。不僅點(diǎn)燃了開(kāi)發(fā)商的焦慮，也引爆了人們對(duì)后市的悲觀看法。

因?yàn)榉孔佣唐趦?nèi)降價(jià)而維權(quán)，直觀體現(xiàn)了當(dāng)下社會(huì)對(duì)“房?jī)r(jià)”的敏感。房子買(mǎi)貴了是否應(yīng)該退？契約精神以及合同本身的效力該如何體現(xiàn)？在樓市入冬的背景之下，這些似曾相識(shí)的問(wèn)題又一次被搬上臺(tái)面。

與十年前在杭州率先發(fā)起降價(jià)時(shí)相比，萬(wàn)科的退房動(dòng)作，會(huì)是又一個(gè)拐點(diǎn)到來(lái)的信號(hào)嗎？

退房潮

也許沒(méi)人想到，2018年已平穩(wěn)運(yùn)行了半年多的中國(guó)樓市，“金九銀十”的關(guān)鍵詞變成了“降價(jià)與維權(quán)”。

眼下降價(jià)最明顯的，也正是上一輪漲價(jià)最快的城市，廈門(mén)就是其中之一。這座城市房?jī)r(jià)在2015-2017年間幾乎翻倍。但自2017年3月推出“限售”政策開(kāi)始，房?jī)r(jià)開(kāi)始降溫，到2018年上半年，許多樓盤(pán)都在以各種理由下調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格，以保證回款。

即便是在萬(wàn)科內(nèi)部被捧為“轉(zhuǎn)型樣本”的廈門(mén)萬(wàn)科，看起來(lái)也抵御不了市場(chǎng)的壓力。他們2017年10月開(kāi)盤(pán)推出的204套精裝別墅，在過(guò)去一年連一半也沒(méi)賣(mài)完。

事實(shí)上，萬(wàn)科并非這一輪最早退房的公司。2018年9月15日，在杭州濱江未來(lái)海岸售樓處門(mén)口，就有人手持寫(xiě)有“還我血汗錢(qián)”的橫幅，要求濱江退房退款，理由是該樓盤(pán)9月份二期開(kāi)盤(pán)的價(jià)格比8月份一期開(kāi)盤(pán)的價(jià)格低。

3天后，杭州濱江房地產(chǎn)發(fā)布了一份告知業(yè)主函，表示如果有業(yè)主對(duì)二期定價(jià)存在疑慮，可以在兩天之內(nèi)書(shū)面申請(qǐng)退房，公司將不收取任何違約金。

與沸沸揚(yáng)揚(yáng)的廈門(mén)萬(wàn)科白鷺郡退款事件相比，濱江的退房行動(dòng)也許沒(méi)有激起太多連鎖反應(yīng)，但它卻事實(shí)上開(kāi)了這一輪降價(jià)退房的先河。十年前，同樣也是9月的杭州，萬(wàn)科率先降價(jià)，但卻因?yàn)榫芙^退房而被業(yè)主砸了售樓處。

十年后，包括萬(wàn)科在內(nèi)的大多數(shù)企業(yè)都選擇了接受退房，由此帶來(lái)的連鎖反應(yīng)與降價(jià)潮，又引來(lái)了更多退房和維權(quán)的人。在江西上饒，碧桂園信州府項(xiàng)目把原本精裝交付均價(jià)10000元/平方米的房子，變成了7000元/平方米的毛坯房，引發(fā)前期業(yè)主大規(guī)模維權(quán)。

而在上海，同樣是碧桂園的浦東南郡，因?yàn)殚_(kāi)盤(pán)兩個(gè)月均價(jià)就從3.5萬(wàn)元降到2.6萬(wàn)元，而遭到業(yè)主圍攻。

另外在上個(gè)周末，廣州也遭遇了退房大潮，其中保利旗下的和光晨樾項(xiàng)目，由于均價(jià)下調(diào)，導(dǎo)致同戶(hù)型的房子相隔一個(gè)月便宜了將近200萬(wàn)，讓購(gòu)房者難以接受。根據(jù)網(wǎng)上流傳的視頻顯示，老業(yè)主們圍著一位負(fù)責(zé)人討要說(shuō)法，而該負(fù)責(zé)人一再表示可以全款退房，并允許業(yè)主錄像留存所謂證據(jù)。

因?yàn)榻祪r(jià)就退房顯然不符合契約精神，否則當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，購(gòu)房者就應(yīng)該與企業(yè)分享這部分利益。對(duì)于地產(chǎn)商愿意退房的原因，一位房企區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人向南方周末記者表示，10月份是業(yè)績(jī)沖刺的重要節(jié)點(diǎn)，但按照現(xiàn)在調(diào)控的走勢(shì)，觀望情緒在加劇，抓緊回款才是企業(yè)最看重的事。這個(gè)時(shí)候與其和業(yè)主鬧，不如讓利速銷(xiāo)，抓緊去存貨。

并不是所有企業(yè)都能經(jīng)受起退房退款的要求，上述營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，肯定會(huì)有企業(yè)吃不消，但有了先例，消費(fèi)者就會(huì)鬧得更厲害。

維權(quán)還是房鬧

盡管近期遭遇退房維權(quán)的大多數(shù)房企，都為了避免渲染恐慌而對(duì)其行為作出了“解釋”。但實(shí)際上，僅因?yàn)閮r(jià)格下跌而導(dǎo)致的各種“退房”“退款”的行為仍然存在。

這似乎正在向人們驗(yàn)證一條荒唐的路徑，只要市場(chǎng)價(jià)格低于自己的買(mǎi)入價(jià)，就應(yīng)該獲得額外的補(bǔ)償。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南方周末記者表示，樓市接近拐點(diǎn)的情況下，降價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)糾紛的主要原因有三個(gè)：首先，開(kāi)發(fā)商定價(jià)隨意缺乏監(jiān)管，在房?jī)r(jià)中成本占比較少、利潤(rùn)過(guò)高，部分項(xiàng)目預(yù)售周期過(guò)長(zhǎng)，但成本差別不大，房?jī)r(jià)過(guò)分偏離成本使得購(gòu)房者投機(jī)心理過(guò)盛。

其次，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售過(guò)程中部分的違規(guī)行為或者承諾也為后續(xù)的糾紛埋下了隱患。

最后，多年來(lái)房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有真實(shí)跌過(guò)，使得購(gòu)房者忽視了房屋作為商品價(jià)格不僅會(huì)漲，也會(huì)下跌。

在中國(guó)，由于房?jī)r(jià)居高不下，房子對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)都屬于大額投資，其投資屬性始終不能免除，這導(dǎo)致很多人對(duì)

于房?jī)r(jià)的漲跌極為敏感，總會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌會(huì)讓自己的資產(chǎn)瞬間縮水。

在這輪降價(jià)維權(quán)潮發(fā)生之前，北京豪宅昆侖域就曾因宣傳與實(shí)際交房不符而遭到業(yè)主維權(quán)。作為銷(xiāo)售單價(jià)超過(guò)9萬(wàn)元的豪宅項(xiàng)目，業(yè)主認(rèn)為其外立面用料、大堂以及園林設(shè)計(jì)與此前宣傳不符。

因?qū)嶋H房屋與宣傳不符維權(quán)，和與房?jī)r(jià)下跌要求退房顯然是兩個(gè)概念。區(qū)分維權(quán)與房鬧的唯一區(qū)別在于，其所提出的要求，究竟是否屬于其擁有的權(quán)利范圍之內(nèi)。

上海明倫律師事務(wù)所王智斌律師認(rèn)為，如果買(mǎi)房者純粹是由于價(jià)格下降原因而要求毀約或者更改合同條款，是不可能得到法律支持的。但是，如果開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)做出過(guò)不實(shí)虛假宣傳或者開(kāi)發(fā)商存在保價(jià)承諾，這種情況下，買(mǎi)房者可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

樓市新拐點(diǎn)？

無(wú)論是迫于調(diào)控壓力，尋求現(xiàn)金流穩(wěn)定的地產(chǎn)商，還是如今面對(duì)房?jī)r(jià)漲跌猶如驚弓之鳥(niǎo)的購(gòu)房者，降價(jià)與維權(quán)背后，都透露出市場(chǎng)本身的變化。

中國(guó)樓市上一次大面積的降價(jià)行為，還要追溯到十年前。當(dāng)時(shí)萬(wàn)科時(shí)任董事長(zhǎng)王石率先向公眾拋出了“拐點(diǎn)論”——他認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)將自此走上下坡路。

但后來(lái)由于天量的貨幣刺激，房地產(chǎn)業(yè)被從懸崖邊拉回。在那之后，王石所言的拐點(diǎn)并沒(méi)有到來(lái)，中國(guó)樓市反而迎來(lái)了一輪暴漲。

自那時(shí)起，中國(guó)房地產(chǎn)曾一路高歌猛進(jìn)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資在十年間增至11萬(wàn)億，累計(jì)總投資高達(dá)74萬(wàn)億元，并由此催生出了今天一批“千億房企”。

從2011年起，樓市調(diào)控也曾經(jīng)歷一緊一松的輪回，但自2016年10月開(kāi)始，全國(guó)范圍內(nèi)的調(diào)控就沒(méi)有再出現(xiàn)放松的跡象，盡管這其中裹挾了棚改去庫(kù)存以及城市爭(zhēng)取人口的插曲，但高層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的思路并沒(méi)有變化。

而自2017年北京3·17新政開(kāi)始，全國(guó)范圍內(nèi)多個(gè)城市更是連續(xù)不斷出臺(tái)調(diào)控政策，市場(chǎng)在過(guò)去一年被穩(wěn)定在一個(gè)趨向下行的空間內(nèi)。這令觀望情緒不斷加重，而觀望情緒的加重則進(jìn)一步刺激市場(chǎng)為促成交易而對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

房企回款眼下確實(shí)不樂(lè)觀。天風(fēng)證券2018年9月發(fā)布的一份44家房企財(cái)務(wù)報(bào)表分析顯示，2017年龍頭房企和大型房企的回款率分別為66%和60%，到2018年一季度則分別下降到了53%和52%。

而萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮此前在公司南方區(qū)域9月例會(huì)上稱(chēng)，2018年萬(wàn)科設(shè)置的回款金額是6300億元，但到現(xiàn)在“一半還沒(méi)有完成”。

樓市下行外加回款壓力，迫使龍頭房企只能不惜手段加速回款。新城控股副總裁歐陽(yáng)捷此前就曾撰文表示，2018年7-8月包括杭州、成都、海口等多個(gè)城市的住宅成交量同比下降，這些下行部分正在影響市場(chǎng)信心。先知先覺(jué)的房企正在搶收有資格，同時(shí)也有購(gòu)買(mǎi)力的客戶(hù)。

而對(duì)于目前的樓市狀態(tài)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，由于新房供給增加，包括北京、南京、深圳、寧波、福州等典型城市的庫(kù)存都有不同程度上升。與此同時(shí)，熱點(diǎn)城市仍處于嚴(yán)格調(diào)控之中，信貸收緊，不僅僅商業(yè)貸款繼續(xù)高壓，公積金政策在全國(guó)多個(gè)城市也開(kāi)始收緊，使得市場(chǎng)繼續(xù)觀望。

他同時(shí)表示，現(xiàn)階段購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高，北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房?jī)r(jià)下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

盡管并沒(méi)有充分的證據(jù)判定樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)將至，但不少分析人士均認(rèn)為調(diào)控放松的可能不大。歐陽(yáng)捷則在其文章中認(rèn)為，未來(lái)幾年中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)、成交量都將保持平穩(wěn)。